シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3921: 匿名さん]

売れないなー

[3922: 匿名さん]

>ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから

これこそなんの根拠もないよね。

[3923: 匿名さん]

スムログで書かれたこと、をこの掲示板で批判するのはいけないな。我々は掲示板を使わせて頂いている立場だから。

[3924: 匿名さん]

いや、長谷工の話はもはや常識のレベルでしょう。

[3925: マンション検討中さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

このスレと関連スレ読めば長谷工の酷さが分かります。
実際は長谷工といえどピンキリなのですが、安売り＝長谷工で評判の悪いマンションも
多数作ってるため長谷工物件はリセールで不利になるのですよね。
結局一緒くたにされてしまいがちですからね。
このスレで長谷工が悪く言われてるのもそういうことでしょう。

[3926: 匿名さん]

え?　この物件で具体的なコストカットしている箇所をお尋ねしているんですが、日本語の理解出来ない方なのですか?

[3929: 匿名さん]

ごめんなさい、日本語が理解できないとは思ってなかったもので。
会話をするのも大変だと思いますので、アク禁依頼をしておいてあげますね。

[3930: 匿名さん]

>>3926

安っぽい団地テイストな外廊下と外階段、貧弱な植栽、チープそうなバルコニーの仕切り
金太郎飴のような間取り、余裕のないランドスケープデザイン
長谷工物件らしいですね。

[3931: 匿名さん]

長谷工は、田の字間取りの外廊下板状マンションという、低コストの中で最も快適なマンションを「開発」した。
それはそれでたいしたものだと思う。
ただ、それが都心付近の高価格帯マンションにふさわしいかは疑問で、今やその領域まで進出しつつあるというのがちょっとね、というところか。

[3932: 匿名さん]

この価格で内廊下マンション買おうとしているのか、随分とチャレンジャーだね。
城南の財閥系低層なんてどこもこんなものだけれど、同じくらいの価格帯で良いところありました？

[3933: 匿名さん]

さてさて、長谷工はバルコニー先打ちの「足場なし工法」や、床下地の「セルフレベリング工法」など、現在のマンション工事では常識になっている短期低価格工法を、積極的に先取りし、他社のモデルになった例は多数。
客観的に見て、ローコスト住宅で最もコストパフォーマンスが最も高いのは長谷工かと思われます。
コストパフォーマンスの良い物件は、お嫌いですか？
反論、どうぞぉぉ〜！

あっ、あとCMは好みなので、どーでもよいかな。長谷工の宣伝担当が駄目駄目なだけかと。

[3934: 匿名さん]

>>3925 マンション検討中さん
では、どこなら良いとお考えですか？
代案は？

[3935: 匿名さん]

設計は資産価値が維持され購入者が長期にわたって満足できるように外観にもこだわりを持って作り、大手ゼネコンに施工を頼むのが住不のやり方だったはずなんだけど、最近は長谷工に頼むのが住不に限らす主流になっている。建築費高騰の中で施工を安く請け負えるのは長谷工をおいてほかにないらしい。住不は特に気合を入れたマンションは清水建設に頼むことが多かった。

[3936: 長谷工中古で買いました]

築15年の長谷工施工中古マンションに住んでます。
リフォームしたらもう大変。
リフォームをお願いした業者さん曰く、びっくりするほどの雑な仕事だとのこと。
和室の天井剥がしたらコンクリートはボコボコ。
天井裏は歪んでる。
お陰で追加工事が必要になりました。
他の物件は分かりませんが、将来がちょこっと心配です。

[3937: 匿名さん]

今年一番垂れ幕が似合うマンションですね

[3938: 匿名さん]

>>3936 長谷工中古で買いましたさん

悪いリフォーム業者にあたっちゃいましたね。いい感じに、ボッタクられましたか？

[3939: 匿名さん]

隣のタワーは長谷工じゃないんだろうね。長谷工は26階建てみたいな高層は苦手らしい。

[3940: 匿名さん]

