グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5133: 検討板ユーザーさん]

やはり火曜、水曜はスレッドが良く伸びますのぉ。業者さんおつかれさまでーす。

[5134: 評判気になるさん]

たとえば　71.31 平米 6480万円 　でここを買った人は、中古で売り出すときには
諸費用などのマイナス分をのっけて売らざるを得ないので、損をしないように売るには
7000万ぐらいの値付けをしないとだめなんですね。6480-1000= 5480万で買った人は、同条件の部屋が7000万で売りにでていたとしても、6500万で売ればこちらに買い手が付き、1000万の売却益が出る仕組みになりますね。損切販売のタイミングは大事だな。

[5135: 評判気になるさん]

大規模がいいと皆さんいいますが、中古再販適齢期になると大規模はかえってマイナス要因が目立ちます。おなじような部屋が様々な価格で売られだします。結果、安い値付けをした部屋からはけていき、価格改定や指値を余儀なくされるからです。90世帯ぐらいのマンションで駅からの条件、管理状態が良ければ、それはかえって希少性へと昇華するから不思議です。

[5136: 検討板ユーザーさん]

>>5131 デベぼったくりすぎさん
埼玉よくわからないから、わからない

[5137: 匿名さん]

であと何戸売れ残ってんの？
であと何年で完売するの？

[5138: 匿名さん]

>>5136 検討板ユーザーさん
東京都に置き換えると
中野坂上＝新宿　中野駅前＝渋谷　江古田＝八王子

[5139: 検討板ユーザーさん]

>>5138 匿名さん

近いところで例えたら余計わかんないでしょw
ニューヨークシティ内と比べるぐらい振り切って欲しい

[5140: マンション検討中さん]

八王子は便利すぎる、奥多摩が適当

[5141: マンション検討中さん]

>>5135 評判気になるさん

小規模で希少性があると評価されるのは、よっぽど立地がいい場所だけだと思うよ。それこそ、新江古田で駅近で小規模って言っても何も魅力に感じない。それだったらここの方がマシよ、売れてないけど。

[5142: 匿名さん]

>>5139 検討板ユーザーさん
ニューヨークご存知の人がここを検討するの？
例えはともかく、江古田は練馬に最も近く、埼玉みたいな中野区であると言える。

[5143: デベぼったくりすぎ]

レクサス(中野区)がOEMのダイハツ(新江古田)にレクサスむけの軽(このマンション)を作らせた。その軽にレクサス(中野区)のエンブレム付けて売ったが売れなかったみたいな話。

[5144: マンション検討中さん]

>>5141 マンション検討中さん
それはないかな笑
同じ坪単価なら、わざわざ長く歩いて大規模を
選択するメリットない。存在感ある建物に住んでも利便性が損なわれれば幸せになれない。

[5145: 匿名さん]

駅から遠いことは間違いなくマイナス要素。
大規模は小規模より良い、とは言い切れない。一長一短だから。

[5146: シントシティを5500万で買う]

新江古田は吉祥寺と比較すると、吉祥寺は毎日Vividな生活がイメージできる。毎日が楽しいに違いないと明るく前向きになれる。これが土地の持つパワー。新江古田にはパワーが無さすぎる。

[5147: 通りがかりさん]

中野区アドレスが最大のメリットですよ。
都心から近くて自然があってブランドもある。
本当に素晴らしい物件です。
選ばれた住民だけが享受できる生活だと思っていますし、完売しなくても気になりませんね。

[5148: 匿名さん]

>>5147 通りがかりさん
都心から近くはないな。いや、物理的距離は近くても、アクセスが良くない。
都心距離離れても大泉学園や南浦和の駅近の方がずっと便利。

[5149: 匿名さん]

で、残り何部屋なの？150くらい？

[5150: マンション検討中さん]

>>5140 マンション検討中さん

奥多摩いったことありますか？
本当に新江古田と同じだと思いますか？

[5151: 匿名さん]

