グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6077: 匿名さん]

[No.6075から本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］?

[6078: マンション検討中さん]

私検討者なので、レインズ見たりしてるのですが9月半ばで5000万円代前半で申込みになってましたよ?。個人的にはアンチ放っておいたらいいんじゃないかと思いますが… 私にはとってはとても魅力的な物件に感じてます。

[6079: 匿名さん]

「アンチ」ってマンコミュで使う人少ないけど、グランメゾンの掲示板では良く見かける

[6080: 通りがかりさん]

>>6078 マンション検討中さん

レインズって業者じゃなくても個人で見られるのですか？

見方教えて下さい。

[6081: マンション検討中さん]

>>6080 通りがかりさん

個人じゃ見れないですよ…

[6082: 匿名さん]

マンマニ分析　まとめ

エリアは異なりますが販売時期が重なったザ・ガーデンズ東京王子はサクサクっと完売。一方でグランドメゾン江古田の杜は今回の物件調査時点で総戸数531戸のうち200戸以上が未契約という状況でした。

駅距離がある(と言っても徒歩10分ではありますがトレンド的に厳しい)のに坪単価300万円近いがゆえに動きが鈍かったですが今現在は売主からの提案もしっかりあるため割高感は少なくなっています。もちろん定価購入者のようにメニュープランなどは選べませんが実際のお部屋を見れる安心感は大きいでしょう。

都心までの距離はけして遠くないですし、グランドメゾンブランドですから外観、ランドスケープ、設備仕様、間取りなどなど魅力が多い物件なのですが同じ単価を出せばより駅近で購入できる新築マンションも多く、トレンドとずれてしまっていることが数多くのお部屋が売れ残っている原因でしょうか。

[6083: マンション検討中さん]

>>6082 匿名さん
王子は北区？板橋区？どちらですか？すみませんそちらのエリアには全く興味がありません。ちなみに同じ価格で貴方様がおすすめするマンションはどこですか？

[6084: 匿名さん]

>6083
山手線内側　築浅　中古

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[6085: マンション検討中さん]

業者しか見れないレインズを見たという検討者が現れて物件フォローしたりと、相変わらずカオスなスレですね、ここは。

[6086: マンション検討中さん]

なんで、こんなに悪く言いたい人が集まってるのでしょうか、、レインズ見れたりするのは私がそっち関連の仕事をしてるからですよ… 条件が合いさえすればとっても素敵なマンションだと思います私は。

[6087: 匿名さん]

>> 6086 マンション検討中さん

本当にあなたがそっち関連の仕事をしているとして、レインズで知りえた情報を公にしたら守秘義務に反してますが、大丈夫ですか？
ばれたらあなたの会社も含めて守秘義務違反に問われますよ。

[6088: 匿名さん]

>6086　　　　　　　
そっち関係の仕事していて王子が北区か板橋区もわかんないのかよw
本当ならあんた仕事できないなだろ！

で山手線内側物件はどうなんだよ。　　
聞くだけ聞いといてスルーか？

[6089: 匿名さん]

レインズなんかの方が業者が利用する情報だから
信頼性は高いよね。
まぁ検討者でもない人には関係ないんじゃないかなと思うけど。大好きなガーデン王子？でも買えばいいと思う
シーサイドでもガーデン王子を推して失笑されてましたね

[6090: 匿名さん]

ミッドレジデンスって安くて話題になったけど陽当り皆無とかでそれなりの感じだったよね

[6091: 匿名さん]

総戸数531戸でありながらもエレベーターを14基設置しているため両面バルコニー住戸を多く設けることができています。両面バルコニー採用のマンションでも非リビング側のバルコニーの奥行きが短いことが多いですから両面ともに奥行き2mを確保している点は素晴らしいですね。玄関前のアルコーブもしっかりと確保されていますからザ・分譲マンション感があります。

設備仕様はディスポーザー、食器棚、トイレ手洗いカウンター、バルコニー水栓、バルコニー隣戸境隔て板トールタイプ、エネファーム、可動式ルーバー面格子などなど充実したものとなっています。

コープ系の食配サービスが導入されており玄関前のゆとりを活かして不在時でもアルコーブに配達されます。また、賛否両論あるサービスではありますが指定の時間に玄関前にゴミを置いておくと回収してくれます。ただ実際の共用廊下を見るとアルコーブがありますから一時的にゴミが置いてあってもそれほど気にならなそうでした。

[6092: マンション検討中さん]

>>6084 匿名さん

築浅と言っても10年、駅近と言っても高速道路、幹線道路近く環境悪し、貴方様とは好みが違うんですよ。駅近だけのマンションすすめるなら貴方様がそのマンション購入すればいいのでは？ないですか？

[6093: 匿名さん]

>6090
新江古田徒歩10分の1路線のみ【実質徒歩15分】と
江戸川橋徒歩1分【実質徒歩30秒】、神楽坂徒歩10分の2路線可能

価格帯は同様。

どんだけグランドメゾン新江古田はボッタクリなんよ。

[6094: 匿名さん]

