グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[8051: 職人さん]

>>8041 マンション検討中さん
駅から少し離れる方向ですが、小児科なら荻原医院さんがお勧めです。しっかり説明してくれる良い先生です。内科も一応やっているので親もついでに診てもらえます。総合東京病院も良いのですが、15時で終わりなので…。

[8052: 検討板ユーザーさん]

>>8050 マンション掲示板さん
えっ??どういう事ですか？特例措置？

[8053: 匿名さん]

モデルルームで聞けば？一番早いし正確、電話でもいいんだし。
ネガじゃなければそれが正解

[8055: 匿名さん]

GM江古田の森
ソライエ成増
オイコス赤羽
残戸数が一番多いのはどれですか？

[8056: 匿名さん]

>>8052 検討板ユーザーさん

新築も中古（平成9年以降）も、 建物の不動産取得税を計算する時の控除額は同じく1200万円という理解です。

[8058: 匿名さん]

そろそろ販売5年目突入の最大の敗因を社内的にも総括しないと。

価格高い
駅力なし
駅から遠い
買い物不便
南向き間取りの少なさ
管理費の高さ
外観デザインが団地風
駐車場 平置きなし
パークフロントではない
JVにしなかった

[8059: マンション検討中です]

1F（地下？）はこの前の台風の時、テラス、バルコニーはどうだったかお分かりになる方いますでしょうか？

豪雨の時の水捌けが気になります。

[8060: 匿名さん]

>>8058 匿名さん
そんなかとより検討版にいるってことは住宅購入検討してんだから、自分の買いたいマンション探すのが普通。だからネガだと言われんだよ。

[8062: 匿名さん]

>>8058 匿名さん

去年から継続的に売れてる理由も分析してくれ

[8063: 匿名さん]

>>8062 匿名さん
値引きされりゃ買うやつも徐々に出てくるだろ

[8065: 匿名さん]

>>8059 マンション検討中ですさん
何も問題無かったらしいよ
水捌けや排水の設計もきちんとしてそうですし、管理面でもこまめに掃除してる
樹木が多い分そのあたりはきちんとしてるかな
アスファルト部分以外も多いので、公園や敷地の土が吸水スポンジのように吸収してるのもあるかもしれません。
このあたりも公園のメリットでしょうか
ゲリラ豪雨などが頻繁に起きる時代ですから、こういう点のキャパシティは大きいほうがいいかもしれませんね

[8066: 匿名さん]

>>8063 匿名さん

とは言っても大して値引きはないらしい

[8070: 名無しさん]

>>8066 匿名さん
大した値引きってどの程度のこと言うんですかね？ネガ意見でもなく、ポジ意見でもなく、純粋な疑問です。。

[8071: マンション検討中さん]

売れ残りの在庫コストは分譲価格の年1~2%
4年ともなれば10%引きが良いところでしょう
全体の8割売れるまでは単体事業では赤字
その辺も見据えて値引き交渉すべし

[8072: 匿名さん]

>8058
地下住戸物件
駅まで平坦ではない
近くに大きめのスーパーなし
約8割の部屋が南向きではない
新築ではない

[8073: 通りがかりさん]

>>8071 マンション検討中さん
詳しそうなので質問させてください。在庫コストって竣工前からカウントするものなんですか？(ただの興味です。すみません。)

[8074: 匿名さん]

値引き提示はありましたけど
あとは状況やらで変わるんじゃないですかね
買った人に関しては口止めされるようですし、
イチイチ口外しないというのが普通の対応だと思うので詳細なところは分かりませんが
本気度次第ではもう少し行けるのかもしれませんね

[一部テキストを削除しました。]

[8075: 匿名さん]

>>8072 匿名さん
最大の敗因があり買う気ないマンション掲示板に今日もらこりずにはりつくやつ。
かまってほしいのはわかった。

[8076: 名無しさん]

>>8075 匿名さん
せめて、価格含めておすすめの物件を提示してほしいですよね。否定ばかりで提案がない。まぁ、よくそういう方はいますけど。

[8077: マンション検討中です]

>>8065 匿名さん
返信ありがとうございます。
色々と対応されているようで安心しました。

1Fも検討してみようと思います。

モデルルームを見に行った時に住人の方から挨拶されたのは気持ちよかったです。

[8078: 匿名さん]

同格なら

クラッシィハウス浦和上木崎
プラウド朝霞本町
プラウド志木本町

あたりが比較対象だな。

[8079: 匿名さん]

積水ハウスはめっちゃ儲かってるから大丈夫
5年くらいで何を心配されてるの？

[8080: マンション検討中です]

病院が近くですが救急車は頻繁に来ますか？

音は如何でしょうか？

[8081: 匿名さん]

