シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2111: 匿名さん]

>>2106
これは説得力のある写真ですね。。

[2112: 匿名さん]

>>2106
ここの外廊下ってアルコーブないの？
この価格帯のマンションなら普通アルコーブあるのかと思った。いかにもな安っぽい外廊下で残念。ポジさんがこっち側の写真見せないのも納得だね。

[2113: 匿名さん]

運河の水面の高さとマンションとの距離があまりに近い気がします。
万が一のリスクとかは保証されているのでしょうか❓

[2114: 匿名さん]

>>2112
2106の写真、最初にのせたのは私ですけど。
そんなに安っぽいかな。
人それぞれですね。

[2115: 匿名さん]

で、今日見てきました。中まで。
写真より実物のほうがイイですね。
買いまーす、では。

[2116: 匿名さん]

>>2114
大騒ぎするほど安っぽくないでよ。
凄い高級感があってって程ではないですけど。
住むのに問題ないと思います。

[2117: 物件比較中さん]

敷地一杯に建物を建ててるのと、緑がさっぱりないので無機質さを貧相と感じる人もいるかもね。

[2118: 匿名さん]

今どき5000万〜6000万台の物件なんてこんなもんです。
むしろ5000〜6000万台にしてはいい方です。
もっと高級感のある物件をお望みならば、もっと価格帯の高い物件を探すべきですね。

[2119: 匿名さん]

写真見ると結構良い感じじゃない♪

[2120: 匿名さん]

裏から外廊下が丸見えという構造的な問題もあるけど、緑がないから白色の建物も映えず見栄えがしないという点はあるかもね。

[2121: 匿名]

>>2113
ここの土地は海抜どれ位なんですかね？

[2122: 匿名さん]

海抜がどうとかではなく、川には堤防があり、万が一のリスクに備えています。建物の基礎は運河のら非常に近くにあるのでヒビから水が流れ込むなどといったリスクはないと考えて大丈夫でしょうか❓

[2123: 匿名さん]

>>2122
3.3m〜3.5mです

[2124: 匿名さん]

>>2113
ここは水門の外側(海側)なので、高潮などの水害リスクはありますよ。

[2125: 匿名さん]

水門外は人が住むことを想定してないから、水位の調整とかうまくできないよ。でもここら辺が高潮で水没した話はあまり聞かないからそこまで気にしなくていいんじゃないかな？

[2126: 匿名さん]

http://disaportal.gsi.go.jp/viewer/index.html?code=4
高潮ハザードマップです

[2127: 匿名さん]

>>2125
ここの近所の高浜運河は、台風の影響の高潮で運河沿いの道がよく水没してるよ。ここは運河沿いだから水没するリスクは高いとは思う。

[2128: 匿名さん]

土地が低いと、一度水没したら水が吐けるまで時間がかなりかかってしまいますから。
でも水没は嫌ですからね。
そんなことが起きませんようにと、お祈りでもしておくことなんですかね。
液状化はどうなんでしょう。その辺は大丈夫かな。

[2129: 匿名さん]

>>2128
液状化が不安なら湾岸埋立地にマンション買っちゃだめでしょ。内陸にどうぞ。

[2130: 匿名さん]

側面の白の吹き付けの出来が長谷工でよくみる感じですね。WCTが立派なだけに新築でこれかあと思ってしまう。

[2131: 匿名さん]

高潮も津波も液状化も洪水もハザードマップでは全く問題ない場所ですね

[2132: 匿名さん]

>>2130
白の吹き付けはすぐにクラックして雨染みで汚くなるからね。もう少し工夫できなかったのかと小1時間問いたい。

[2133: 匿名さん]

>>2131
ハザードマップをあてにしないほうがいいよ。港南の運河は高潮被害たまにあるけど、ハザードマップには載ってないし。港南、高潮、被害 とかで検索すれば水没写真も含めていくらでも状況見れるし。

[2134: 匿名さん]

夜でも見せてもらえました！

[2135: 匿名さん]

>>2134
意外と外真っ暗なんですね。もっと夜景綺麗なのかと思いました。

[2136: 匿名さん]

>>2128
水に沈むマンションとかモンサンミッシェルみたいで素敵じゃん。

[2137: 匿名さん]

運河ビューはいいけど真西、外廊下、耐振、共用施設ほぼなし、
スラブ厚、長谷工施工、立地、アドレス考えたらここに坪290-300だすなら、すべてに優るWct買ったほうが絶対良い気がする。眺望いまいち部屋なら280くらいで買える。

[2138: 匿名さん]

