シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1567: 匿名さん]

フローリングねえ。
これも、「天然突き板フローリング」の物件を列挙してみたら？

[1568: 匿名さん]

>>1565
もちろん。ボイドスラブは梁や下り天井を防止して空間をスッキリさせる仕組みだからね。ただ、そのぶんスラブ厚は非ボイドより厚くするから重量は変わらない。WCTみたいに天井高を確保してかつ300mm越えのボイドスラブを使うと、かなりの階高がないといけないから、ボイドスラブを使ったほうが贅沢な仕様になる。ここは階高が低くて天井高を維持しようとすると非ボイドに頼らざるをえなかっただけだから非ボイドはたんにコスト削減の賜物。もちろん、勝島みたいにボイドで200mmとかありえない仕様よりは良心的だけどWCTと比べちゃうとかなり低仕様なのは確か。

[1569: 匿名さん]

>>1562
非ボイドのマンションは安郊外マンションしかないから例をあげるのは難しいんじゃ…
逆に最近の高級マンションで非ボイドスラブの物件なんかある？

[1570: 匿名さん]

>>1569
高級に限定する意味は？ここが高級マンションだってことかね？

いくらでもみつかるだろ。HPちょっとみても、「安マンション」とは到底言えない↓
パークハウス小日向：200mm以上
シティテラス杉並方南町：200〜250mm

[1571: 匿名さん]

外観のみならず床や壁、間取りなどで無理がたたってるというかコストカットが見て取れますね

[1572: 匿名さん]

二重壁とお風呂リビングインについてはポジさんはどう考えてるのかな？

[1573: 匿名さん]

ここは運河側から見ると悪くないかなって思うんだけど、裏の倉庫側から見ると階段なんかが団地っぽいんだよなぁ

[1574: 匿名]

確かに団地ですね。豪華さが足りない

[1575: 匿名さん]

>>1574

うんうんそうだねそうだね
じゃ！

[1576: 購入検討中さん]

80平米くらいで9000万くらいならいいけど‥

[1577: 匿名さん]

過度な期待をしなければ普通には住めるんじゃないかな。仕様は低そうな感じだけどね。

[1578: 匿名さん]

検討してない人がなぜ検討版にいるのか、本当に不思議です。

[1579: 匿名さん]

>>1576難しいのかな？
うちもちょっと広めで8000万から9000万の間ならいいなとは思って待っているんですが。。

[1580: 匿名さん]

>>1578
同感
WCT命さんが去るまで待ちましょう

[1581: 匿名さん]

>>1578
やることなくてヒマなんですよ。
言うだけ言わせておいてあげましょう(笑)

[1582: 匿名さん]

>>1581

ということ。余裕がある人は素敵ですね。

[1583: 匿名さん]

ここの仕様見る限り隣の長谷工タワーも仕様は期待できなさそうだね

[1584: 匿名さん]

春になってタワーが騒がれ出したけど、坪いくらくらいから売り出すつもりなんだろうね

[1585: 匿名さん]

橋を渡ると路線価が60万円から30万に一気に下がるので、ここは国としては倉庫街と判断
その安い土地をリーマンショック後にスミフが更に安値で購入。
さらに長谷工のコストカットを考えるとスミフにとってかなり割のいい物件ですね。

せめて朝と夕方ぐらいは品川までの直行バスがあってもいいと思います。
相当この物件で利益を得ているので、それぐらいの付加価値は欲しいと思います。

ローソンが限界ですかね

[1586: 匿名さん]

http://www.tochidai.info/area/tennozu-isle/

天王洲駅前ってやっぱり高いですね。。
駅近でよかったですね。

[1587: 匿名さん]

>>1586ありがとうございます。
距離にして200メートルなので駅前です♩
クリスタルヨットクラブ懐かしいですね。ここから食事して、ヨットに乗ったことありますよ。

[1588: 購入検討中さん]

>>1586
これは路線価ではないですね
路線価はそれぞれの道路に評価額があります。
路線価図で検索すれば出てきて、場所を探していけばその土地の評価額がわかりますよ。

[1589: 匿名さん]

仕様が悪くてせっかく買っても快適に暮らせないんじゃ分譲マンション買う意味があんまりないよなぁ
ここは期待はずれだな

[1590: 匿名さん]

公示価格が4月にでるから、路線価がでるのは8月くらいだっけ。
タワーはいくらくらいかな。350くらいなら買いだけどどうなりますか。

[1591: 匿名さん]