大きな病院は紹介状ないと初診料で5500円上乗せされるんですよね。
近くにあっても利用している人少ないのでしょうか。
かかりつけ医として気軽に利用できないのなら
慢性疾患で通う方以外にはむしろ嫌悪施設なんじゃないでしょうか。

[8086: eマンションさん]

>>8070 名無しさん
どうなんでしょうね
ここの場合だと周辺相場くらいで大した値引きなのかもしれませんね

[8087: 匿名さん]

>>8081 匿名さん
紹介状がないと診てもらえない大きな病院はむしろ嫌悪施設ではないのでは。町医者では、治せない、対応できないような患者さんをみるとこなので。ホスピス専門ならわかりますが。

[8088: 匿名さん]

[NO.8000～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[8089: 匿名さん]

■ベルテ中野江古田
築35年、1階、東向き、70m2、で4280万円ですか。

築年数が行き過ぎていて比較が難しいですね。

[8090: 匿名さん]

いざという時の救急外来もあるし、診療くらいのものも周囲にあるようなので安心感はありますね。特に子どもがいる家庭などには良さそうです

[8091: 匿名さん]

>>8089 匿名さん

当マンションの同じような部屋ですと新築４９８０万。３５年後に４２８０万に７００万値下がりするとして、１年間あたりの減価額は２０万円。月当たり僅か1666円の減価額。

毎月実質1666円でこのマンションに住めるなら悪くないですね。買って大正解かも。

[8092: 匿名さん]

あ、１６６６円ではなく１６６６６円の間違いでした。都営アパートよりも安いと思います

[8093: 匿名さん]

>>8089 匿名さん
>>8091 匿名さん
ネットを使いこなす世代から見たら
まるでおじいちゃんおばあちゃんの会話
それの不動産版という感じです
当人たちは何か間違っているかも理解できないはず

[8094: 名無しさん]

>>8091 匿名さん
突っ込みどころ多そうな計算ですね。。ただ周辺相場もそこまで低くないので、ネガさんが期待するような大幅値下げはないでしょうね。新築ではないわけだし、値下げは5～10%くらいが妥当かな？

再開発がある駅近物件のように購入後の値上がりが期待できる物件でもなければ、ニュータウンのように流行りが終わって急激に資産価値が下落するような物件でもないので、ある程度長く住む分には安心できるかなと。

部屋の選択肢があり年度末に向けたキャンペーンがありそうな今を狙うか、ラスト10戸を切ってさらにお手頃になりそうな時期を狙うか。

[8095: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[8096: 匿名さん]

>>8093 匿名さん

え、何が間違ってます？

管理費、修繕積立金、固定資産税は考慮してません。
だって、それ考慮したら住宅ローン控除最大５００万も考慮しないといけないので。金利分引いても２５０万は得する計算にはなりますね。

[8097: 匿名さん]

>>8096 匿名さん
目の付けどころは良いと思います。
ただ、その数字が正しければ即完売のはずです。
2万弱のコストで20万の賃料取れるのですから
投資需要がどどーっと入ってきて即完売です。
しかし実際には売れていないのですから
数字や前提が大きく間違っているのです。

[8098: 通りがかりさん]

物件概要hp見ると1階含めて2件、先着順の部屋が売れたようです。

[8099: 名無しさん]

>>8097 匿名さん
そういう話ではないんだよなー
品川シーサイドの杜とかそうだけど即転売して利益でるような物件もあるわけで。そういう物件は投資目的とか転勤の可能性がある人等によって即完売します。

ここを選ぶ人は、この環境が気に入って、長く住みたいなーと感じれる人なんじゃないですかね？その反面、即完売はないし、販売が長期化してる訳ですが。

[8100: 名無しさん]

>>8099 名無しさん
もちろん品川シーサイドの杜は長期的に住むにしても素敵な物件だと思います。

[8101: 名無しさん]

>>8096 匿名さん
抜けがあるかもですが、こんな感じになるかと。
誰も35年後の景気は読めないので、同じ相場感だと仮定して。
簡単には手放せないことや景気変化、災害リスク等を背負う分、基本的には物件購入したほうが賃貸よりも月々の費用は低くなって当然だと思います。
なお、災害リスクはかなり少ない物件なので、その点安心感はあります。それでも万が一の可能性があることを頭の片隅に置く必要ありますが。

購入金額 5000万
金利1% 1000万
管理費・修繕費 1400万
固定資産税 300万
住宅ローン減税 -350万

35年後の売却額4300万

5000+1000+1400+300-350-4300=3050万

2750/35/12=7.3万/月

[8102: 匿名さん]

