ワコーレ神戸本山中町ってどう？

[いつか買いたいさん [ 30代]]

ワコーレ神戸本山中町についての情報を希望しています。
南向きで、子育てに良い場所だといいなと思いますがいかがですか？


公式URL：http://www.motoyama20.com/index.html

所在地：兵庫県神戸市東灘区本山中町２丁目3番2、3番3（地番）、兵庫県神戸市東灘区本山中町2丁目1番以下未定（住居表示）
交　通：JR東海道本線（神戸線）「摂津本山」駅より徒歩12分、JR東海道本線（神戸線）「甲南山手」駅より徒歩11分
　　　　阪神本線「深江」駅より徒歩11分、阪急神戸線「岡本」駅より徒歩15分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上9階建
総戸数：20戸
事業主： （売主）和田興産
施工会社：フナビキ工務店
管理会社：日本ネットワークサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

総住戸数が少ないので高そうな印象を受けました。
ライフやダイエーがマンションから徒歩5分以内なんて便利でいいですね。

[2: 購入検討中さん]

値段高いでしょうね。
勝手に想像すると下で坪270から高層階で320万くらいですかね？
64㎡で5000万円から6000万円
80㎡で6500万円から7700万円
どうだ？
80㎡の4LDKや分譲駐車場がワコーレらしい
ですが、場所は良い場所だと思います。
仕様としては２号線の騒音対策がどうなっているかがポイントでしょうね。
管理面では管理人の勤務日時、管理費、駐車場を分譲することでの修繕計画への影響でしょうか？

[3: 購入検討中さん [男性 30代]]

上記の金額ではかなり高額で自分には手が届きません。
場所がよく、この時期では高額は避けられないのでしょうが...
そこまで高いのは残念です

[4: 匿名さん]

全邸南向きで角住戸率80％という説明だけでも、なんとなく高そうな予感がします。
駅からの距離を考慮するとプラスマイナスどうなるか。
それと管理費や修繕費はどうか、戸数が少ないので負担が多いのでは。
デザインを見ると、高級志向というよりは、シンプルで清潔感があるなという印象を受けました。
駐車場は台数が少ないのが難点ですけど、屋内平置きなのは良いですね。

[5: 購入検討中さん [男性 30代]]

盛り上がりにかけますね、これからでしょうか？

[6: 匿名さん]

今時、分譲駐車場て・・・・
本来、駐車場代金は管理組合の貴重な収入源。
永きにわたり管理組合の得るべき利益を先取りするとは、
流石の和田さんと云うところですね、いつまでも三流と言われる所以ですわ。

[7: 購入経験者さん]

>>1 このさりげなく良さをアピールする文調、ワコーレスレに多いよね。社員さんご苦労さまなことです。ワコーレで無ければなぁと思う物件です。低層マンションは財閥系やジオでやって欲しい。

[8: 匿名さん]

当然、内廊下ですよね？この構造で外廊下だと安物だと思います。

[9: 匿名さん]

ホームページを見たら２月下旬の販売開始
でもホームページの次回更新は３月２日予定
予告広告のまま販売開始するつもりでしょうか?

[10: 匿名さん]

どうなんでしょうね。販売戸数を未定にしたまま販売しているマンションもあるようですし
その辺りの縛りってないんですかね？？
予告広告のままの販売ってそもそもOKかどうかっていうところなんでしょうか。

それもそうなんですが、全然公式サイトで情報が出てきていないのでその点は気になるかな。
モデルルームに行くにしても、予習ができないで行くことになりますし。

[11: マンション投資家さん]

もう、ワコーレばかりで辟易している
市内で良い場所があっても、全て和田興産行き
需要が高まらない、盛り上がらない最大の要因になっていると思う

[12: 匿名さん]

和田興産がだめなら、どこが神戸にマンション建てくれるというの？
プレサンス？

[13: 匿名さん]

>どうなんでしょうね。販売戸数を未定にしたまま販売しているマンションもあるようですし
>その辺りの縛りってないんですかね？？
不動産の表示に関する公正競争規約によって広告方法は明確に定義されています。
販売戸数を未定にしたまま販売することはありえません。


