シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4525: 匿名さん]

実際、CTEは着実に売れていっているところをみるとそれなりの需要があるってことか！

[4526: 匿名さん]

>>4523 匿名さん

私も勘違いされてます。注意して下さい。

[4527: 匿名さん]

4410さんの登場まで築浅築浅と言い続けるのかな？彼ら勘違いさんがここの住人であれば良いのですが^_^

[4528: ご近所さん]

今来ました。なんの議論してるんだかイマイチ見えないんだけど、ここの現時点の評価額を言っているなら、まず近くであってもタワーフェイスとかの港区物件と比較するのはナンセンス。アドレスの影響は歴然とあるからね。

で、天王洲アイルのマンションは一番新しいので2005年築ですでに10年以上経ってるのと、成約事例が少ないので難しいところだけど、品川区東品川アドレスで天王洲アイル駅のファミリー物件の最近の中古取引価格は徒歩10分圏まで入れて築10年超物件が低層坪221～高層坪271万で平均240万。

ここは、これに駅近分と築浅分の上乗せがあるから予想成約レベルは坪270-280万ってとこじゃないですかね？それ以上出せる人なら、あえて品川区を選ばずに中古成約平均坪315万-320万の港区港南のタワーフェイスかWCTを買うんじゃないでしょうか？それに、ここは買い物WCTマルエツかイオンまで行くんでしょ？それなら、スーパーが入ってて品川駅まで専用シャトルバスも出ているWCTのほうがいいとなるでしょう。

一つ言えることは、ここが港区内のタワーマンションで品川駅も利用できる物件であるタワーフェイスやWCTよりも高く取引されることはまずないだろうなということです。

[4529: 匿名さん]

>>4528 ご近所さん

利便性なら断然タワーフェイスがいいな
WCTとか駅遠いところは勘弁
資産価値もタワーフェイスの方が良さそう

[4530: 匿名さん]

みんなCTE買えばいいと思う！

[4531: 匿名さん]

>>4529 匿名さん

徒歩圏とバス圏と比べるまでもないですね

[4532: 匿名さん]

>>4527 匿名さん

恥知らずな8分さんまだいたんですね(笑)

[4533: マンション検討中さん]

>>4528 ご近所さん
WCTでそれなりの単価出ているのは東や北の条件いいとこだけじゃない。
品川向きの惨状見ていると品川が使えたとしても価値が維持できているのかは怪しそうだけれどなあ。
タワーフェイスやV等の徒歩物件が磐石なのは異論は無いけれどね。

[4534: 匿名さん]

>>4528 ご近所さん

WCTはもう平均320とかないのでは？
部屋によっては品川区のサンウッドよりも価格が落ちてるようですし、港区の御威光も海沿いまでは届きにくそうですね。

[4535: 匿名さん]

築浅勘違いは消えたかな。

[4536: 匿名さん]

なんでみんなここ買わないの？めっちゃいいのに！

[4537: 匿名さん]

>>4532 匿名さん

かまって欲しい君だったのか
哀れ

[4538: 匿名さん]

タワーフェイスって2006年ごろに何回か内覧したけど今70平米で５８００万とかだったね
今いくらするのか知らんけど
コスモポリスとかそれくらいの値段だったね
ベイクレとかは60平米で新幹線の引き込み線が目の前の眺望悪い部屋で３８００万とかだった

[4539: 匿名さん]

>>4534
最近のWCTのレインズの成約事例と成約単価です。最低＠271万、最高＠360万ですね。平均は＠315万。ちなみに、10月から12月までの3か月分で18件です。昨年1月から12月までの1年間だと51例の成約事例があります。これだけ活発に売買されている人気マンションは珍しいですね。

[4540: 匿名さん]

そしてこれが最近1年間の「天王洲アイル駅徒歩圏」×「品川区アドレス」、ただし1LDK除く、の9件の成約事例です。

[4541: 匿名さん]

WCTの最近の成約事例のなかでの最も安い成約単価が、天王洲アイル徒歩圏の成約単価の最高額と同じ。築年数はほぼ同年代です。ただし、天王寺アイル事例は駅5分以内は無く、駅10分以内のみなので、ここが駅に近い分と築浅の分、もう少し単価は高くなるでしょう。

[4542: 匿名さん]

やっぱり買うならWCTだよな。やはり港区と品川区は分けて考えないと見誤るな。
「天王洲アイル駅徒歩圏」×「品川区アドレス」と違いすぎて泣けてくる。今の値段だと始めから含み損抱える事になりそうだね。

[4543: 匿名さん]

とりあえずここは買ったもの勝ちだと思う。

[4544: 匿名さん]

>>4542
どうせ買うなら新品を買いたいという気持ちも理解できます。ただ、どちらが資産性が高いかといえば港区アドレスで、天王洲アイル徒歩６分でJR品川駅にも軽く歩いて行けるうえに住民専用シャトルバスも出ていて、食料品の買い物もたいていはマンション内で済んでしまうWCTのほうがかなり人気は高い＝需要は根強く、資産価値も維持される、と見るのが自然でしょうね。
分譲はここよりはるかに安かったWCTの築11年目の標準的な成約価格レベルが、新築のここの分譲価格とほぼ同じという時点で、答えは見えていると思います。マンションはいったん建つと50年から70年はそこにありますから築10年くらいで古い中古マンションは嫌だと選択肢から外していると、都心部ではこれからますます選択肢は狭まっていくでしょう。今年あたりから、ここに限らず23区内では高騰している新築を避けて中古を物色する動きがかなり鮮明になるのではとみています。