>>8101 名無しさん
35年後の復帰価格・・・
機関投資家でも10年先までしか計算できないのに・・・
しかも35年で減価たったの700万・・・
これは日本すごいインフレだな・・・
なのに金利1％・・・・
なんだこりゃ・・・

[8103: 名無しさん]

>>8102 匿名さん
あくまで仮定の話なので、好きにいじって計算してください。

[8104: 匿名さん]

毎月７万ちょっとで住めるなら、賃貸マンションより安いですね。

[8105: マンコミュファンさん]

>>8102 匿名さん
マンマニさんの将来価値予想は下記です。
C3タイプ　3LDK　67.59㎡ 7階　6170万円　坪単価301万円(新築時)　→　4900万円(築10年時)
これを基に計算した方が、信憑性があるかと...。

[8108: 匿名さん]

お金の問題もあるけどこちらの場合は大きな公園があり緑が豊富だったり、子供を育てやすい環境施設が隣接していたり、防災面での堅牢性だったりと、そういった点重視する人が長く住まれるんじゃないかしら。
どちらを重視するかは価値観の問題かと思いますが、メリット、デメリット合わせて検討してますが、結構好印象には感じてます

[8109: マンション比較中さん]

素人が損得で考え出すと痛い目に合うから、収入に対して背伸びしない金額で購入するのが鉄則ですね。
ネガさんみたいに投資家気取りしてる人ほど危ないから気を付けてね。

[8110: 匿名さん]

>8105
>8109

マンションマニアさんの周辺相場からの試算だと既に大半の住民は痛い目に合ってますね。
投資家気取りの云々言ってるよりもまずはご自身の損と向き合うことが重要ですね。

[8111: マンション検討中さん]

共用施設が充実していて、小さい子育て中の家族にはウケが良さそう。
個人的には玄関前ゴミ出しが最強だと感じた。
将来のことは分からんが、70平米の部屋なら築10年でも5000万程度は維持できるのでは？
大きく損はしないと思う。

[8112: 匿名さん]

張り付きネガが一番損してるのでは？無駄なことに時間使って
ある程度長期住む前提の人多いでしょうから、環境や安全性、子育て関連の利便施設でトレードオフと捉える人も多いんじゃないでしょうか。
毎度のループネタしかないのでしたら、無理に書き込む必要もないと思いますよ

[8113: 匿名さん]

子供のためなら500万位損してもいいかな

[8114: マンション検討中さん]

キッズルーム的なものが充実していて惹かれています。マンション周りの環境も整備されていて綺麗。駅徒歩10分もそれほど気にならない。
併設されてる保育園はもう定員いっぱいなのかな？入れたら最強ですね。
問題は通勤。大江戸線の使い勝手が悪そうな点。うーん、悩みます。

[8115: マンション比較中さん]

損する、損しないの前に気に入ってライフプランや考え方と合った物件と出会い家族と楽しく過ごせれば
幸せなのではないでしょうかね。そうではない人が鬱屈した人生の捌け口にネットを使うのではないかなぁと思います、某掲示板や某コメント欄このサイトでも同じような人いますよね
。人生それぞれですが只々可哀想だなと思うことは稀にあります。

[8119: 匿名さん]

ここを高いと言ってる人は、リッツカールトンやセントレジス、ウォルドーフアストリアとかの高級ホテル見て「高い！ぼったくり！アパホテルのほうがコスパ良い」と言ってる人？
充実した空間や共用設備、リラックスできる上質な空間を考えたら決して高くなく、むしろ穴場だと思います。

[8120: 匿名さん]

アパホテルが好きな人は黙ってアパホテルにすればいいだけで。
高級ホテルに泊まる人をバカにしたり非難する筋合いは無いと思います

[8121: 匿名さん]

環境と安全性は文句なし、建物のグレードも価格考慮すると妥当から少し上で
積水ハウスグレード。あとは付属施設と安全性にお金を払う価値があるかどうかだね
その辺は価値観次第やけど、家族のためと思うと悪くないと思うわ

[8122: 匿名さん]

>>8119 匿名さん

>>8120 匿名さん
たしかに。
そういう意味では、都内の価格帯から言えばここはアパホテルです。リッツカールトンはもっと都心方面のマンション。
アパホテルで十分に幸せなのだから、こんなとこ監視してなくてもいいのではないでしょうか。

それとも、ここが高級ゾーンの物件だと言いたいのかな？笑

[8123: 匿名さん]

他人がどうあれ自分の価値観と合えば良いと思います。ここの場合は自然環境と防災面での安心感とかですかね
子供やペットと長く住むには良いと思います

[8124: 匿名さん]