>>2135
建物のしっかり感は、あちこち見せてもらいましたが伝わってきましたよ。
もうね、スラブがどうとか、どうでもいいです。これ見ちゃうと。

[2139: 匿名さん]

>>2138
夜景は素敵ですねー。あとは低仕様と東品川というアドレスを許容できるかどうか…せめて港区ならよかったのになー。

[2140: 匿名さん]

>>2135
室内が明るいからね。外は夜だし。
意味わかります？

[2141: 匿名さん]

モデルルームと同じバルコニーのウッドデッキが人気みたいです。
見に行った時も内装業者が運んでました。

[2142: 匿名さん]

最低ランクの部屋なら王者WCTも280台で買える。ここみたいな60平米台の3LDKみたいな狭小部屋はないから3Lほしいならグロスは高くなるけど。築11年だけどまだまだキレイだし、制振だし。

[2143: 匿名さん]

>>2142
60平米の3lとか一昔前では信じられないくらい狭いんですけど、ちゃんと生活できるんですかね？
ダイニングテーブルとソファを置いたら歩くスペースも無くなるような

[2144: 匿名さん]

>>2139
ここらへんの運河ビュー好きならダブリュなら東と南になるので条件がいい。

真西は夏暑すぎてカーテン閉め切り、テラスに暑くて出れないと思う。

[2145: 匿名さん]

>>2143
縦長で狭いリビングに部屋がリビングインだと廊下と見間違うようなとこあるよね。洗面所リビングインってのがね。

[2146: 匿名さん]

写真で見るより迫力のある景色と建物でした。
あとは昼間もう一回見て。平日のほうがうるさいらしいので、確認してみます。
建物内にモデルルームが出来るのは、まだ先だけど、キッズルームとかなら入れるので音は確認できるそうです。
いまは下のほうの階が人気ありました。

[2147: 匿名さん]

>>2145
住民スレのこの画像が衝撃的だった。これだとリビングで動くスペース殆どないんじゃない？

[2148: 匿名さん]

今まで人が住む場所ではなかった所にマンションを建てて駅近、眺望以外メリットよりも騒音、排ガス、子育て環境を含めた住環境のなさ、災害リスクなど抱えているデメリットの方が多いかもしれない

[2149: 匿名さん]

>>2146
タワーの情報はどうでしたか？

[2150: 匿名さん]

タワーには興味がないというか、待てないので詳しく聞いてきませんでした。
360戸くらいの26階建て、ゲストルームとスカイラウンジは使えるようになる予定。
もう何度か出ている情報ですよね、すみません

[2151: 匿名さん]

>>2146
エントランスいい感じですね
ちょっと前に見た時はパイプ椅子が並べてありました。

[2152: 匿名さん]

下の階がいいね、ここは。

[2153: 匿名]

wonderfulホテルが大好きなダブリュ〜です。
数日前御殿山会で屋形船乗って目黒川に行きました。運河なのでしょうが…海の中にでっかいアパートメントがいきなり出来ててビックリしました。透明手すりがキラキラ輝いててとってもきれいでしたよ！
御殿山のご婦人方も1億位かしら？と言ってました。ダブリュ〜ctもここもこんなところに？と思いました。

[2154: 匿名]

ダブリュ〜ctを久しぶりにまじかでみて中銀カプセルばりにビックリしました。…

[2155: 匿名さん]

敷地が細長だから建物に重厚感がないかな。道路からすぐエントランスでアプローチが全然ないし
アプローチ設ける広さあれば植栽やゲートなどでもっと高級感出せたかもしれない。
現地見た感想としてはとにかくペラい物件と感じた。

[2156: 匿名さん]

アプローチ

[2157: 匿名さん]

植栽

[2158: 匿名さん]

重厚感…なるほど！

[2159: 匿名さん]

ライバル物件をディスるのはよくない

[2160: 匿名さん]

程度が低いね。ここのポジさんは、ブランズ引き合いに出したり、物件に高級感がないと言われたのがそんなに悔しいのかね

[2162: 匿名さん]

エントランスの上に剥き出しの共用廊下と外階段だからいまいち高級感が感じられないのかもしれないね。
ここの外廊下ってアルコーブないの？
この価格帯のマンションなら普通アルコーブあるのかと思った。いかにもな安っぽい外廊下で残念。
CGの方が綺麗ですね。なんでだろう。大衆的というか、裏側の外観に生活感が漂ってますね。
裏から外廊下が丸見えという構造的な問題もあるけど、緑がないから白色の建物も映えず見栄えがしないという点はあるかもね。
敷地が細長だから建物に重厚感がないかな。道路からすぐエントランスでアプローチが全然ないし
アプローチ設ける広さあれば植栽やゲートなどでもっと高級感出せたかもしれない。