>予告広告のままの販売ってそもそもOKかどうかっていうところなんでしょうか。
本広告を行わないで販売をすることはNGです。
違反すれば罰則もあります。

－不動産の表示に関する公正競争規約－

（予告広告における特例）

第９条　予告広告にあっては、第８条の規定にかかわらず、規則で定めるところにより、同条に規定する必要な表示事項の一部を省略することができる。

２　予告広告を行う場合においては、当該予告広告に係る物件の取引開始前に、当該予告広告を行った媒体と同一の媒体を用い、かつ、当該予告広告を行った地域と同一又はより広域の地域において、本広告をしなければならない。

[14: 匿名さん]

13さん
詳細にありがとうございます。
本広告は必ずしなければいけないのですね。
販売開始は3月以降になりそうですね。

[15: 匿名さん]

駅からの距離は少し気になる点です。10分以上となると歩いて行ける距離ではありますが、
自転車で駅まで行く感じになるかな
その場合、駅前の駐輪場も要確認でしょう
ライフがすぐ近くにありますから、普段の買い物は問題なさそう

[16: 匿名さん]

買い物が近いのはいいですね。
心配なのは戸数が20戸なので管理費とか修繕金です。
管理人さんがいる時間帯とか聞かれた方はいらっしゃいます？

[17: 匿名]

ワコーレの別物件契約者ですが
価格はざっくりと聞いたとこによると１階で坪単価210くらいと言ってましたよ。
なんで70平米あたりだったら4000は軽くに超えてくる価格帯になるかと思います。

[18: 匿名さん]

販売開始が1か月遅くなったんですね。
人気がないのかな？

[20: 匿名さん]

19さんはジークレフジオの関係者の方ですか？
ご苦労さまです。

[21: 匿名さん]

駅から遠く阪国沿いなんて現在大苦戦中のさくら夙川のブランズと同じやね。
加えてここは三流デベ、高く買う理由は何もない。
まあ、２０戸なら間違って買う人で時間をかけて売れるかも。

[22: 申込予定さん [男性 30代]]

19さんの発言にはどうみても悪意を感じますが。ワコーレが嫌いなのでしょうね。
自分は駅はたまにしか利用しないので、駅からの遠さはそれほど気になりません。
とは言え2号線沿いであると洗濯物は干せないのでしょうか？
また、子供が喘息になりやすいというのは本当であれば相当心配なのですが実際どうなのでしょう？
道路沿いの方の意見も聞きたいです。

[23: 匿名さん]

それしかないのなら兎も角、中古も含めて選択肢がある中で
態々”悪環境物件”を選ぶ事はないと思いますね。
一人よがりで買ってしまうと売る時、難儀しますよ。
多少なりとも資産価値を意識するなら避けた方がいいと思うし、
そもそも購入時期自体最悪のタイミングなのは間違いない。

[24: 申込予定さん [男性 30代]]

購入時期が過去からすると最悪なのはわかっています。
未来はわかりませんが。
新築がよいのですが、なかなか好条件はないですよ？

[25: 匿名さん]

>そもそも購入時期自体最悪のタイミングなのは間違いない。
あなたにとっては最悪でも他人にそれが当てはまるかは
わからないですよね。
今買うことに意味がある人も大勢いるのではないですか？
5年後、10年後に値段が下がることは予想していても
その時に買うことに意味がなければ、その差額が
1000万だろうが2000万だろうが無価値なものになりません？
自分がすむ不動産ってそんなもんじゃないですか？
株やってるんじゃないんだから。

[26: 匿名さん]

ちなみに家賃が15万なら10年で1800万払うことになりますよ。

[27: 匿名さん]

とにかく、欲しい人は買ったれや。マンション市場の悪化は神戸も同じ。
売れ残り物件が増えてきてるので、どうせ買うなら神戸ブランドのワコーレということで。

[28: 匿名さん]

>>25
そんなヒステリックな物言いをしなくてもいいと思いますがね。
今、買い時だと思うなら黙って買えばいいだけの事。
それにしても「１０００万だろうが、２０００万だろうが」とは・・・・
その程度の値下がりは覚悟されてるのかな？
まあ、売る事がなければ損失は確定しない訳で、ローン支払いの心配だけすればばよい。

