グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[665: 匿名さん]

70平米で4000万円代なら買う…って、23区で比較的都心に近いエリアのブランドマンションがその価格帯なら、欲しいって人はそりゃたくさんいるでしょ…

確かに数年前ならあり得ない価格なんだけど、オリンピックを控えて土地や建築費が高騰してる時期なんだし、この時期マンションを検討するならそんなの仕方ないのでは…

ちなみに、今住んでるマンションの大規模修繕を最近やったんですが、資材だけでなく足場の確保やら職人の人件費やら何もかもが高騰してて、想定してた額より2〜3割高くついて修繕積立金をほぼ使い切ってしまいました。まあ、そういうご時世なんでしょう。

自分の場合は自分の年齢的な問題やら今住んでるマンションの残存価値やらライフサイクル的に今しかないので、割高感は感じつつも契約しました。まだお若い方ならオリンピックが終わってからゆっくり探されるのも手ですよね。

[666: 匿名さん]

年齢的なものがあるって、40代だとローンが通らないとかあるんでしょうか？
70才完済予定なら35才までに買うべきとよく聞きますが。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん

確かに少し前なら4000万後半から十分購入できるエリアだと思います。オリンピックを待たずに値崩れはじまってるようですから、もうしばらく様子を見るようにします。ここも随分と価格調整してるみたいですしね。

[668: 匿名さん]

40代では住宅ローン審査に通らない場合があるんですか？
確かに40歳から35年フルで組んだら75歳になってしまいますが、
断られてしまう銀行もあるとは知りませんでした。
欲しいマンションが出てくるまで、のんびり資金を貯めようと考える方も
いらっしゃるでしょうが、年齢的な制限もあるのですね。

[669: 匿名さん]

オリンピック後まで待ったとしても、都心部は利便性向上と人口流入で需要はそう簡単には下がらないし、どこかで大地震でも起きたときには、また資材高騰ってことになるんだろうよ。

[670: 匿名さん]

ローン、４５歳まで普通大丈夫じゃないでしょうか。
３５年ローンは８０歳で完済のはず。
それを超えると返済期間が短くなって借入額は減ると思います。
４５歳超えても通らないわけではなく、通る額が減るということです。
何歳でもローン自体は組めますよ。

[671: 匿名さん]

高い高いって言ってる人はちゃんと勉強した方が良いですよ。
他のスレでもそんな人は多いけど、市場がそうなってるんだから仕方ないです。
４、５年ほど前に比べると、かなり高くなってますよ、どこでも。
昔から住んでるって人はその安いイメージから抜けられないんですよね。
確かにココは駅からも遠いし、便利な場所でもない。
しかし便利な場所はもっと高い。
ただ都心に近い割に緑が多いのでそういうニーズを狙っているのでしょう。
今時足立区や北区だってかなり高いです。
これが相場です。
ただコチラは戸数も多いので売残りで値下げもありえるかもしれません。
その場合は好きな間取りや向きじゃないかもしれないし、運ですね。

[672: 匿名さん]

まだ販売中のはずなのに、全然盛り上がってないし、ネガさえいない。
どうなってるの？

[673: 匿名さん]

>>671 匿名さん

>しかし便利な場所はもっと高い。

住宅や土地の価格に完全な客観性など存在せず、価格の歪みならあちこちある。過小評価なところはお得だし、過大評価なところは避けるべき。
この物件がどちらの側であるかは、荒れるのでここではコメントしません。

[674: 匿名さん]

割安なら蒸発だよ。ただ、今どきそんなところは殆んどない。
高いとわかっていながら色々考えた末に買うんだから、人それぞれの価値判断だよ。
下がるのを待つのも価値判断。気に入ったところがあれば良いけどね。

[675: マンション検討中さん]

>>674 匿名さん

ここを高値づかみとわかって買っているのであれば問題ないですね。ただわからずに買った人は不幸です。
確かに割安な物件はないかもしれませんが、妥当な物件はあると思いますよ。