>>3937 匿名さん
モノレールと首都高から見える広告は、買えばいい値段しまっせー
このスペース、キミが買ってあげたら？

[3941: 匿名さん]

>>3939 匿名さん
またネット情報ですか…

[3942: 匿名さん]

>>3939 匿名さん

隣も長谷工ですよ？

[3943: 匿名さん]

>>3937 匿名さん

これはなかなかシュールな光景ですね(笑)

[3944: 匿名さん]

>>3943 匿名さん

竣工前写真で何を自作自演しているの？

[3945: 匿名さん]

外壁の色も白だし、全部屋似たような間取りであることが外から見ただけで分かるし
なんか普通の団地って感じ。

[3946: 匿名さん]

>>3945 匿名さん
随分と団地に嫌悪感があるようですね。
あなたの好みなんぞ
しらんがなー(´･ω･`)

あなたの大好きな代案を教えてちょー！

[3947: 匿名さん]

>>3946 匿名さん
知らないけど、ここって坪320万くらいするんでしょ？私なら、この近辺に住むのが前提なら近所のタワマンWCTの中古にするかな。

[3948: 匿名さん]

>>3947 匿名さん
あー いいんじゃないっすかー

[3949: 匿名さん]

長谷工のタワーはなかなかいいよ。安い。
自分が検討したのは、ルミナリータワー池袋と品川タワーレジデンスだが、どちらもかなり割安だった。
まあでも住不だと安くはならんか。

[3950: 通りがかりさん]

シティタワー品川の定借マンションが約70年の借地期間から見ると、タワマンの寿命は約70年。新築と築10年の差なんて70年で見れば大したことはない。いや、長谷工マンションは70年は厳しいのでは？
贅を尽くしたWCTと建築費高騰の中で低コストで済ませたシティテラスイーストでは、今は価格は同程度だとしても、徐々に差が開くのは目に見えている。
利便性や快適性もWCTの方がずっと上。
新築にこだわらなければ、選択肢は広がります。

[3951: 匿名さん]

>>3950 通りがかりさん
WCTは価格維持してるのは東側だけで、それ以外は価格どんどん落ちてるから、確かに差が開いていきますね。
よく市場動向追ってますね！

[3952: 匿名さん]

>>3950 通りがかりさん
こことwctならwctの方に惹かれます。ただ駅から遠いのと管理費修繕費が高いため二の足踏んでるところです。品川までのバスも利用客激減みたいで、なくなる可能性もありそうです。
こちらは駅近、運河眺望が魅力。管理費修繕費も安め。
急いで売ってないみたいなので、もう少し考えます。

[3953: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3954: 匿名さん]

>>3950
タワマン寿命の根拠にとぼしいですなぁww

[3955: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
住友不動産の広告宣伝の一環だと思うが。

[3956: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
垂れ幕は最初からずっとかかっているみたいです。住友の物件はいつもこんな感じですよ。

[3957: 匿名さん]

>>3952
私も同じこと調べましたが、管理費はここが192円/㎡、WCTが200円/㎡なので大した差ではないですね。
修繕費が高いですが、タワーマンションは修繕費がかかる上に修繕費は段階的に値上がりするので、
タワマンが高いのはやむを得ないでしょうね。駐車場使用料は22000円～なのでここより安いようです。
共用設備充実とあわせて、住んで満足度が高いのはWCTでしょうね。ただ、新築にこだわるならWCTには
住めません。価格は東以外は坪320でここと同じくらいのようです。悩ましいところなので、もう少し
考えます。

[3958: 匿名]

WCTの修繕積立金は、１１年目、２１年目等にまとめてとられる修繕一時積立金を
毎月の修繕積立金に乗せて均しているため、高くなっています。
また管理費は三井や三菱のタワーマンションと比べて安くなっていますが、何故なんでしょうね？

[3959: 匿名さん]

