シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3921: 匿名さん]

売れないなー

[3922: 匿名さん]

>ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから

これこそなんの根拠もないよね。

[3923: 匿名さん]

スムログで書かれたこと、をこの掲示板で批判するのはいけないな。我々は掲示板を使わせて頂いている立場だから。

[3924: 匿名さん]

いや、長谷工の話はもはや常識のレベルでしょう。

[3925: マンション検討中さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

このスレと関連スレ読めば長谷工の酷さが分かります。
実際は長谷工といえどピンキリなのですが、安売り＝長谷工で評判の悪いマンションも
多数作ってるため長谷工物件はリセールで不利になるのですよね。
結局一緒くたにされてしまいがちですからね。
このスレで長谷工が悪く言われてるのもそういうことでしょう。

[3926: 匿名さん]

え?　この物件で具体的なコストカットしている箇所をお尋ねしているんですが、日本語の理解出来ない方なのですか?

[3929: 匿名さん]

ごめんなさい、日本語が理解できないとは思ってなかったもので。
会話をするのも大変だと思いますので、アク禁依頼をしておいてあげますね。

[3930: 匿名さん]

>>3926

安っぽい団地テイストな外廊下と外階段、貧弱な植栽、チープそうなバルコニーの仕切り
金太郎飴のような間取り、余裕のないランドスケープデザイン
長谷工物件らしいですね。

[3931: 匿名さん]

長谷工は、田の字間取りの外廊下板状マンションという、低コストの中で最も快適なマンションを「開発」した。
それはそれでたいしたものだと思う。
ただ、それが都心付近の高価格帯マンションにふさわしいかは疑問で、今やその領域まで進出しつつあるというのがちょっとね、というところか。

[3932: 匿名さん]

この価格で内廊下マンション買おうとしているのか、随分とチャレンジャーだね。
城南の財閥系低層なんてどこもこんなものだけれど、同じくらいの価格帯で良いところありました？

[3933: 匿名さん]

さてさて、長谷工はバルコニー先打ちの「足場なし工法」や、床下地の「セルフレベリング工法」など、現在のマンション工事では常識になっている短期低価格工法を、積極的に先取りし、他社のモデルになった例は多数。
客観的に見て、ローコスト住宅で最もコストパフォーマンスが最も高いのは長谷工かと思われます。
コストパフォーマンスの良い物件は、お嫌いですか？
反論、どうぞぉぉ〜！

あっ、あとCMは好みなので、どーでもよいかな。長谷工の宣伝担当が駄目駄目なだけかと。

[3934: 匿名さん]

>>3925 マンション検討中さん
では、どこなら良いとお考えですか？
代案は？

[3935: 匿名さん]

設計は資産価値が維持され購入者が長期にわたって満足できるように外観にもこだわりを持って作り、大手ゼネコンに施工を頼むのが住不のやり方だったはずなんだけど、最近は長谷工に頼むのが住不に限らす主流になっている。建築費高騰の中で施工を安く請け負えるのは長谷工をおいてほかにないらしい。住不は特に気合を入れたマンションは清水建設に頼むことが多かった。

[3936: 長谷工中古で買いました]

築15年の長谷工施工中古マンションに住んでます。
リフォームしたらもう大変。
リフォームをお願いした業者さん曰く、びっくりするほどの雑な仕事だとのこと。
和室の天井剥がしたらコンクリートはボコボコ。
天井裏は歪んでる。
お陰で追加工事が必要になりました。
他の物件は分かりませんが、将来がちょこっと心配です。

[3937: 匿名さん]

今年一番垂れ幕が似合うマンションですね

[3938: 匿名さん]

>>3936 長谷工中古で買いましたさん

悪いリフォーム業者にあたっちゃいましたね。いい感じに、ボッタクられましたか？

[3939: 匿名さん]

隣のタワーは長谷工じゃないんだろうね。長谷工は26階建てみたいな高層は苦手らしい。

[3940: 匿名さん]

>>3937 匿名さん
モノレールと首都高から見える広告は、買えばいい値段しまっせー
このスペース、キミが買ってあげたら？

[3941: 匿名さん]