[676: 匿名さん]

坪単価350は当たり前安い、とこのスレで去年煽っていた人はもう契約したのかな？

[677: 匿名さん]

近くのサミットはどんな風に改修されるのかご存じのかたいらっしゃいますか？

[678: eマンションさん]

>>676 匿名さん

まだこのマンションの営業を頑張っているかと思います。

[679: 匿名さん]

サミットは、東十条にあるサミットストア王子桜田通り店と同規模の店舗になりそうです。
以前屋外駐車場だった場所も建物が建つようですので、屋内立体駐車場になるのでしょうね。

[680: 匿名さん]

ここは病院や保健施設といった公共の建物に囲まれているんだね。風水的には良くないとされている立地だから中国人の買いは薄いだろうね

[681: 匿名さん]

中国人には幽霊は見えないでしょうし平気そうですけど、確かに風水的にはどうでしょうね。
バーベキュー場が無い時点でパスしてるのでは。東十条のザガーデンズ東京王子は、バーベキュー場があるという事で、中国人の爆買いが凄いそうです。皆でわいわいやりたいんでしょうね。

[682: 匿名さん]

>>681 匿名さん
バーベキューで鳥や豚や羊焼くのか。
池袋や新大久保の東北延辺料理店そのものだな。

[683: 匿名さん]

皆さん震災リスクはどう考えてますか。
京浜東北線より西側にするよう薦める有識者もいますが、地盤は大事だと思います。東日本大震災後、既存マンションの支持層まで到達しているはずの杭が、折れているのか、どうなっているのか、わからない物件もおるようです。
ここは非難所らしいですが・・
価格に折り込み済みなんですかね。

[684: 匿名さん]

地盤はいいと思います。
古代遺跡が出てくるくらいですし、昔からずっと人は住んでます。過去の大きな災害は、公園を囲んでる川の氾濫くらいでは。今では対策されてて大雨で水量が溢れたら公園内の遊具エリアに流れ込むようになってます。

[685: 匿名]

>>683 匿名さん

心配し出すとキリがないですよね。杭が折れてるかもしれないって、なんとも恐ろしい話です。因みに、避難所としての利用が価格に折り込み済みとはどういうことでしょうか？メリットだから、付加価値として価格に上乗せされているか？ということですか。

[686: 匿名さん]

高台にあるのはメリットでもありデメリットでもありますね。坂の上にあるのでお年寄りにはキツいかも。バスを利用するのであれば関係ありませんけど。

[687: 匿名さん]

バス利用を強調する物件に資産性は期待できないな。

[688: 匿名さん]

徒歩や自転車でもなんとかなります。
別にバスがメインって訳じゃないですし。バスも利用できる、ってだけで。

ただ、歩道は狭いので自転車だと危ないかも。
ベビーカーも坂があったり歩道がガタガタで狭いのでおすすめできません。

徒歩か自家用車がおすすめです。

[689: 匿名さん]

531戸でエレベーターが14基ということです。これだけあれば足りないってことはないんじゃないかなと思います。かなり多いですよね。

両面バルコニープラン＋ワイドスパンプラン＋両面バルコニープラン

という3つの住戸をワンセットにして、
その真ん中にエレベーターを設置しているということなので
プライバシーも守りやすいということが想定されます。

[690: 匿名さん]

