グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4319: eマンションさん]

>>4317 通りがかりさん

私もそう思います。5000万台と6000万台でそれほど購買者の生活レベル変わりますかね？
8000万台は明らかに違いそうですけど。
大体、家の購入は収入の5倍と言われてるので、5000万円台から6000万台は、購買層は年収1000万から1300万ぐらい。8000万円台は購買層は年収1600万ぐらいと考えるとわかりやすいかも。
年収が1500万越えようと思うとサラリーマンではなかなか難しいレアな人ですよね。

[4320: 匿名さん]

初期定価購入者、値引き購入者の収入格差による属性の歪みは
ただでさえ割高でリセール度外視物件なのだがさらに資産価値を落とすことになる。
200世帯以上売れ残りがあり今以上に値引き販売されると属性が歪みに歪む。
大規模マイナー駅遠物件には最初から手を出さないのが資産を守る最大の術かも。

[4321: 検討板ユーザーさん]

>>4317 通りがかりさん

物件価格=入居者のレベルってロジックには疑問。
家の扱いがザツな高所得者もいれば、家を大事にするヤンキーもいるのでは？

[4322: 検討板ユーザーさん]

>>4321 検討板ユーザーさん

論点は、家を大切にするかどうかというより、ヤンキーと近所になりたくないってことじゃない？

[4323: 通りがかりさん]

>>4320 匿名さん
教えて頂きたいんですが、値引き販売された後の金額はざっと幾ら台になるんでしょうか、安いところで。
ヤンキー価格は3000万円台前半だと思うのですが。

[4324: 匿名さん]

>>4323 通りがかりさん

5000万から6000万の間じゃない？
流石にヤンキー価格はないでしょう

[4325: 匿名さん]

あまり挫折を知らない人、勝ち続けている人も怖いよ
、人の立場を考えないでクレームを言ってくる。
営業泣かせのお客さんが来る。

[4326: 匿名さん]

>>4325 匿名さん
あれ、営業目線ということはデベの方ですか？

[4327: 匿名さん]

バナー広告が出ました。
23区内にしては安いし、間取りも悪くない。
なのに、売れないというのは、市場からの評価は厳しいと言わざるを得ませんね、、、

[4328: マンション検討中さん]

5000万円前半となると、葛西や小岩などの江戸川区駅遠マンションくらいですね。ここの住民さんが何人かでディスっていた城東の人々や中国人が楽々買える水準ということになるでしょうから、管理組合の民度に過度な期待するのはどうなんでしょうか。

[4329: 匿名さん]

>>4327 匿名さん

ここから700万引きなのかな

[4330: 検討板ユーザーさん]

>>4329 匿名さん

広告用住戸は下げないのでは

[4331: 匿名さん]

たくさんの住住民の意見が聞ける訳なので
主要な駅は全て地中深くとても不便な大江戸線１路線しか使えないマイナー駅から更に歩いて10分以上もかかる不利な立地で価格も割高だとわかっていて完売までも少なくともあと２年かかるような物件を敢えて早々に購入した判断理由を書き込んでもらってはいかがだろうか？検討者の大半は不動産で儲けようとは思っていないと思いますが、敢えて大損はしたくないという気持ちはあると思いますので、欠点を上回る大きな利点、他物件に無い特長、決め手というのがあったと思います。率直にそれが知りたいですよね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4333: ちわちわ]

大江戸線の駅は深い、ってよく言われますが、新江古田は浅いですよね？自分は新江古田利用者で練馬乗り換えの、副都心線快速で新宿三丁目に通勤ですが
乗り換え駅の練馬も大して地下深く無いので、その心配とは無縁に遅延のない大江戸線を活用しています。

[4335: 匿名]

[No.4332～本レスは､他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[4336: マンション検討中さん]

>>4333 ちわちわさん

そうですね。あと、月島も有楽町線より浅いですね。大江戸線が深い理由は新しい線だからですが、月島駅は大江戸線の方が有楽町線より先に計画されていたので、逆転したみたいです。
駅によっては浅い場所もあります。

[4337: マンション検討中さん]

>>4329 匿名さん
この広告の部屋はいわゆるパンダ部屋だです。
値引きが行われるのは6000万円代～の部屋のようです。(当方検討者で営業さんに確認しました)

[4338: 検討板ユーザーさん]

>>4337 マンション検討中さん

5000万円前半の部屋もあるけど、平均的な値引きイメージとしては6500万を5980万という感じだろうか。

[4339: 匿名さん]