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巷での評価が率直に反映されてる。
この掲示板で住民によって毎日のように書き込まれてるポジの印象とはだいぶ違う・・・・

世の中便利になりましたから隠し切れないね。

[8126: 名無しさん]

>>8124 匿名さん
Googleのサジェスト機能は個々のこれまでの検索の性質を学習して、あなたにぴったりな候補をサジェストします。あなたがどれだけ、他物件の販売状況が気になってしまっていたかを見ているようで、恥ずかしい気持ちになります。そんなの、ここで出さないほうがいいですよ。

https://uruchikara.jp/what-is-suggest-word/

[8127: 匿名さん]

2年住んでる自分のマンションの検討版にたった15分で必死の火消し書き込み。
検討板の評判が気になって気になってしょうがなくて常に監視してるという証明。
新築生活を楽しめていない住民様達の総括をお願い致します。

[8128: 匿名さん]

＞＞８１２７さん

そんな無意味な書き込みしてるあたり、いつもの方でしょうけど、削除自演が常連の張り付きネガが言っても何も説得力ないよね

[8129: マンション検討中さん]

丸の内通勤の方で大江戸線使ってらっしゃる方がいましたら通勤状況を教えてください。

[8130: 匿名さん]

>>8122 匿名さん

ここは高級ホテルというか、リゾートホテルだと思います。

アパホテルに近いのは、赤塚駅近で線路横、便利で共用設備ゼロのヴィークコート赤塚新町ではないでしょうか。パチンコ屋跡地でビジネスホテルって感じですし。

[8131: 匿名さん]

グランドメゾン江古田の杜は、リッツカールトンとは言わないまでも、軽井沢とかの星のやレベルだとは思います。共用設備も環境も充実してますし。

[8133: 匿名さん]

>>8132 匿名さん

中傷ではなく誉めてるだけです

アパホテルが悪いわけではないですし。駅近で安くて利便性抜群ですから。
ただ、アパホテルに泊まる人が、高級ホテルをバカにしたり非難する筋合いは無いと述べたまでです。

[8137: マンション掲示板さん]

>>8122 匿名さん

その通りなんだよなぁ。
ここの住民さんは、アパホテルの人が「うちはリッツ・カールトンみたいな高級ホテルなんだ！」と主張したいんだろうけど、都内で見たらここは安い方なんだよ。にも関わらず売れていないという事実を認識すべき。

[8138: eマンションさん]

ここがリゾートホテルだとか星のやとか言ってる住民さんは、それはそれで幸せなことだと思う。＊＊＊＊＊なもんだね。
ただし現実は…

[8142: 匿名さん]

何を言ってるかよく分からないホテル例えは他でやってもらえないでしょうか？

[8143: 名無しさん]

暇潰しでネガキャンしてるらしいから相手しないほうがいいっすよ

[8144: 名無しさん]

>>8129 マンション検討中さん
丸の内なら、マンション目の前の「江古田の森」か「合同住宅前」のバス停から中野に出て、中央線で一本でいったのが楽かもしれないですよ。

[8145: eマンションさん]

>>8130 匿名さん

えっ？ここがリゾートホテル？

[8146: 匿名さん]

>>8144 名無しさん

結局バス便ってことかぁ。
バスって、定時性微妙だし、電車ほど本数がないから、ちょっと電車遅延やトラブル等で遅れただけで乗れないとか普通にあるんだよね。
普通に不便。

[8148: 検討中]

本日MR行ってきました！何組もいらっしゃっていて大賑わいでした。お引越しされている方も沢山おられました。
MRがあるので、私達のような見学者がキョロキョロしながらゆっくり通路を歩くので住民の方にご迷惑をおかけしたかなと思いました。すみません。
物件は良いとこが沢山あり、24hゴミ出しと玄関前収集、中庭のデザイン、3戸に1エレベーター。部屋の設備も私は素敵だなと思いました。
緑の多い都心と言うのが、地方育ちの我が家にはとても魅力的です。持病があるので病院の隣というのも安心です。

我が家はハイルーフ車なので駐車場がネックになりました。空きはありそうでしたが2万5千円だったかな？悩みどころです。
元々こちらの物件はサラリーマンの我が家にはギリギリの予算物件だったので。でも切り詰めてでも欲しい！と思える良物件でした。
あと一つ、不安と言えば切り詰めてでも…なんて考える庶民はマンション住民の方からすると嫌がられるかな？と少し気遅れしてしまいました。

質問なのですが、通学で練馬駅からバス利用なのですが練馬駅は新江古田駅を利用するのが一番早いのでしょうか？

まとまりの無い文章ですみません。
本気で検討中なので、詳しい方宜しくお願いします。