シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1751: 物件比較中さん]

ＷＣＴとはさすがにスケール感が違いますね。あちらは共用設備も充実ですし坪単価もここよりずっと高い
こちらはただの耐震マンションですしね。比べる対象ではさすがにないかな..

[1752: 匿名さん]

>>1751
え？ここ耐震なの？今時耐震ってちょっとね…海沿いの埋立地なのに

[1753: 匿名さん]

>>1751

まあ中古10年タワーよりも、高値で売れそうですから大丈夫そうです。
あ。。タワーができる頃には築15年マンションですか。
ここの15年後リセールが始まる時は築30年の管理費高いマンション。

築年数はどうしてもかなわないんだから、15年までの売り時に売っておかないと、、
新築8年間とまごついているようでは無理か。

[1754: 匿名さん]

プールの利用率3パーセントも改善すればいいですね。97パーセントのために築30年ころには取り壊しになるのかな？
使わない共有施設のために、毎月馬鹿高いランニングコストが消えていくのもね

[1755: 周辺住民さん]

中古坪単価300のWCTよりも、坪単価平均310のABのほうが高値で取引されている現実を見たほうがいい。
それが市場の評価ということ。
タワーは坪単価360〜400らしいが、WCT同様、スミフが威信をかけて売っていくだろう。

WCTのほうが区でもメリットがあるというなら、だれも鉄板なんてかわないだろう。CTEのほうが価値があるとみたから、CTEを買っている。
タワーはこれからだぞ。
鉄板に負けてどうする。

[1756: 匿名さん]

WCTと、CTEが喧嘩している。
住友さんも苦笑いでしょうね。
兄弟マンションでしょ。

[1757: 匿名さん]

>>1755
WCTは港区でここは品川区。区の評価で言えば圧倒的に劣ってるので一緒にするのはどうかと思います。

[1758: 周辺住民さん]

>>1757

それなのに、さらに高い、しかもタワーでもないCTEを選んでいるんだからそれが市場の評価でしょう。
大人ならわかるでしょう。

タワーができたら、港区15年マンションよりも高い値段で売れていくんですよ。それが評価なので、今更、御託を並べても仕方ないのでは？

[1759: 匿名さん]

>>1613
ここにはベテラン営業はほとんどいなくて新人の練習台という位置付けだそうです。
駅前なのに安い誰でも売れる物件ということで、ベテランは武蔵野線などの苦戦している郊外に異動したそうです。
物件が良いので私みたいなのでも売れてます、と担当した新人さんが言ってました。確かに頼りない感じの人でした。

[1760: 匿名さん]

回数も低いので耐震で十分では？
WCTは古いので長周期地震動には対応してませんよね？東日本大震災ではかなり揺れたと住人さんレス読みました。
あと免震のゴムも竣工時より相当劣化してるはず、交換時の金額は
未知数ってききましたが？これは修繕費内で収まるのでしょうか？これら詳しい方教えてください。心配です。
地下通路ひび割れは免震では防げ無かったのかな？
CTEは最新の耐震なの心配していません。

[1761: 匿名さん]

足掻けば足掻くほどに、ネガの叫びが虚しく響いていく不思議

[1762: 匿名さん]

あの手この手で頑張ってネガる前にさ、

無垢フローリングの物件を教えてよー
朝から言ってんのにー

そっちが先でしよ（笑）

[1763: 匿名さん]

畳さんは完全にアクセス禁止にされる前に無垢フローリングマンションについて回答よろしく。

[1764: 匿名さん]

14階建ての物件に免震導入する意味を教えて頂きたいですね。

頭のよろしくない粘着ネガさんの頑張りには頭が下がりますが笑
改めて特定の粘着ネガと思われるレスを通報しておきますね。

[1765: 匿名さん]

どう考えても免震の方が耐震マンションよりは安全だよね。というか揺れも被害もだいぶ軽減できるし
１０階だてくらいでも免震導入してたりする物件は結構あるしね。

[1766: 匿名さん]

