シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3551: 匿名さん]

賃貸需要は高いようですが、リセールは完売するまでは厳しいでしょうね。間取りも眺望もほぼ同じですから。早く完売してもらいたいです。

[3552: 匿名さん]

当初、品川イーストタワー希望の人が予算と希望のお部屋が合わずにB棟に流れて来ると思うので、年内か年明けくらいには完売するのでは。

タワー側の価格を見たあとにシティテラスの価格見ると凄くお手頃価格に見えてしまう。。

[3553: 匿名さん]

運河の眺望と駅近に惹かれるならこちらでいいですね。
高層階から見る眺望や内廊下惹かれるならタワーかな。
タワーだと入居がかなり先になるので、低金利を狙うならこっちかもと思ってます。

[3554: 匿名さん]

ほとんど売れてんじゃん
あとはタワーしかない

[3555: 匿名さん]

売れてる割には、部屋の灯りがあまり付いていないね。
まだ入居している人が少ないのかな？

[3556: 匿名さん]

南側の棟は9割方売れているそうです。
北側の棟は、まだ半分も売れていないはずです。
タワーの販売を開始したことを考えると、（タワーの方が売りやすいでしょうから）販売側は焦っているんじゃないでしょうか。

[3557: 匿名さん]

タワーの方が高くて、入居も先なので、それほどあせっていないでしょう。
タワーの値段みたら、大体こちらに流れてくると思うけど。

[3558: 検討板ユーザーさん]

>>3556 匿名さん

南側の棟って、春前に完売してんじゃん。
何言ってんのかいい加減やなー

[3559: 検討板ユーザーさん]

北側の棟も売り出しの分は手がついてたぞ。売り出してない部分は知らん。
タワー見に行ったら、両方案内してくれたし、現地までタクシーで連れて行ってくれた。

[3560: 匿名さん]

それにしても安定の狭さ。

[3561: 匿名さん]

やはり素敵なマンションですね
天王洲の立地もいい
ただタワーが高くて

[3562: マンション検討中さん]

眺望最高だけど、あの団地みたいなデザインとたなびく洗濯物の外観はどうしても無理だ。。白い外壁もすぐ汚れてリセール厳しそうだし。

[3563: 匿名さん]

こことタワーはリセール困ることはないでしょうね。立地がいいし、便利。
まだ、中古も売りに出てないし、住みやすいんでしょうね。
早いとこは、販売中でも中古がでる時代だし。

[3564: マンション検討中さん]

そうだけどね。A棟1期で買った人が羨ましい。

[3565: 匿名さん]

A棟は橋の通行人の視線が気になります。その点B棟なら低層でもカーテン全開で運河の眺望を楽しめます。その分の価格差だと納得できるかどうかですね。

[3566: 匿名さん]

A棟でも中層階以上なら視線は感じないと思うけどね。
高層階ならなおいいね。

[3567: 匿名さん]

B棟は夜のバルコニー越しのヨットが、
他物件にない魅力です。
営業さんから東側のお台場の花火も中層階以上では見えるようです。

[3568: マンション検討中さん]

住友のマンションって高いわりに吹き付け塗装多用ですね…

ここ、早くも雨だれが目立ち始めてます。

[3569: 匿名さん]

B棟なら窓全開にしてもとても静かそうですね。眺望が売りのようですが、駅からの距離を考えるとかなり優秀なレベルじゃないでしょうか？寝室側はあきらめるしかないですね。

[3570: 匿名さん]

>>3568 マンション検討中さん

ネガティブキャンペーン中か！？
ご苦労！

[3571: 匿名さん]

すみません。
いいマンションですよね。
こちらのマンション、固定資産税っておいくらくらいになりますかね>_<

お分かりの方います？

[3572: 匿名さん]

だいたいみなさま年収はおいくらくらいですか？

最低額面1000万くらいの層でしょうか？

[3573: 匿名さん]

DINKSも多く、世帯年収1500-2000ぐらいが多いかな

[3574: 匿名さん]

世帯年収1500万からですかあ、、
出直します、、

[3575: 匿名さん]

>>3573 匿名さん
世帯年収800とかじゃないでしょうか。

[3576: マンション検討中さん]