それしか言えないの？
あとリビングイン洗面所ですか。重箱の隅をつつき続けて飽きないのかな。

[2163: 匿名さん]

裏からみたらブランズといい勝負

[2164: 物件比較中さん]

外廊下さんの考える、オススメ物件はどこですか？一応ネットと現物でこの周辺のマンション見て回って、シティテラスでローン審査して申し込む予定です。
後悔するとイヤだから参考に聞いておきたいので。

[2165: 匿名さん]

>>2164
天王洲がいいならWCT1択。とくに最近値下がりしてきたからここより安く買える部屋もあるよ。

[2166: 物件比較中さん]

WCT素晴らしいですね。でも中古はなんとなく他人の資産形成をお手伝いするようで最初から考えていないんです。
新築ならどこがいいですか？

[2167: 物件比較中さん]

WCTの友人宅にお邪魔してスゴイのは知ってるんですけど、ここのモデルルームでWCT新築時の価格を見て驚きました。

[2168: 匿名さん]

>>2166
新古、中古は嫌という非論理的かつ度量の低さではいい物件なんて選べないよ。特に中古が値崩れして買い手の交渉力が増してる今、中古を選択肢から除く時点でセンスがない。
新築でろくな出物はないから、重視する条件は十人十色、好きな物件を選んだらいい。
ただ、ここはWCTが指標になってしまうためWCTの坪単価は下回るリセール評価になることは胸に刻んでいたほうがいい。

[2169: 匿名さん]

http://sumaity.com/chintai/tokyo_bldg/bldg_4068365/

すでに賃貸で出てますね。新築ですが周辺の相場より下の家賃設定は弱気と見るか、妥当と見るか...

[2170: 匿名さん]

>>2167
WCT新築の頃の価格が安くてびっくりしたの？なんでその頃の市価が正常で、いまの値段がボッタクリってことに気がつかないんだろうか。いずれWCTが坪180から売り出されていた市況に戻るのにね。

[2171: 匿名さん]

新築でいえば千桜タワーが一番の注目物件なんじゃない。

２５０前後で買える部屋があれば取り敢えず申し込んで、万が一当たれば５年住んで転売して売却益でステップアップできる。

それ以外だとクレビア豊洲がやっぱりいいんじゃない？ここより安いし、同じ板状だけど長谷工じゃないし仕様もよい。豊洲の生活利便性は良いし、まだまだ上がる地区だよね。

[2172: 物件比較中さん]

>>2168
郊外の中古は下落してますけど、品川区、港区、大田区あたりだと新築とさほど変わらなくないですか？手数料とリフォーム費乗せたら新築以上です。
で、センス溢れる外廊下さんのオススメ新築物件は無いということですね？

[2173: 匿名さん]

市況の値段がもし戻るような市場になってもＷＣＴだけ戻るわけではない。ＷＣＴが３００から２４０へと坪６０下がれば、資産価値維持要素が弱いここみたいな物件は坪８０は下がるだろうから坪２９０から坪２１０あたりに下がると思いますよ。１０年も前の新築時いくらだったからは関係ないんですよ。今いくらか、それが資産価値というものです。

[2174: 匿名さん]

>>2167
今狙い目なのは東雲の中古タワマン。あそこは値崩れしやすい土地柄だから交渉次第ではただでさえ激安の新築当時より1割安く中古が買える。クレヴィアを選ぶのはセンスがない。ここの住環境に耐えられるなら東雲でも問題ないはず。

[2175: 物件比較中さん]

クレヴィア豊洲ですか。
やっぱり人それぞれですね。あそこならパークホームズ豊洲のほうが全然いいです。正直今もパークホームズとCTEの二択です。

[2176: 匿名さん]

>>2172
千桜タワーかな。タワマンは値幅があるから掘り出し物が見つけやすい。ここみたいな金太郎飴は部屋ごとの値幅がないから中古では不利なんだよね。

[2177: 匿名さん]

>>2175
PHT買えるならPHT1択じゃないの？おれなら確実にPHT、少し待てるなら千桜タワー、神奈川でいいなら横浜にかなりお買い得なタワマンできてるよ。

[2178: 匿名さん]