無垢フローリングの物件についてはスルーですか？
近隣のどの物件ですか？

[1767: 匿名さん]

>>1765
よほど地盤が悪いのだろう

[1768: 匿名さん]

芝浦のケープタワーは免震があっても
トライスター型フォルムの弊害でひび割が出来て修繕業者選びで揉めている。
ビルは板状のように余計な出っ張りないほうが良い。
WCTは見合解消のため凸凹状。
構造的に弱いのは建築業界では常識。

[1769: 匿名さん]

安全かどうかと言えば、耐震でも免震でも（基準通り作っていれば）倒壊とかの心配はないでしょう。そういう意味ではどちらも安全。違いは揺れの大きさですね。たとえばよく発生する震度３から４の地震だと、免震はほとんど揺れを感じないのに対して耐震はかなりの揺れがきます。人によっては恐怖を感じるでしょう。つまり生活の質に影響します。
コストは免震の方が高いので、高くても生活の質を取るか、揺れは怖くないので安さを取るか、そういう選択ですね。

[1770: 匿名さん]

>>1765
不整形やペンシルなら採用する事もあるけど、板状低層で採用してる大手さんあった？
幾つもあるみたいだしナイス以外で挙げてみてよ。
フローリングとあわせて宿題2個目ね。

[1771: 匿名]

>>1770
三井のパークホームズだと品川レジデンスが免震かな、パークハウス本郷とか。ブランズだと四番町
、最近の高級低層だとウェリス有栖川も免震かな。低層だと比較的高級な都心3区の内陸に免震のが多い。低層だと高くなりすぎてこんな湾岸の僻地じゃ無理でしょ。

[1772: 匿名さん]

宿題は答えずに逃亡しそうですね。卑怯者です。

[1773: 匿名さん]

>>1771

まあまあ、14階建だし耐震で充分ですよ。
WCTさん、10年落ちといえども港区なのですから、タワーでもない、CTEに坪単価負けないでくださいね。タワーでないCTEのほうを選び、市場が評価しているのですから、ひび割れや、プール利用率、馬鹿高いランニングコストをどうにかしてくださいね。
ABでムキになって張り合ってタワーができたら、どうするの。

[1774: 匿名]

>>1770
ほかにもパークシティ浜田山とか四番町の三井も免震だったね。いずれにしても高級アドレスのマンションに採用されてる。

[1775: 匿名]

>>1773
新築のまだ完売してないマンションと坪単価比較されてもな。新築が完売して、中古の売り出しがあり、成約価格がでて初めて比較される。新築の売値と中古の成約価格を対比させるのはレベルが低すぎて契約者の質を疑われるからやめたほうがいい。

[1776: 匿名さん]

>>1774

めっちゃ高いじゃん。駅前で安くていいと思う。ランニングコストも高くなるし。タワー以外は。

[1777: 匿名]

>>1773
WCTポジではないが、WCTの管理費は恐ろしく安い、おそらく湾岸のタワマンでは最安値。CTEの管理費とそこまで変わらないから、ランニングコストがバカ高いというのは虚偽だな。

[1778: 匿名]

>>1776
その通り。高級マンションにしか免震は採用できない。ここの坪単価では論外。

[1779: 購入検討中さん]

皮肉なもんですね。

WCTはCTEに一度も勝てないのかもしれせん。

まず、時代が違いますが、新築時
WCT 平均260
シティタワー品川イースト 推定 360〜400？

タワー完成
築15年WCT 300？（少なくともいま現在で300）
シティタワー品川イースト完成 推定360〜400？

30年後
築30年WCT 280？（築20年を超えると下落率があがる。築15年くらいまではそうでもない）
築15年シティタワー品川イースト 360〜？（築15年なので下落率は築30年に比べ少ない）