>>3954 匿名さん

それより湾岸マンションは寿命を短くする鉄筋塩害の心配がありますよ。杭の周りから海水が上がってくるのは豊洲市場の例で勉強済み。

[3960: 匿名さん]

>>3958
管理会社って分譲会社に勝手に決められてて、あとから管理組合の意思で変わることは
あまりない。マンションの分譲価格だけではなく、あとから系列の管理会社で利益を吸い取る
仕組みだとは思いたくないが、これだけの管理費の差を見るとそう思いたくなる。
住友不動産は住友不動産建物サービス、三井不動産は三井不動産レジデンシャルサービスが
管理を受け持ち、それぞれデベロッパーの子会社で経営は一体だ。
特にWCTみたいな共用設備がいっぱいあるマンションが安い管理費で10年以上何の問題も
起きていないのなら、他のマンションの管理費ももっと安くできるはずだ。

[3961: 匿名さん]

>>3958
WCTはマンション内に入居しているマルエツ、クリニック、歯医者、金融機関、カフェなどは賃貸になっていて、貸主はマンション管理組合。自動的に毎年、数千万円もの賃料収入が入る。さらに、1300台分もある駐車場がほぼ埋まっていて、その収入だけで年間4億円近くになるそうだ。それ以外に、内部の豪華なプールやジムやゲストルームやパーティールームなどの共用設備の利用料収入も相当な額になる。住民から集める管理費収入以外に。それだけの収入があるから管理費安いうえに、トータルの管理費収入も使い切れない額なので毎年8000万円も余ってしまい、修繕費に付け替えているそうだ。大規模マンションの規模のメリットだな。

[3962: 匿名]

WCTから出るゴミの廃棄物回収業者へ売渡代金で年間200万円の収入があるのも他のマンションにはない凄さ。
周辺駐車場相場の高い大規模マンションの駐車場収入はメリット大だな。
でも空き駐車場問題はあるけどね。

[3963: 匿名さん]

WCTみたいな老朽化して構造欠陥なのかクラックだらけのマンションの話題は他でやってくださいな。話題違いで迷惑ですよ。

[3964: マンション検討中さん]

こちらを気になってるのですが長谷工のマンションはリセールで不利って本当ですか？
将来的には住み替えの予定なのでその部分で足踏みしてます。

[3965: マンション比較中さん]

ここは検討スレなので、WCTも含め他のマンションとの比較した優劣も、是非議論していただきたいです。

[3966: 匿名さん]

WCTのモノレール高架下出入り口が残念でなりません。あらさえなくて東側ビューなら考えなくもないが。

[3967: 匿名さん]

>>3966
モノレールくぐった上に橋を渡って行くよりは良いんじゃないの？モノレールくぐることが嫌ならこのマンションも選べない。

[3968: 匿名さん]

>>3964
長谷工がリセールが不利かどうかは知らないけど、評判が悪いことは間違いない。長谷工マンションって大衆向けのイメージがあり、都心部では見かけることが無かった。しかし、最近は建築コスト高騰の煽りからか安いコストでマンションを建てることが得意な長谷工施工のマンションが都心部でも増えている。都心で中古でもいいからマンション買おうという人はそれなりの質感を求める人だろうから、長谷工施工物件というだけで敬遠する可能性はある。ちょっと前まで住友不動産が長谷工に施工を頼むことは考えられなかった。住不物件と言えば清水建設や大成建設だったね。

[3969: 匿名さん]

>>3963
ここの検討者がdisれるマンションじゃないんだから。同じ住不でもあっちは作品集のトップを飾るフラッグシップ、こっちは住不の皮をかぶった長谷工マンション。このマンションがこのページに載ることは無いんだろうから。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3970: 匿名さん]

長谷工といえど玉石混交なんだけど、長谷工企画の安く仕様の低い郊外型団地マンションが
多数建築されたため長谷工の物件はそういうイメージが常に付きまとうのは仕方がない。