>>4337 マンション検討中さん

ダメ元で値下げ要求だね

[4340: わし]

>>4302 通りがかりさん
確かに見学終りが夜になり、帰りに外観見た感じEかF棟は部屋の明かりがだいぶ灯ってて、あまり空きが無いんだなと感じました。

[4341: 匿名さん]

>>4340 わしさん

条件が良い部屋は全部売れちゃったんですね。

[4342: わし]

>>4341 匿名さん

いえ、さすがに「全部売れちゃった」かどうかは知りません笑
条件が良い部屋なんて人それぞれでしょうから。

[4343: 検討板ユーザーさん]

200戸残ってるーと言っていた2018年ももう過去の話！内見行った人、2019年の最新状況をレポートよろしく！

[4344: 匿名さん]

ここから徒歩8分ほどの江古田四丁目に積水シャーメゾンが一棟新築予定ですね。

77平米15万・63平米13万・53平米12万と地域の相場からかなり安いですが、プライムメゾンは勝ち目無いんでないの？

[4345: 口コミ知りたいさん]

>>4344 匿名さん

シャーメゾンは、新江古田駅からは離れてて、沼袋駅13分、野方駅15分、練馬駅20分だから、プライムメゾンより遠いかと

https://s.shamaison.com/detail/show/1430020000111250400301

[4346: 匿名さん]

>>4344 匿名さん
広い部屋ほどお得感ありますね。キッチン2WAYで真後ろがメイン寝室のかなり変わったレイアウトですが。
中野区の西武新宿線北側エリアのあるべき価値をセキスイがようやく掴めるようになったのかもしれません。

[4347: 江古田に暮らして20年]

シャーメゾンは重量鉄骨造ですから、比較対象になるかどうかは不明ですね。むしろ高いのでは…

[4348: 匿名さん]

>>4347 江古田に暮らして20年さん

賃貸なんだからあまり関係ないと思います。

[4349: 江古田に暮らして20年]

>>4348 匿名さん
プライムメゾン（賃貸）の話の流れです。
賃貸棟の人の入りは、全体の活性化に関わるのでそこそこ関係があると思いますよ。

[4350: 匿名さん]

>>4349 江古田に暮らして20年さん

はい、賃貸の話です。
重量鉄骨造か否か、は借り手にとってあまり関係ないのでは、ということです。

[4351: 匿名さん]

たしかにプライムメゾンは高いと思います。周辺のグランドマスト等も総じて高いです。ここはお金に余裕のある人が集まる場所では無いです。

江古田の杜プロジェクトは中野区も計画に参加していますが、この立地に1100戸近く作ったのは区外からの人口流入に期待してではないでしょうか。

このエリアに地域内での住み替えではない人を呼び込むなら、もうちょっと価格に訴求力がないと厳しいと思います。

[4352: 匿名さん]

練馬・豊島・板橋・新宿に隣接した場所ですから、そこへ通勤通学する人に中野区内に住んでもらう、ということでは良い立地でしょう。練馬には大学も複数ありますから、学生の需要はゴッソリ奪えるかもしれません。

賃貸棟は昨年秋にリリースされたので当面は様子見でしょうが、あまり埋まらないようであれば価格を下げてでも空き部屋を無くした方が区の目論見としては成功でしょう。

積水の都合は知りませんが。

[4353: 匿名さん]

やはり後付けの需要や理屈ばかりの厳しい立地ですなあ。

[4354: 匿名さん]

>>4346 匿名さん

ここより西の築浅大規模物件「ザ・パークハウス上鷺宮」はだいぶいい値段で中古に出ていますがね…

[4355: 匿名さん]

>>4350 匿名さん

重量鉄骨であろうが、騒音は木造アパートと同じくらいしますよ。所詮アパート、隣や上下の話し声や音楽、足音が聞こえます。鉄筋コンクリート造りとは雲泥の差です。

[4356: 江古田に暮らして20年]

>>4354 匿名さん
パークハウスはブランドとして別格らしいです。

[4357: 通りがかりさん]

ヤフーに販売不振物件として出てましたね。

でも、悲しいほど売れていない物件もちらほら出てきましたよ。以前から言われている「プラウドシティ大田六郷」はもとより、「ガーデンコート多摩センター」もやっとゴールが見えたところ。「グランドメゾン江古田」も豪快に残ってます。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190110-00190457-diamond-bus_...