駅距離もシティテラスのほうが優れているし、それで眺望、仕様も新しいとなると15年の差は埋められないだろう。
現に、今、タワーでない鉄板にも負けているくらいだから、、

[1780: 匿名さん]

で、結局このネガはウソなの？本当なの？

モノレール最寄り、全戸真西、スラブ200mm、二重壁、風呂リビングイン、ペラペラのシートフローリング、スーパー飲食店等利便施設なし、大型トラック&新幹線の騒音、羽田新航路の騒音被害区域、東側の団地風の外観、外廊下、埋立地の水門より外なのに耐震（new）

[1781: 匿名]

>>1779
CTEは坪単価290だろう？360〜400ってなんの話をしてるんだ？

[1782: 購入検討中さん]

>>1781

シティタワー品川イーストですよ。タワーですね。推定ですが。360から400くらいという話です、、

え？タワーとタワーを比べるんじゃないの？鉄板と一生懸命競っていたの、、

[1783: 匿名さん]

管理費最安値はいいが利用率3%のプールを放置の理由にならない、ビビ割れ放置は安さゆえとなるのでは？
修繕済みならすみません。

[1784: 匿名]

>>1782
360〜400というのは平均？マックスならWCTには坪単価600超えの部屋がいくつかあるが…
それにここのタワーはいいとこ坪340くらいだと思うぞ？築5年経てば坪310がいいとこ。市況に惑わされて相場感が狂ってるのかな、不動産を10年みてる人間からするとありえない感性だ。まぁ貴方がそう思うなら否定はしないがね。頑張ってくれ。

[1785: 匿名]

>>1783
プールは大規模修繕で直すのでは？WCTは修繕積立金もかなりプールされていて、管理面ではタワマンのお手本みたいなマンションなんだけどな。俺はWCTポジではないけど、管理面でWCTをネガするのは無理がある。プールの利用率が低くても管理費でまかなえてればむしろ広々使えてメリットとしかいいようがないしな。

[1786: 匿名さん]

>>1784
大森海岸で350なのに、340なんてありえません。

[1787: 匿名]

>>1782
WCTは売り出しが坪240くらいだったが、売り出した当初は天王洲で坪200超えはボッタクリとも言われてたんだぞ？そこから現在まで、天王洲はたいして変わってない。あの頃の市況に戻ればまた坪240位に戻るさ。CTEも坪290はあまりにボッタクリと叩かれてたんだぞ？パート1からのログを見ればわかるけどな。

[1788: 購入検討中さん]

>>1784

まあ、まだ発表されてない上、億を超える部屋も、でるようなので、MAXがいくらになるか分かりませんが、平均360〜という情報です。

WCTは平均260〜でしたよね。今で310くらいが平均ですか？
鉄板の価格よりも今は安いのに、品川区の鉄板をお買い上げの事実は変わりません。

なにより今からを見据えるとタワー完成後から15年後、築30年後のマンションに住むメリットが薄くなるんですね。
今が築20年くらいならまだ見てられるんですがね。

築11年のギリギリ港区タワーよりも、同じ単価の14階建を市場が評価しているので、静観しておくことにします。

今までWCTの独壇場の雰囲気が天王洲にあったので、10年ぶりの新たな風で、いいことだと考えます。

[1789: 匿名さん]

都心のタワーマンションは億を超える物件も普通に沢山ありますよね。
正直、もう驚きませんが、なんでまたそんなに高額になってしまったんでしょう。
不思議とグングン値上がっていき、それでも売れるんだから不思議ですよね。
そして時が来れば急に値下がりが始まる。

[1790: 契約済みさん]

インドに行ってました。帰国して感じたことは、小っちゃいことでごちゃごちゃ揉めてますが、日本は格差があるといっても、皆、総中流。以上。

[1792: 匿名]

>>1789
もう売れてないぞ。マイナス金利でリートはかなり上がったが、三月の不動産市況の予測を見る限り実需への影響は限定的。おそらくここのタワーが売り出す頃から市況は反転する。天王洲は需要が限定的だから下がりやすい土地柄だから特にな。現に天王洲はWCTの中古がどんどん値下がりしてるしな。