>>1586

地価もかなり重要なので、データありがとうございます。

[1592: 購入検討中さん]

バス出すのに決まると、ランニングコストやはり高くなるのかな。
WCTはかなり高いよね、、

[1593: 匿名さん]

スミフ相当利益抜いてるので、そこは管理費に上乗せではなく、サービスバスでお願いしたいです。

[1594: 匿名さん]

路線価は毎年公表されます。
路線価は一般的に時価の8割評価と言われています。

[1595: 匿名さん]

時価と公示価格と路線価は異なりますよ

[1596: 匿名さん]

タワーが坪350ならかなり安いと思うが、本当に400だと手が出ないかも‥

[1597: 匿名さん]

路線価って、相続税に必要だから、時価の何割か安くなるんだよね。確か。
専門家じゃないからよくわからん。

[1598: 匿名さん]

ここはほんと眺望だけなんだよね。便利でもないし、環境がいいわけでもない。

[1599: 匿名さん]

>>1598

地価も高いし、DINKSなどのターゲット層には便利なんだから人気なのでは。駅距離と眺望は大切な資産価値の一つですし。
サヨウナラ、、

[1600: 匿名さん]

>>1598
そうですね。早く他の物件みつかると良いですね。
さようなら！

[1601: 匿名さん]

余計な管理費が利益を圧迫するらしく、長期売れ残り前提のすみふってほとんど外廊下だよね

[1602: 匿名]

>>1601

一棟すでに、完売していて、もう一棟は売り物なくなったから時期を早めて小出しに売って出し惜しみしているようだけど？
内廊下のWCTは8年以上かかってたけど？それが悪いとは言わないがわかりやすすぎるぞ。

[1603: 匿名さん]

>>1601
残念。勉強不足ですよ。

[1604: 購入検討中さん]

シティタワー品川イーストは内廊下になるんですよね？管理費安めととききましたが、ABほどではないですよね？

[1605: 匿名さん]

管理費安めなら良心的と思えばいいですか？
他にも修繕費とかありますからね、いろいろあって高くついてしまうし、
少しでも安くしていただけけると助かりますよね。
でもここは、品川駅からはちょっと遠いけど意外と人気がありそうですね。

[1606: 購入検討中さん]

ここはイメージだけで売ってる物件だよなぁ。現地行くと愕然とする、営業の話も絵空事ばっかだし..

[1607: 匿名さん]

>>1606
うんうんどんな絵空事かよくわからないけど。
もう興味ない物件に居続けないでこの去ったら？
坪単価高そうだからいても君がいても意味ないよ。

[1608: 匿名さん]

ここは品川でもなく天王洲でもなく、埠頭です。
WCTでなく勝島が競合してます。

[1609: 匿名さん]

港区なら良かったんだけどね。

[1610: 匿名さん]

>>1608
天王洲駅前物件だけど。。10年ぶりの。
君たちネガが叩けば叩くほど注目されるんだから、おとなしくしていればいいのにね。

しかし天王洲は時価高いな。
DINKSって金持ちなのな

[1611: 匿名さん]

億の部屋も出てくる模様。少なくとも管理費高そう。

[1612: 匿名さん]

天王洲は時価高いけど、シティテラスの
ある部分の土地のは時価は安いです。
しっかり調べて発言しましょう。
天王洲ではありませんよ。橋の先は

[1613: 匿名さん]

モノレール最寄り、全戸真西向き、長谷工物件、風呂リビングイン、二重壁、スラブ200mm、ペラペラのシートフローリング、トラック新幹線の騒音、羽田新航路の騒音被害区域、スーパー飲食店等生活利便施設なし、水門外、外廊下、団地風の外観、とここまでマイナス要素が揃っても売れるんだから、スミフの営業は優秀なんだなとつくづく感じる物件だね。

[1614: 匿名さん]

確かクリスタルヨットクラブの跡地地価高かったよね。
天王洲駅前だから、価値があるんでしょうね。。距離は近いから難しいですね。
便利さや眺望が指名買いされるんですね。
時価も駅近換算指標でちょうどこの辺りが320くらいだったけど、タワーだったら当然付加価値が付いてお高くなるしね。
買える人はいいんじゃないかな。

[1615: 匿名さん]

えっ? 天王洲って住所でもあったんですか(笑)
面白い人だな。

[1616: 匿名]

