グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4801: 購入済]

荒らしは、住んでる家族や子供たちの迷惑など眼中にありません。想像力が欠落していて自分が楽しいからやる。
ライバルデベにしてみれば、竣工後とはいえ大規模、あと100戸近く空いていて値引きもあり得るとすれば、自社物件の強力なライバルになります。
積水が時間をかけて売り切るつもりの大規模531戸に焦りとストレスを感じるはずです。現物を見られたらヤバいって。だから比較で見に行かれる前に食い止めたいところ。
用地高騰で周辺の新築3ＬＤＫが7千万近い時代ですから、ここは格好の攻撃対象なのでしょう。

高騰気味な周辺新築の売り出し予定価格を見ればこの物件は大規模のスケールメリットのお陰で格安。
積水はそれを見込んで、値引きはしつつも常識ラインで、高騰マンションから流れてきたお客さんに売り切るつもり。
営業さんからその覚悟を感じましたから、我が家は買いました。
我が家が比較のために回った他マンションの営業さんにとっては強敵だったでしょうね。

[4802: 匿名さん]

最初に買った人にもサービスを提供する

[4803: マンション検討中さん]

>>4793 匿名さん
そんな事ないと思います。最初に買った人は選べる余地がある、今いい場所部屋がほとんどない、だから値引きします。
買いたい人が早めにおすすめします。

[4804: 匿名さん]

>>4801 購入済さん

妄想爆発してますね、、、
お察しします。
たくさんの住民の方々が日々売れ残りマンションを買ってしまったことを不安に思い、掲示板をパトロールし、ポジ投稿を繰り返している。住環境が良く安心の我が家を買ったのに心が全然休まっていない。
そのことか明確に理解できました。ありがとうございました。

[4805: 匿名さん]

>>4804 匿名さん

ポジもネガもどちらもパトロールしてるから、この薄っぺらい衝突が終わらないんですよw
住民、検討者さん、業者さん、暇人さん、そろそろ落ち着きましょうよ。

[4806: 10月から住み始めました]

不安の煽りと荒らしが吠えたところで、このマンションを購入する方は一定数いると思います。
月末で鍵の引き渡しが行われたようですね。駐車場の台数が急に増えました（ここは入居前にマンション内に駐車場を確保できるかわかります）。
先日の組合総会でセキスイの方が 3月と5月にも引き渡し＆入居が控えております（月末は共用部もバタバタします）と今後も入居者が増えていくことを説明していましたよ。
素の声としてお伝えしておきます。

[4807: 匿名さん]

ポジ＝住民パトロール
ネガ＝業者
どこのスレでも同じような構図で衝突してる。
はたして本当の住民ってこんなとこに書きこむのかな。口コミが、よいにこしたことはないけど。
そもそも住民ってこの販売状況知った上で買ってるわけで、
業者も口コミにそこまで影響力あると思ってるかな。

[4808: 匿名さん]

>>4806 10月から住み始めましたさん
c街区の学生寮と看護師寮、結構4月から人が入るみたいです。
リブインラボこれ以上人増えるとファミレスみたいになっちゃいますよね。
今はある程度秩序だってますけど、そのうちルール決めないといけないかもしれませんね

[4809: 10月から住み始めました]

>>4808 匿名さん
まぁ考えようで、利用者が少なくて料理の質が落ちる？よりはマシかなと（お金落としてくれる前提）。
モラルには期待したいですが期待薄が実情でしょう(^_^;)
リブインラボの協賛費をお互いに払っているなら、エリアを分けてもらうなど、何らかの共存策をお願いしたいところ。

[4810: 匿名さん]

永住思考の住民はドンと構えていられるけど、転勤や引っ越しも視野にある住民は、売るタイミングと価格で頭悩ませているところでしょう。何百戸も世帯主いれば、そりゃ一枚岩ではないし。ポジの人が言う永住すべしというのは本当で、逆に資産価値の言葉が一欠片でもチラつく人は絶対に手を出してはいけない物件ですね。

[4811: 購入済]

>>4810 匿名さん

絶対に？笑

[4812: 名無しさん]

>>4810 匿名さん

毎回思うけど、資産価値やリセールって騒いでる人はいくらで売れたら資産価値が高いと思ってるの？
5000万で新築購入して、20年後に4000万で売れるところは資産価値高いの？逆に20年後に3000万だと資産価値低いの？
このマンションは20年後にいくらになるから資産価値が低いって言ってるの？
資産価値とかリセールとか騒いでる人の基準が分からないから教えて欲しい。
現状の販売状況も知らず、売れてないって過去の書き込みを見たり、完売してないことだけをとって資産価値ないとか言ってる人は、基準なく感覚的な話しか出でてこないから全然分からない。