[1793: 匿名さん]

>>1789

憶測ですね。

私が皮肉に思うのは、15年の差はかなり大きいこと。
そして、それ故にどの時点を通じてもWCTがシティタワー品川イーストに勝てないかもしれないということです。
WCTがよければ、同じ坪単価なら、鉄板じゃなくて、港区のタワーを選びますよ。でもそうではない。

WCTがよければ、シティタワー品川イーストの方が単価が高いんだから、港区のタワーにしますよ。

ではなぜしないか。15年の差。駅の距離。仕様。眺望。
人間の心理とは面白いものです。
WCT新築を8年かけて売ったのも驚きましたが。

[1794: 匿名さん]

>>1784
で あなたは検討者

[1795: 匿名さん]

>>1792

そんな根拠どこにもないけど。笑

都心湾岸マンション戦争と一線を画して、供給量が少ない落ち着いた地域ですよ。
CTEの価格も天王洲の駅前にしては、頑張っています。。
豊洲でさえ、330ですから。（非タワー）

[1796: 匿名さん]

>>1785
利用者があまりに少なくいつも同じ顔ぶれ、
ますます利用率さがるのでは？2%になったら理事会にはかりましょ！

[1797: 匿名さん]

>>1795
豊洲と天王洲は元来同じくらいの坪単価だからね。両方とも坪240くらいに戻るでしょ。豊洲は中古がだぶつきすぎて天王洲より悲惨だけど。

[1798: 匿名さん]

>>1790
期間はどれ位？
インドのこと理解できたの？
インドの街、村はどれ位見てきたの？

[1799: 匿名]

住めばどこでも都だよ〜
お財布と相談して無理なく生活出来るところが一番だよー
ここら辺はとんでもないセレブは住んでないし学区も良い方だと思うよ〜
大きめスーパーがあればね。もっといいね！

[1800: 匿名さん]

だから永久眺望とかないと値崩れするのね！
似たり寄ったりのマンションはアウト。

[1801: 匿名さん]

>>1797

みなさん、勘違いしていますが、中古にしろ新築にしろ、今、買うとすると。

例えば大不況が来て、都心湾岸がまた下がるとする。

例をあげて、WCTを今、中古で310で買った→元の値段に戻って240になる。そしてそれは新築の値段なので築年数を加算して220くらいとする。

CTE新築を今、310で買う→不況で240や250になったとする。

まあ、仮定の話なので、値段の議論は遠慮してください。下がったとするとということなので。

これは天王洲に限ったことではありません。全てに言えます？今、購入するとしたら中古、新築問わず、下落が心配なら、買うリスクは同じですよ。
そして、地価は保たれるかもしれないし、どんどん上がるかもしれない。上がったり下がったりを繰り返し、100年単位で見ると、結局地価は上がっていく。

中古でも、新築でも、下落リスクを怖がるならどちらも買うべきではないです。

将来のことは誰にも分かりません。
もっと高くなるかもしれないし、安くなるかもしれない。

[1802: 匿名さん]

オリンピック前に値崩れと単純意見多いけど、二極化でしょ。
希少性があれは大丈夫、希少性のないマンションばかりだから。
WCTも海側なら値崩れ押さえられるでしょう。

[1803: 匿名さん]

具体的な名前を挙げたのは分かりやすくするためですが、全国のマンションでいえますよ。特に首都圏。

天王洲がそうなると同時に、目黒450が300にもどる。
今200ほどのところが150にもどる。

下落リスクを恐れるなら、買えないですよ。

[1804: 匿名さん]

>>1801
WCTはプチバブル崩壊時にもそこまで値下がりしなかったという実績がある。一方CTEは中古で出てないから適正市価がわからないからWCTよりリスクが高いのは確か。新築の売値をだして反論する人がいるけど、新築の売値はなんの参考にもならない。本当に大切なのは中古の成約価格。