人の行く裏に道あり花の山
まだはもうなり、もうはまだなり。
人は騰がってる時には焦って買いたがり、下がってる時は恐怖のあまり売りたがる。
ご自愛を。

[29: [ 20代]]

下がっている時は売りたがるんじゃないよ
まだ下がると思って買えないのが正しい理解

[30: 匿名さん]

落ちるナイフを掴むか否かは人それぞれだな。

[31: 匿名さん]

公立小中学校の学区（本山第三小学校・本山南中学校）を強調しているような印象を特に受けたのですが、
こちらの学区は人気学区なのでしょうか。
地元がこの辺りではないので、
こういう学区のことっていまいちよく把握できておりませんでして・・・。
小学校が近いのでその点では純粋に良いと思いました。

[32: 匿名さん]

＞＞31
ここは普通。
本山中学、第二小学校なら阪神間屈指であり、
セールストークに使えると思いますよ。

[33: 匿名さん]

販売開始は今月下旬予定とか。
全20邸でこじんまりしていて、外観予想を見るとちょっと高級そうな雰囲気を感じます。
価格はどうなのでしょう。高そうな気がしなくもないです。
それと管理費とか修繕費も、戸数が少ないだけに高くなりそうな気がします。
広いルーバル付きのＤタイプなんて惹かれますけど。

[34: 購入検討中さん [男性 30代]]

内装は高級なのでしょうか？

[35: 匿名さん]

ワコーレの髭オジサンの設計で高級さを期待するのが間違ってる。

駅近ならまだしも、すべての駅から遠いし、二国前の排ガス騒音直撃物件です。3年叩き売りでやっと完売したブランズさくら夙川と同じ運命でしょう。

[36: 購入検討中さん [男性 30代]]

内装についての意見をw

[37: 匿名さん]

内装ってなにをさしてるの？
ワコーレの庶民物件で高級な要素はどこにもない

[38: 匿名さん]

>>37

あなたは庶民なのですか？ワコーレには詳しそうですが、このあたりの地理には詳しい？

[39: 匿名さん]

>37　
　レンジフードはステンレス製でキッチンパネルも標準装備！
　ガラスはＬow-Eではないものの、2重窓！！
　そして通路に面した窓にはなんと可動ルーバー！！！
　安物のワコーレにはついてません。

[40: 匿名]

>>39
至極当然の内装ですね。

[41: 匿名さん]

ブランズと比べると2号線沿いで駅からそこそこ距離があるところは似てますよね。小学校は近いですが。まあ20しかないのでブランズのように完売まで時間がかかることははなさそうですが、価格は高いので売れ残りはあるかもしれませんね。
ワコーレの物件にしては？内装はまずまずという捉え方でよろしいでしょうか？高いのにコスト削減されていたら困りますので。

[42: 匿名さん]

誹謗系投稿がまた増えてるようですね。
IPアドレス確認してもらって削除依頼ですね。

[43: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

41さん
ブランズとはさくら夙川の物件の事ですか？
場所も土地柄も全く違うので比較しようが無いので、どちらかというと4年前に出来た2号線沿いのブランズ甲南山手との比較の方がまだ妥当かと。
個数も少ないですし。

[44: 匿名さん]

>>43さん

41です。
35さんの意見に対しての発言でした。
そうですね、ブランズ甲南山手との比較の方が妥当ですね。
ありがとうございます。

[45: 匿名さん]

ブランズ甲南山手パークサイド レス覗いて見ました。
まず比べて見て思ったのは、こちらはコメント数が異常に少ないことですね。注目度が低いわけではないと思いますが・・・
2号線より南だけど甲南山手までは10分くらいであの価格帯で売れるのであればやはりここも売れるのかな。少し高そうなのが気になりますが。

[46: 匿名さん]

設備の可動ルーバー面格子が取り上げられているということは
共用廊下に面する居室が多いという事ですか？
田の字型間取りのようにダイレクトに共用廊下に面する訳では
ないけどアルコーブから覗かれるのを防ぐ為？

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

45さん
44さんたちが言ってるのはブランズ甲南山手パークサイドではなく、ブランズ甲南山手です。似ていますが、ブランズ甲南山手は2号線沿いにあります。ワコーレ神戸本山中町と比較するならこっちという事でしょうかね。