[4813: 検討板ユーザーさん]

このマンションめちゃくちゃ良いじゃん。
5年前に近くで中古マンション買っちゃったから身動き取れないけど、買えるなら買いたかったー

[4814: 匿名さん]

>>4812 名無しさん
資産価値というのは相対的なものでしょう。
詰まるところ、中古で売り出す時、想定される競合相手と比べて競争力があるかどうか、ということにつきるかと。

[4815: 名無し]

>>4814 匿名さん

つまり？安いのか高いのか。
結局のところ誰にも判らない、なのか。

[4816: マンション検討中さん]

>>4814 匿名さん

ん？相対的なものなんですか？
他が1000万のところ、1200万で売れたら資産価値が高いと言えるの？
それって他と比べて優越感に浸ってるだけのような…もっと絶対的なもんじゃないの？

例えば、
5000万をローンで購入して、利子分含めて総額6500万返す場合、年に200万ずつ返して、20年後は残り2500万。この時点で4000万で売れたら、ローン返して1500万余る。これに貯金とか退職金の3500万足して、再度20年後に5000万の家を購入する予定なので、4000万以上で売れないと困る。なので、20年後に4000万以上で売れない場合、資産価値が低いと考える。このマンションは3000万でしか売れないので、資産価値が低いと判断したとかならわかる。
そういうこと？
ならば、上記は仮定の話だけど、実際にこのマンションは20年後にいくらになるの？
想定される競合相手はどのマンションで、そちらは20年後にいくらになるの？
それが答えられない人達がリセールや資産価値って言っても絵に描いた餅ですね。
個人的には20年後の資産価値なんて誰もわからないと思ってますけど。

[4817: 匿名さん]

中古マンションの価格は市場相場に大きく左右される。
ゆえに相対的。

[4818: 名無し]

>>4817 匿名さん

未来のことは誰にも断定できないってコトですね。
こと資産価値については。
超人気区でない5-6000万円台のファミリーマンションの将来的資産価値なんて似たり寄ったりですよ。

あとは今の自分の好みと、未来の買い手の好みが合うかどうか。

[4819: 購入者]

>>4818 名無しさん
マンションの別部屋で殺人事件が発生したとか。
隣のアパートで座間みたいな凄惨な事件が起こるとか。
人気のあるリトミック教室や幼稚園が近いっていうから購入したら移転したとか。
近隣スーパーが軒並み潰れたりとか。

逆に近隣の老人福祉施設が賑わって家族が近隣に住む需要が増えるとか

なにが起こるか誰も判らない。

[4820: マンション掲示板さん]

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_117/pj_90934138/

このザガーデンズ東京王子のように、6500万で購入した2LDKマンションを、倍の1億3000万で売るのが資産価値が高いマンションでは。

新築扱いするためには1年未満で倍の価格で売る点がポイントです。

[4821: マンション掲示板さん]

あ、今見たら1000万下がって1億2000万にディスカウントされてました・・・

[4822: マンション大好き]

>>4820 マンション掲示板さん

築30年を1.2億で売り出しているんですね。その価格で売れたらいいですね。
最後の2行はどういう意味ですか？

[4823: マンション大好き]

>>4822 マンション大好きさん
失礼、30年築でした。

[4824: 匿名さん]

ガーデンズ東京王子は大人気でしたからね。この売出し価格は欲張り過ぎと思いますが、まぁかなり乗せた価格で売れるでしょう。
たしかに、これは資産価値が高いと言えますね。

[4825: マンション掲示板さん]

>>4822 マンション大好きさん

竣工後1年経つと、未入居物件でも新築扱いできなくなるそうです。
なので1年経つ頃が値引きラッシュだとか・・

この1億2000万の物件に限っていえば、生活感が感じられるので実際は使用済みでしょうね。

[4826: 匿名さん]

>>4820
いくら何でも、その価格では百パー無理
都心３区のマンションよりぼりすぎ
従って参考にならん

[4827: マンション掲示板さん]

2018年2月竣工済とあるので、新築で売ることができるのは来月2月一杯、ということです。

https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/outline_egota/index.php?comp_id=seki...