6500万のマンションに800万足らずでは無理。
諸経費もかかるし、貯金もある程度残すでしょうw
800万w

[3577: 匿名さん]

年収750万2人で1500万の層はいそう

[3578: 匿名さん]

頭金1000万、借入が5500万円なら世帯年収1000万円くらいの購入者は現実として沢山いるんじゃないですか？

[3579: マンション検討中さん]

白い外壁がすぐに排気ガスでよごれそう。ガラス面みたいに定期的な清掃入らないだろうし10年かからずさびれた団地みたいになるんだろうな。
せめて外壁の色を工夫して欲しかった。

[3580: マンション掲示板さん]

頭金多めに入れるなら年収800万でも問題ないのでは？

[3581: 匿名さん]

>>3579 マンション検討中さん

買いたいけど、大人の事情で買えなかったヒト？

[3582: 匿名さん]

せめて洗濯物は乾燥機か浴室で乾燥させようよ。。室内からはせっかくのキャナルビューが洗濯物越し。外から見れば西日に洗濯物はためく低所得者向けの団地。
そもそも洗濯物を人目に晒すの、みっともないと思わないの？

[3583: 匿名]

>>3582　匿名さん

えーっと、こちらにお住いの方ですか？
ご自分のお家が低所得者向けに見られのがお嫌という事でしょうか。
だったら気にされる必要はないと思いますが。
乾燥機で乾かした洗濯物とお日様にあたって乾いた洗濯物では全く仕上がりが違いますよね。
私は人にどう見られるか（そもそもみっともないとも思いませんが）よりも自分の快適さを選びますね。
ある程度節度を持った干し方の工夫は必要ですが、洗濯物がハタハタしてるなんてなんだか健全に暮らしてる感じがして良いじゃないですか。
もともとそんなセレブなマンション買ったつもりもありませんし。
セレブな皆さんは大変ですね。

[3584: 匿名さん]

>>3583 匿名さん

乾燥機で乾かした方がふわふわして好きだけど

[3585: 匿名さん]

洗濯物はしっかり天日干しして仕上げに乾燥機がベストさ。部外者の印象なんかどーでもいい。内部で外干しがみっともないと思うなら規約改訂の発議をすればいいさ。絶対通らないと思うけどね。

[3586: 匿名さん]

佃辺りのタワマンだって、外干ししてるからセレブかどうかは関係ないと思うな。

[3587: 匿名さん]

佃がセレブか？

[3588: 匿名さん]

風の強い地域なので、いろいろ飛ばされないように気をつけてね〜
(๑˃̵ᴗ˂̵)

[3589: 匿名さん]

ここまだ売れ残ってたのですね。周辺環境も好みが分かれるし、
間取りも羊羹のように同じものしかないので苦戦するとは思ってましたが、
案の定の結果でしょうかね。

マンションの市況も冷え込んできてこれから先長期化しそうですね。

[3590: 匿名さん]

>>3589 匿名さん
既に既出だけど、売れ残ってるわけではなく売り惜しみしているから残ってるだけだけどね。住友の売り方よく調べてね。

[3591: 匿名さん]

むしろ目論見外れて売れすぎちゃってるようだね
B棟ももう半分くらい？

俺は残念ながら候補から外したが
DINKSで天王洲がお互い通勤に便利ならば（そんな人少なそうだけど…）割安だと思う

[3592: 匿名さん]

売れ残りの理由を、色々考えるのも大変だな。

[3593: 匿名さん]

シーサイドの物件の価格詳細がでるまでは、こちらも隣のタワーもちょっと動きが悪いかもしれません。
だた、こっちはは眺望がある分、眺望を希望する人たちは結局こっちに流れてくるでしょう。
でも住友さんだからまた値段上げかねないですね。

[3594: 匿名さん]

まぁすみふも最近は市況の悪化と在庫の積み上がりで値付けが弱くなってますからね。
なかなか大変ですな。

[3595: 匿名さん]

>>3590 3591

在庫をあえて抱える売り方があるんだ？
ヘェ〜！

[3596: 匿名さん]

どうやって住友の売り方(売り惜しみ販売？)調べるの？

[3597: 匿名さん]

