シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3861: 匿名さん]

この物件はバルコニーからの眺望はいいです。ただ、値段の割に間取りや仕様が良くないんですよね。

[3862: 匿名さん]

>>3856 匿名さん

りんかい線って都心行きましたっけ。
離れていく路線だと思ってました。

[3863: 匿名さん]

埼京線直通で渋谷新宿にいけることを言いたいのでしょう。

[3864: 匿名さん]

まあ、人気のプライムと売れ残りのココを比較しても仕方ないですよ。
好き好きもあるでしょうし。

[3865: 匿名さん]

向こうも見たけど、値段は互角。
駅まではこっちが近い。向こうの3分はどこまでの時間なんだろう？ホームまでなら5分以上はかかるよ。こっちはホームまでで3〜4分。
向こうのいいところはイオンが近いのと、青物横丁も使えるところ。
都心には明らかにこっちが近い。
タワー好きなら向こうでしょ。
逆に眺望やランニングコストを抑えたいならこっち。

[3866: 匿名さん]

プライムと今のここの値段が同じなら、むしろここの一期は高いと思ったけど意外と割安だったということなのかな。。

[3867: 匿名さん]

>>3864 匿名さん
え、、プライムこそ2年くらいかけないと売れないと思うけど、、
あのエリアだけで1500戸とか自殺だよ
どんな見通ししてるのさ

[3868: 匿名さん]

>>3866
プライムの中高層とここの値段が同じ。つまり、平均だとプライムのが安い。立地、建物ともプライムのが上だよ、さすがに。

[3869: 匿名さん]

>>3868 匿名さん

あの階高と完全インフレーム？見てそれ言ってるんだったらお笑いじゃないか？
あそこの70㎡ってここより狭いよ

[3870: 匿名さん]

個人的見解ですが
シーサイドと天王洲ではさすがに違う…

スタバ、焼きたてパンの散歩コースもいいし

イオンは肉魚とも扱う品質よくないので、マルエツ、wingや伊勢丹と使い分けしてるので、

車持ちで、ネットスーパーや他でも色々買うけれど
車使わない自力で考えても多方面に圏内で、他にはない眺望あるこの立地はなかなかないとおもう。

[3871: 匿名さん]

あれだけ隣近所にもっと条件の良いタワーがあって、あの中古価格なんだけれど、、、
それであの戸数と価格、買った瞬間に2割下落じゃないですか、、

[3872: 匿名さん]

>>3863 匿名さん

りんかい線はここも使えるし、渋谷新宿は一般的に都心とは言いません。

[3873: 匿名さん]

スタバも焼き立てパンもシーサイドにあるんだけどｗ
ＷＩＮＧや伊勢丹って品川駅であって物件と何も関係ないですよね。バスで行ける駅も含めるならここからも品川駅にバス出てますよ。もちろん散歩もできるし、嫌悪施設だらけの地域と違って景色は整備されていてきれいですよ。

あなたの都心の定義は知らないけど、東京テレポート、アイル方面より恵比寿、渋谷、新宿のが100万倍くらいは都心だと個人的には思いますけど

[3874: 匿名さん]

>>3873 匿名さん

シーサイドで散歩?
八潮団地に行くつもりですか?
りんかい線駅近のここで渋谷新宿すぐだから!って(笑)
都心とは港中央千代田の事を指しますよ。
地方からだとわからなかったですか？

[3875: 匿名さん]

>>3874 匿名さん
環境は誰がみてもプライムでしょう。
駅力もプラス京急でプライムかな。
りんかい線まで信号なしもね。
ここは埠頭でもあるし商業施設眺望を評価出来る人に限るかな。

[3876: 匿名さん]

徒歩9分の京急使うくらいならプライムより近いグランドメゾンの方が良いと思うけどなあ?
環境も敷地ゆったりで圧倒的にグランドメゾンですよね。
残り3,40のタワー客流しで手仕舞なここで暴れているより、隣のライバル気にした方がいいと思うよホント。
安くあげたタワーでは太刀打ちできない仕様じゃないの？

[3877: マンション検討中さん]

3876さん、同意です。

イーストタワーの予算合わない人や眺望の良さに惹かれて、タワー無理だけど、シティテラスならというお客様はいそう。スミフの担当者がタワーをシティテラスより駅側にすると、タワー人気＋駅近でシティテラスが売れ残りになるので、現在の駅近いほうにシティテラスを配置したとのこと。
あとはいきなり埠頭に新規タワーだとお客様が飛び込みずらいので、シティテラスで市場調査かつ眺望良い点をアピールしてタワーを高値で売り切ろうという狙いがあると思われます。

[3878: 匿名さん]

>>3875 匿名さん

唯一抜けている南方向まで自分の所のレジデンスで塞ぐわけですから、確かに全方向ビル近接で塞いで整備されてますね...