言い方悪いですが現在において大手の分譲でも長谷工というだけで割と嘲笑の対象になったりもする
今後のこのイメージが変わっていくかもしれませんがすぐにはどうこうという感じにはならないでしょう。
そういう部分も含めてどう捉えるかでしょうかね。リセールという一面では不利に働くことも
場合によってはあると思います。住み倒すつもりならそのあたりはさほど考慮しなくてもいいのではと思います

[3971: 匿名さん]

>>3961 匿名さん
プールは毎年何千万も赤字らしいけどね。
こちらは将来にわたっても修繕費はそんなに高くなく、かつタワーの共用部も使えるのがメリットかな。サイズ感じがは全然違うけど。

[3972: 匿名さん]

>>3967 匿名さん

無理やり同じにするところが悲しい。
出入り口の写真がアップされない悲劇をみればわかるよ。何処のタワマンとは言わないが。

[3973: 匿名さん]

>>3969 匿名さん
海側からの画像ばかりですね。
モノレール一体エントランスの写真は恥ずかしくて出せない。

[3974: 匿名さん]

>>3973
これですか？別に恥ずかしくもないと思うけど。

[3975: 匿名さん]

＞＞3964


長谷工については、中立的立場でここに詳しく書かれていますのでご参考に。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-11-25

[3976: 匿名さん]

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-11-25

経験豊富な大手マンションメーカーが敢えて長谷工の起用に踏み切るのは、ユニクロ的商品を供給する姿勢の表われです。一般に、コストダウンの方法は、気付きにくい所で量や質を落とすことです。エレベーターの数を減らす、構造を単純にして工程数を減らす（直床工法が典型。他には建物全体の形状をシンプルにするなど）、安価な建築材料を採用するといった例が見られます。問題は、そのことが居住性の低下やグレード感の低さに、すなわちマンションの質の低下につながってしまうことにあります。初めから「ユニクロ的なマンション」と承知して買うのか、高級ブランドのはずが中身はユニクロだったと後で知って落胆するか――ここも問題かもしれませんね。

[3977: マンション検討中さん]

いつの間にかWCT と長谷工の話しになってますね。
シティテラス購入前にWCT見ることをオススメします。港区、共用部豪華、品川バスありと新築という点を除けば、シティテラスを圧倒しています。
ただし、WCTは築10年くらい経っているので、WCT 中古購入したあとに色々なところが壊れますよ。

[3978: 匿名さん]

高級マンションで長谷工が採用されないのはイメージ的にダメだからだろうし
小規模マンションだとコストダウンのメリットがさほどない

ここもだけど郊外型の大規模マンションが長谷工がもっとも強い分野なのだろうね。
まぁその強いという部分もコストダウンという部分に尽きると思うが。
安く作ってその分安い販売してくれるならデベにとっても購入者にとってもメリットはあるかもね。

[3979: マンション検討中さん]

築浅の中古ならいいけど、WCTは3.11のダメージも受けてるしね。目に見えないガタは覚悟した方が良い。

[3980: 匿名さん]

湾岸タワマンスレを追い出されたと思ったら、こんな所でひっそりネガですか、根気ありますね。

[3981: 匿名さん]

WCTが仕様が良い？ 湾岸タワーの中ではむしろ低いかと、、
イーストタワーも長谷工だけれど階高から仕様から勝っているところ一つも無いよ？
今更古臭い共用施設が多くてもね、、

[3982: 匿名さん]

もう古いからね。
何を言っても今の長谷工以下の仕様じゃ空しいですよね。

[3983: 匿名さん]

おいおい、ここはCTEスレ。WCTネガは指定席の隔離スレでやれ　苦笑

[3984: 匿名さん]

今朝のブログ記事です。タワークレーンが入ったようですね。タワマン建設現場らしくなってきました。

http://bluestyle.livedoor.biz/

[3985: 匿名さん]

>>3983 匿名さん

中古押しポジも自分の部屋売りたいのか知らんけど、大いに邪魔なので自分のスレでやってね(笑)

[3986: 匿名さん]