>6092
おまえ引き算もできないのか？
2019年－2014年で築10年か。
幼稚園からやり直してこい！

[6095: 匿名さん]

突っ込みどころ満載の自称検討者が現れたな。
不動産関係の仕事をしていて北区と板橋区の地理も知らない上に引き算すらできない。
しかしレインズだけは見ることができる。
他の住民はもっとこの人をフォローしてやんないと。
せっかくの味方なんだからさ。

[6096: 通りがかりさん]

>>6095 匿名さん
粘着君再び

[6097: 匿名さん]

こういう情報ほかにないの？他物件や相場との比較は、アンチや住民と思われる人がやらなくとも、勝手にこちらでするので(笑)多角的な情報がほしいです。

■駅徒歩、道のり
×800m(10分)+ホームまで(2分)と、今のトレンドからすると遠い。緩やかな傾斜あり。
○駅までの道のりは整備されていて、歩道もそれなりに広い。信号も少ない。
〇江古田の森公園の横の歩道を通るため、四季の変化を感じれる。

■都営大江戸線
×地下深い。車両が狭い。急行ない。
○台風でも止まらない。本数多い。通勤ラッシュ時もそこまでの混雑感はない。
〇停車駅が魅力的。

■災害
○災害時の避難場所区域であり、液状化、洪水、火事等へのリスクが低い。

■建物
×一目惚れするような外観のかっこよさはない。
△1階が地下。大雨時に心配だが、丘の上に立地しているためそこまで気にしなくていい？
○内装はホテルライクで飽きのこない高級感がある。共用部にゆとりがある。

■共用部
×ジムなし。
○エントランスホール、キッズルーム、パーティールーム、ゲストルーム、ライブラリー、カフェラウンジとそれなりの充実感。
〇目の前のリブインラボにキッズライブラリー、防音室等があり便利そう。

■部屋、設備
○？流行りの田の時プランが少なく、両面バルコニーなど特徴のある部屋が多い。バルコニー広い。
○ディスポーザー、食器棚完備、非タンク式のトイレ、ウォールドア、エネファーム、バルコニー水栓
△食洗機オプション(今だとサービスあるかも？)

■眺望
〇周りが低層住宅なため高層階は開けた眺望が期待できそう。
△棟によっては目の前が病院だったりするため、眺望を気にする人は階と棟に注意。
　低層階なら東か西向きが良いかも。

■日当たり
〇まわりに高層な建物がないため、どの棟も日当たりよさそう。

■公園
○地域住民の憩いの場である江古田の森公園に隣接。緑溢れる。空気きれい。
×江古田の森公園は心霊スポットとしても有名。国家公務員宿舎以前(50年前くらい？)はサナトリウム(結核療養所)があった。
〇子供が自然を感じて成長できる。
△部屋によっては虫が多いかも？

■騒音
○大規模マンションにしては珍しく、大きな道路に隣接しておらず基本静か。
△救急病棟が近くにあるので、棟によっては救急車の音が気になるかも。

■買い物、外食
×飲食店や大型スーパーが近くにない(小規模スーパーはいくつかあり)。
○目の前のリブインラボにレストラン、コンビニ（医薬品もある）。
〇徒歩20分(自転車で5分くらい？)の江古田駅周辺は、学生の街だけあって個性的な飲食店が数多く並び散策したら楽しそう。

[6098: 匿名さん]

共用施設はカフェラウンジ、ライブラリー、パーティールーム、ゲストルーム、キッズルームがあります。

グランドメゾン江古田の杜の他に総合東京病院(小児初期救急対応)、認可保育園、学童クラブ、ファミリーマート、レストラン(コミュニティ施設リブインラボ内)、キッズルーム・絵本ライブラリー(コミュニティ施設リブインラボ内)、学生向け賃貸マンション、子育て世帯向け賃貸マンション、サービス付き高齢者向け住宅、介護付有料老人ホームが隣接する複合開発となるため多世代が長きにわたり暮らせる街となっています。

極端な話ではありますが学生向け賃貸マンション→子育て世帯向け賃貸マンション→グランドメゾン江古田の杜→サービス付き高齢者向け住宅→介護付き有料老人ホームという流れで住み替えさえできます。もちろん介護不要で終われば良いですが街の中に多世代に向けた住宅や施設があることで子世帯もしくは親世帯と近居も可能となります。

江古田の森公園も隣接していますから東京23区でありながらも自然豊かな場所で静かに暮らすことができます。

[6099: 匿名さん]

これだけ住民が監視して無理やりポジ書き込みしても
決定的な説得力がない情けない物件。
ビシッと年内に完売させれば住民の勝ち。
しかし引き算もできない奴がポジ側じゃ
到底無理だろうなあ。

[6100: 匿名さん]

