グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[284: 匿名さん]

日照図見ましたが低層でも陽当たりいいのは良いですね。

[285: 匿名さん]

専用庭もあるようですし、1階は狙い目かもしれませんね。子供をビニールプールで遊ばせられますし、犬小屋も置けて便利ですね。

[286: 匿名さん]

>285

プールはOKでしょうが、通常の規約の感覚だと犬小屋はNGだと思いますよ。
騒音源をバルコニー・専用庭に置くことを認める規約は珍しいです。

[287: 匿名さん]

>>286
うちの子はおとなしいですが..。
色々集合住宅のルール、面倒そうですね。

諦めて、売りに出てる駅から徒歩7分の４７００万円の新築戸建てを検討します。

[288: 匿名さん]

さよなら。日当りも良さそうな感じだし、緑も豊富
なかなか良さそうな物件ですね。

[289: 匿名さん]

そもそもマンションの1階の庭はあまり安全でないような。
故意であろうとなかろうと落下した物がしばしば着地しているし。
>>287
今の市況ならその選択もありですね。このエリアはマンションよりも戸建てがメインですし。熊本の地震被害を見て、鉄筋コンクリート作りがベターですが。

[290: 匿名さん]

最近は戸建てが不人気でマンションほど上がっていないですからね。
でも、物件を見ると不人気なのもわかる気がします。

SUUMOでざっと探した感じだと

・新江古田徒歩7分。典型的な狭小住宅（土地19坪）4,690万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_86066769/

・練馬区アドレス新江古田徒歩8分（土地23坪）5,980万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nerima/nc_85893948/

・江古田の森公園隣接（土地30坪）7,430万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_83994839/

特に大公園隣接だと上層階の眺望がよくなるんだし、
戸建てが価格優位とまでは言えない水準に思えます。

[291: 匿名さん]

>>290
一番上だけ言えば、私道のカタチがよろしくないのが大きなデメリットかと。
しかし、マンションの市況もいいものではないです。高騰化とリセール下落のリスクが大きくなる一方の印象です。もちろんこの物件も例外ではなく、むしろ筆頭に属するくらいです。

[292: 匿名さん]

恒例のグランドメゾンアンチさんですね。他のスレ同様ご苦労様です。

[293: 匿名さん]

積水の戸建ては鉄骨だからすごく頑丈だと思います。オススメです。
そもそも積水は戸建てメインだし、マンションって似合わないかも。

[294: マンション検討中さん]

積水は供給絞ってるからマンション割と良い場所や計画でしかやらない印象
本業じゃないから、敢えて無理矢理作る必要性もありませんからね。
結果的にグランドメゾンの評判は結構高いということに繋がってる気がします。

[295: 匿名さん]

マンションが本業じゃないなら
技術面に不安が。大丈夫ですかね？

[296: 匿名さん]

施工はハセコーだから積水ハウスは関係ないんじゃない？

[297: 匿名さん]

>>295
低コストで多くの請負実績がある長谷工だから、高級ではないが不可もないでしょう。ただ立地と長谷工の割に価格が高く、長谷工やその下請けも人手不足と材料高騰の真っ只中にいるのかもしれません。
　　　　

[298: 匿名さん]

長谷工のグランドメゾンだと
杉並シーズンみたいになるのかな？

グランドメゾンは建物より植栽が見事ですよね。

[299: 匿名さん]

>295

売主に技術は関係ありませんよ。

関係あるのは万が一の時に保証する財務力

[300: 匿名さん]

完成は２年後とのことですが、今年契約する際に現金で支払う金額としては、手付金の９００万と、手数料だけでいいのでしょうか？
２年後、引き渡し時に残額と手数料を支払えばいいのでしょうか？その際消費税がアップしていれば支払い額が多くなりますか？
初心者で申し訳ありません。

[301: 匿名さん]

>>300
そういうデリケートなのは掲示板ではなくグランドメゾンに直接聞いて。ここは物件を語るところだから。
そもそも都心の駅直結タワマン物件でもないのに、何を慌てているんだか。初心者ならもっと情報とデータを集めるべきですよ。

[302: 匿名さん]

>>300
今買えば消費税は増税になっても今の税率のまま
その期限が確か9月だったかな。

[303: 匿名さん]

夏頃販売の物件が多いのもその為ですかね

[304: 匿名さん]

