シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3601: 匿名さん]

>>3596 匿名さん
自分の無知を晒すだけの、恥の上塗りだからやめた方が良い。
すみふのその売り方は業界では常識だし、検討者でも有名、
ビジネス誌等の記事にもちゃんとなってるんだよねー。

[3602: マンション検討中さん]

ただ在庫が一万戸超えるらしく
市況に益々の悪化で殿様商売じゃないでしょうね…

[3603: 匿名さん]

>>3061

売れ残り販売はスミフ方針とはバカげたことだ。ただの在庫。
市況が全体で値上がりしているので、何年も前の売り出し価格で売ることは値引きと一緒。実際の取引価格はわからないしね。
誤魔化しで擁護してもダメダメ。
市況が値下がりはじめたらそんな売り方は通用しない。在庫が積み上がるだけ。
スミフ社員が売れ残り販売が会社の方針です。と粘っても、株主が許しません。

[3604: 匿名さん]

>>3061

＞ただの在庫
　その通りだがそういう会社
＞何年も前の売り出し価格で売ることは値引きと一緒
　合わせて値上げします
＞誤魔化しで擁護
　ただの事実
＞市況が値下がりはじめたらそんな売り方は通用しない
　上がるまで寝かせます
＞株主が許しません
　利益出てる間は何も言いません

[3605: 匿名さん]

利益は前年をクリアすることを株主は望む。常識。

[3606: 匿名さん]

この先は知らないけど在庫抱え方式で今のところ増益続けてるから
失敗するまで続くでしょ

買い手としては何も嬉しくないデベだけど、こんなところでガタガタ言ってもしゃーない

[3607: 匿名さん]

確かにここも3月から4月入居に変わって、今年は売り上げ目標に到達するから来年度の売り上げに…と、裏情報を10ヶ月位前から言ってたから、ビックリした覚えがある。
結局、出来上がってるのに入居させないなんてとリクエストが多くて、1期の一部の人は3月入居できたけどね。
毎年早々と達成しちゃうから、4月入居ににするなんて、他では考えられない。普通は年度の売り上げにしたいのと、入学時期的にも3月入居が多いからね。

[3608: 通りがかりさん]

↑
初めて聞きました。
企業としては正しい姿勢ですが、購入者は不満ですね（笑）

[3609: 匿名さん]

>>3067

それが嬉しいの？

[3610: 匿名さん]

訂正
3067→3607

[3611: 匿名さん]

この物件は車でよく通るけど、団地にしか見えない。
眺望はまぁいいとしても、その他にどこかいいところあるの？

[3612: 匿名さん]

要は割高だから売れ残ってるってだけだよね。そういう商売といえばそれまでだけどね

[3613: 匿名さん]

スミフは
適正価格
と言う
単語を
知らないのか？

[3614: 匿名さん]

より高くぼったくれる時期を模索して小出しにしてるってこと。言い方悪いけど。

[3615: 匿名さん]

スミフは本決算、中間の仮決算の数字ばかり気にしており、数字の達成のため、今月中に契約してくれと平気で言ってきます。購入者にとっては大きな買い物で色々検討したいと思っていてもそんな購入者の心情などは関係ありません。
担当者というよりそういう組織風土なのかもしれませんが、その考え方が嫌で検討から外しました。

[3616: 匿名さん]

ゴクレとすみふには価格はあってないようなもんだね。どっちも長期販売がデフォルトだけど。
ここも中古になっても販売続くだろう。

[3617: 匿名さん]

ここって６７㎡と７１㎡の２タイプしかないんだね・・それじゃ売れないよ・・・

[3618: 匿名さん]

>>3614 匿名さん
今年の下半期に入り、住宅市場は価格の低下傾向にあります。バンバン新築マンションを建設しているスミフですが、価格下落が今後も続いていく場合小出し作戦も限界を迎えると思われます。
どう舵をきるか見ものです。

[3619: 匿名さん]

まだ売ってないところは大崎みたいにするだけじゃないかな

[3620: マンション検討中さん]

WCTは10年近くかけて売ってたし、ドトールもそう。
値崩れしないいい物件だとは思う
あとはモノレールとりんかい線が便利かどうか
どちらも5分以内なのは評価できる

[3621: 匿名さん]

今となっては安かった物件、の1つですね。ここも。

[3622: 匿名さん]