実際は元々割高なデベなのにさらに割高に売れそうな時期を探ってるってとこだよね。結果在庫が積み上がる。最近の物件では値付からも弱気の姿勢が見て取れる

[3598: 匿名さん]

すみふは10年くらい前からずっとこうですよ
1期の時点で他社より若干割高、さらに途中値上げ、長期販売
ここだってもう600万くらい上がっているでしょう

安く売りきるより管理費等を払い続けてでも高く売ったほうが利益が出るという判断でやってて、これまではそれで良かったのでしょう。

[3599: 匿名さん]

スミフ立地的に難ありの場所にもどんどんマンション建てている感じがする。マンション価格が上がっている今の時期をチャンスと捉えているのかもしれないが、いずれ供給過多及びブランド価値の低下を招くだろう。
体力を生かした販売戸数の多さでたくさん売る利益至上主義より永続的なブランド価値に重点を置いた戦略の方が良いのではないだろうか。

[3600: 匿名さん]

効率的なデザインで経費削減して、資産性は興味なし

[3601: 匿名さん]

>>3596 匿名さん
自分の無知を晒すだけの、恥の上塗りだからやめた方が良い。
すみふのその売り方は業界では常識だし、検討者でも有名、
ビジネス誌等の記事にもちゃんとなってるんだよねー。

[3602: マンション検討中さん]

ただ在庫が一万戸超えるらしく
市況に益々の悪化で殿様商売じゃないでしょうね…

[3603: 匿名さん]

>>3061

売れ残り販売はスミフ方針とはバカげたことだ。ただの在庫。
市況が全体で値上がりしているので、何年も前の売り出し価格で売ることは値引きと一緒。実際の取引価格はわからないしね。
誤魔化しで擁護してもダメダメ。
市況が値下がりはじめたらそんな売り方は通用しない。在庫が積み上がるだけ。
スミフ社員が売れ残り販売が会社の方針です。と粘っても、株主が許しません。

[3604: 匿名さん]

>>3061

＞ただの在庫
　その通りだがそういう会社
＞何年も前の売り出し価格で売ることは値引きと一緒
　合わせて値上げします
＞誤魔化しで擁護
　ただの事実
＞市況が値下がりはじめたらそんな売り方は通用しない
　上がるまで寝かせます
＞株主が許しません
　利益出てる間は何も言いません

[3605: 匿名さん]

利益は前年をクリアすることを株主は望む。常識。

[3606: 匿名さん]

この先は知らないけど在庫抱え方式で今のところ増益続けてるから
失敗するまで続くでしょ

買い手としては何も嬉しくないデベだけど、こんなところでガタガタ言ってもしゃーない

[3607: 匿名さん]

確かにここも3月から4月入居に変わって、今年は売り上げ目標に到達するから来年度の売り上げに…と、裏情報を10ヶ月位前から言ってたから、ビックリした覚えがある。
結局、出来上がってるのに入居させないなんてとリクエストが多くて、1期の一部の人は3月入居できたけどね。
毎年早々と達成しちゃうから、4月入居ににするなんて、他では考えられない。普通は年度の売り上げにしたいのと、入学時期的にも3月入居が多いからね。

[3608: 通りがかりさん]

↑
初めて聞きました。
企業としては正しい姿勢ですが、購入者は不満ですね（笑）

[3609: 匿名さん]

>>3067

それが嬉しいの？

[3610: 匿名さん]

訂正
3067→3607

[3611: 匿名さん]

この物件は車でよく通るけど、団地にしか見えない。
眺望はまぁいいとしても、その他にどこかいいところあるの？

[3612: 匿名さん]

要は割高だから売れ残ってるってだけだよね。そういう商売といえばそれまでだけどね

[3613: 匿名さん]

スミフは
適正価格
と言う
単語を
知らないのか？

[3614: 匿名さん]

より高くぼったくれる時期を模索して小出しにしてるってこと。言い方悪いけど。

[3615: 匿名さん]

スミフは本決算、中間の仮決算の数字ばかり気にしており、数字の達成のため、今月中に契約してくれと平気で言ってきます。購入者にとっては大きな買い物で色々検討したいと思っていてもそんな購入者の心情などは関係ありません。
担当者というよりそういう組織風土なのかもしれませんが、その考え方が嫌で検討から外しました。