需要と供給。需要にマッチしないと、いくらいい物件でも売れない。
需要にマッチしたのでしょうね

[1617: 匿名さん]

仕様落としてるから住んでみたら色々不満がでるかもね。。モデルルームだけだと中々分かりにくいし、イメージだけで舞い上がっちゃうから。要注意ですね

[1618: 匿名]

>>1617

お邪魔します。部屋の仕様は標準でかなりいいですよ。ご近所の物件よりは、少なくともいいです。悪しからず。
では。

[1619: 匿名さん]

>>1613
ここのマイナスポイントが整理されていて参考になります。ここの一番のネックは騒音になりそうですね。新幹線の騒音はかなり気になりますし、これから羽田新航路によりどれくらいの騒音が発生するのか未知数なのが怖いです。仕様を落としてるのは内覧すれば一目瞭然なので許容できるならいいのではないでしょうか？

[1620: 匿名さん]

>>1618
近所ってWCTですか？WCTのほうがどう考えても部屋の仕様はいいと思いますがどの物件と比較してるのか参考までに教えてください。

[1621: 匿名さん]

>>1619

うんうんそうだね。CTEはスミフの仕様の何段階かある中の二番目にいい仕様だよ。一番は赤坂などの物件だよ。どうぞどうぞ。

じゃあ

[1622: 匿名さん]

>>1621
具体的にどの辺がどの物件と比較していい仕様と言ってるの？それを書かないとまったく説得力ないよね。

[1623: 匿名さん]

外廊下がマイナスポイント。、

[1624: 匿名さん]

>>1621

実際には3番目の仕様ですが、実質的には2番目の仕様のようですね。

二重床二重天井、天然石カウンター、ミストサウナ、タイル貼りの廊下・水周り、バルコニー水栓、食器洗浄機、ディスポーザー、東側二重サッシ、2.5mテラスバルコニー、天井高2.6m、コンクリート強度30Ｎ以上、タンクレストイレ、2.1mハイサッシ、玄関前カメラ…
ここまで付いて長谷工仕様とは言えないですね。

住友は地域によって7段階のグレードがあるそうです。ここは上から3つ目。でも最上グレード(シティタワー麻布十番クラス)は販売中物件には無いので、実質的に上から2番目のグレードだそうです。
一流物件とは思っていませんが、上グレードの価格と内装を田町で見せてもらって納得でした。あそこまでは自分に必要無いと。

[1625: 匿名さん]

>>1618

10年前のマンションよりも仕様がいいのは当たり前。

[1626: 匿名さん]

市況もあるしこういうコストカット物件増えてるよね。長谷工がどのデベにも重宝される理由だが

[1627: 匿名さん]

>>1624
テラスバルコニー以外は大手デベでは一般的じゃない？むしろそれを満たしてないマンションに住んだことないからわからないな。
二重壁と風呂リビングイン、スラブ200mmなのに二番目にいい仕様？ちょっと信じられないな。

[1628: 匿名さん]

>>1627

現実だからしょうがない

[1629: 匿名さん]

>>1627
今の三井野村の標準仕様はもっと低いけどね。
とうとう城南で直床作り出したくらいだし。

[1630: 匿名さん]

>>1629
三井が直床？信じられないんだけどパークブランドなの？

[1631: 匿名さん]

騒音ならWCTのモノレールくぐり出入り口に勝るもの無いですね。
飛行機の騒音で騒いでる場合じゃないよね。

[1632: 匿名さん]

勝島のオーベルの方は早くも完売したみたいだね。

[1633: 匿名さん]

>>1631
部屋にいるときの騒音が問題なのでは？

[1634: 匿名さん]

>>1632
勝島のもうひとつの方はどの位売れたんだろう？

[1635: 匿名さん]

タワーも価格的には同じくらいの仕様ではないでしょうか♩
もちろん間取りは増えると思うのでお好みで♩

[1636: 匿名さん]

>>1635

坪400なら最高グレードの仕様がいいな

[1637: 匿名さん]

品川までバス出るWCTと違って天王洲3分じゃ郊外住んでるのとあんまり変わんないよな。
WCTのいい中古出ないかね。

[1638: 匿名さん]

>>1620

WCTの仕様がいいのは良くわかりました。でも煙突ビューとか朝仕事いくのにモノレールの爆音はちょと苦手なのでこらを検討しています。
私は見えないところのコストカットは我慢出来ても現実に見えたり聞こえたりするのはダメダメなのです。