>>5150 マンション検討中さん

相対的な例え話だよ、そう熱くならずに、ね？

[5152: マンション検討中]

全然スレ違いだけど、吉祥寺は第六感的にやばい。

[5153: 検討板ユーザーさん]

>>5143 デベぼったくりすぎさん

微妙なソレジャナイ感が面白いからもっと例えてもらっていいですかww

[5154: 検討板ユーザーさん]

>>5148 匿名さん

自作＊＊＊

[5155: 評判気になるさん]

>>5152 マンション検討中さん
どう言う意味で？

[5156: シントシティを5500万で買う]

>5150 マンション検討中さん
八王子だと中野に置き換えると新井薬師前駅徒歩5分のイメージだからじゃないですかね。

[5157: マンション比較中さん]

花小金井もいいんじゃないですか。

[5158: 検討板ユーザーさん]

>>5148 匿名さん

2011以来、歩いて帰れるかどうか？をつい意識してしまいます。

[5159: 匿名さん]

>>5158 検討板ユーザーさん
日常使いで特別便利ではない大江戸線新江古田駅ですが、2011のとき最初に復旧したのが大江戸線で新宿5キロ圏となると、災害には強いエリアなんでしょう。
ただ災害対応だけ強くて日常は不便というのはちょっとしんどくて、その折り合いをどこでつけるかは人によりますね。

[5160: 職人さん]

住民はビシっとネガを黙らせることができる決定的なこの物件の優位性を示せないもんなの？
もう３年ネガに弄られっぱなしで飽きたでしょ？

[5161: 評判気になるさん]

値引き交渉のコツ
https://www.youtube.com/watch?v=Y3ijqL1UECM

[5162: 匿名さん]

多分関係者の書き込みだと思うけど、中野区にブランドとか、そういう嘘着いて売るから売れないんだよ。
東京の西側に住んでれば常識だけど、昔から今まで足立区並みに印象悪い名前だよ中野区って、イメージ改善にはあと20年はかかる。
お金がない人と、貧乏学生、アジア系外国人、一般人で安くて広い家に住みたい人のための住宅街
都心に近くても大久保や鶯谷や巣鴨に住みたくないでしょ？中野は区全体がそんなイメージ
でも中野区はそんな土地柄でも都心に近くて安いからこそ需要がある。ここは不便だしそんな中野区のメリットも無い。
ここは、例えるならすき家で提供まで30分かかる1500円のステーキ売ってるのと同じ、需要を理解してない。そら在庫だらけになるわ

ここを売るためには値段を適正価格であと750万下げて
どうせ嘘着いて売るなら中野って名前を隠して
イメージが普通の豊島区や閑静な練馬区の名前を借りて売った方がいいよ。

それ以前に
まとまった土地が生まれた→ただ単に容積ギリギリの普通のマンション建てる
っていう経営判断をやめてほしいな

[5163: 匿名さん]

>>5162 匿名さん

ケンカ売ってる相手は、この物件なのか中野区なのか、はたまた足立区か、
あ、大久保鴬谷巣鴨かな？
すき家かもしれないな

どや、決めてやったぜ感だけは伝わったよ

[5164: 評判気になるさん]

巣鴨徒歩圏の大和郷もずいぶんなめられたものだ・・
http://www.mecyes.co.jp/library/watch/14

[5165: 匿名さん]

>5162

こんな昭和みたいな感覚でいるから失敗するんだと思いますよ。

今や中野区は利便性が良いから杉並・世田谷よりもイメージは良いです（地域にもよるから一般論ですが）
今は交通の利便性が一番だから、そこを重視しなくちゃいけない。
中野区でも昔はイメージの良くなかった鷺ノ宮や新井薬師の駅チカなら速攻で売り切れますからね。

で、ここは交通の便が悪いんだからひたすらやすさを追求しなきゃいけなかったのに・・・

[5166: 匿名さん]