[48: 匿名さん]

４５です。
はっ、比べ間違いでしたね。ご指摘ありがとうございます。

[49: 匿名さん]

ブランズ甲南山手って結構似ている物件なのですね。
2号線北なので騒音、粉塵に対する討論は多いですね。
ワコーレのこの物件は住宅性能評価付きということで空気環境なども評価を受けるみたいですがどういった評価になるのでしょう・・・
また本山中町という住所はかなりプラスポイントなのでしょうか❔
森南町や本山南町とくらべると。

[50: 匿名さん]

東灘は国道２号線を境にして、その北と南で評価が大きく変わる。
本山中は岡本等に比べて知名度が低い分”狙い目”と考えるが、同じ二号線沿いなら
対面の本山南の方がいいと思う。（国道に背を向ける形になる故）
まあ、阪急信者なら山幹より北と言うだろうが。

[51: 匿名さん]

大きな道路の南北なら北よりも南の方がバルコニーが南の分いいということですね。2号線より北がよいと言っても2号線沿いなら話は変わってくるようですね。
ここは価格だけでなくさらに学校も変わってくるので特殊ですかね。

[52: 匿名さん]

総戸数は２０戸とかなり少ないようです。
４年に１度は理事が回ってきたりするんですよね。
皆さんが当事者意識を持つことができるという点では良いんじゃないかなと思います。
修繕費って高くなりやすいんでしょうか？
管理費は高くなりやすいだろうと予測できますけれど。

[54: 匿名さん]

気にするなら都会に住まないことです。
北区か西宮の山奥でひっそり暮らしてください。

[58: 匿名さん]

健康被害を受ける可能性が高い場所と思えるところをわざわざ選びたくもないし、
分かっているなら、なるべく空気の綺麗なところを探すし、気持ちの良い所に住みたいですよね。
まあ、便利さを求めるのか環境を求めるのか、ですね。

[59: 匿名さん]

じゃあなぜこのマンションの掲示板に張り付く？
いや、ここだけじゃなく阪神間の様々な板に
何年も前から評論家気取りで張り付いてる人でしょ。
あんたは何がしたいの？

[60: 匿名さん]

まああんたが心配しなくてもこのマンションは売れるよ。

[61: 匿名さん]

駅までの距離がもう少し近ければ良かったのに・・・とは思いますが
これくらい距離があるほうが、近所か騒がしくなくてよいのかも。

[62: マンコミュファンさん]

>>59
他人の永年の張り付きを指摘できるアンタは張り付いてないの？
アンタには検討の材料になる主張がない分、クソレスやで。

[63: 購入検討中さん [男性 30代]]

隣のマンションの1階にラーメン屋がはいりましたね。多少匂うかな
西側の駐車場は何か変わるのでしょうか？

[64: 匿名さん]

ラーメン屋さんですか。
風向きによっては匂いが漂いそうかも。
揚げ物とか炒め物の油の匂いはちょっと気になりそうです。
ところで、ラーメンのお味はいかがなものでしょうか？

スッキリと洗練された外観デザインだと思います。
角部屋の窓が小さいような気がしますが、
無償セレクトがあるのはいいと思います。

[65: 物件比較中さん]

コメントが伸びませんね。販売開始しましたがイマイチなのかな。

[66: 匿名さん]

西側のマンションの1階もテナント募集なのですね。
ラーメンは移転したお店ですよね、移転前しか行ったことないですが自分は結構好きでしたー
もっと情報ほしいですね。
販売9とはどういうことでしょうか

[67: 匿名さん]

総戸数20戸のうちの9戸だけの販売になるのでしょうか。
となると、11戸は地権者さんとかになるのかなと思いますが、物件概要には特に何も書かれていないようです。

駐車場のことが少し気になりました。
台数も少ないですが、賃貸と分譲があるみたいで、賃貸料は2万5千円とけっこう高いです。
分譲となると、400万円と420万円とのことですが、それにプラス管理費と修繕費があるとのことで、損なのか得なのかよくわかりません。

それと、その他費用（管理準備金等）開設一時金5,000円とは、何でしょう？

[68: 検討中の奥さま]