シーサイドに大きな物件が３つ、合わせて1800戸もできますが、価格的には向こうの方が財布に少し優しいのかな。

[3987: 匿名さん]

>WCTは築10年くらい経っているので、WCT 中古購入したあとに色々なところが壊れますよ。

それはねーだろ。いくら何でも10年くらいでいろんなとこが壊れるようなマンション作って
住友不動産のフラッグシップだと言って作品集のトップに載せてたら、住不のブランドイメージ
ガタ落ち。むしろ逆で、なんか不具合生じたら住友不動産が真っ先にすっ飛んで来ると言うのが
リアルだろ。ここは知らんけどね。

[3988: 匿名さん]

>>3986
シーサイドとここだと、買い物は向こうのほうが便利かな。品質の悪いイオン利用が前提に
なっちゃうが。しかし、マンションからイオンまで毎日のこととなると意外とシーサイドも
便利とは言えないかもな。
交通は、りんかい線利用だと、渋谷新宿に出るのは向こうのほうが若干便利か？しかし、
ここはモノレールで浜松町に出ることもできる。

[3989: 匿名さん]

デベロッパーのイメージ戦略も面白い。シティテラス品川でテラスバルコニーにソファー
テーブル置いて食事？海に近いここの環境で実際にやったら、1週間で雨風でテーブルも
椅子も汚れてしまう。食事のたびにセットを片づけるのなら話は別だけど。既入居者なら
バルコニーの汚れに気づいているはずだ

[3990: 匿名さん]

これは実際には無理。こんな布生地のソファをバルコニーに置いたら、すぐに真っ黒に汚れて
使い物にならなくなる。別に物件自体は悪くないけど、こういう実際にはできない使い方を
宣伝するのはいかがなものかな。

[3991: 匿名さん]

>>3990 匿名さん

普通に使用できていますよ。
住んでいないのに出来ないと仰る貴方が一番デマ飛ばしていますが気付いていますか？

[3992: 匿名さん]

高速真横マンションだとすぐに真っ黒になってしまうんでしょうね。
御愁傷様です。

[3993: 匿名さん]

>>3991

使用でいないとは言ってない。雨風が噴きこむテラスにこんな布地のソファーを常設する
のは埃やチリが舞う都心ではどこであろうとムリと言っている。

[3994: 匿名さん]

給湯や配管とか10年たったらいつ不具合でてもおかしくないよ。
中古の10年マンションでデベが保証してくれるとか、マンション買ったこともない人の戯れ言は勘弁してくださいよ。

[3995: 匿名さん]

>>3993 匿名さん

はいはい、坊やは自分で確認してから喋ろうね(笑)

[3996: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

あなたがマンション買ったことすらない事は確認できましたよ。

[3997: 匿名さん]

まあ、もしもやったらソファーは雨でぐちょぐちょで使い物にならなくなるな。
バルコニーの手すりは１ヶ月で埃で真っ黒になる。

[3998: 匿名さん]

>>3987
WCTの中古購入者へ住友不動産が保証してくれるのですか？
新築購入者にさえしてくれていないのに、神サービスをしているのですね、本当の話ならですが。

[3999: 匿名さん]

>>3997 匿名さん

高速真横は大変なんですね。

[4000: 匿名さん]

＞WCTは築10年くらい経っているので、WCT 中古購入したあとに色々なところが壊れますよ。

ってことは、あなたの主張通りだと、ここも10年くらいしたらいろんなところが壊れるってこと？
10年くらいでそれはやだなぁ。まさか、WCTは壊れるけどCTEは壊れないとか言わないよね？

[4001: 匿名さん]

まるで駄々をこねてる子供みたいなのがいるな。

[4002: 匿名さん]

>>3998
共用部分の話でしょ？まさか10年で壊れるって専有部分の話してるつもり？共用部分に設計施工が原因となる瑕疵が生じたら今でも住不は修理するだろうよ。ここだろうとどこだろうと。