となりに同規模の賃貸まで建設してしまって
10年後のこの区画の需要てあきらかに供給過剰になりませんかね？
わざわざ買ってまでここに住まなくても10年後には
家賃も下がり中古分譲価格も下がりで負のスパイラルになりませんか？
需給に関しての積水の売り文句とそれに対して大丈夫だと判断した購入者の見解が知りたいです。

[5167: 評判気になるさん]

値引き交渉のコツで、榊さんが　安くなったから得とは限らない。とおっしゃってます。
安くなって適正価格かもしれないし・・　それを高いまま買う人は馬鹿ですと、過激な内容でした。

[5168: 検討板ユーザーさん]

>>5160 職人さん

決定的な優位性？それは住む人によるのでは。

[5169: 匿名さん]

ここと同時期に販売開始された中野、北、練馬、板橋区の新築マンションが何十棟と完売してく中でここを買ったのはやはり間違いだったのかもしれない。いや間違いではない！あの中野駅までバスで30分以内に行ける物件は伊達じゃないはずだ！そう思わなきゃやってらんない。

[5170: 匿名さん]

>>5160 職人さん
決定的なこの物件の優位性を示したとしても、ネガの人たちは悪口を書き込むのが好きな暇人なので、それで黙ったりはしませんよ。
黙らせるためには、とにかく無視する（相手にしない）こと。
ネガの人たちは反応が楽しくて書き込んでいるので、誰も相手をしなければ、つまらなくなってほかの物件スレに移っていきます。

>>5167 評判気になるさん
動画を見ました。
値引きをしないといわれるスミフも、竣工後1年半たって売れ残っていれば、こっそり値引きをすることもあるんですね。
ゴクレはいっさい値引きをしないのですね。道理で、芝のプライムタワーが完成後10年以上たっても完売しないわけだ。

[5171: 検討板ユーザーさん]

この値段が高い高いって言う人は、どうにか安く買いたい経済状況の人でしょうね。いくら掲示板に書いても常識以上に安くはなりませんよ。
ヤンキー風の夫婦がロビーで無茶な金額を提示して営業を困らせているシーンもあるかもしれません。
貯金してから来ればいいですよ。

[5172: 匿名さん]

>>5171 検討板ユーザーさん

そういうことじゃないでしょ笑
このマンション、今の価格で豪快に売れ残ってるんだから、どう見ても適正価格じゃないということ。値引きもしてるようだけど、それでも売れてない。

[5173: 匿名さん]

住民の立場だとどうにか安く買いたい輩がいるとポジティブに解釈するのか。
買いたいと思わない人が多いから販売4年目なんだろが。
目を覚ませ！！

[5174: 通りがかりさん]

来月から取引上は新古扱いになるからもっと安くなるんじゃない

[5175: 評判気になるさん]

>どうにか安く買いたい経済状況の人でしょうね。
金がある人ほど、買うものが支払う対価に見合うかシビアですね。言われるままにホイホイ買う方は、ローンさえ通ればと先を見通した生活設計をキチンと考えて無さそうな気がします。

[5176: 評判気になるさん]

ここを初期に購入した人は、ほぼ一次審査取得者さんばかりなのかな。営業の甘い言葉に　例『あなたなら、ここを購入できる限られた方ですねえ　にこにこ』とかね。

[5177: 匿名さん]

品川シーサイドのグランドメゾンは突如、積水ハウスが管理費を値上げするといい出して住民板が荒れていますね。さすが三流企業。

[5178: 匿名さん]

契約書交わした後にやっぱ管理費を値上げしますて
通るの？
積水て詐欺師に騙されたり住む前から管理費値上げすると言ってみたり色々と詰めが甘い会社だな。
新江古田も計画通りに売れずに管理費が補えないから値上げとかあるかも。
関わらない方が良い会社なのかも。

[5179: 評判気になるさん]

ええ～そんなひどい話があるんですか　たまげた!