>>3939 匿名さん
またネット情報ですか…

[3942: 匿名さん]

>>3939 匿名さん

隣も長谷工ですよ？

[3943: 匿名さん]

>>3937 匿名さん

これはなかなかシュールな光景ですね(笑)

[3944: 匿名さん]

>>3943 匿名さん

竣工前写真で何を自作自演しているの？

[3945: 匿名さん]

外壁の色も白だし、全部屋似たような間取りであることが外から見ただけで分かるし
なんか普通の団地って感じ。

[3946: 匿名さん]

>>3945 匿名さん
随分と団地に嫌悪感があるようですね。
あなたの好みなんぞ
しらんがなー(´･ω･`)

あなたの大好きな代案を教えてちょー！

[3947: 匿名さん]

>>3946 匿名さん
知らないけど、ここって坪320万くらいするんでしょ？私なら、この近辺に住むのが前提なら近所のタワマンWCTの中古にするかな。

[3948: 匿名さん]

>>3947 匿名さん
あー いいんじゃないっすかー

[3949: 匿名さん]

長谷工のタワーはなかなかいいよ。安い。
自分が検討したのは、ルミナリータワー池袋と品川タワーレジデンスだが、どちらもかなり割安だった。
まあでも住不だと安くはならんか。

[3950: 通りがかりさん]

シティタワー品川の定借マンションが約70年の借地期間から見ると、タワマンの寿命は約70年。新築と築10年の差なんて70年で見れば大したことはない。いや、長谷工マンションは70年は厳しいのでは？
贅を尽くしたWCTと建築費高騰の中で低コストで済ませたシティテラスイーストでは、今は価格は同程度だとしても、徐々に差が開くのは目に見えている。
利便性や快適性もWCTの方がずっと上。
新築にこだわらなければ、選択肢は広がります。

[3951: 匿名さん]

>>3950 通りがかりさん
WCTは価格維持してるのは東側だけで、それ以外は価格どんどん落ちてるから、確かに差が開いていきますね。
よく市場動向追ってますね！

[3952: 匿名さん]

>>3950 通りがかりさん
こことwctならwctの方に惹かれます。ただ駅から遠いのと管理費修繕費が高いため二の足踏んでるところです。品川までのバスも利用客激減みたいで、なくなる可能性もありそうです。
こちらは駅近、運河眺望が魅力。管理費修繕費も安め。
急いで売ってないみたいなので、もう少し考えます。

[3953: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3954: 匿名さん]

>>3950
タワマン寿命の根拠にとぼしいですなぁww

[3955: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
住友不動産の広告宣伝の一環だと思うが。

[3956: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
垂れ幕は最初からずっとかかっているみたいです。住友の物件はいつもこんな感じですよ。

[3957: 匿名さん]

>>3952
私も同じこと調べましたが、管理費はここが192円/㎡、WCTが200円/㎡なので大した差ではないですね。
修繕費が高いですが、タワーマンションは修繕費がかかる上に修繕費は段階的に値上がりするので、
タワマンが高いのはやむを得ないでしょうね。駐車場使用料は22000円～なのでここより安いようです。
共用設備充実とあわせて、住んで満足度が高いのはWCTでしょうね。ただ、新築にこだわるならWCTには
住めません。価格は東以外は坪320でここと同じくらいのようです。悩ましいところなので、もう少し
考えます。

[3958: 匿名]

WCTの修繕積立金は、１１年目、２１年目等にまとめてとられる修繕一時積立金を
毎月の修繕積立金に乗せて均しているため、高くなっています。
また管理費は三井や三菱のタワーマンションと比べて安くなっていますが、何故なんでしょうね？

[3959: 匿名さん]

>>3954 匿名さん

それより湾岸マンションは寿命を短くする鉄筋塩害の心配がありますよ。杭の周りから海水が上がってくるのは豊洲市場の例で勉強済み。

[3960: 匿名さん]