品川区、港区、大田区ってみたことない組み合わせだな。品川は都心３区でも５区でも６区でもない。

また品川ってネームブランドが注目されているが、それはあくまで品川駅とその周辺エリアであってそれは港区港南・高輪のこと。品川区は大規模再開発とは無縁の土地というのは一番ネックになるところではある。ＷＣＴはすべてにおいて格上だが、アドレス、この違いはとても大きい。

[2179: 匿名さん]

ＣＴＥは３ＬＤＫでグロス６０００前後だからね。ＰＨＴは７０００万以上ないと３ＬＤＫ買えないからＣＴＥ検討層のほとんどは買えない値段。豊洲の検討層は１－２段上だよね。

[2180: 物件比較中さん]

モデルルームの印象はパークホームズよかったです。豊洲のほうが買い物とか便利。でも建物内を見てからCTEに傾いてます。もともと天王洲のほうが通勤は楽だったし。
タワーはいろんな価格帯の人が集まるから管理組合がまとまりにくいと聞きました。そんなに重要視しているポイントではないですが、なるほどなと。CTEも後からタワーが出来るのが逆に少し心配です。

[2181: 物件比較中さん]

>>2178
品川通勤なので品川区、港区(山手線外側)、大田区なんです。
豊洲はエリア外だったけど、ひとに勧められて見てきました。クレヴィアは場所だけ見てモデルルームは行っていないです。

[2182: 匿名さん]

>>2180
管理組合がまとまりにくいってどういう事態を想定してるの？タワマンのメリットの１つがセミプロレベルの管理組合が作れることなんだけどね。むしろ戸数の少ないマンションのほうが管理組合は荒れるよ。もし本当にタワマンも含めて検討してるなら、WCTの総会議事録でも取り寄せて見たほうがいい。あれだけの共用施設を保ちながらCTEとそこまで変わらない管理費で運営している凄さを感じるはず。

[2183: 匿名さん]

>>2181
品川通勤ならWCTあたりの港南か、田町最寄りの芝浦を検討するけどな。芝浦は見てないの？

[2184: 匿名さん]

建物の免震という災害時スペックは比べるレベルになく、充実した共有部、専有部ともＰＨＴが圧倒しているのは間違いない。また向こうは豊洲というちゃんとした駅の駅近だし、抗つ利便性も向こうが上。あとは資産価値という面で、三井大規模、清水建設、タワマン、再開発予定が沢山ある豊洲とスミフブランドは良いが、小中規模、長谷工、板状、再開発予定なしという違いは非常に大きい。お金があるなら無理してＰＨＴ買った方がいいかなとは思う。値段が全然違うからちょっと無理があるかもしれないけれど。

[2185: 物件比較中さん]

芝浦は2つとも見ました。ノーコメントですが今は検討外です

[2186: 匿名さん]

>>2185
PHT買えるならアイランドのケープタワー買えるのに。新駅も駅前再開発もあるし、おれならケープタワー買うなぁ。

[2187: 物件比較中さん]

そのケープタワーが管理組合もめてると聞きましたよ。今だに震災の修繕が出来ていないと。

[2188: 匿名さん]

クレビアとは購入層はガチンコ被りでしょうね。どちらがいいかと言われると個性がだいぶ違うから面白い比較になりますね。

価格　ＣＴＥ＝クレビア　（レンジはクレビアのが大きい）

資産価値　ＣＴＥ　＝＜　クレビア　（豊洲・有明と周辺に大きな再開発あり）

交通利便性　ＣＴＥ　＝＜　クレビア　（りんかい線は同じ。有楽町はモノレールを圧倒）

眺望は　　ＣＴＥ　＞　クレビア

共用部　　ＣＴＥ　＞＝　クレビア

専有部　　ＣＴＥ　　＜　クレビア

生活利便性　　ＣＴＥ　＜　クレビア

アドレス　　　ＣＴＥ　＝　クレビア

って感じかな。

[2189: 匿名さん]

>>2185
品川勤務なら豊洲は選択肢としてないね。それで中古はダメとなると…おれなら買わないっていう結論になるかも… お役に立てなくてごめんなさい

[2190: 匿名さん]

>>2187
それよく掲示板に書かれてるけどガセだよ。ちゃんと議事録取り寄せて事実確認したほうがいいよ。

[2191: 匿名さん]

芝浦はクラッシーとTBTかな。どちらも坪370-400で3LDKなら70㎡以上でグロスで8000万とか超えてくるから検討層違いすぎるのでは。

[2192: 物件比較中さん]

>>2190
ケープタワー住人に聞いたので間違いないと思います。自分のマンション貶めるようなこと言わないでしょう。少なくとも1年前までは修繕してないです。

[2193: 匿名さん]