[5180: 評判気になるさん]

でもここに住んでいる方は、気に入って納得して購入している方ばかりだから、管理費が5000円上がってもなにも言わないゆとりのある方ばかりなんではないでしょうか。

[5181: 匿名さん]

入居前に管理費なんて値上げしたら速攻で業者をリプレースされるでしょ
あまり意味があるとは思えないけどな・・・

売れ残りがある程度あって、売り主持ち分が大きいならリプレースはされなくても売り主負担も大きくなるし……。

[5182: マンション検討中さん]

>>5181 匿名さん
そういう話ではありませんよ。
駐車場の契約率の見立てが大変甘く、組合全体の収支が赤字になることがわかった。完売してしまったのだから、今から駐車場契約率をコントロールもできないし、一部を削減しようにもコストや区の条例があり不可。よって、管理費の2000円の値上げという話です。

[5183: 通りがかりさん]

>>5182 マンション検討中さん

ありがとうございます。
江古田以上にシーサイド終わっていますね。。

[5184: 匿名さん]

>5182

よその話なんであまり関係ないんですが、
事情はどうあれ、入居前の値上げになったら
発足する管理組合はまずリプレースを考えるでしょ？

リプレースすればだいたいそのぐらいは下がりますからね。
大手の分譲だと安心感などを理由にリプレースは進まないことが多いんですけど、
信頼を自ら破壊するスタイルでは、現契約を維持する理由なんてないですしね。

[5185: 評判気になるさん]

完売しないと、管理組合が売主と宙ぶらりん状態だから、問題があったとしても表ざたにはできないだろうね。

[5186: 名無しさん]

>>5174 通りがかりさん

中古マンションなんですね。

[5187: 匿名さん]

>>5085 匿名さん

ブリリア石神井台は驚異の1000万引で購入した人がいるという噂がありますね。

[5188: 口コミ知りたいさん]

他の物件の不幸を書き込むのは、完売してからにしようね。

[5189: 匿名さん]

>>5187 匿名さん

練馬区内の急行停車駅（上石神井）が4000万で購入出来るのなら、確かに魅力的ですね。

[5190: 匿名さん]

まだ売れ残ってたんだw
3年くらい前にモデルルーム見に行って検討したけど場所のわりに値段強気だったもんなぁ?
部屋もそこまで広くないし

[5191: 匿名さん]

妻が見に行きたいと約3年前に見に行ったが駅から歩いたら坂もあるし10分では玄関までは到底辿り着かないし駅の周りに何もないから生活しずらいと思い却下した。
やはり駅から近いに越したことはないと思い複数路線が徒歩1分の物件を購入。トレンドに逆らわなかったからか竣工前にすんなり完売。
あの時却下してなければまだ完売しない物件を高く掴まされたと思うとゾッとする。

[5192: 評判気になるさん]

さあさあ頑張って売っていきましょう。

[5193: 匿名さん]

住民板で路駐の話が挙がってますが、駐輪マナーもだいぶ悪いですね、ココ。えごたいえに専用駐輪場があるのにも関わらずカフェの前にママチャリがズラリ。民度の低いママさんがたくさん住んでるんでしょうね。

[5194: 匿名さん]

23区内だと比較的安価な物件だから
住民も車やチャリを放置という事かあ。
収入と民度もある程度連動するからな。
駅からも遠く、駅には何もない、住民も民度が低いと
とても残念な物件ですね。

[5195: 匿名さん]

>>5193 匿名さん

えごたいえは誰でも使えますから、ここのマンションの住人じゃないのかもしれないですね。いずれにせよ住民か、住人の知り合いか、近隣住民の民度が低いってことでしょう。

[5196: 匿名さん]

>>5189 匿名さん

石神井台の今月の販売個数は９戸。明日、形だけの抽選があります。

[5197: 匿名さん]

品川シーサイドの積水物件は大変なトラブルになってるね。
積水ハウスは戸建てと賃貸用木造アパート建てるぐらいが能力の限界なんだろな。
地面師には騙されるし、マンションの駐車場稼働率の見込みや管理費の試算もできない。
ここに限っては新江古田地域の需要を大きく見誤ったからかなり売れ残ってる訳だし。
新江古田から実質徒歩15分の立地に
分譲と賃貸合わせて800世帯が供給過剰なのもわからない不動産会社て面白い。

