グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5333: 匿名さん]

電車広告を見ましたが、価格は3LDKが4,980万円からと書いてありました。安くなってますね

[5334: 匿名さん]

価格は改定していないそうです。

[5335: マンション比較中さん]

積水ハウスからしたら売れなくても大した影響無さそうだからアンチがもっと頑張らないと
そんなに安くはならなだろうな。個別の提示でも大した額は出ないね・・

[5336: 匿名さん]

70平米未満の3LDK南側が5500万円からで、
6期から発売の70平米ちょっとの3LDK東側が4980万円みたいですね
>>5326 のいうとおり方角的に条件が悪いのか、でも5000万切ると安く感じてくるね

[5337: 買い替え検討中さん]

大々的な価格の変更は色々揉めるだろうから内々の交渉で頑張るしかなさそうだけど
ここ読む限り大した額は出てこないみたいだね。

[5338: マンション検討中さん]

先日モデルルームに行きました。
建物はかなり良かったです。アルコープも広めに取られていましたし、窓が大きく景色も抜けているので平米数より広く感じました。
ロビーも広くて綺麗でしたし、パンを提供しているのはいいですね。
ただ、駅からは坂道もあるせいか距離以上に遠く感じましたし、駅の周りに何もなく寂しい感じがしました。

[5339: 匿名さん]

残り何戸ですか？2016年から販売しててスタッフもそろそろ飽きてきたか。

[5340: 匿名さん]

こことソライエ成増はどちらも販売4年目で
大幅値引きしてますが賃貸に回すならどちらが
利回り良いですか？

[5341: 買い替え検討中さん]

大幅値引きの額を教えてください。行ったけど大した額出てこなかった。

[5342: マンション検討中さん]

4980万の部屋が数ヶ月パンダの役割を果たすみたいなのでそれ以上はないと思われます。

[5343: 匿名さん]

>>条件の悪い低層階や2LDKを中心に無数に残っている印象。セキスイもやる気ないんでしょう

[5344: 匿名さん]

やる気もないし安値で売る気もない。そんな感じ
積水ハウスもそこまで焦ってないんだろうな
値引きも渋い

[5345: デベにお勤めさん]

じっくり熟成させるのですね

[5346: 匿名さん]

新築マンションの契約率なんて5割切ってるからどこも長期化するだろうね
高くなりすぎて買えんよね
体力のないデベは投売りになるだろうけど
積水の場合はそうでもないし損益を見極めつつ
適度に値引きしブランド大事にするから
過度な値引きはないと思うよ

[5347: 通りすがり]

この界隈は建売の販売も多いですね。このマンションよりも1000万円ぐらい安い印象です。まあ怪しげな感じですし、オプションつけるとあまり変わらなくなるのかもしれんが

[5348: マンション検討中さん]

エネファームの低周波音が気になってます。
ここの情報知りませんか？

[5350: 匿名さん]

[NO.5349はスレッドの趣旨に反する投稿、本レスは削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5351: 匿名さん]

この物件の唯一の拠り所　中野アドレスは大した意味合いを持たないようです。
大変な物件を建ててしまったようですね。
徒歩10分築30年弱の中野区物件の需要は・・・
リセール考えたら手が出せないのが普通かも。

自治体名の次が2015年の人口、その次が2045年予測
最後が2015年を100とした2045年の指数

中野区 328,215 　325,585 　 99.2
練馬区 721,722 　794,663 　 110.1
板橋区 561,916　 610,486 　108.6

[5352: 匿名さん]

こちらは東大だかの見識者も入れて色んな試みをしてる
物件ですから売れ行きだけで見るのもね。
価格的にはメリット薄いですが都市計画の専門家などが関わってますので
将来的にどうなるか？という感じですね。

[5353: 口コミ知りたいさん]

夜電気付いてるの少ない。ゴースト化するのはわかりました、、、

[5354: 周辺住民さん]

週末見ましたけど普通にかなり付いてますけど。

[5355: 匿名さん]

夜中まで電気がついてるのは、営業さんが照明を発注したのかなぁって思った。

[5356: 匿名さん]

普通に考えればそんな無駄なことしないよね

[5357: 名無しさん]

>>B棟は鬼城状態。他はそこそこ（A棟は入居前）近隣のプライムメゾン（賃貸）はもっと悲惨。セキスイ涙目

[5358: 匿名さん]

駅から遠い大規模は本当に厳しいね。
リセールやばいね。

[5359: 匿名さん]

住み倒すならいいんじゃない。嫌なら駅近にすればいいだけだし。
環境の好みもありますし価値観次第

[5360: 購入経験者さん]

160戸近く売れてないみたいね。
4980万円の客寄せパンダを作っても苦戦してるみたい。
細かい話だけど管理費・修繕積立で月2.1万×160＝336×12＝4032万はどうすんのかね？修繕積立金とか将来足らなくなるじゃん。

環境はいいとしかなり値段が下がったら買うかなぁ？

[5361: 匿名さん]

逆に３６０戸も売れたんなら大したもんだね
経費はずっとかかるけど積水ハウスからしたらお金にそこまで困るような体質でもないし
のんびり売っていくのだろうね
値引きはあるけど結構渋いですしね

[5362: 匿名さん]

この程度の売残り心配なし。
どんなに値引きしても潰れないんですけどね。
戸建の利益率って半端ない、上物だけで3,000万円超！
1,000万円の儲け。

[5363: 住民板ユーザーさん7]