>>67
地権者ではなく申し込み募集前からほぼ成約済の方がいたためだと思います。
駐車場は長く住むなら断然分譲がいいです。いらなくなれば貸せますし。

ここは小規模ですから修繕費の値上がりが心配ですね。
一時金は確かに不明です。

[69: 匿名さん]

立地・販売価格、共に文句なしという感じで良いマンションなのですが
総戸数は、やはり少しネットかな～と思います。
ご近所づきあいは楽で良いかもしれませんが、入居者が安定するのかどうか
将来的に空き家が増えてしまった場合、修繕積立や自治会費が高くなってしまうのかなと思うと
躊躇ってしまう感じです。

[70: 匿名さん]

>>69
最寄り駅まで全て10分以上、国道二号線前、どこが立地が文句がないのですか?
最低の部類ですが。

[71: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん

確かによくはないですね。ただ、それでも購入したくなる資産価値があると思います。空き家の心配もないかと。このエリアは子育てにも適しているし中古で探しているかたも非常に多いですよ

[72: 通りがかりさん]

ここは中古でも、安いエリアですよ

[73: 匿名さん]

全ての駅から中途半端に距離が有るのは中古で売るときに不利です。
一つでも近くにあれば、その路線使う人が有力候補として購入を検討してもらえるんですけどね。
人間でもそうでしょ。八方美人は嫌われますから。

[74: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

資産価値なんかないやろ。。業者丸出しやん。

エリアはよくても、エリア内の最低の立地。どの駅に向かっても15分前後の2国沿いの物件なんて、探す方が難しいww
どこかの駅に10分あればぶつかるよ、普通。

神戸は海も山も近いのだから、阪急北、阪神南でも15分もかかるマンションは少ない。

[75: 匿名さん]

このエリアで築浅で中古のマンションなんてめったに見ない気が。。。
あっても高そうな印象でしたが。なので資産価値もまずまずでは？

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん

本山南町や中町の隅っこのような不便なところにマンションなんてたてないからな、ワコーレ以外は。

すぐちかくにワコーレが2件たってるよ。ここよら1000万から2500万ぐらい売り出し価格は安かったがww

学区もたいしたことのなき地域で駅遠の物件なんて誰も借りないし、売値が割高すぎて賃料では全く賄えない。

[77: 評判気になるさん]

えーっと、総合すると資産価値ないってこと？笑

でも8割は契約済みみたいですね。やから批判してる人とは価値観や経済状況そのものが違うとゆうことですね。
欲しい人が買う。ただそれだけ！

[78: 匿名さん]

新築マンションはダメ物件でも完売する。
資産価値は中古になって市場に流通して決まるもの。
この立地では残念ながらありません。

[79: 匿名さん]

74とか76の草生やしている人は阪神間のあちらこちらの板を荒らしている人だから相手にしてはいけませんよ。
自分の意見とは異なる意見は決して認めず、
誰にも相手にされないて浮遊霊の様に板を彷徨っています。
理想と現在の高価格のギャップが理解できず成仏できないんです。

[80: 評判気になるさん]

このエリアは資産価値が保ちやすいんちゃうの？

現に20年落ちのマンションが千万も落ちずに売り出されてまんがな！2号線より北は多少駅遠でも需要あるわいな！

[82: 匿名さん]

資産価値を気にされている方がいらっしゃるようですが、
年数が経てば、どこでもそうなるのではないかと考えています。

転居を考えて購入するのではない人にとっては、
周辺の便利さとかを優先に考えるかと思います。

まぁ、それぞれの考え方次第ですので何とも言えないですが。

[83: 匿名さん]

確かに資産価値の落ちにくい不動産っていうのは魅力ですが。
でも、ここを購入するのはファミリーが多いでしょうし、
永住目的で購入される人が多いんじゃないかなと思いますが、
どうでしょうか。
駐車場が分譲と賃貸とあり、面白いシステムですね。
管理費や修繕費がややこしいことになりそうです。

[84: 匿名さん]

２０戸中、７戸が販売に出ています。となると１３戸は販売済みということになってくるのかな？？
これって、分譲の部分が２０戸ということなんですか？
賃貸がその他にあるということなんでしょうか。
権利関係が正直わからないですが、賃貸の方の地権者プラス区分所有者が建物の権利を持つということでいいのかしら。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