言い方悪いですがタワーでもなく長谷工の団地型耐震マンションをその２物件と比べるのはちょっと違う気がしますね。間取りのレパートリーもほぼ皆無ですよね。色んな意味で苦しそうな物件だと思います。
同じような条件のシーサイドの積水物件も苦しいと予測します。

[3623: マンション検討中さん]

いやいや何が違うの
タワーもたつよ
賃貸も今はもう満室だよ

住宅情報誌も、もうタワーだけの宣伝になって、テラスのほうはしばらく前から宣伝なし。
ほぼめどがついたみたいよ。

タワーを楽しみにしている一人です。

[3624: 匿名さん]

>>3623 マンション検討中さん

>>3623 マンション検討中さん
WCTと比較対象のように語らない方がいい。ネガが寄ってくる。WCTやDTはマンションの格が違う。あちらはスミフの代表作品集のトップページを飾るマンション。ここはいいマンションだけどスミフの作品集に載ることは無いマンション。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3625: 匿名さん]

WCTとか当時ボロクソに言われてたのに今じゃ評価が180度変わってて凄いよなぁ

[3626: 匿名さん]

>3625
2004年当時、ボロクソに言われてた倉庫街のなかに建ったWCTを坪240万で買った人はある意味チャレンジャー。多分、購入者は外野の声に騙されずに、品川のポテンシャルを自分の意思で判断したんだろう。結果は大正解。ここもそうなるといいが。

[3627: 匿名さん]

10年遡れたとして、こことWCTの分譲時期が同じで同じ価格なら間違いなくWCTを買ってるだろう。株と一緒で誰も注目してない冴えない株が5年後に一番値上がりしてたりする。だけど、後から見れば、最初から上がる理由はちゃんとあり、なんでこの株に気づかなかったんだろうと思う。要は先を読む力があるか。しかし、時代が違うとはいえ、たった10年くらいの話。不動産は買う時期が大事とはよく言ったもんだ。

[3628: 匿名さん]

この板状耐震マンションの評価が上がる余地なんてあるのかね。しかも施工はあの長谷工さん。

[3629: 匿名さん]

スミフの売り方としては一緒でしょ
価格を落とさない
値崩れさせない
ここはタワーともつながるしね

[3630: 匿名さん]

>>3628 匿名さん
駅から近いし、運河沿いで日当たり良いから、まあまあの資産価値は維持するんじゃ無い？築年経過しちゃったら微妙だけど。大規模マンションの方がなんだかんだ言って管理は手厚いし、有名マンションは宣伝の必要ないから大規模マンションの方がリセールはしやすいと思うけど。

[3631: 匿名さん]

WCTってモノレールをくぐるエントランスだよね。買うのに勇気いるよね。
2005年頃のマンションはどこもかしこも値上がりしている、見合いの部屋まで上がっているのだからね。
これからは部屋の階数や眺望、間取りで同じマンションでも差が出てくるだろう。
その点ココは格差がないので良いかも。

[3632: 匿名さん]

すみふでも条件がいまいちな物件はがっつり下がってるよ
ここくらいの中途半端な物件だと微妙だね。
何より狭い70の3Lだけって間取りパターンが値下がり要素だよね。

[3633: 匿名さん]

天王洲、駅から近いし、品川駅徒歩圏
条件いいけど

[3634: 匿名さん]

こういう間取りの3LDKってよく見るけど、3部屋で使う人っているんですかね。
2しか選択肢ないよなーといつも思う。

[3635: マンション検討中さん]

必死になって否定するなら、わざわざこなければいい。評価されてるから売れてるし、賃貸も満員。嫌な人は買わないだけ。買う人や賃貸する人、便利な人がいるんだから結果が伴ってる。自分に便利じゃないからといって否定するのはいただけない。

[3636: 匿名さん]

今住みたいと考えている人はシティテラスいいと思うが、リセールの観点からは可処分所得が全体として上がりインフレにならない限り、今後さらに不動産価格が上がることは期待できません。
タワーは契約時の金額で契約するので、今後不動産価格が下がりその時の相場的に割高になってもあとの祭り状態、2年後の金利も上がっていれば、完全に八方ふさがりになります。
そのため、タワマンなど完成引き渡しに期間を要するものは将来の市場動向まで考えなくてはと思います。

[3637: 匿名さん]

A棟1期で買えた人がやはり羨ましい

[3638: 匿名さん]

時期も悪いし元々が割高だからね。だからこそデべも長谷工で安く作ろうとしたわけだが、、

[3639: 匿名さん]