>>3958
管理会社って分譲会社に勝手に決められてて、あとから管理組合の意思で変わることは
あまりない。マンションの分譲価格だけではなく、あとから系列の管理会社で利益を吸い取る
仕組みだとは思いたくないが、これだけの管理費の差を見るとそう思いたくなる。
住友不動産は住友不動産建物サービス、三井不動産は三井不動産レジデンシャルサービスが
管理を受け持ち、それぞれデベロッパーの子会社で経営は一体だ。
特にWCTみたいな共用設備がいっぱいあるマンションが安い管理費で10年以上何の問題も
起きていないのなら、他のマンションの管理費ももっと安くできるはずだ。

[3961: 匿名さん]

>>3958
WCTはマンション内に入居しているマルエツ、クリニック、歯医者、金融機関、カフェなどは賃貸になっていて、貸主はマンション管理組合。自動的に毎年、数千万円もの賃料収入が入る。さらに、1300台分もある駐車場がほぼ埋まっていて、その収入だけで年間4億円近くになるそうだ。それ以外に、内部の豪華なプールやジムやゲストルームやパーティールームなどの共用設備の利用料収入も相当な額になる。住民から集める管理費収入以外に。それだけの収入があるから管理費安いうえに、トータルの管理費収入も使い切れない額なので毎年8000万円も余ってしまい、修繕費に付け替えているそうだ。大規模マンションの規模のメリットだな。

[3962: 匿名]

WCTから出るゴミの廃棄物回収業者へ売渡代金で年間200万円の収入があるのも他のマンションにはない凄さ。
周辺駐車場相場の高い大規模マンションの駐車場収入はメリット大だな。
でも空き駐車場問題はあるけどね。

[3963: 匿名さん]

WCTみたいな老朽化して構造欠陥なのかクラックだらけのマンションの話題は他でやってくださいな。話題違いで迷惑ですよ。

[3964: マンション検討中さん]

こちらを気になってるのですが長谷工のマンションはリセールで不利って本当ですか？
将来的には住み替えの予定なのでその部分で足踏みしてます。

[3965: マンション比較中さん]

ここは検討スレなので、WCTも含め他のマンションとの比較した優劣も、是非議論していただきたいです。

[3966: 匿名さん]

WCTのモノレール高架下出入り口が残念でなりません。あらさえなくて東側ビューなら考えなくもないが。

[3967: 匿名さん]

>>3966
モノレールくぐった上に橋を渡って行くよりは良いんじゃないの？モノレールくぐることが嫌ならこのマンションも選べない。

[3968: 匿名さん]

>>3964
長谷工がリセールが不利かどうかは知らないけど、評判が悪いことは間違いない。長谷工マンションって大衆向けのイメージがあり、都心部では見かけることが無かった。しかし、最近は建築コスト高騰の煽りからか安いコストでマンションを建てることが得意な長谷工施工のマンションが都心部でも増えている。都心で中古でもいいからマンション買おうという人はそれなりの質感を求める人だろうから、長谷工施工物件というだけで敬遠する可能性はある。ちょっと前まで住友不動産が長谷工に施工を頼むことは考えられなかった。住不物件と言えば清水建設や大成建設だったね。

[3969: 匿名さん]

>>3963
ここの検討者がdisれるマンションじゃないんだから。同じ住不でもあっちは作品集のトップを飾るフラッグシップ、こっちは住不の皮をかぶった長谷工マンション。このマンションがこのページに載ることは無いんだろうから。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3970: 匿名さん]

長谷工といえど玉石混交なんだけど、長谷工企画の安く仕様の低い郊外型団地マンションが
多数建築されたため長谷工の物件はそういうイメージが常に付きまとうのは仕方がない。

言い方悪いですが現在において大手の分譲でも長谷工というだけで割と嘲笑の対象になったりもする
今後のこのイメージが変わっていくかもしれませんがすぐにはどうこうという感じにはならないでしょう。
そういう部分も含めてどう捉えるかでしょうかね。リセールという一面では不利に働くことも
場合によってはあると思います。住み倒すつもりならそのあたりはさほど考慮しなくてもいいのではと思います