>>2192
ケープタワー住人に聞いたって話もよくスレにあがるよね 苦笑 真実を知りたいなら総会議事録をみたほうがいい。

[2194: 物件比較中さん]

>>2193
新築からずっと住んでいる友人に聞きました。
北側で東京タワーがきれいに見える部屋。
逆に議事録取り寄せてガセだとおっしゃるんですか？

[2195: 匿名さん]

天王洲周辺はラグナもWCTも広い部屋ばっかでここみたいな狭小60平米台の3LDKってないんだよね。

これもいまの高値相場市況の産物なんだろうって思う。巷には狭小3LDKが溢れてるから資産価値で見れば

広いお部屋のWCTなんかの方が価値は保てると思いますよ。

ここは間取りや広さにバリエーションが無さすぎで、リセールには不利かもね。

[2196: 物件比較中さん]

品川勤務なのでWCTとか芝浦アイランドに住んでいる友人が何人かいるんです。
ケープタワーなんて北向きだから70㎡で4000万円しなかったと。
それ聞くと中古買う気が失せるのは仕方なくないですか？
CTEは職場まで歩いても行けるので去年見に行ったけど一旦見送りだったんです。で、パークホームズ豊洲で話進めてたら、CTE建物内見れると聞いて行ってきて想像以上に良かった。そんな感じです。

[2197: 匿名さん]

天王洲で豪華なマンションと資産価値を求めるならお金さえあればＷＣＴの一択、より安いグロスで新築ならＣＴＥって感じかな。

[2198: 匿名さん]

>>2196
逆に本来4000万以下の価値しかないCTEが6000万で売り出されてるっていう発想にはならないのが不思議。

[2199: 匿名さん]

>>2196
それいったら今売ってる都内の中古はすべて同じようなもんですよ。資産と言うのは時期により変わっていくのでそれを言ったら株も為替も金もすべて同じ。

またアイランドやＷＣＴは、当時はこんな埋立の僻地によく坪220やら240で買えるなって散々言われた状態で買ったわけ。結果的に見る目があったということ。彼らはその当時それなりのリスクを抱えて買ったから今の含み益があるんですよ。

[2200: 匿名さん]

3年前の株価を語るようなものですよ、それは

[2201: 匿名さん]

>>2199
天王洲は昔も今も僻地のままじゃん。これから発展する要素あった？周辺再開発や交通網の整備は？
僻地のままなのに6000てCTE買う感性がわからない。これから再開発が見込める土地なら青田買いもわかるけどさ

[2202: 匿名さん]

港南芝浦は当時から山手線最寄りのポテンシャルと、周辺再開発の傾向があり、業界関係者から注目された場所だった。東品川は？土地が上がりすぎて本来だれも仕入れない土地を開発せざるをえなくなっただけ。土地が値下がりすればまただれも見向きしなくなる土地。これは勝島も同様。

[2203: 匿名さん]

内覧会に参加してきました。
ホテルのようなエントランスとそれに続くうち廊下は運河が遥か彼方まで見えるつくりになっていて、夕方だったのでフランスのモンサンミッシェルのようでした。
タワーについても真摯に対応してくれて、販売時は優先的に案内してもらえます。内覧会に行ってよかったです。

[2204: 匿名さん]

モンサンミッシェルって運河でもないし、こんな感じとは全くかけ離れた風景だけど行ったことなくてそんなこと言ってるのか。褒め殺しの新手のネガ？

[2205: 匿名さん]

さすがに眼科行った方がいいと思います。

[2206: 匿名さん]

たしかに良く見るとモンサンミッシェルに似てますね。

[2207: 匿名さん]

世界一美しいとも言われる遺産ですから。

[2208: 匿名さん]

>>2206
ほんとだ！

[2209: 匿名さん]

価格　ＣＴＥ＝クレビア　（レンジはクレビアのが大きい）

資産価値　ＣＴＥ　＞　クレビア　（サウスゲートと豊洲は比べものにならない）

交通利便性　ＣＴＥ　＞＝　クレビア　（りんかい線は同じ。モノレールで浜松町へ一駅）

眺望は　　ＣＴＥ　＞　クレビア

共用部　　ＣＴＥ　＞＝　クレビア

専有部　　ＣＴＥ　＜　クレビア

生活利便性　　ＣＴＥ　＜　クレビア

アドレス　　　ＣＴＥ　＝　クレビア

[2210: 匿名さん]

部屋から見える景色もモンサンミッシェルに多少似てるかも？