[3616: 匿名さん]

ゴクレとすみふには価格はあってないようなもんだね。どっちも長期販売がデフォルトだけど。
ここも中古になっても販売続くだろう。

[3617: 匿名さん]

ここって６７㎡と７１㎡の２タイプしかないんだね・・それじゃ売れないよ・・・

[3618: 匿名さん]

>>3614 匿名さん
今年の下半期に入り、住宅市場は価格の低下傾向にあります。バンバン新築マンションを建設しているスミフですが、価格下落が今後も続いていく場合小出し作戦も限界を迎えると思われます。
どう舵をきるか見ものです。

[3619: 匿名さん]

まだ売ってないところは大崎みたいにするだけじゃないかな

[3620: マンション検討中さん]

WCTは10年近くかけて売ってたし、ドトールもそう。
値崩れしないいい物件だとは思う
あとはモノレールとりんかい線が便利かどうか
どちらも5分以内なのは評価できる

[3621: 匿名さん]

今となっては安かった物件、の1つですね。ここも。

[3622: 匿名さん]

言い方悪いですがタワーでもなく長谷工の団地型耐震マンションをその２物件と比べるのはちょっと違う気がしますね。間取りのレパートリーもほぼ皆無ですよね。色んな意味で苦しそうな物件だと思います。
同じような条件のシーサイドの積水物件も苦しいと予測します。

[3623: マンション検討中さん]

いやいや何が違うの
タワーもたつよ
賃貸も今はもう満室だよ

住宅情報誌も、もうタワーだけの宣伝になって、テラスのほうはしばらく前から宣伝なし。
ほぼめどがついたみたいよ。

タワーを楽しみにしている一人です。

[3624: 匿名さん]

>>3623 マンション検討中さん

>>3623 マンション検討中さん
WCTと比較対象のように語らない方がいい。ネガが寄ってくる。WCTやDTはマンションの格が違う。あちらはスミフの代表作品集のトップページを飾るマンション。ここはいいマンションだけどスミフの作品集に載ることは無いマンション。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3625: 匿名さん]

WCTとか当時ボロクソに言われてたのに今じゃ評価が180度変わってて凄いよなぁ

[3626: 匿名さん]

>3625
2004年当時、ボロクソに言われてた倉庫街のなかに建ったWCTを坪240万で買った人はある意味チャレンジャー。多分、購入者は外野の声に騙されずに、品川のポテンシャルを自分の意思で判断したんだろう。結果は大正解。ここもそうなるといいが。

[3627: 匿名さん]

10年遡れたとして、こことWCTの分譲時期が同じで同じ価格なら間違いなくWCTを買ってるだろう。株と一緒で誰も注目してない冴えない株が5年後に一番値上がりしてたりする。だけど、後から見れば、最初から上がる理由はちゃんとあり、なんでこの株に気づかなかったんだろうと思う。要は先を読む力があるか。しかし、時代が違うとはいえ、たった10年くらいの話。不動産は買う時期が大事とはよく言ったもんだ。

[3628: 匿名さん]

この板状耐震マンションの評価が上がる余地なんてあるのかね。しかも施工はあの長谷工さん。

[3629: 匿名さん]

スミフの売り方としては一緒でしょ
価格を落とさない
値崩れさせない
ここはタワーともつながるしね

[3630: 匿名さん]

>>3628 匿名さん
駅から近いし、運河沿いで日当たり良いから、まあまあの資産価値は維持するんじゃ無い？築年経過しちゃったら微妙だけど。大規模マンションの方がなんだかんだ言って管理は手厚いし、有名マンションは宣伝の必要ないから大規模マンションの方がリセールはしやすいと思うけど。

[3631: 匿名さん]

WCTってモノレールをくぐるエントランスだよね。買うのに勇気いるよね。
2005年頃のマンションはどこもかしこも値上がりしている、見合いの部屋まで上がっているのだからね。
これからは部屋の階数や眺望、間取りで同じマンションでも差が出てくるだろう。
その点ココは格差がないので良いかも。