[3879: マンション検討中さん]

毎日の生活を考えますと（人によっては）プライムを含め、此処より良い物件は沢山あるのでしょう。
私的にこの物件は、マンションやビルの林立したエリアは窮屈感がありますので、駅近でチョット洒落た商業施設がありながらも、運河を挟む事による”ゆったり感”に憧れます。
また、タワー系でありがちな”階層による住人意識の差別？区別？”もここは無い様に思われ、精神衛生上もゆったりとした生活が出来そうです。3870さんと同じで、数ある物件の中でも稀有なマンションと思います。

[3880: 名無しさん]

ここはスーパーマーケットが一階にあるローソン＋ネットスーパーで充分な人で、お子さんがいる人は小学校が少し遠い点を許容出来るなら、オススメなところですね。
シーサイドエリアは今後もマンション立ちそうですが、天王洲近辺は乱立することもないため、りセールバリューも維持されると思います。
品川イーストタワー側が徐々に値上げすればするほど、
この物件のりセールバリューも維持されることでしょう。

[3881: 匿名さん]

>>3880 名無しさん
確かに埠頭にマンション乱立はないだろう。ここでわかるように需要が足りない。

[3882: 匿名さん]

この売れ残りの惨状見たら、さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな

[3883: 匿名さん]

”ここでわかるように需要が足りない”
確かにそう思います。

”さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな”
それはどうでしょうか・・・。

この物件に対して良い・悪い、好き・嫌いは別にして、
天王洲アイルの対面かつ運河沿いに建てられる土地って有りますか？
私は建築用地の確保が南・北の現状を見ますと難しいと思っています。
価値観は人それぞれです。
この物件が嫌いな方は、ご自分のお好きな物件を購入すれば良いのです。
何もこの”板？”でネガな事を言う必要はないと思います。
どこの物件も良いところも悪いところもあると思います。
安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
そんな物件、何処を探しても存在するとは思いません。
”此処はダメ”って方は、ご自分のお好きな物件の板でドンドン投稿すれば良いのです。
もし、本音はここが欲しいけど購入できない事情があるとすれば、それはとても悲しい事ですネ。

[3884: 匿名さん]

>>3883
ながっ！

[3885: マンション比較中さん]

>3883
この掲示板は物件のいいところ、悪いところを話し合う場でしょう。
自分の買ったマンションがネガられるのは嫌だと思うけど、
所詮はそういう場。
それが嫌ならあなたこそ見なければいいのに。

[3886: 口コミ知りたいさん]

>>3883 匿名さん

安くて と言い切ってしまっているのは？間も無く一年で売り出し中の横断幕で頑張っていますが、売れ残っているのは需要側が割り高と判断しているからですよ。
全てはそこにつきると思いますが？

[3887: 匿名さん]

>>安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
逆のとも言える
高くて・商業施設眺望(近いため飽きがくる)・肝心の品川駅遠い・生活環境は埠頭で寂しい・売れ残りで資産価値ない

これらのネガディブ要素は価値が安ければ全く逆になり、3883さんがおっしゃるとおりだと思います。

[3888: 名無しさん]

売れ残りとしたい人達が集まってきましたね。
一時期閑散としてましたが、シーサイドタワーが安くなかったので、戻ってきたのかも。
また注目浴びると値段上げてくるかもしれないから気をつけてね。即完売する価格で売る売主じゃないから。

[3889: 匿名さん]

↑
訂正
価値→価格

[3890: 匿名さん]

ミニマム株主か営業か見張りご苦労様。デベの方針はわかったから。横断幕は迷惑。埠頭だからあまり関係ないけど、
それでもいつまでもあると周りの資産価値にも悪影響。

[3891: 匿名さん]

>>3890 匿名さん

近隣って10年売り続けたタワーのこと?
本当にまわりは迷惑だったんでしょうね。

[3892: ご近所さん]

知人がマンションを探している為、覗いてみた港南組だが
シーサイドや品川区南下のマンションとの差は大きい

暴風雨や地震の揺れにめっぽう強いモノレール駅近か
大災害時、山手線の品川駅まで徒歩可能
勤務地の都心から深夜タクシーも安い

[3893: 匿名さん]

大災害じ歩いて品川駅に何しに行くの？
動いてないでしょ。
なんか色々むりがあるよ。

[3894: 通りがかりさん]

このマンションは一般受けしないコアユーザー向けということに尽きると思う。

眺望、駅至近、天王洲アイル運河・散策環境、品川駅徒歩圏の魅力は突出しているが、それ以外の買い物環境、小中学校等教育環境、埠頭環境のマイナス面も際立っている。

そして人気を左右するのが、価格である。5000万円程度の価格であれば、マイナス材料を織り込んだ魅力ある物件になるはずだが、そこは流石、すみふの営業戦略である。
他の近隣新築マンションと同価格帯以下に抑え、眺望や天王洲アイルの魅力を全面に押し出して、悪環境を割り切れるコアユーザーに訴求するものである。

しかし購入検討者にとって、今は判断に迷う状況だろう。
物件価格は割高と言われているほか、借入金利は上昇傾向にあるため、待てるなら待った方がいいと思う。

または中古相場が定まっている中古物件も合わせて検討するのがベターであろう。
本マンションの中古物件の成約価格に注目していきたい。

[3895: マンション検討中さん]