>>302
ありがとうございます。
なら安心です。

ところで、申し込んでから引き渡し、までの2年間の間に退職したり、転職したら住宅ローンが通らなくなると思うのですが、その場合は全額戻ってくるのでしょうか？　ローンの要件が、同じ勤務先に3年以上勤務となっているとこばかりなので。よろしくお願いします。

[305: 匿名さん]

>>304
引き渡し前なので戻ります。但しちゃんとグランドメゾン側に確認してください。

[306: 匿名さん]

>>305
ありがとうございました。
安心して申し込めそうです。

[307: 匿名さん]

転勤がある会社で働いています。
申し込んでから引き渡しまでの２年間に転勤になった場合、転勤による解約は手付金放棄になると聞きました。
転勤がある会社に勤めておられる方で検討中の方はいらっしゃいますか？
転勤が無い会社に転職したくても、勤続３年未満ですと結局ローンNGですし、悩ましいものです。

[308: 匿名さん]

>>307
本当にこれはケースバイケースです。手付金を払うタイミング、売買契約書を交わすタイミング、キャンセルするタイミングなど。
転勤後に売却や賃貸に回すことも視野に入れては如何ですか？
また、手付金の最小化や不払いなどデべと交渉する余地も多くあります。匿名掲示板で問いかけるより、デべ側や専門家にご自身の情報と見通しを全て提供してご相談ください。
また、転勤の可能性が高いのに何故このマンションの早期購入にこだわるのですか？このことが非常に不思議に感じますが。

[309: 匿名さん]

>>308
ありがとうございます。相談してみます。
ここにこだわってるのは、環境がとてもよく気に入ったからです。
早期購入とおっしゃいますが、完成後だと良い部屋は売り切れて買えないのではないでしょうか。
それとも、転勤がある会社に勤めておられる方は、普通は完成済みのマンションしか検討しないものなのでしょうか。。

[310: 匿名さん]

人それぞれとしか言いようがない。

[311: 匿名さん]

>>309
確かにこの物件の環境は23区としてはいいほうです。しかし、マンションの価値を決定するのはそれだけではありません。
デべやゼネコンの良し悪し、自治体のサービス等。そして何よりも利便性です。集合住宅で駅徒歩10分というのは、リセール市場で有利とは言えません。
終の住みかとするなら言うことありませんが、転勤が多いのに環境を優先としたマンション選びに疑問があります。もう少し利便性と資産価値に重点を置いて物件選びをすべきだと思います。購入が初めてなら尚更です。
また、転勤がある会社員と一括りにしますが、そんなの人それぞれとしか言い様ないです。但し転勤に伴う住宅補助や社宅など、勤め先のレギュレーションは完全に把握してください。
少なくとも皆が皆、新築マンション購入に必死な訳ではありません。社宅住まい継続がマジョリティではないですか？
初心者なら決して慌ててはいけません。好環境南向き最上階のマンションを今検討することが全てではありません。もっと多くの、できれば便利な物件を見ることをお勧めします。

[312: 匿名さん]

>>309
もっと簡単に言えば、あなたの状況に自分がなったら、キャッシュで即金払いできても、この物件はパス。タイミングが悪すぎるし、設定価格が高すぎる。
そこまで言われても気に入っているなら、相談不要でしょう。

[313: 匿名さん]

90平米以上ならリセール有利らしいな。

[314: 匿名さん]

>>313
あくまでリセール価格設定で有利な条件の１つ。但し買い手がつかないと下げの可能性。管理費と修繕積立金も高い。

[315: 匿名さん]

309です。

今一度、様々な角度から検討し直してみます。
色々とアドバイスありがとうございました。

[316: 匿名さん]

長谷工施工で坪300を超えた物件って、これが初めてではないか？全部のデータ見たわけではないが、思い浮かばない。

[317: 匿名さん]

救急車のサイレン
いっぱい聞こえるよね…

[318: 匿名さん]

管理費が高いことに関しては見直しが必要かもしれないですが、
修繕費が高くなっている点は良いのではないでしょうか。
年々上げていくような計画になっているとは思いますが、
修繕費は本当にかかるみたいですので多めに貯めておいてもいいくらいでは？

[319: 匿名さん]

>>316
一杯あるでしょう。
最近だと天王州のシティテラスや
桜新町のプラウドなんかは@300超えてますよ

[320: 匿名さん]

家庭菜園用スペースとかあればいいのになあ。

[321: 匿名さん]

立地はどうなの？

[322: 匿名さん]

