シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5034: 匿名さん]

どこからどうみても住友不動産の販売ですけど、何を言っているの。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/

[5035: 匿名さん]

一般的にはオシャレスポットと認識されているかと思います。


水辺のオシャレスポット“天王洲アイル”で食べるならココ！
https://www.rankingshare.jp/rank/izvwnzpckf

とてもおしゃれで幻想的な街「天王洲アイル」
https://matome.naver.jp/odai/2134379193322792501


一方シーサイドは、知恵袋でダサい駅の名前のベストアンサーになってたり
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1160830281

口コミでも「りんかい線の品川シーサイド駅ですが、営業にでるには意外と不便です。山手線に出るには、大崎まで行く必要がありますし、千葉方面には新木場まで出る必要があるので営業でのアクセスは良いとは言えません。」とか。

一般的には天王洲アイルの方が便利でおしゃれという認識が一般的みたい。

[5036: 匿名さん]

イオンのもの食べて、イオンの服を着て、イオンの眼鏡をかけて、髪がなくなったらイオンのカツラを被って、とっておきの記念日はイオンでご馳走して、子供は将来大人になったらイオンの社員になることを夢見て、そんな生活もいいとは思うけど天王洲が好きな人はそういうタイプではない。そしてこの週末もイオンで過ごしたんでしょ。

[5037: 匿名さん]

＞イオンや青物横丁の商店街があり生活に便利なシーサイドねマンションと、品川駅をバックにつけた資産性抜群の港南の同じ住友のフラッグシップマンションに挟まれて、

イオン以外に何もなくないですか。この青物横丁商店街がそんなに便利とは思えないけどね。新築で売ってる物件にしても四方囲まれすぎていて、眺望なくて魅力に乏しい。あの辺のマンションは囲まれすぎていて、昼でも暗いらしいしね。

WCTは品川駅遠すぎてバックについてるとは誰も思ってないし、坪２９６で資産性も抜群って言いすぎじゃない？抜群の割にはずいぶん値下がり基調なのね。天王洲アイル駅へのアクセスも微妙で中途半端。空気が悪い。

[5038: マンション検討中さん]

>>5035
ここまでの流れで天王洲がシーサイドよりおしゃれであることは誰も否定していませんよ。
その書き込み見ても、便利さでシーサイド＞天王洲となる根拠が全くわかりません。駅が深いのはその通りだけども。

あと、知恵袋持ち出して、一般の認識はこうだっていうのはちょっと。。。

[5039: 匿名さん]

タワー棟コメントが正にこのマンションの本質を突いている。

>182さん
実態をご存知ないかもしれませんが、私も転勤の都合でここを売ろうとしたんですが、どなたかがおっしゃってたように、査定金額が残割金額になってしまい売るに売れず、現在23万くらいで貸してるのが現状です。
さすがに6580でかって、5580の査定金額を見たときは血の気がひきました。
フルローンではないのに、残割って。。
これまじの話です。
たぶんレインズで売却事例が出ないのも、それが原因だと思います。
過去のレスみて、私もだと驚きましたが、さすがに資産性を信じて、買ったのに、築1年経たずにこの査定価格はびっくりしました。
営業マンのいうことは信じちゃダメだなと改めて認識させられました。
ゆっくり販売して高値で販売していく戦略はいいけど、私のような地方からの転勤組で地理感や相場感がない情弱が雰囲気で流され住友ブランドを鵜呑みにして
しまったのが運の尽きですね。。
これからは絶対勉強してから買います。高い授業料になったな

長谷工マンションをスミフブランドで高く販売する手法は如何なものか？
スミフのマンションは他のマンションブランドと比べて先進的な試みを行うことで有名だか、CTEにはそうした試みが全くない。
それにも関わらず、販売価格はかなり盛っている。

ざっくりコスト試算してみると、土地代を除くとマンション価格は高くても3000万円程度（地方都市のマンション販売価格を参考、土地代は考慮せず）。
CTEの用地買収額は20億円とすると、1戸当り1000万円弱。合わせて4000万円弱が販売会社が利益を取れる水準である。
それに駅近、運河ビュープレミアムを乗せたのが今の価格なのである。

いや、そんなに安いわけないだろうと思う人もいるだろう。
思い出して欲しい。鳴り物入りで販売された都営アパート跡地のシティタワー品川の販売価格を。。
タワーマンションで70㎡が3000万円程度で買えたのである。建築単価が高騰しているこのご時世でも4000万円なら利益が出る水準なのである。

マンション相場は過熱していたが、借入金利が上昇傾向にあり、相場は今後下がっていくことだろう。

[5040: 匿名さん]