物件詳細
物件名称 グランドメゾン江古田の杜
所在地 東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通 都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分
中央本線「中野」駅バス20分「合同住宅前」バス停徒歩3分
西武池袋・豊島線「江古田」駅徒歩17分
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建ペイ・容積率 60％（角地緩和により70％）・200％
敷地面積 17,739.47㎡
建築面積 6,849.81㎡
建築延床面積 45,139.87㎡
総戸数 531戸（他に管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム等）
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上14階地下1階建
建築確認番号 BCJ15本建確178（平成28年1月5日）、BCJ15本建確178変1（平成28年5月25日）、BCJ15本建確178変2（平成28年10月4日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
完成(竣工)予定 平成30年2月下旬
入居(引渡)予定 平成30年3月下旬、平成30年4月下旬、平成30年8月上旬（※）
駐車場(台数／月額使用料) 158台（内、身障者用平置き駐車場1台）、他　来客用駐車場2台、管理用駐車場2台、カ―シェア用駐車場1台／21,000円 ～ 28,000円
バイク置場(台数／月額使用料) 27台／1,500円 ～ 3,000円
自転車置場(台数／月額使用料) 1,062台　他レンタサイクル13台／300円
売主 積水ハウス株式会社
〈国土交通大臣（14）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　〒160-0023　東京都新宿区西新宿1-20-2ホウライビル5階　東京マンション事業部　TEL[phone]〉
取引態様 （売主）積水ハウス株式会社 〈国土交通大臣（14）第540号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　〒160-0023　東京都新宿区西新宿1-20-2ホウライビル5階　東京マンション事業部　TEL[phone]〉
管理形態 区分所有者全員により管理組合を設立の上、管理会社に委託
管理会社 積和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
※平成30年3月下旬（E棟、F棟の一部）、平成30年4月下旬（A棟、C棟の一部、D棟、F棟の一部）、平成30年8月上旬（B棟、C棟の一部、F棟の一部）

販売概要
販売スケジュール 先着順申込受付中
販売戸数 21戸
販売価格(税込) 4,890万円 ～ 7,020万円
最多販売価格帯 6,000万円台（各3戸）
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.10㎡ ～ 84.63㎡
バルコニー面積 11.40㎡ ～ 42.20㎡
その他施設費用
管理費(月額) 13,700円 ～ 19,900円
修繕積立金(月額) 6,400円 ～ 9,300円
修繕積立基金 384,000円 ～ 558,000円
その他諸費用
情報登録日 2017年06月26日
次回更新予定日 2017年07月04日

[691: 匿名さん]

>>690 匿名さん
値下げ？

[692: 匿名さん]

>>689 匿名さん
エレベータが多いのは便利そう。
逆に言うと、40戸で一機のエレベータを維持することになるから、維持費の負担は増えるね。点検費用で管理費が高くなり、将来の入れ替え費用がかさむので、修繕積立金が、多分15年目以降に急上昇すると思う。大規模のスケールメリットが薄れて、40戸ぐらいの小規模マンションと同じ上がり具合になるかな。

植栽も多そうで金がかかる、駐車場も機械式ならかなりの負担になるし、管理費からの点検費もかかる。補修費用、入れ換え費用が15年目から修繕積立金にどかんとのってくるし。全部自走式ならベストだけど、そうでないならかなりヤバイ。車乗る人は減る一方だから。

まあ大規模にも関わらず、維持費は高めだと思うので、スケールメリットを期待して買う物件ではないかな。

[693: 匿名さん]

>>685 匿名さん

何かの際には避難所として解放する義務があり、拒否することができないということ。プライベート感がなくなる。
避難者のマナーにもよるし、

[694: 匿名さん]

自宅が避難所になるということですか？
なんか微妙ですね、、
他人が泊まれるほど広くはないです。

[695: 名無しさん]

>>694 匿名さん
c街区のリブインラボが災害時の活動拠点となり、一部に地域の人が利用できる場所があるだけで、家に他人が泊まりに来るわけではないと思いますよ。
それだけ安全な場所ということでしょうか。

[696: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございました。
安全な高台で住むには良い所ですよね。

[697: 名無しさん]

>>696 匿名さん

ガイドラインができたようです。
http://egotanomori.jp/topics/636/

[698: マンション検討中さん]

ここはどのくらい残ってるんですかね

[699: 匿名さん]

>>698 マンション検討中さん

余裕で色々選べるだろ

[700: 匿名さん]

もう完売したんじゃなかったでいたっけ。
全く話題にならないから、まだ売ってるならビックリです。

[701: 匿名さん]