新築のうちに売り切りたいと力を入れているはず。
とはいえ他でも指摘されてる通り、条件のいい部屋は残ってないかもね。

[4828: マンション掲示板さん]

4827はこのグランドメゾンの話です。
3月以降は未入居中古扱いで売ることになります。

[4829: マンション検討中さん]

>>4812 名無し
近隣の中古成約価格から、おおよその将来価値は推測できる。
マンマニは、このマンションを以下のように分析してるね。1年間で127万円の減価する。

C3タイプ　3LDK　67.59㎡ 7階　6170万円　坪単価301万円(新築時)　→　4900万円(築10年時)

[4830: マンション掲示板さん]

>>4829 マンション検討中さん

1年間で127万で住めると思えば格安ですね…。


プライムメゾンで同様の部屋借りると年間300万以上かかりますから。

[4831: 匿名さん]

>>4830 マンション掲示板さん

格安？凡庸な資産価値下落にしか見えませんが。

[4832: マンション掲示板さん]

>>4828 マンション掲示板さん

そうなんですか？販売期間を段階的に伸ばしたと思いますけど、A棟ってこれから売り出しみたいですけどね。

[4833: マンション掲示板さん]

>>4829 マンション検討中さん

6170万を値引きしてもらって、5500万で買えたら、10年で600万、年間60万ですね。
値引きしてもらえば、そんなに下落してない感じ。

[4834: マンション掲示板さん]

>>4833 マンション掲示板さん

年間60万でこんな素敵なマンションに住めるなら、激安ですね…。ワンルームマンションの家賃より安いかも。

[4835: マンション掲示板さん]

お隣の築34年のベルデ中野江古田も、いまだに60平米ノーリフォームの部屋に4000万以上値段付いてますからね…。

それよりも設備も充実して格上の当マンションは下がらないでしょう。

[4836: マンション検討中さん]

マンマニの分析通りの価格なら、値引きなしでも10年後売却で収支とんとんってところでしょうか。
値引きあれば、その分プラスって感じですね。
20年住めば損はなさそうですが、生活環境の変化も考えると安心材料として値引きが欲しいところです。

[4837: 匿名さん]

ここって床暖房付いてますか？

[4838: 通りがかりさん]

>>4837 匿名さん

案内の時にリビングダイニングは床暖ついてるって言ってましたよ。

[4839: 匿名さん]

>>4838 通りがかりさん

ありがとうございます！

[4840: 匿名さん]

マンマニの分析はあくまで理論値にすぎませんね。市場相場の下落や競合物件の増加といったリスクが織り込まれていない。
賃貸が割高に見えるのは、そうしたリスクを負う必要がないからです。
経験者なら分かると思いますが、中古マンションを売るのは非常に大変な仕事です。かなり条件の良い物件でも、いろいろ工夫してようやくそれなりの価格で成約できるのが実態ですね。
素人が理論値で売るのはまず困難と思った方が良いです。

[4841: マンション大好き]

>>4840 匿名さん
そんなあなたは素人ではない？

[4842: 匿名さん]

>>4841 マンション大好きさん

いちいち名前変えるマン出たw

[4843: マンション検討中さん]

>>4840 匿名さん

売却なんて、そんなに身構えることないですよ。

[4844: マンション検討中さん]

>>4834 マンション掲示板さん

管理費、修繕積立金、ローン金利、固定資産税などもろもろ考慮されていない。やり直し！！！

[4845: 通りがかりさん]

>>4843 マンション検討中さん

仲介業者の言い値で良いならね。

[4846: マンション検討中さん]

>>4845 通りがかりさん

何言ってるの？そもそも仲介業者の言い値なんてありえないでしょ笑
まぁ、自分で何も調べようとしない情弱さんはそうなっちゃうかもしれませんね。

[4847: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

大変だと思っちゃう人と、そんなの当然と思って普通にこなす人と、分かれるでしょうね。

[4848: マンコミュファン]

都内5000-6000万円クラスのマンションなど、資産価値はどう転がるかわからない。だからこそ、
お財布がOK出してくれる範囲で（将来破綻しない範囲）自分が住みたい場所に納得して住む、それが一番幸せ。

[4849: 匿名さん]

>>4848 マンコミュファンさん

どう転がるか分からないのはその通りだけど、なるべくリスクの低い物件を選ぶことは出来る。そういう意味では、大量に売れ残っているマンションよりは、そうでないマンションを選んだほうがリスクは低い。

[4850: 匿名さん]

>>4849 匿名さん

ただし、売れ残りマンションの中にも、値引かれて割安になっている部屋がある場合があるから、そういう意味ではこのマンションにも興味はある。