[3632: 匿名さん]

すみふでも条件がいまいちな物件はがっつり下がってるよ
ここくらいの中途半端な物件だと微妙だね。
何より狭い70の3Lだけって間取りパターンが値下がり要素だよね。

[3633: 匿名さん]

天王洲、駅から近いし、品川駅徒歩圏
条件いいけど

[3634: 匿名さん]

こういう間取りの3LDKってよく見るけど、3部屋で使う人っているんですかね。
2しか選択肢ないよなーといつも思う。

[3635: マンション検討中さん]

必死になって否定するなら、わざわざこなければいい。評価されてるから売れてるし、賃貸も満員。嫌な人は買わないだけ。買う人や賃貸する人、便利な人がいるんだから結果が伴ってる。自分に便利じゃないからといって否定するのはいただけない。

[3636: 匿名さん]

今住みたいと考えている人はシティテラスいいと思うが、リセールの観点からは可処分所得が全体として上がりインフレにならない限り、今後さらに不動産価格が上がることは期待できません。
タワーは契約時の金額で契約するので、今後不動産価格が下がりその時の相場的に割高になってもあとの祭り状態、2年後の金利も上がっていれば、完全に八方ふさがりになります。
そのため、タワマンなど完成引き渡しに期間を要するものは将来の市場動向まで考えなくてはと思います。

[3637: 匿名さん]

A棟1期で買えた人がやはり羨ましい

[3638: 匿名さん]

時期も悪いし元々が割高だからね。だからこそデべも長谷工で安く作ろうとしたわけだが、、

[3639: 匿名さん]

>>3629
気持ちは分かるけど高級タワーのWCTと低層のCTSじゃ別のカテゴリー。自分が決めたマンションを愛するのはいいことだけど、世間一般の評価は全然違う。分をわきまえないとネガの餌食。

[3640: 匿名さん]

CTSって？
ネガがいようと結果的に評価されてるマンションなんだから、そうカリカリせずに。
駅に近いのはいい！

[3641: マンション検討中さん]

WCTも何年もというか、いまだにWCTネガ天王洲ネガにつきまとわれているから気にしないことだよ。
まあテラスは、タワーではないし、同分類に考えてはないと思うよ。
WCTも10年近く売ってたなあくらいの懐かしい感じでしょうね。
これからタワーの販売があるし、長期戦でネガはいるよ。

[3642: 匿名さん]

CTE単体だとちょっと弱いけど
タワーが高値維持してくれれば当然ここも維持されるし
タワーにはがんばってもらいたい

[3643: 匿名さん]

駅に近いのはいいし、良いマンションだと思う。ただ、同じ住不で近所だからと言って、超有名タワーマンションと比べて肩を並べてるように言うのは荒れるもと。せっかく落ち着いてるのに、ネガが見つけたら、またくだらないレスの連投が始まる。

[3644: 匿名さん]

住友不動産のみんなが分かる代表的なマンションの例を挙げただけで、同じマンションのようには言ってはないと思うけど、、
それぞれ個性があるからね、、
でも、どのマンションスレも、個別の名前を出すと荒れやすいので、出さないほうがいいというのは賛成だよ。
では、3643さんも、この話はここまでで。

[3645: 匿名さん]

>>3639

WCTもここも同レベルだと思うが
モノレール、りんかい線ともこちらの方が駅近くだし。
WCTは高速道路高架やモノレールの高架が迫る西側出入口が騒々しい、高級と言う言葉は妄想。

[3646: 匿名さん]

他の物件の話題は禁止！
その物件のスレでお願いします。

[3647: 匿名さん]

どちらも良いマンションだと思うよ
( ◠‿◠ )

[3648: 匿名さん]

流石にWCTみたいに10年選手にはならんでしょ。全体の売れ行き見てもこちらのほうが遥かに評価は高いんじゃない。

[3649: 通りがかりさん]

ここをまともに検討してる人がいる方に驚き。すみふはこういうメディア対策に予算割いているのは有名な話だけど、それ以上に。。。

[3650: 匿名さん]

WCTと争わせようと自作自演してる、芝浦の外れの方の変電所マンションの人が書き込んでますねwお疲れ様です。