[4358: マンション掲示板さん]

>>4356 江古田に暮らして20年さん

、、、笑

[4359: 匿名さん]

>>4356 江古田に暮らして20年さん

「ザ・パークハウス」は、三菱地所レジデンスの通常のファミリーマンションのブランドです。別格ではないです。当然、立地により格は変わってきますが。

ちなみに地所レジの別格ブランドは「ザ・パークハウス グラン」ですね。

[4360: 匿名さん]

>4357
リンク参考になりました。

あの記事に出てくる不動産業界人を読んだ人はどう感じるだろう？
大きな金が動く業界だから仕方ないが海千山千の集まる
生き馬の目を抜くぐらいの強烈さが無いと生き残れないん業界なんだなと感じた。
ここを検討してる一次取得者なんか特に気をつけてくださいね。
積水もその業界の雄ですから営業は虎視眈々と鴨ネギ状態の一次取得者なんか捕って食うぐらいの気持ちで待ち構えてるはず。

なんで土地付きの戸建てでなくマンションなのかという大前提を
無視してのマンション選びは愚の骨頂ですよ！
マンションは都心に近くて、駅から近くて、買い物に便利でなくては意味がありませんから。
ここは都心まで時間かかる、駅から遠い、駅の周りに商店街なしですから
公園が近いだけで購入するのは・・・

[4361: 匿名さん]

>>4360 匿名さん

便利でなければマンションにした意味がないという意見は賛成できません。そもそも、地域によっては戸建がほとんどないエリアや、戸建てを持つにはあまりに高額になってしまうエリアもあるからです。

ただ、それでもここは選びませんが。

[4362: 匿名さん]

>>4360 匿名さん

公園は子育て世代や定年後世帯には購買理由になるのでは？このエリアは緑が少ないですからね。周辺の大規模公園のパークサイドマンションで光るものが無いのもここに人を集める要因になるかも。

哲学堂公園・平和の森公園・中野式の森公園あたりも良い公園ですが、中野第二スカイハイツ・ブルンネン中野・ライオンズマンション中野平和の森公園・パークハウス哲学堂公園などよりはこの物件の方がタテモノとしてはマシな気がします。

中野第二スカイハイツが立て替えアリならそこ一択でしょうが…

[4363: 検討板ユーザーさん]

>>4362 匿名さん

中野で公園隣接とアクセスを手に入れたいのなら、中野駅前再開発で囲町地区にできるタワマンを検討するのが最適解でしょう

[4364: 通りがかりさん]

>>4363 検討板ユーザーさん

新井住宅3棟分の取り壊しを待ってみるのもアリかも

[4365: 匿名さん]

築40年の以上の物件に比べたらそりゃ建物としてはマシでしょう。
ここが駅からもっと近ければ値引きせず売れ残りもなく竣工前に売れた。
間取り構造と悪くはなかっただけに本当にもったいない。

今のマンションに求められるのは駅からの距離が最優先。
トレンドとして共働きが増えた社会状況では
無駄な時間は忌み嫌われますからね。
この物件だと勤め人が五日間の玄関から駅まで往復時間は150分、
一ヶ月で10時間ですよ！流石に10時間はバカバカしいでしょ！
徒歩1分の物件なら一ヶ月で40分
一ヶ月で9時間20分の差は大き過ぎますよ！
公園が近くだというだけで価格と価値のバランス、資産価値の説明が付くのでしょうか？

[4366: 匿名さん]

>>4354 匿名さん
駅近いし、池袋渋谷有楽町横浜に直通で行けるし三菱だし。
マンションの評価は細かい比較優位の積み重ねで決まっていくものですよ。

駅徒歩4分>駅徒歩10分
池袋線（有楽町線副都心線乗入）>大江戸線
三菱地所>積水ハウス

江古田より少々西に行こうと、便利でブランド強い方が有利ですよ。

[4367: 匿名さん]

>>4363 検討板ユーザーさん

あそこはビル風ヤバイやで。
坪450からとかだろうし。

[4368: 匿名さん]

>>4354 匿名さん
西武新宿線より北側の中野区は利便性も劣り、価値が低いですが、都心に直通で行ける西武池袋線の駅に近くなれば価値が上がります。しかも三菱地所です。
検討スレでは新築の時は高い高い言われながらも、いい部屋からどんどん売れていって、ここの状況とは違った緊張感が溢れていました。