[1805: 匿名さん]

>>1802

そうです。仮の話です。単純ではありません。
天王洲、豊洲だけの問題ではないし、買えないですよといいたいだけです。失礼。

[1807: 匿名さん]

>>1803
そんなことはない。プチバブル崩壊時にも値下がりが顕著な場所、マンションがある一方、殆ど値下がりしないマンションもあった。すべてをひっくるめて話すのはナンセンス。ここがどっちか、ということ。別にここが値下がりが顕著なマンションとはいってない。

[1808: 匿名さん]

>>1804

え？元の値段にもどるんじゃなかったの？
CTE限定（笑）

ほんと、WCTが売れ残るのもわかるわ。14階建にさえ勝てそうにないんだから。タワーはどうなるか。

[1810: 購入検討中さん]

天王洲駅前ですし、資産価値は保たれそうですね。

[1811: 匿名さん]

マンションの値下がりは需要と供給に左右される。値下がりが少ないマンションは地域のランドマーク、天王洲ではWCTが該当する。ランドマーク以外で値下がりしにくいためには需要が多く供給がないエリアがよい。ここは供給がないのは良いのだが、需要が多いかは微妙。今後さらに投資されて利便性が高まれば化ける可能性を秘めたエリアではある。ただ、飛行機騒音の動向しだいでは暴落もありうる。

[1812: 匿名さん]

竣工から８年後完売。
7年後、築15年 あらら

[1814: 匿名さん]

>>1811それはCTE.WCT含め港南、品川全部でしょ、、

[1815: 匿名さん]

>>1813

豊洲は上がりきっていて怖いわ。マンション密集群。あんたは豊洲を買って。

天王洲はCTEが10年ぶりの供給。運河の街です。

[1817: 匿名さん]

>>1814
天王洲と品川全部をひっくるめるのは乱暴。港南でも品川駅10分圏は新駅などのサウスゲート計画で、今後日本で一番再開発に投資される場所だから値下がりは考えにくい。品川区エリアと港区港南の品川駅寄りはエリアとしてもマンションの値段も全く違う。

[1819: 匿名さん]

騒音しかり、値段しかり

CTEを非難しておいて同様な指摘をされると、でも自分たちだけは違うから〜って。

同じだよ。

[1820: 匿名さん]

>>1815
10年ぶりの供給ということは、それだけ不動産デベが見向きもしない土地だということ。土地バブルでまともな土地が買えなくなって仕方なく手をつけた土地。最初ここにマンションを作ると発表したとき、スミフも血迷ったかと、この掲示板でも話題になったレベル。つまり需要がない。

[1821: 匿名さん]

>>1818
すみません。ではなんで、坪単価WCTとかわらないのにABの方を買っている人が多いのでしょう。
タワーならまだしもと思うのです。
ナンバーワンでも、安心していられないということですね。

[1822: 匿名さん]

>>1820

うんうん、じゃああなたは天王洲は無理ですね。
さよなら！豊洲を満喫してね。

じゃあね。

[1823: 匿名さん]

>>1821
だから、新築の売値と中古の成約価格を同列に考えるのはおかしいだろ。新築プレミアって知らないの？ここは完売して、中古の成約価格がでてきて初めてWCTと同じ土俵にたてるの。まだ比較できる状態ではないよ。

[1824: 匿名さん]

昔から高架下は倉庫か立ち飲み屋が定番だった。そこをマンションの入り口にするアイデアにあっぱれ！希少性あり！よって値崩れしない。？

[1825: 匿名さん]

>>1823
私も理解力無いけど
あなたも無いと思います。

[1827: 匿名さん]

