グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2717: マンション検討中さん]

ここが徒歩6分なら現状で妥当な値付けだと思います。マイナー駅徒歩10分で坪300は、いくら中野区とはいえ、チャレンジングすぎますね。
元住吉とかがチャレンジング価格で大成功したから、欲張ったのでしょうかね？

[2718: 匿名さん]

チャレンジ失敗なんだね？
あの担当…。

[2719: 匿名さん]

高いと思うような人は買うべきではありません。
身の丈に合ってないとあきらめましょう。

[2720: 匿名さん]

>>2719 匿名さん

身の丈に合うかどうかではなく、価格なりの価値があると思うかどうか。

ここはあると思わない人が多いってだけ。

価値があると思う人が買えば良いんだけど、そういう人が少ないから売り切るのに時間がかかるってだけだよ。

[2721: 匿名さん]

時間がかかればいいけど、
下手したら賃貸行きだよね。

※大手分譲のマンションでも売り切れなくて残りを賃貸にしたような物件はたまにありますよ。

[2722: 匿名さん]

>>2721 匿名さん

そうなったらそうなったでしょうがない。

[2723: 匿名さん]

>>2719 匿名さん
確かにこのロケーションに坪300万も出せるほどの遊び金はないので断念しました。
坪300万なら別の中野区物件にしますよ、そりゃ。

[2724: 匿名さん]

実際には坪300というより、値引きで坪260から280くらいなんじゃないですか？

[2725: 匿名さん]

>>2719 匿名さん
いやいや、ここ買える予算の人がここを選ぶか、という視点も大事でしょ。

[2726: 匿名さん]

>>2721 匿名さん
最初から賃貸に流している大手分譲マンションは結構ありますよ。
この物件はそれもかなり困難でしょう。
対策が後手に回り過ぎ。

[2727: 匿名さん]

賃貸だったら借りたいなあって感じ。
いや、駅近じゃないから借りないだろうなあ。

[2728: 匿名さん]

こんな田舎なのに
身の丈に合わないなんて
よくいうよね
どえらいこうまんちきやね

[2729: 匿名さん]

マンションは戸建てに比べ占有面積が狭い分利便性が良いのと流動性が高いのが利点なのに

本来は戸建てエリアの駅遠立地に超割高設定のマンション買って

もし何かしらの理由で引越しを余儀なくされた時どうするの？

あと250戸が完売しない限り、ここの中古物件なんて流動性ゼロですよ。

[2730: 匿名さん]

ハウスメーカーのグランメゾンは一流マンションとは言えないかもしれない。

[2731: 匿名さん]

一戸建ちエリアだからこそセキスイハイム！

[2732: 匿名さん]

>>2731匿名さん

初歩的なことだけど，積水ハウスとセキスイハイムの違いを分かってるの？

[2733: 匿名さん]

帰りたいのがセキスイハイム
理解しがたいのが積水ハウス

[2734: 匿名さん]

数ヶ月前に見学に行ったときは数百万円の値引きを提示されましたよ。
それでも割高だったので買いませんでしたが笑

[2735: マンション比較中さん]

>>2734 匿名さん
ここが思わず買いたくなるほど魅力的かはさておき、割高ではないと思いますよ。同じ予算で他の候補物件ってどこがあるの?23区内にはほとんどないと思いますが。

[2736: 匿名さん]

まあまあ割高感あるあるね。
ひと声800万円？

[2737: 匿名さん]

>>2734 匿名さん
ちなみにどれくらいの割引率で提示してもらえました？

[2738: マンション検討中さん]

そうなんですね。70平米、3LDKが6000万円位になるんだったら行ってみようかしら。

[2739: 匿名さん]

買いたいけど予算オーバーだからなあって
呟かないとダメだよ！

[2740: 匿名さん]

サミット、かなり広くてビックリ。
当マンションからも近くて便利です。

https://www.ryutsuu.biz/report/k020740.html

サミットの竹野浩樹社長によると、「サミットが、今年から出店攻勢をかける上で、先陣を切る店だ。都心部への出店を狙っており、江原町店は都心型店舗のモデル店となる戦略的に重い責任を持ったお店だ。」
との事。
さすが、映画「スーパーの女」の撮影に使われた店舗だけありますね。
都心ということをサミットが公認しているという事です。

[2741: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2742: 匿名さん]

江古田ってどこ？というのがやっぱりね。
マンション名に中野を入れれば良かった。
品川シーサイドの杜は、品川シーサイドってどこ？だけど、品川が入ってるからか好調みたい。
ある程度、見栄をはりたい客の心理を考えるべきだった。

[2743: 匿名さん]

>2742

見栄なんて関係ないよ
品川シーサイド駅徒歩3分でしょ。

そりゃ売れますよ。

ココも名前じゃなくて駅から遠い悪い立地が最大の問題。
解結するには市場評価に応じた値下げしか無いですよ。

[2744: 匿名さん]