[5198: 匿名さん]

積水ハウスは旧体質で無能な企業ですよ。
品川シーサイドの事例を見る限り明らかですが。
積水ハウスではなく、財閥系デベロッパーのマンションを買うべきです。積水ハウスのように常軌を逸した行動は取らないので。

[5199: 匿名さん]

>>5198 匿名さん

品川シーサイドって何があったの？

[5200: eマンションさん]

ここを売り出した2016年から2019年の間に
数えきれないほどの練馬区、板橋区、北区、中野区の
駅徒歩五分以内の比較対象になる物件があった。
物件選別の目が節穴であった事を妻子に詫びなくてはなりません。
まさか三年以上完売しないとは想像以上です。
自分の愚かさが悔しいです！

[5201: 匿名さん]

>>5193
このマンションからえごたいえまでチャリで行くの？
どんな妄想やらｗ

[5202: 匿名さん]

A棟の価格出ましたね?

[5203: 匿名さん]

下請けに厳しく身内にスイート
社員は楽なのかもね

[5204: 買い替え検討中さん]

A棟すごいね。
DMが来ましたが坪単価230万でびっくり！

[5205: 検討板ユーザーさん]

>>5204 買い替え検討中さん

地下一階の3LDK4980みたいですね。
地下は個人的には買わないけど

[5206: マンション検討中さん]

高台ですので、地下1階っと言っても日差しは全然問題ない。検討したい方は早めに、選べる余地は多い

[5207: マンション検討中３年目]

周辺の中古より広くて安いですね…この部屋だけでしょうか？

[5208: 匿名さん]

>>5206 マンション検討中さん

地下で問題なのは日当たりだけじゃないと思います。

湿気がすごいからカビの問題もあるし豪雨の際の水害リスクも高まります。

[5209: マンション検討中さん]

>>5208 匿名さん

湿気で壁紙が剥がれないですか？

[5210: マンション検討中さん]

ここまで売れ残ったマンションに今から手を出す勇気はなかなかでないのが普通の心理かと
割安な部屋を買うにはいいはず

[5211: 匿名さん]

半地下物件は絶対に買ってはならない。
売る側にはメリットがあるが
買う側には一切メリットない。
地下部屋作って儲けようとして積水はガメツイね。

[5212: 匿名]

積水は、大阪駅北側の大規模再開発エリアに大規模タワーを
まもなく販売開始予定だから、ここを早く完売させたいはず。
価格交渉しだいで、大きな値引きが引き出せるかもね。

[5213: マンション検討中さん]

なんでここまで大規模なのに、地下室つくった。。100歩譲って駅近の便利施設に恵まれた低層地域やマンションがめったに立たない戸建エリアなら理解できるが。。
とりあえず、積水が、管理費値上げで炎上中の品川の契約者に対して、どのような誠実な姿勢で対応するのかは注目ですね。

契約者に不誠実な対応をする会社が、まじめに見えないところまで誠実にマンションを設計しているとは考えにくいですもんね。アフターフォロー（万一の瑕疵対応）も含めてね。

[5214: 匿名さん]

>>5213 マンション検討中さん
品川シーサイドは、誠実も何も、管理費値上げを認めなきゃ引き渡さないって言ってますよ。説明会も無し。
管理会社の利益を守るため、自分たちの無能さによるコストアップを全て住民に押し付け。
ひどいね。積水。

[5215: 匿名さん]

人口減るのもわかりきっている、若い世代は金がない時代で駅から遠いここが20年後に買いたい奴、借りたい奴が現れると思ってるのか？
永住の場合でも20年後にも修繕費は530世帯必ず回収できると思ってるのか？
今新築でマンション買う奴て足し算、引き算できないのと同等の知能かも。

[5216: マンション検討中さん]

>>5208 匿名さん

高台ので、豪雨の際の水害の心配は全然入りません

[5217: マンション比較中さん]