[1639: 匿名さん]

>>1637
WCT中古かなりありますよ。いい部屋が見つかるといいですね。
私もCTEの価格とWCTの価格と睨めっこです（笑）

[1640: 匿名さん]

>>1637

バス通勤前提はちょっと。それなら徒歩で10分でお安いct品川がいいな。あちらはまだ8年だし

[1641: 匿名さん]

近隣中古といってもＷＣＴとラグナばかりじゃないはずだけど、例えばコスモ、ブランファーレ、フェイバリッチあたりはどうなんだろうね。殆ど話題になってないから逆に結構良いのではないかなとも思ったりもしてる。

[1642: 匿名さん]

WCTバスが出るって
遠いからバスなんでしょ
Vタワーどうですか？
品川駅帰りのバス停まで徒歩10分とかは解消しましたか？

[1643: 匿名さん]

>>1641
ベイクレストもありますよ！立地や周辺環境的にはにはＣＴＥと共通してる部分が多い感じだけど。

[1644: 匿名さん]

>>1641
天王洲まで10分だし品川まで10数分だし。どっちつかずな印象なんだよ。
最寄り駅まで5分以内の条件の人は多いんだよ。ここは、5分以内で、羽田方面にも、新宿方面にも、浜松町方面（東京方面）にもいける。

[1645: 匿名さん]

競合物件検討スレ～
by 匿名さん　2016-03-23 23:12:19
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天王洲ねぇ。
建物と駅近立地は良いかもしれないけどスーパーやコンビニなど近くになく、西の橋向こうに行けば無機質なビル群、東に行けば倉庫ばかり。
物件間近はトラック道や車両基地線路近くの離れ小島的な埋め立て地では住環境的に何ら魅力ない物件ですね。
勝島とか似たようなのもあるみたいだけど貴方の生活にマッチすると思えばそちらでもいいのでは？

[1646: 匿名さん]

>>1630
三井の直床見てきたことあるよ。もちろんパークブランドだった。ちなみに天高2400。ちょっとビックリだったね。

[1647: 匿名さん]

あの、騒ぎすぎではないですか？
タワーの販売前だし、値段が心配になってきました。

[1648: 周辺住民さん]

こちらの駅前の価格が坪単価363万6千くらいが公示価格なので、仕方ないかとも思います。
ラグナ、コスモ方面にいくと、4年後、飛行機の真下ルートで悩まされることになります。
品川に住む限りは仕方ないですが、少しでも被害は少ない方がいいかもしれません。真下は騒音レベルひどいです。
あとは個々お財布と相談って感じでしょうか。

[1650: 匿名さん]

>>1643
きゃー
クレストもいいですよね。確かにCTEと好みかぶりますね。迷います。

[1653: 匿名さん]

騒音ならモノレールくぐりを我慢出来たらどこでも大丈夫です。体験していない方は是非してください。早朝から深夜まで2.3分間隔で体験可能です。
真横の首都高や海岸通りの騒音が気にならなくなります。

[1654: 匿名さん]

>>1653

ま、まあまあ
住友は少なくとも第2のWCTとしたいみたいなんだから、仲良く共存していきましょうよ（汗）

[1655: 匿名さん]

サウスゲートで暴れて追い出された、天王洲とWCTネガがココに出没中かな？本当に暇人だなw

[1656: 匿名さん]

皆さんいったん落ち着きませんか？過激粘着ネガさんが張り付いてるので、真面目に相手しない方が良いですよ。とりあえず無視しましょう。

[1657: 匿名さん]

>>1655

お詳しいですね。

[1659: 匿名さん]

>>1657
色んなスレに出没しては論破されては、キレて暴れる有名な自作自演屋だからね。

[1660: 匿名さん]

でも、おかげで注目度アップだね。
これでさらに価格が上がってしまうかも。。。

[1663: 匿名さん]

>>1661
近隣で無垢材フローリングとかあったっけ？
どこもここと同じ突板だったんだけれど、参考の為にどこが無垢か教えてください。
あ、シール印刷の所は知っていますので結構ですよ。

[1664: 匿名さん]

>>1663

無垢材フローリングは近隣はどこもなさそうですね。リノベーションならともなく、新築から既に無垢材フローリングのマンションは今の都内でも数件あるかないかかも。見つけられません。

[1666: 匿名さん]

天王洲駅が近くて無理なら、天王洲は無理なのでは？単純明快ですが大丈夫ですか。