>>319
桜新町のプラウド、長谷工かー、知らんかった。

[323: 匿名さん]

東急系に見られる、10年前後で修繕積立金別口50万～100万の一括払いは勘弁してほしい。
それがあるだけでブランズの物件はパスした。あれは住民を中期的に追い出す為のレギュレーションだろう。

[324: 匿名さん]

>>323
うち東急系だけど余ってた管理費を修繕費に回して
一括徴集なくしたよ。結局管理組合次第

[325: 匿名さん]

>>324
そういう説明、検討時にブランズからなかったな。モニョモニョ曖昧に濁していただけ。修繕積立の一括徴収の時期と金額はしっかり書いてあったのに。
あれがどうしても受け入れられなかった。気も情報も弱い一次購入層を大事にしてほしい。

[326: 匿名さん]

一気に200戸位売れてしまう？

[327: 匿名さん]

>>326
爆買いされて中華街になるということでしょうか？

[328: 匿名さん]

なりませんよ。

[329: 匿名さん]

修繕積立金や管理費に関してはあくまで管理組合で状況に合わせて変えていかないとならないので、
デベが最初に作ったプラン任せのままっていうわけには行かないんじゃないでしょうか。

修繕費は、年数が経つに連れ嵩んで行くものです。
多めくらいに徴収していたほうがちょうどいい事も。
予定外の修繕がある可能性もとても高いですからね。

[330: 匿名さん]

階層間の価格差が意外と小さく、早期に捌くなら妥当ですね。しかし価格そのものは中野区私鉄駅徒歩10分長谷工施工実需中心とは思えない。難しい時代になったもんです。

[331: 匿名さん]

>>330
私鉄って、沼袋でしょうか？
大江戸線は私鉄じゃありませんよ。

[332: 匿名さん]

>>331
アドレス中野区で私鉄は練馬区江古田駅。正確に言えばそういうことね。でも面倒だから、新青梅街道より北はみんな練馬区でいいよ。あんまり風景変わらんし。

[333: 匿名さん]

>>332
大江戸線新江古田駅を知らない？
無知って怖い。

[334: 匿名さん]

市況を考えても高すぎるな。
駅遠大規模って高齢ニュータウン化しか見えてこない。

[335: 匿名さん]

新しい街のモデルケースになりそうな物件ですね。
色々と考えられてる気がします。

[336: 匿名さん]

>>334
感覚にもよりますが、駅10分だとギリギリセーフで駅遠ではないかな。11分超えるとリセールの条件で引っかかりもしないから苦労しそうですけど。
個人的にはGMシリーズはかなり好みなのでここも頑張ってほしいですね、長谷工というのはやや気がかりですが。

[337: 匿名さん]

リセールで悲観的にならざるを得ない。
西武線の駅遠って、昔は戸建てか公営や公務員の集合住宅の立地なんだよね。マンションましてや高額の大規模ってバクチ。
大江戸線も凄く使いやすい鉄道とは言えないし、買い物も遠いし。

[338: 匿名さん]

買い物場所は近いけどね。この距離なら駅遠ってわけでもない。

[339: 匿名さん]

戸建てなら駅遠ではないが、マンションなら駅遠。

[340: 匿名さん]

10分なら駅遠ってわけでもないですね。街ができるようなものなので色々と近くに利便施設ができるのもメリットでしょうか

[341: 匿名さん]

駅近ではないし、遠くもないし、
ぎりぎり負担なく歩いていける範囲、というようにとらえられるのではないかしら。と思います。

子どもがいたりすると駅にすごく近ければ良いってわけじゃないです。
あまりに賑やかすぎても…っていうのがありますから。
これくらい離れていてちょうどいいという感じ。
ただ子どもが大きくなってしまった時は少し遠いなッて思うかな？
それとも慣れちゃっているかな？

[342: 匿名さん]

価格があと2割安けりゃ、徒歩10分でも文句ないが、価格がねえ。セキスイもあんまり値下げするところではなさそうだし。

[343: 匿名さん]

現地歩いてみましたが、
江古田駅から新江古田駅まで4分で歩けないのに、
どうしてこの物件は徒歩10分と14分なのでしょう。

江古田駅へは公園を突っ切るのでしょうかね。
桜台のほうがちょっと近い気がしました。

[344: 匿名さん]

不動産表記で80ｍ1分計算ですから別におかしくはないでしょう。そういうものです。
ここだけではありませんが、個人の主観で歩ける、歩けないは関係ありませんし目安や指標程度のもの。