竣工半年以上経過しているのに中古物件がひとつも出てこないですね。
新築住戸が50くらい残っているそうなので
中古物件としては売りずらいですが。

[3896: 名無しさん]

ここのデメリットである買い物環境はネットスーパーで置き換え可能、小学校は品川区小学校選べるのでりんかい線使えば色々な学校が選択可能。
中学は受験するから地元の中学が近いより駅近いほうがメリットあり。
埠頭環境といっても橋渡ればモノレール駅なので気にする必要なし。
埠頭側は上層階ならお台場やレインボーブリッジの夜景や花火が見れるのでむしろプラス要素。
スミフの人に子持ち家族も結構購入していると聞いているので皆さんそれぞれデメリットを解決もしくは許容範囲として購入しているとのこと。

[3897: マンション比較中さん]

3894さん言い当ててます。

一言でいうなら「コンテナ埠頭に住めるかどうか？」
でしょう。
大方の人はやっぱり抵抗があるでしょう。
私はいくらなんでもこんなところには住めないです。

天王洲アイル駅の北口を下りて、交差点を南や西へ行く人と
橋を渡って埠頭へ行く人に分かれるでしょうけど、
埠頭方向へ向かうときに何か劣等感を感じたりしないのでしょうか。

[3898: 匿名さん]

北側に行く港区民ならともかく、その他の方角なんて変わらんよ…
というか南側に行く人ってどこに住んでるんだろ 行きすぎるとシーサイドだし

[3899: 匿名さん]

>>3898 匿名さん
そう思い込むしかないでしょう。

私も3897さんのように埠頭側には行きたくないですね。

[3900: 住民さん]

劣等感というほどではないですが、埠頭方面に向かうとき恥ずかしい感覚は正直少しはあります。

[3901: マンション検討中さん]

埠頭には東京電力やナイキなど世界でも名だたる企業があるので、劣等感や恥ずかしい気持ちは持つ必要ございません。
でも中学生が一人でするのを親に見つかったときのような後ろめたさは人によってはあるかも。

[3902: マンション検討中さん]

3896さん
自分で自分を無理矢理納得させるような書き込みがはたから見るととても辛そうに見えます。
住宅を選ぶ上での大きなデメリットばかりじゃないですか。

[3903: 通りがかりさん]

中古物件が出るとすると、仲介費用も考慮すると5500万円以下になると見ている。
根拠は、3895さんが指摘しているように、現在も販売物件があるためそれ以上の価格付をすることができないためである。

では、今後すみふが販売価格を引き上げるかというと、日々相場をチェックしていますが、実感としては厳しいと考えている。

円安に振れており、中国人の不動産投資が戻ってくる期待もあるが、中国のバブル崩壊も間近とみておりそれも難しい。
またマイナス金利も解消しており、これから住宅ローン金利は徐々に上昇してくる。
そうなると購入できる物件価格は下落して、販売価格を下げざるを得なくなってくる。
賃料水準は上昇していない。日本の人口も減少に転じた。賃金水準は上がっていない。

この物件に限らず、オリンピックを待たずに不動産価格は天井をつけ、下落へと転じていくであろう。

[3904: 匿名さん]

>>3903 通りがかりさん
5500万？それででたら一瞬でなくなるよ。今の価格は隣の芝浦の物件に比べたらまだやすい感じだし。シーサイドを含めとにかく周りが上がってきているからここが高い感じがしなくなってきている。
ここのベンチマークはWCTになること、現在の価格がパンダ部屋を除いて6580万円以上なことを考えると6000万円は下回らないと思うけど。
もし5500で出すなら買うから是非教えて欲しい。

[3905: 匿名さん]

ここは特に一次取得者が多いし、投資でこんなところを買う人もいないから、すぐに売り物件は出ないのでは？

[3906: 匿名さん]

A棟住人上層階です。
中古で売るとしても6300くらいです。
手数料含めて新築より少し安いところを狙いますね。
売るときは黒字ですが、また違う物件を買う手数料等でトントンくらいですかね。
むしろB棟完売したあとに6500前後で売りたいです。

[3907: 匿名さん]

あと数年は完売しないだろうから気長に待つしかないね

[3908: ご近所さん]

>>3893
３８９２だが
　×大災害時、山手線の品川駅まで徒歩可能
　○大災害時、山手線の品川駅から徒歩可能

数年前、シーサイド近辺から港南に引っ越してきたが
この辺り、実際に住んでみて分かる便利さ、この差はデカい

[3909: 名無しさん]

3904さんのコメントは的を得ていると思います。
シーサイド新築と品川イーストタワーの価格でこの物件価格は高く感じなくなった。
ひょっとしたら品川イーストタワーやシーサイドが好調なら、ここも強気に6680まで上げるかもよ。
多分品川イーストタワー検討者にとっては7000万予算枠の人はそれなりにいるので、そのおこぼれ狙いをするかも。

[3910: 匿名さん]

>>3897

橋渡ってずーっと歩くなら問題ありだろうけど、橋渡ったらマンションなんだから
それほど深刻な問題じゃなくむしろ駅近メリットの方が大きい。