アンチがいる限りそれなりに人気あるんでしょうね。完売前にアンチもいなくなったら終わりよ。

[6101: 匿名さん]

https://mansion-market.com/mansions/detail/111027#market

元値が不明ですがそれなりの金額で売買されてるようですね。

[6102: 匿名さん]

>>6099

自演したり、比較対象がゴミだったりネガさん側も相当弱いよね。
張り付いてる時点であまり説得力もないけれど。

[6103: 匿名さん]

↑のサイトによると最新の売り出し価格で坪242万円　成約はもっと下がるだろう。
2019年7月 5,280万円 6?10 3SLDK 約72㎡ (約22坪) 約242万円

[6104: 匿名さん]

実際400戸は売れてるんだしね。
これが200戸,300戸のマンションだったらとっくに売れて人気物件とかなるんだし
需要と供給のバランスだろうね。

そこが悪いのは仕方ないとして長期間前提で住むなら
そこはあまり重要視されないよね。ただそこ重視の人は別の物件が良いと思うよ
何だか一辺倒に同じことしか言わない方居ますけど...

400戸売れてるなら人気は一定以上はあるけど、530戸の需要を消費できるほどではないということ。それなりに人気があるのは事実だと思いますし、ここより人気の物件もあるでしょう。そこは好みで選択すれば良い。

駅からも近くはないですけどやはり環境などが好まれるのでしょうね。
あと何だかんだで中野区という点も大きいかなと思います。

まとめてみました。

[6105: 匿名さん]

>>6101
結構高値で取引されてて安心でですね

[6106: 匿名さん]

＞6070

住民お勧めのサイトでの最新取引状況だとこうなるらしい。

2016年販売価格：70平米換算で坪単価318万円＝約6750万円
2019年販売価格：70平米換算で坪単価280万円＝約5950万円

築2年時流通価格：70平米換算で坪単価240万円＝約5090万円

となると

築15年時流通価格：70平米換算で坪単価210万円＝約4450万円

住民は流通価格にはあまり触れない方がいいのでは？
また自爆してるぞ。

[6107: 匿名さん]

>>6104

それがわからない人がずっと暴れてますね。

[6108: 匿名さん]

>>6106

そのおすすめサイトだとここの人気は都内600位でかなり人気らしい。

[6109: 匿名さん]

価格がどんどん下がっとるで。
住民は典型的な高値掴みやないけ。
オリンピック選手クラスのジャンピングキャッチや！

この数字見たら検討者はリスク高過ぎて手を引くでしかし。

[6110: 匿名さん]

そういうゴミみたいな煽り要らないんで

[6111: 匿名さん]

住まいサーフィンよりはあてになりそうな参考価格ですね。

[6112: 匿名さん]

駅距離がある(と言っても徒歩10分ではありますがトレンド的に厳しい)のに坪単価300万円近いがゆえに動きが鈍かったですが今現在は売主からの提案もしっかりあるため割高感は少なくなっています。もちろん定価購入者のようにメニュープランなどは選べませんが実際のお部屋を見れる安心感は大きいでしょう。

物件調査時点では条件の良いお部屋も残っていましたから早めに動かれることをおすすめいたします。

ネガさんが大好きなサイト
割高感なくなってきてるってさ。

[6113: 周辺住民さん]

良い物件だと思いますが地元からすると
やはり高過ぎるのは否めません。
アンチに価格の話に持ち込まれると成約価格や周辺価格を
調べられて住民の方は圧倒的に不利ですから
閑静な住宅街として環境が良いという
話をした方がいいですよ。

[6114: 匿名さん]

余計なお世話だと思う。そもそもそこが気になるなら他にするというのが
まともな人間の判断ですよね。それも出来ずに同じような内容連呼は正直どうかと思います

[6118: 匿名さん]

ふむふむ坪240まで落ちてきたか。
住民も毎日大変だな。
住んで一年半で坪318から25%も暴落したら
確かに恐怖しかない。
情弱は搾取される記事があったが
まさにその通りの現象だな。

[6122: 匿名さん]

[NO.6115～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6123: 匿名さん]

6112でも言われてますが今となっては
適正範囲内くらいでしょうね。
残りもあるとはいえ流石にそうでないと400戸は売れないでしょうし。

[6124: 匿名さん]

6104さんがまとめてくれてますが
そこが気になるなら他へで終わる話ですね
それが出来ずに何らかの意図で
ネガ行為に走っているのかもしれませんが、、

[6125: 匿名さん]

>>6118 匿名さん

5280万で売り出されていた中古物件はF棟だったので、初期値が5800くらいです。下落率としては10％程度。

当たり前のことですが、部屋によって価格に大きな違いがあるので、しっかりと情報を集めて適切に価格判断しないと損しますよ。頑張ってください。

[6126: 匿名さん]

そこそこの価格帯で売買が成立してるようですね。
他の方も言ってますが残りもあるので、そこが気になるなら
他のマンションが良いのではないでしょうか
あまり参考になるような物件は出て来ていないようですけどね