[345: 匿名さん]

江古田駅まで直線距離で１４分なのではないでしょうか。実際は20分くらいかかります。
新江古田駅までも実は12分かかります。
分譲の街区は駅から遠い位置にあるので。
玄関から駅入り口まで１５分くらいではないでしょうか。十分許容範囲かと。

[346: 匿名さん]

スーモに最寄り駅を中野駅と掲載するのはやめてほしい。

[347: 匿名さん]

不動産の分数表記は直線距離じゃ表記できないから14分といえばそのくらいの距離ということ。
気になるならMRで聞けばいいだけの話かと

[348: 匿名さん]

>339

駅からの距離が変わるわけじゃなし、戸建てでもマンションでもいっしょですよ。
このご時世、徒歩10分は遠いですね

>346
中野駅なら良心的ですよ。
SUUMOはなるべく前のほうに載るように山手線最寄りで書くのがセオリーですから

某三田線の物件は池袋最寄りのバス便表記でした。

[349: 匿名さん]

物理的に歩けるかどうかは問題ではない。練馬区の物件でこの価格、最寄り駅から10分だか12分だかなんて極めてリセールで厳しい。
中高年の体力的に徒歩10分が許容できても、ちょっと前の港区のタワマンに届いた価格なのは無謀すぎる。

[350: 匿名さん]

高いという人もいれば安いという人もいるし、結果は売れ行きで分かるでしょう。
私は妥当な価格だと思いますけどね。諸々のプランや設備もみた上での評価ですが。

[351: 匿名さん]

売れ行き以前にいい物件はスレの様子でもある程度わかりますよ。本当に買い得な物件、小規模の場合はスレの書き込みが僅かでいつの間にか蒸発している。大規模の場合は高い安いの議論もなく、宝くじに当たったような夢物語ばかり続いているw
この物件のお得な点が何一つわからん。もっと条件のいいところにもっと安く最近買ったので、安心しながら見てるがw

[352: 匿名さん]

暇人さんも気になる物件ということで売れるんじゃないですかね。

[353: 匿名さん]

マンションや相場に疎そうなコメントが多く、売れそうな気配は全然しない。売れる物件のスレって、お祭りなんだよ。
ちょっと前の西新宿のパークタワーとか目黒のブリリアとか。
江古田徒歩10分以上がどうやってお祭り作れるんだよ？

[354: 匿名さん]

アンチが沸くのも売れる物件の特徴ですね。

[355: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201605_07_grandemaison...

オススメマンションらしいですね、2016はデベも供給が少なくなる年らしいので選択肢は自ずと少なくなりますし
その中では割と買いやすい価格ではありますね。9月の消費増税を踏まえてそれまでにどれくらい売れるかでしょうかね。
街を作るがコンセプトでランドプランなどを見る限り駅近で敷地が狭い物件では無理な要素も多数備えてますので
そういう部分はマンションマニアさんも書いてましたがとても魅力的なのではないでしょうか。
なんか書き方がデベの宣伝みたいになってしまいましたね　笑

[356: 匿名さん]

まぁ１期で70戸程度しか売れなかった仙川も竣工前に完売してるし、積水ってそういうデベなんだと思うよ。
あまりせこせこと売り急ぐような感じもないが堅調に売る、それが出来るのはモノ自体が悪くないから

積水からしたらマンション部門なんて所詮副業だろうし
値引きもしないので、買いたい側からすれば優しくないですが、既存の顧客からすれば値引き無しの方が
資産価値も守れ不公平感はないので考え方次第のデベロッパー

[357: 匿名さん]

>>355
まあ、櫻井氏は評論家というよりデベの広報だから。デベ主催のセミナーによく顔出してるし。
というか、この市況では割高な新規しかないですわ。稀に掘り出し物あるが、ひっそり蒸発する。
江古田の3LDKに7000とか9000とか、クレイジーだな。

[358: 匿名さん]

お金に困ってないなら安売りしないほうがブランドイメージは保てるからね。
グランドメゾンって割とイメージが良いのはそういうこと。

[359: 匿名さん]

この環境なら1億はしてもいいと思います。
激安なので即完売しそうです。

[360: 匿名さん]

某辛口マンション評論家のレポートでもべた褒めでしたね。
将来性抜群なのでは。

[361: 匿名さん]

>>360
誰？UP希望します。

[362: 匿名さん]