>>3629
気持ちは分かるけど高級タワーのWCTと低層のCTSじゃ別のカテゴリー。自分が決めたマンションを愛するのはいいことだけど、世間一般の評価は全然違う。分をわきまえないとネガの餌食。

[3640: 匿名さん]

CTSって？
ネガがいようと結果的に評価されてるマンションなんだから、そうカリカリせずに。
駅に近いのはいい！

[3641: マンション検討中さん]

WCTも何年もというか、いまだにWCTネガ天王洲ネガにつきまとわれているから気にしないことだよ。
まあテラスは、タワーではないし、同分類に考えてはないと思うよ。
WCTも10年近く売ってたなあくらいの懐かしい感じでしょうね。
これからタワーの販売があるし、長期戦でネガはいるよ。

[3642: 匿名さん]

CTE単体だとちょっと弱いけど
タワーが高値維持してくれれば当然ここも維持されるし
タワーにはがんばってもらいたい

[3643: 匿名さん]

駅に近いのはいいし、良いマンションだと思う。ただ、同じ住不で近所だからと言って、超有名タワーマンションと比べて肩を並べてるように言うのは荒れるもと。せっかく落ち着いてるのに、ネガが見つけたら、またくだらないレスの連投が始まる。

[3644: 匿名さん]

住友不動産のみんなが分かる代表的なマンションの例を挙げただけで、同じマンションのようには言ってはないと思うけど、、
それぞれ個性があるからね、、
でも、どのマンションスレも、個別の名前を出すと荒れやすいので、出さないほうがいいというのは賛成だよ。
では、3643さんも、この話はここまでで。

[3645: 匿名さん]

>>3639

WCTもここも同レベルだと思うが
モノレール、りんかい線ともこちらの方が駅近くだし。
WCTは高速道路高架やモノレールの高架が迫る西側出入口が騒々しい、高級と言う言葉は妄想。

[3646: 匿名さん]

他の物件の話題は禁止！
その物件のスレでお願いします。

[3647: 匿名さん]

どちらも良いマンションだと思うよ
( ◠‿◠ )

[3648: 匿名さん]

流石にWCTみたいに10年選手にはならんでしょ。全体の売れ行き見てもこちらのほうが遥かに評価は高いんじゃない。

[3649: 通りがかりさん]

ここをまともに検討してる人がいる方に驚き。すみふはこういうメディア対策に予算割いているのは有名な話だけど、それ以上に。。。

[3650: 匿名さん]

WCTと争わせようと自作自演してる、芝浦の外れの方の変電所マンションの人が書き込んでますねwお疲れ様です。

[3651: 匿名さん]

ただの商業ビル見合いを売りにしているスミフに脱帽。
もう少し引いた景観でないと 街の変化を感じられなくて飽きる。

[3652: 匿名さん]

>>3651 匿名さん
旧クリスタルヨットクラブの頃は、水辺の景観でデートに人気があったわけだから、売りにしてもいいと思うよ。
景色が飽きる問題は、永く住めばタワマン最上階でもどこでもおきる。

[3653: 匿名さん]

>>3650
あそこは中古も最初こそ売れていたけど、最近は全く売れなくなっているみたい。あの環境であの勘違い価格はない。

[3654: 匿名さん]

>>3650

ここもスターゼンだっけ？食肉会社あるしあとは倉庫と火力発電所、通りのトラックと新幹線からは騒音だし他をとやかく言えるような環境でしたっけ。というかWCTはダメでも芝浦のマンションに喧嘩売るのはいいのね。

[3655: 匿名さん]

朝早くから、興味もない物件への見回りご苦労さんです。

[3656: 匿名さん]

>>3652

最上階や高層階の開放感とここの景観が一緒とは強引。
広がりある高層の景色、例えば遠くの雲の変化で天気が分かる。都内の局地的なスコール状態の場所、遠方でヘリが二、三機飛んでいたので目を凝らした火事だった。
海上の屋形船の多さで今日のイベントを知る。ビル建設中クレーンの多さ(東京のパワーは凄い)！
住まないと細かなことはわからないと思うが、わかったようなこと言わないでね。

[3657: 匿名さん]

景観のみ売りにしてるのに景観飽きるとか言ったら何も残らない。

[3658: 匿名さん]

だから悩み中

[3659: 匿名さん]

>>3656 匿名さん
景色で興奮しちゃうタイプ！？
もっぱら引き込もって、友達少なそうだな
(^.^)

[3660: 匿名さん]