[4003: 匿名さん]

>>3997 匿名さん

雨が捲き込むのはどの棟の辺りなんでしょう？
家は排水溝回りの少しが濡れる程度で50cmも
濡れることがないので余裕ですよ。

[4004: 匿名さん]

豊洲のパークシティは建ってまだ10年だが結構ボロボロらしい。重要なのは維持管理だ。ここの管理組合はキチンと機能しているのかな。

[4005: マンション検討中さん]

土日の昼間の様子が気になったので行ってみたけど、
橋渡ると昼間でもほとんど人が歩いてないね。
で、コンテナトラックだけがびゅんびゅん走っているという、
ものすごいワイルドな風景。今後もおそらく変わらないのかな。

シーサイドのこと買い物がイオンってことでネガってる人もいるけど、
ここに住んだら利用することになるWCT下の【マルエツ】は、
イオン資本だよね、今は。ならば、商品も変わらないのでは？

[4006: 匿名さん]

イオンとマルエツの品質が同じって買い物したことあるのかな…

[4007: 匿名さん]

>>4005
誤解される事が多いようだが、マルエツはイオングループの1社(イオン51％出資)となっているものの、自主自立経営を前提に店舗名もそのまま残している。従ってイオンとは独立して、商品開発・物流・システム等の事業運営を行っている。

[4008: 検討板ユーザーさん]

4005です。
ものすごい早さでご指摘が2件も入りビックリw
4007さん、なるほどです。旧ダイエー色が印象として強いのですが、
イオンと独立したMDやロジ持ってるのですか。勉強になりました。

[4009: 匿名さん]

>>4002 匿名さん
寝ぼけてるなよ
共用部の話なんてあんた以外誰もしてないぞ

[4010: 匿名さん]

シーサイドイオンは火曜日が安いので行くこともありますが、明らかにWCT一階のマルエツより品質が落ちますね。WCT一階のマルエツは店舗面積が狭いので品ぞろえは少ないですけど、マンションの住民層に合わせてそこそこ良いものが置いてあります。

[4011: 匿名さん]

イオンは、小売りよりもデベロッパー業と金融を重視しているから、人材もそっちに投入されている。
食品限定だけれども、系列のマルエツの方が客を見ていると感じる。

ちなみに、ヨーカドーも金融に力を入れてはいるが、小売りが中心価値におかれているように感じる。

[4012: 匿名さん]

マルエツも小型スーパーのマルエツプチがかなり多くなってきたね。北品川駅周辺には2軒もある。

[4013: 匿名さん]

>>4007 匿名さん
イオンが支持されているから大きくなったのだろう。マルエツの品添えで無理やり満足ご苦労様。
WCTの一部のポジさんは強引すぎて哀れ。

[4014: 匿名さん]

>>4012
フルサイズのマルエツじゃないと使えないですね。

[4015: 匿名さん]

>>3991 匿名さん
布生地のソファはバルコニーに出しっぱなしなんですか？枠だけ残して布生地のマットレスは部屋の中に入れるとかしないで大丈夫なんですか？

[4016: 匿名さん]

>>4015 匿名さん

元々屋外用の物ですが、稀にカバー洗う程度で雨が降っても出したままです。
濡れたりカビたりは今のところありません。
洗った回数も1,2回ですが何方かが仰ったような黒い埃はつきませんね。

[4017: 匿名さん]

>>4016 匿名さん

それなら画像アップしてくれると参考になります

[4018: 匿名さん]

>>4016 匿名さん
屋外用の布生地ソファがあるんですね。マットレスは部屋の中に入れるか、濡れてもいい木や金属のベンチにするかどちらかかと思ってました。

[4019: 匿名さん]

そんなのあるの。イメージイラストに出てるようなのと同じなら、写真とかメーカー型番とか教えて欲しい。

[4020: 匿名さん]

宣伝ではないですがこれとかおすすめです。
http://www.miurarattan.co.jp/MRJ/large.html