>>5029
確かにここを天王洲というのは、東雲の物件を豊洲と名乗っているようなもの。
品川埠頭のある島にあるのだが、名前さえついていない島なのが実際の所。アジア諸国との物流拠点のためにある地域にマンションを無理に建てたから、何年たってもスミフのここしかマンションがない。
大型案件が3件も鎬を削るほど人気が集中しているシーサイドとは立地が違いすぎる。無論、物流面ではふ頭島が優れているのは否定しないが　笑

[5041: 匿名さん]

天王洲擁護派の天王洲は便利理論って、結局はおしゃれがどうとか、知恵袋引っ張ってきたりとか、天王洲に何が近くにあって、生活実需として天王洲の方が快適に過ごせる環境であるという具体的な話がなくて、品川シーサイドはださいとか、積水のマンションが四方に囲まれて暗いとか、イオンの成り立ちが中国がどうとか横道にそれすぎなんだよね。
まぁつまり天王洲の便利さの議論に持ち込むと勝てないとわかってんだろ？
おしゃれなのは認めてるかのよ。
ここまできて、天王洲自体が生活利便がいい具体的な例や数字をあげて、説明してる人いないのよ。
話の本筋がづれすぎて、ただの馬鹿なのか、住友の営業マンがなんとか対抗さそようとしてるのか

[5042: 匿名さん]

天王洲が不便なのは誰でも地元民なら知ってるよ。

[5043: 匿名さん]

>>5039 匿名さん
査定価格はともかくも、コスト計算の根拠が意味不明。
土地代が仮定、建設費の根拠が地方土地基準だし、シティタワー品川が安かったからここも同様という意味不明な理論。
今の時価で計算すべきなのに、過去に戻って計算したらWCTだって超割高になってしまう。芝浦すら220万くらいの時代だし。

査定価格は三井や野村は売れる価格より一割くらい低く出して来る場合あり。ただ早く新築で打ってる部屋がなくならないと今の価格で買った人達は中古で売りずらいだろうね。

[5044: 匿名さん]

天王洲の水辺のお洒落感もイオン&オーバルガーデンの便利さも享受出来て、足元は広大な東品川海上公園直結、高層階は永久眺望。

りんかい線天王洲まで公園内徒歩で信号無し。モノレール、京急も徒歩9分以内。CTEの良さとシーサイドの良さを合わせ持つラグナタワーで決まりとしましょう！

[5045: 匿名さん]

品川ふ頭橋は大型トラック・トレーラーが多いね。ま、平日だけで週末は逆にガランとするからその落差が大きいけど。

[5046: マンション検討中さん]

激論に終止符を打ったラグナタワーに感謝

[5047: 匿名さん]

所詮品川区、所詮江東区。都心3区買って住めばよいのに。

[5048: 匿名さん]

品川シーサイドでは保育園が話題になっているようだけど、ここの保育園事情はどうなのだろう。

[5049: 匿名さん]

>>5047 匿名さん

その言い方なら、所詮湾岸、内陸買って住めばよいのに。とも言える。

[5050: 匿名さん]

＞過去に戻って計算したらWCTだって超割高になってしまう。芝浦すら220万くらいの時代だし。

中古の価格って割高も割安もないんだよね。そもそも、中古の成約価格が時価の相場価格で、割高・割安ってのは相場に比べて高い・安いという意味なわけだから。で、同じ立地でも建物の高級感や質感で個別の評価＝相場が決まる。

そういう意味では近隣で評価が高いWCT中古がだいたい＠270-370くらいで平均で＠320くらいの時に（超条件悪いまたは条件が良い例外的な部屋を入れれば＠250-390だが）、その中古価格とほぼ同じ分譲価格のCTEは相場並みといえないこともないけど、あちらはタワーでこちらは低層。

低層同士の比較では大規模タワーであるWCTが低層は＠270-300、低層のみのここは＠310-330ということ、通常は大規模タワーのほうが評価が高くなることを考えれば低層同士比較では割高ではないのか？だから中古査定が残債割れしてるんじゃないのか？って話でしょ？

[5051: 匿名さん]

>>5048
当然この島の中にはない。天王洲に渡れば、ビュータワーの所に一つあるけど、非常に狭き門。結局もう一つ橋を渡らないとないということ。ファミリー向けと言うよりDINKS向けなんだろうな。

[5052: 匿名さん]

＞天王洲はJALとANAのパイロットや美人なCAがたくさん住んでいる。

このマンションには住まいないだろうけどね。確かに多いけどほとんどはWCTに住んでいる。

[5053: 匿名さん]

>>5052 匿名さん
同じような書き込みを豊洲スレでもよく見掛けますよ。自慢のワンパターンですね。
豊洲からタクシーなど車だと羽田に近いから、パイロットやCAが多く住んでるんですと。