>>3654 匿名さん
芝浦をちょっとネガすると、すぐに頭に血が上り、私が芝浦変電所住民ですと白状するようなレスはやめた方がよろしいかと。あなたがあちこちでWCT持ち出して貶すの有名になってますよ。天王洲駅近と芝浦のハズレの駅遠では比較にさえならないからね。

[3661: 匿名さん]

この物件周辺含めて天王洲って何もないですよね。倉庫と線路だけ。
なんか寂しいエリアだなという印象です。特に夜のこの物件周辺はちょっと怖いですね。
住宅街なら暗くても何とかですが倉庫ばかりですしね。ちょっと億劫になるような環境に感じました。

[3662: 匿名さん]

確かに

[3663: 匿名さん]

>>3661 匿名さん
駅からこのマンションまでなら全く怖くないですよ。道もかなり明るくて見通しもいいです。
または隣の野球場はだいたい夜10時くらいまで明かりがついて、人がいます。この物件にコンビニもありますし。この辺りまでなら夜歩いても全く問題ないと思います。
ただ埠頭の奥に行くと人気はなくなりますね。そっちには行く用事がないので、結果として関係ありません。ただ犯罪はかなり少ないと思います。交番に入国管理局があるので。
一回夜にマンションの周りにいってみたらいかがですか？

[3664: 匿名さん]

>>3663

ネガるわけではないけど
土日は昼でもマンション北東はちょと歩いただけで怖いよ。行かないければ良い
は違う気がします。

[3665: 匿名さん]

>>3664 匿名さん
怖がりだなぁ〜〜
情けない…
しっかりしろよっ！

[3666: 匿名さん]

オバケでも見えるのか？

[3667: 匿名さん]

何もいないから怖〜い

[3668: 匿名さん]

>>3654 匿名さん
まぁ芝浦の外れマンションはもろ二つの変電所にダイレクト隣接だから全然違うと思いますよ。しかもその内一つは汚染水処理もしてるそうじゃないですか。

[3669: 匿名さん]

あのマンションの真ん前で土地陥没が起きているし。地歴は大事、いくら上っ面を綺麗に見せても隠せないから。

[3670: 匿名さん]

地盤沈下ですか。やはりこの辺は地盤が良くはないのですね。きちんと施工されてればという気もしますが
地盤がしっかりしてた方が安心感ありますしやリスクは軽減できますものね。
そういうこと込の価格なのかなと感じますね。

[3671: 匿名さん]

地盤沈下は芝浦の話ね

[3672: 匿名さん]

この辺りの支持層は意外と浅い。もともと東京湾の浅瀬だった場所で自然の海岸だった北品川からの距離が近いからね。
江東区方面はかなり深い海を埋め立てるしてるから支持層は深い。タワーマンションの杭の長さが全然違う。

[3673: 匿名さん]

>>3670
芝浦の外れマンションの話。あの一帯は元はと言えば、日比谷公園から浜松町を経て伸びてくる深い埋没谷だから地盤が弱い。

[3674: 匿名さん]

そういえばこのへんも液状化地域でしたっけ。

[3675: 匿名さん]

>>3674 匿名さん
既出ですがCTEの建つ地盤は「液状化しにくい」と判定されています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/layertable.asp...

芝浦や城東の埋め立てエリアもさることながら、本当に液状化がヤバいのは荒川・多摩川河口流域エリアだというのが読み取れます。

[3676: 匿名さん]

3675さん、ありがとうございます
東京都のサイトの方でそういう情報公開があったということなのですか。
しにくいとはいえ、絶対ではないとは思います
…が、マンションの場合は支持層まで杭を打っているので、そうなった場合でも建物に直接的な影響は大きくは与えないのかなぁと思っています。

[3677: 匿名さん]

>>3675

ここらへんは、もともと海岸からちょっとだけ出ただけの浅い海。支持層も浅いとこにある。地下水の水位もものすごく深い。液状化リスクはほぼないと言っていい。東京の地盤というサイトでボーリング結果見られる。

[3678: 通りがかりさん]

最近の豊洲問題をみると東京都の調査に信頼が置けない。

[3679: 匿名さん]

トラックの振動が酷かった。まあ倉庫街だから、納得できればってとこなんだろうけど。

[3680: 匿名さん]

振動は橋ですかね？
マンション内は全く無いですよ。

[3681: マンション検討中さん]

現地モデルルームでは震動感じなかったです。
バルコニー側は静かで眺望良いですし、ワールドシティの巨大さがわかります

[3682: 匿名さん]