不動産屋だけど、どんなに日当たりが良い場所でも半地価の部屋はジメッとするよね。そのうち壁紙も剥がれてきたり・・・・　子供が喘息にならないと良いね

[5218: 検討板ユーザーさん]

>>5217 マンション比較中さん
HPに半地下載せるのって勿体ないよね。標準的な部屋を載せた方が検討もしやすいのに

[5219: 匿名さん]

>>5218 検討板ユーザーさん

一番安い部屋だから載せたんでしょうが、そんな部屋に頼らなきゃ売れないほど販売が厳しいという現実。

[5220: 評判気になるさん]

大きな声では言えませんが、ここは最終的に二本値引きがあるのと確信しています。そのあたりが買いどきかな。

[5221: 匿名さん]

品川シーサイドの件見てると、ここも管理が心配だな。
自分たちのせいでコストアップしても、全て住民になすりつけてきそう。

[5222: 匿名さん]

>>5216 マンション検討中さん

地下住戸の冠水リスクと高台立地とは無関係
外出中のゲリラ豪雨のたびに、家のこと気になって仕方なくなるんじゃない？

[5223: マンション検討中さん]

>>5221 匿名さん
グランドメゾンの大規模はやばいという強烈な印象を与えましたね。。管理費はまだしも、あの調子だと、修繕費の長期計画も相当心配されますね。ここは大丈夫でしょうか。

[5224: 匿名さん]

品川シーサイドでは積水の管理・修繕費、駐車場稼働率の目論見の甘さは
全て購入者に負担させる。
600以上捌くために管理費を安く見積もっておいて完売したら管理費値上げ。
値上げに異論があるなら住居は引き渡さない。
おまえのものは俺のもの、俺のものは俺のものと変わらないジャイアン感覚＝積水ｗ
怖い会社。関わったら個人が損する会社か。

[5225: 匿名さん]

大田六郷完売後はここが売れ残りマンションのラスボスになるの？

[5226: 名無しさん]

ラスボス: グランドメゾン江古田
中ボス: ソライエ成増
小ボス: ？？

[5227: 匿名さん]

最近半地下マンション多いですね
時期が来たら4000万円半ばとかで買えるようになると思いますか？

[5228: 通りがかりさん]

住民スレギスギスしてますねえ。

残債割れで余裕がないんでしょうかか

[5229: 匿名さん]

>>5228 通りがかりさん

住民スレ見ましたが、
そうなるマンションだと、わかってなかったのでしょうか？

[5230: マンション検討中さん]

見学に行きました。
新江古田の城といった雰囲気で、
住宅街を通り抜け、坂を登り、
到着すると、
グランメゾン街と言える、街が形成されていますね。
マンション内部はホテルのようでした。
コンシェルジュがいたせいではありません。
入ればわかりますが、ホテルのようなゲストルームがあり、カフェがあり、ライブラリがあり、作りがおしゃれでホテルそのものなのです。
お部屋もホテルのようでした。
バルコニーは広いです。
トイレに、手洗いがべつについて、
キッチンには食器棚標準装備です。
真隣に、総合病院があり、老若男女、べんりではないでしょうか。
本当にいい環境ですが、
住宅街なので、こりつした印象を受けます。
買い物には車か自転車ないと不便ですね。
コミュニティが、狭い。
マンションだけだと、孤立した印象を受けます。
本当に素敵なマンションなので、江古田や中野も行ってみる価値ありますね。

[5231: マンション掲示板さん]

>>5230 マンション検討中さん

ホテルのように、内廊下でしたか？

[5232: マンション検討中さん]

>>5231 マンション掲示板さん

うち廊下ではありません。
エントランスから、ゲストルーム、カフェ、コンシェルジュの辺りは内廊下です。
マンションへは外の屋根付き廊下を通ります。
けれど、エレベーターが、多いので、3.4件ごとの廊下で、
玄関前も広く、ホテルのようでした。
色んなマンションを見学しましたが、ホテル感は随一です。