地鎮祭や慰霊祭ってちゃんと行われたのかどうか、ご存じの方いらっしゃいましたら教えてください。

環境はいいと思うのですが。

[702: マンション検討中さん]

もともとここの場所に建っていた住宅に住んでいてものです。
１０年近く暮らしましたが、何か変わったことが起きたということは聞いたことなくて、静かな環境のもと平穏に暮らしておりました。
住宅が取り壊され、商店街がすっかり寂しくはなっていますが、建物が完成し、また人が増えたらあの頃以上に活気溢れた町に返るに違いありません。

[703: 名無しさん]

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[704: 匿名さん]

営業の方によると、コンビニにはファミリーマートが入るようです。
あとレストラン（詳細は未定）も入る予定だとか。
建物も外観が大分完成していました。

ただ・・・すごく静かなのに、一見のどかなのに、なにか陰鬱な雰囲気。

江古田の杜公園から、何かを感じましたね。
昼間だったのに。

実際に行ってみないと分からないと思いますけど・・こればかりは、言葉で説明するの、難しいです。
感じ方に、個人差もあると思います。

[705: 匿名さん]

ここに行ってからちょっと体調が悪くなったのですが、
単なる気のせいだった、という可能性も大いにあるため、
再度訪問する予定です。

環境・物件的に良いか悪いか、と言われれば、環境的には素晴らしい場所だと思いました。
自然も豊かで、のどか、空気も綺麗。
物件も綺麗な外観で高級感もバッチリ。

今後もうちょっと完成してきたら、雰囲気も良くなるかもと期待しています。

[706: 匿名希望]

隣の公園は、都内有数の心霊スポットですからね。
なぜ、こんなところに資産を持とうとするのか・・・。

霊感ゼロの人にはオススメ物件かもしれませんね。

[707: マンション検討中さん]

東京は関東大震災(死者10万人)、東京大空襲(死者10万人)で大量に亡くなって街中に骸が転がっててたんだし、こだわり過ぎると東京に住めないんじゃない？

[708: 匿名さん]

>>隣の公園は、都内有数の心霊スポットですからね。
そうだったんですか。これは怖い・・・。

隣が大きな公園で、雰囲気もよくていいなと感じているくらいだったんですが。神社の隣のC街区やB街区の方がよかったかな。マンションギャラリーは新宿駅にあるみたいですね。

お墓の近く、心霊スポットなど行ってみて何も感じないならOK、体調が悪くなったら考えるがいいでしょうか？

[709: 匿名さん]

ダマされた大将、偽造書類で63億円取られる？
地面師って初めて聞いたわ。
でも2兆円企業だからヘーチャラ！

[710: 匿名さん]

ここの現場所長警備員に暴力ふるったんだって。
訴えられたらしいよ。
会社対会社になるだろうけどろくなもんじゃないね。
何かあったら殴られるんじゃここの職人さん大変だね。

[711: 匿名さん]

>>709
>>710
そんな内部事情、よくご存じで・・けど告発していただき参考になります。
職人の恨みがこもった建築物って、離婚や事故が多いと聞きますが、
大丈夫なのでしょうか？　「長い腕」という小説にも出てきます。

きちんと幸せな気持ちで働いていただけるといいですね・・。

[712: 匿名さん]

事実なら所長は交代すべきでしょう。

さもないとこのマンション誰も買いたくないと思いますよ。
職人もきちんとした仕事しないでしょう。
その所長の下では誰も働きたくないと思います。

[713: 匿名さん]

この現場の一番若い所員、下請け業者に対して態度は悪いし口のきき方も知らないとの評判。
所長を意識してのことか？


大丈夫なの？この物件！

[714: 匿名さん]

>713

下請けより元請けのほうが偉いのは当たり前でしょ。
下請けなんてよっぽど技術力のあるところ以外はいくらでも替えがきくんだから・・・

年齢なんて関係なくて、技術と立場が問題なんだから
できの悪い下請けには厳しい態度をとるのは当たり前です。