>>1821
あなたは中古と新築の違いを理解したほうがいい。新築を探してる人は限られた新築の中から選択するが、中古の場合は過去すべての周辺マンションと比較して検討する。CTEと競合するのは天王洲だけでなく、港南、芝浦など山手線徒歩圏のマンションも含まれる。まさに熾烈極まりない争いになる。その中でここがどれだけ価値を保てるかが重要であって、いまの新築の売値をだしても全く参考にはならない。

[1828: 匿名さん]

>>1823

確かにそうですね！
では、意味のない議論はやめましょうか。
まだ中古の成約価格も出てないのに、高いと叩くから、現実に売れている値段でしか議論ができないんですね。
新築プレミアムがあっても、今は中古の方が高く売れる部屋もありますし。

比較できないので、議論はやめましょうか。議論するとなると、いまは現実の価格でしかできないです。

[1829: 匿名さん]

>>1828
WCTと比較できるのは値段ではなく専有部の仕様、耐震構造、共用部仕様、デベとゼネコン、ソフト、眺望などなど。すべてWCTが上回ってるのでここがWCTに中古で勝つことはありえない。唯一勝ってるのは築年数だけ。

[1830: 匿名さん]

>>1827
新築だって、いろんな地域の新築と比べますが？

[1832: 匿名さん]

眺望はお部屋しだい。

[1833: 匿名]

新築、中古で議論が白熱していますが、CTEの中古の坪単価は分譲値より上がるか下がるか興味ありますね。
もし上がるようなら、築年数の違いはあるにせよ、CTE中古の方がWCT中古より高くなりますね。
どんなもんでしょうかね。

[1834: 匿名さん]

>>1830
いま殆ど新築ないじゃん。ここと比較するのは天王洲、品川、浜松町通勤圏でしょ？ほかに競合する新築ってある？

[1835: 匿名]

>>1829

2000人のマンションと、600人のマンションの設備が違うのは当たり前。
張り合ってなどいないが、人気があるのは確かなようだ。
WCTも、規模が半分以下のマンションなんだからどっしりかまえてればいい。

リセールの時が15年差があるとやはりWCTは不利だ。
築15年のマンションと築30年のマンションでは。
いまから買う人は将来も見据えなくては。

[1836: 匿名]

>>1831
タワーと14階段で比べてるんだな、、さすが地域ナンバーワンWCT！

[1837: 匿名]

>>1829
>>1833

1829さんの説明に納得しました。
築年数の差があるにせよ、やはり中古になればWCTの方が坪単価は高いと思います。

[1838: 匿名]

>>1835

今のマンションは100年はもつだろうから、管理費や修繕積立金の違いはあるにせよ、
やはり築年数10年差でもWCTの方が高い気がします。

[1840: 匿名さん]

>>1834
芝浦2港南1勝島2新築と言えないけどシーサイド1港南1
高輪1大井町2豊洲2大森海岸1

この掲示板のご近所物件見ればわかるでしょ。いくらでもあるよ。

[1841: 匿名]

そう思い込みたいのはわかるけど、、、タワーは差が明らかみたい。ABとやっと張り合うくらいだから。
坪単価はどうなりますか。

[1842: 匿名]

>>1839

ひび割れはちゃんとと治った？少し、心配しています。

[1843: 匿名さん]

>>1771
面白いくらい不整形選んでくれてありがとう。
面白すぎました。

[1844: 匿名さん]

ネガさん。
他の物件に居座って楽しい？
まじきもいよー

[1846: 匿名さん]

すっごいきもい！
ほんと他物件に居座って、なにしてんの。読み返すと粘着が鳥肌もんだわ！

[1847: 匿名さん]

>>1791
タワーは免震決まってるぞ？
あんまり無知さらすなよ恥ずかしい。

[1848: 匿名さん]

>>1845

何の根拠も示さずに絶対という人は信用できん。お前が思ってるだけだろ。早く豊洲で買いな。

[1849: 匿名さん]

約70㎡あるので3LDKでも大丈夫とだと思うよ。
さすがに約60㎡だった場合は3LDKは厳しいと思うけど・・・。