どうして賃貸が出てくるんですか？こちらは全て分譲ですよ。以前、価格表を見せてもらいましたが、全ての住戸に価格が記載されていました。すでに13戸は販売済みなんだと思います。

上の方が分譲とか賃貸とか書いているのは、駐車場の話です。マンション購入者の中から、駐車場を分譲で購入したい方と月極で借りたい方と希望を取る方式です。

[86: マンション検討中さん]

残り5戸から変わりませんね。
本庄町のセブンイレブンの裏にもワコーレたつようですね。ここよりは安いでしょうかね？

[87: 匿名さん]

本当に売れなければごくごく稀に売主が家主になって賃貸に出すことがあります。
これぐらいの総戸数ではあまり考えにくいですが。
しかしワコーレって土地に目一杯建物建てますね〜。せっかくの分譲マンションなのに植栽スペースなどゆとりのスペースあってもいいと思うんですが、お金儲けを考えると少しでも戸数増やしたいのかな？
2号線沿い、価格、駅までの距離、駐車台数、逆によくここまで売れたなって印象です。
残り5戸？頑張って完売目指して下さい。

[88: 匿名さん]

暴落確定ですしね。
住み心地も悪くワコーレだし、いいことが何もない。

[89: 匿名さん]

正直高くないですか？
ワコーレって比較的お求めやすい価格設定の会社だと思ってたのに。
土地の購入が高くついたのですかね？
もう少し2号線側にゆとりがあればまだイメージは違うのにね。
隣の空き地も購入すれば良かったのに。

[90: 匿名さん]

最近、というかここのところずっとマンション価格が高いなという状態が続いているように感じられます。
その影響でここのマンションも価格が引きづられてしまっている感があるのでしょうか。

マンション、なんだか最近、1馬力のサラリーマンだと難しい額になりつつありますね。もう共働き（奥さんもできればフルタイムで）という感じの価格設定になっていると思いました。

[91: 匿名さん]

駅まで近ければまだこの値段でも良いということなんでしょうがただこの距離なので高く感じるということになってくると思います
戸数がとても少ないので高級物件と位置づけてやっているのかもしれませんよ。
だからファミリーという感じではなくて
車を使う経済的に余裕のある人をターゲットにしているということに感じます。

[93: 匿名さん]

あと4戸ですねー
入居までに売り切るのは難しそうですが頑張ってください。

[95: 匿名さん]

建物内モデルルームがオープンしましたね。
実際に建物を見て決める事ができるので、
生活した時のイメージがしやすくて良いのかなと思います。
建物内モデルルームに行くときに、
持っていくと便利なものって何かありますかね？
メジャーとか、そういったもので。

[96: 匿名さん]

[No.92～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[97: 匿名さん]

入居開始は五月下旬となっているので、まだ入居前に見学できるのは見学者、住人双方にとって都合が良いかもしれません。
住人さんがどんな方々なのかをチラッと見たい感じもしますが、一度行ったくらいではわからないでしょうから。
間取りは普通な感じですが、収納に特徴がありそうに思いました。上部棚というのがあって、便利かもと思います。

[98: 匿名さん]

そんなことは当たり前のことでしょう。
入居後にいけば値引きも増えますから、住人の様子もわからず、今買うのは一番損でしょう。

[99: 匿名さん]

分譲駐車場販売価格が400万円だそうですが、分譲駐車場の管理費と修繕積立金・積立基金の支払いは分譲駐車場のオーナーのみに発生する費用ですか？
一般的な駐車場は、車を持っていない住人でも管理費・修繕積立金の負担が生じると思いますが、こちらは完全にマンション共用施設と駐車場で分けられているのでしょうか。

[100: 匿名さん]

駐車場もここは分譲なんですね。珍しい。ということは毎月の賃料はかからないということになってくるということなんですか。
入れ替えのリスクがないといえばそうなんですが、
ずっと車を持っているとは限らないのだったら、ちょっと考えものかも…。
まだ分譲分は１台分は空きがあるようです。
賃貸の方もそのようです。