マンション内は知りませんがこの物件周辺でトラック通ると地面が振動はしますね。
このあたり地盤があまりよくない埋め立てだからかなと感じてますが,,
トラックが多いのはもう仕方がないですからね。

[3683: 匿名さん]

マンションのスレをわざわざ見に来ているのにマンション内のことは知らず
用事がないとまず来ないふ頭が振動すると言う
一体どういう立場の人なんだろう

[3684: 匿名さん]

スターゼンに用があって行きました。おかしいですか？まあ悪く言うつもりはないのですが、こういうこと書くと絡まれそうなので程々にしておきます。

[3685: 匿名さん]

揺れねーし。
君の三半規管ぶっ壊れてるな(´⊙ω⊙`)

[3686: 匿名さん]

まだ売れ残ってるの？人気ないんだな。あ、売れ残りじゃなくて売り渋りだっけ？

[3687: 匿名さん]

待ったって 安くなんねーぞー。
欲しいなら買っちまえよ！

[3688: 匿名さん]

>>3682 匿名さん
トラックで運んだモノ買って生きてるくせに、生意気言ってるのは誰だ？
無人島で自給自足しろや。

[3689: 通りがかりさん]

↑
揺れると感じた個人を総攻撃するのはどうかと？
竣工後1年以上たっても完売しないのは不人気物件でしょうね。

[3690: 匿名さん]

>>3689 通りがかりさん

あなたの一年以上って6ヶ月なの？
どこの国の人？

[3691: 匿名さん]

まーた、Ｗ変電所隣接マンションの人が荒らしに来てるのかな⁈

[3692: 匿名さん]

物件も環境も住民まあまり上品じゃないという印象を受けますね。この掲示板見てると。

[3693: 匿名さん]

このマンション、かなり気になりますね～。

住居の購入にあたっては、眺望・地盤・振動・交通・etc、様々な検討要素があります。
眺望に関しては、運河は将来的にも今の眺望が保たれるのではと思います。
また低層階の方は、対岸のモータークルーザーを係留している景観。
高層階の方は、高層ビル街・開けた西空の景観。
低層階で住んでも、高層階で住んでも景観は素敵だと思います。
飽きる・飽きないは趣味・嗜好と同じでは？と思います。
地盤問題にしましても3675さんがおっしゃるとおり、東京都が開示しているデーターを見れば不安はある程度解消されるのでは？と思います。
振動は都内で住む以上どこも同じでは？と思ます。
もし気になるのなら、海上生活しかないでしょう。
交通面については、陸は近い将来東京のハブ的位置づけになりえる品川駅。
空は日本のハブ空港の羽田。
どちらも至近距離です。交通面は好き好き以前に魅力と感じます。
マンションのデザインは決して高級感は（私的には）ありません。安っぽくさえ感じます。
でも見方を変えれば、都心からほんの少し離れただけでリゾート感覚が日常生活の中で味わえるのではないでしょうか。
リゾート地でのマンションとすれば納得できるかな？と思います。
間取りに関しても確かに羊羹的ですが、狭いながらも部屋と部屋の間には廊下やクローゼットを挟んでいます。
一般的で面白味はありませんが、リビングと1枚の仕切り板（壁）で構成された間取りよりプライバシーは保たれると思います。

好景気と言われていますが、残念ながら資金の関係で予算は限られます。
全てを求める事は出来ません。
要は”何を優先するか”だと思います。
トレードオフの関係ではないでしょうか？

[3694: 匿名さん]

>>3681

夜景がきれい。

[3695: 匿名さん]

ここの日中の外観は確かにきついですよね
WCT裏手から対岸を見たときは、うーん……という感想でした
タワーが出来て印象変わるといいな

[3696: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3697: 匿名さん]

白い壁と透明なガラスが直線的で、シンプルな外観。水辺の涼しげな風景にも溶け込んで、良いと思うけどね。
否定的な人は、どんなデザインがいいのかな？
複雑な造作物満載のデザインで自己主張したいのかな？

[3698: 匿名さん]

コンテナ埠頭

[3699: 匿名さん]

>>3698 匿名さん

ごちゃごちゃしてますね。
住んでいるうちに慣れるのかな?

[3700: 通りがかりさん]

なんか営業さんがいるみたい。
目の前の(実際は北西)商業ビルを夜景とは物は言いようですね。
ここは駅近にイオンもなんとか徒歩圏で、天王洲＋東品川海上公園あり環境良好、品川駅も遠くない。
価格が需要にマッチすればいいですね！