>360さん
辛口マンション評論家さんですか。
私はドシロウトで、どのような視点からマンションの
良し悪しを判断すれば良いか検討もつかない状態なので、
専門でマンション研究をされている方の客観的な意見は参考になりそうです。
興味があるので、ネットで閲覧可能でしたらURLを教えていただければと思います。

[363: 匿名さん]

もしかして、あの榊？

[364: 匿名さん]

>>363
あの榊氏がこの物件を高評価するとは思えない。
彼なら新江古田徒歩10分という点を酷評するだろう。

[365: 匿名さん]

販売開始、楽しみです。
1億、現金でご用意しておきますね。

[366: 匿名さん]

1億の現金？
妄想預金ですか（笑）

[367: 匿名さん]

>>364
価格が見あってりゃどうも言わない。見合っていないから酷評の対象なんだよ。

[368: 匿名さん]

1億ありゃ、あれも買えるしあそこに住めるしもっと広いのに、なぜ江古田。。。

[369: ご近所さん]

誰も酷評などしてないと思うけど。

[370: 匿名さん]

このスレではさんざんされてんじゃん

[371: 匿名さん]

酷評と呼べるほど中身がないし一部のアンチが騒いでる風にしか見えないけど。

[372: 匿名さん]

批判的な人もいて肯定的な人もいてどの物件もそんなもんでしょう。別にここもマンションマニアさんや一般の人でも賞賛してる人もいるし、逆にそうでない人もいる、酷評だらけという印象はさっぱり受けないけどね。よく考えられてる物件だと思いますよ。価格だけじゃなくモデルルーム行ってみるとよくわかります。

[373: 匿名さん]

マンションマニア氏は価格に敏感だから、価格の点は一切褒めていない。コンセプトは褒めている。
あと、彼は全く辛口ではありませんw　名前通りのマンション愛好家です。

>>371
駅遠と高価格(≠高級)って、かなり大きいマイナス要因。

[374: 匿名さん]

>>368
ここの高いお部屋は1億するんですか？ちょっとやり過ぎですね。
でもコンセプトは好みだしスケールメリットがあるのはいいですね。
都内だと駅10分は遠いうちに入らないと思うけど、駅力が弱いからかな。

[375: 匿名さん]

管理組合の理事って、立候補すればなれるものなのでしょうか？
各家庭の状況を細かく把握できそうなので、是非なりたいのですが。

[376: 匿名さん]

>>375
各家庭の状況を細かく把握して何すんの？
こんないけすかない人が管理組合理事になりたがるマンションはパスだな。

[377: 匿名さん]

理事になったとこで住人のことなど細かく把握できませんから平気でしょう。
基本は持ち回りですがやりたいなら立候補すればOK
どの物件でも高い、高い叫ぶ人はいますので、そういう人もいるんだねくらいに考えてればいいよ
私は安くもないけど高くもないとMR行った時点では感じてます。

[378: 匿名さん]

理事で把握できなければ、他の手段でやろうとするだろ、気持ち悪い。

[379: 匿名さん]

分譲なんだから、各家庭の情報を共有するのは治安上必要と思いますよ。
誰が住んでるかわからないなんて気持ち悪いじゃあないですか。
滞納対策に勤務先を書かせるのも普通です。

[380: 匿名さん]

あと、管理組合ではありませんが、各家庭の鍵をコンシェルジュに預けるのも普通です。火災報知器の点検とかあるので。

福山雅治の自宅に同マンションのコンシェルジュの女が侵入して逮捕されましたね。

[381: 匿名さん]

だから>>375の志望理由が気持ち悪いんだって。福山のマンションのアレに通ずるよ。
管理組合の意義や役割は知っとるわ。

[382: 匿名さん]

え…うちはコンシェルジュなんかに預けてませんけど。
セコムのみ。
火災報知器･消防設備の点検がつい最近ありましたけど、入居者のみが立会います。
今年竣工･入居したばかりの分譲マンション。

[383: 匿名さん]

火災報知機の点検なんて立ち会いありきだよなぁ。そんなことで鍵使用されたことはないわ。
管理会社によっては違うのかもしれないけど。うちも管理会社に鍵は１本預けてるわ。
＝提携の警備会社に預けてるってことなのかもしれないけど。コンシェルジュはいないからよく分からないけど
どこの物件やデベでも１本は鍵を外部に預けるものだと思いますよ。それが抵抗あるならマンションは住めないかと。