戸建？

[5364: 匿名さん]

東京マンション事業部が赤字でも
注文住宅でガッポガッポという意味では？

[5365: 匿名さん]

セキスイの売り上げみるとびっくりするね
三井不動産や三菱地所より上だもの

[5366: 匿名さん]

>>5361 匿名さん
来年6月完売が妥当だし、それが出来れば、
あの駅ならば、大成功プロジェクトだよ。

[5367: 匿名さん]

13年時点の数字では駅から1分離れるごとに平米あたりの成約単価は8000円ほどしか下がらなかった。
ところが'18年の5月時点では、1万8000円も下がっています。5年間で2倍の格差が生じた。

駅から遠いならマンションではなく戸建て買えだな。

[5368: 匿名さん]

戸建て面倒じゃん。管理とか。お金払ってでも管理してもらうほうがいい

[5369: 匿名さん]

>>5367 匿名さん
同額で、狭くて細長い圧迫される戸建てに住むなら、広くて開放的な空間のマンションに住む方が、断然良いと思いますが。

[5370: 匿名さん]

老後に2000万円ないと暮らせないこの国で人口が増えない中野区アドレスの物件をこんなに高値で買って大丈夫なのだろうか？それがわかってるから販売４年で200戸も売れ残ってるのだろうが、まだ検討中なら出口戦略も考えないと。
築30年後にローン払い終えても管理修繕費は高くなる一方で
古びた上物しか残らず、その上物も需給考えると30年後
にわざわざ新江古田徒歩10分に住む必要もなくなる。

[5371: 匿名さん]

それはこの物件に限ったことじゃなくて日本全体の問題。
防衛策は10年でローン完済か、10年住んで元値で売却しかない。
10年後以降は賃貸で十分。家が余る時代が既に来てるんだから。

ただこの物件特有の問題としては10年後に元値では売却できないこと。
誰も中古10年のマイナー駅10分の物件を当時の新築価格で買いたいと思わないから。
需給も極端に悪化するのは目に見えてる。
まず隣にあれだけ大規模な賃貸がある上に、売却時はこの物件の総戸数535戸の数％が
中古で常に売りに出されるから売り方不利が常態化される。
中古価格は需給で決まるから1路線しか使えない徒歩10分物件の資産価値の劣化を
甘く見ない方が良い。
これだけの悪条件を飲み込める利点があると思えば買えばこの物件を買えばいい。
しかしもう結果はある程度出てるが。
2016年から販売していてまだ200戸残ってるという現実に目を背けてはならない。

[5372: 匿名さん]

>>5371 匿名さん

冷静な意見です。そして売却ありきでの話でのコメントですが、ここの物件購入された方たちは、ここの環境に惚れてたり、子供が小さいうちから、キラキラしてる素敵なライフを送れる雰囲気のある風景、本当にこのマンション環境充実してると、購入されたか方々の大半は思ってるんじゃないですかね。
そしてこの地に永住したいと思っている人が大半をしめてると思いますよ。
金銭的な利益価値よりも、家族の幸せを優先したいと私は思いますし、そうあって欲しいです。

[5373: 買い替え検討中さん]

資産価値を云々言わなければ環境も良さそうだし、利便性もマストでない人もいるし悪くないかもね。学生やらも多くて今流行りの若者やらを取り込んでる団地のように活性化するかもしれない。その辺りは賢い人が色々考えてた結果なんだろうけどね。中々面白いモデルケースではあるし、将来どうなるか楽しみではあるかな。

[5374: マンコミュファンさん]

奧深く考え過ぎな気もするけど、今だけを考えれば良いマンションに思える。駅からの道のりがいまいちなマンションだけど割りきれるかがポイントになります。

[5375: ご近所さん]

経年たつのだから徐々に安くなるのは当たり前だし、
値引きしながらのんびり売ればいいと思う。
安くなれば欲しい人も増えるでしょう。
現状は値引きはそこまでではないとの情報ありますけど、
徐々に安くなってはいくのでしょうね

[5376: 匿名さん]

値引きしながらのんびり売ればいいというご意見が出ていますが、マンションは竣工後2年経つと中古扱いになると聞きます。
そうなったら中古の価格として大幅に価格改定されるのでしょうか？
それとも未入居の場合はさほど影響がなく、少しずつ価格を下げて販売を続けるのでしょうか？

[5377: 通りがかりさん]

ありゃ。まだ完売してなかったの？ここ。
マジシャン呼んだり変な販促してるなーと思ってたけど、大苦戦物件ですな。

[5378: 周辺住民さん]

まぁ苦戦は苦戦なんだろうけどね
デベ側が大して気にしてないのか、値引きもさほどないのが現状
なので長期販売にはなるだろうけど値引きもゆっくりだろうね

[5379: 周辺住民さん]

あと中古になるのは１年だと思いますよ。もう新築は名乗れないはずです
未入居中古ですね
でも値引きはあんまりないです

[5380: 匿名さん]

都市景観大賞受賞おめでとうございます。
販売は停滞気味ですがそういう面では評価されてる物件のようですね。

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん

受賞地区を見ましたが、田舎の郊外ばかり受賞していますね。ここもそういうことなんでしょう。

[5382: 匿名さん]

こういう街作りは郊外の方がやりやすいからね
色々とチャレンジングですが評価されるのはいいことですね