>>2734 匿名さん

積水って値引きするんですか？
したのを聞いたことないですが。
ここが特別なのかな…

[2745: 通りがかりさん]

内緒にしなきゃ駄目だよ

[2746: 匿名さん]

椿山荘のトナリがはじまるね
グランドメゾンに相応しいリッチ

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん

ここで書くようなモノではない。同じデベでも一級品もあれば残念な物件もある。
スレもできてる（作った？）。

[2748: 匿名さん]

値引きというか、物件の価値に見合わない価格設定をして売れなかっただけ。
値引きという言葉に惑わされず、適正な価格での購入をご検討ください。
A棟、B棟は実質引渡し日の延期だから、特に気をつけた方がいい。なんか変な売り方してるし。

[2749: 匿名さん]

なんかヤバい状況っすね。

[2750: 通りがかりさん]

>>2748 匿名さん
検討者です。変な売り方ってどういう事ですか？

[2751: 匿名さん]

入居延期？

2018年3月下旬予定（E棟、F棟一部）
2018年4月下旬予定（A棟、C棟一部、D棟、F棟一部）
2018年8月上旬予定（B棟、C棟一部、F棟一部）

価値と価格のバランスに大きな歪みがあることに消費者が気がついてしまった結果が延期ですか。

[2752: 匿名さん]

本当は環境重視で駅から徒歩15分程度なら許容範囲内だが、不動産市況が想像以上に駅近有利と喧噪されて、自分の好みではないが資産価値で不利は避けたい、という人が敬遠に回ることも考えられる。
マーケットでは主流に逆らいたくない、選挙で自分の票は死票になってほしくない、というレイトマジョリティの動向は無視できない。

[2753: 匿名さん]

椿山荘の隣のグランドメゾンはグランドにふさわしい立地と設備になりそう。

過去に騒いでいた自称年収一億が事実なら椿山荘の隣に買い換えた方がいいのでは。

新江古田徒歩１５分でグランドはないなあ・・・・

[2754: 匿名さん]

>>2753 匿名さん

グランドメゾン目白新坂のことでしょうか？

総戸数68戸しかない小規模マンションなので共用施設が物足りないですね…

これなら戸建て買った方がマシです。
文京区はそもそも戸建てメインのエリアなのでマンションは肩身が狭いです。

マンション嫌いな地元住人も多いようです。

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん

中野区北部や練馬区の方がずっと戸建てメインのエリアではないですか？
利便性や環境より共用施設の豪華さを求めるなら、それは個人の好みですが、マーケットの主流ではない気がします。

[2756: マンション検討中さん]

実は管理費の手頃さはかなり重要かと。
同じような立地の中古マンションで管理費が10000円と15000円の２つがあれば間違いなく前者を選ぶな。
将来の修繕費用不足はどのマンションも直面する課題で、管理費を垂れ流す共有施設は必ず足かせになると思うから。

豪華なゲストルーム、清潔なキッズルーム、ライブラリー、パーティルーム、カフェ。
親戚が住む武蔵小杉のタワーで見てきましたが、どこもくたびれていてテンションが下がりました。ライブラリーは興味がありましたが、実際は小学生のゲーム部屋になっていました。おそらくほとんど使わないと思います。

反対によく管理された植栽は素敵だと思いました。

[2757: 匿名さん]

共用施設には過剰な期待は持たない方がいいでしょう。
魅力的な共用施設なら、マンションの有閑ボスママが居座って他の人が使いにくくなるリスク高いし、新築時の綺麗さ快適さを10年維持するのにかかるコストの計算をざっとするくらいは必要ですね。
本当に必要かつ魅力的でランニングコストがかからなそうな共用施設の見極めは重要です。

[2758: 匿名さん]

ここの契約者にマーケットの主流を語っても馬の耳に念仏かも。
流動性を軽視してる馬か、市場価格、需給関係が理解できない鹿しか
いないですからね。

[2759: 匿名さん]

>>2754って、文京区に足踏み入れたことないのが丸わかりだな。

[2760: 匿名さん]

積水ハウスはニュースにもなってるけど
本当に儲かってるんだよなあ
でもそれなのにそれなのに。

[2761: 匿名さん]

＞2756

中古と違って、新築で管理費が安すぎるのはマイナスですよ。

どのマンションにも支出削減第一主義の人は一定程度いるから、
中規模以上のマンションでは管理費を値上げすることはほぼ不可能。

昨今だと最低賃金上昇とか職人の高齢化があるから、委託費はどんどん上がるんだけど、
管理費を上げられないと管理の質が削られる。

初期の管理費はバッファを持つ意味である程度余裕があるほうがマンションの価値が保たれやすいようです。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん
必要最低限の共用施設で管理費が割安なマンションよりも、コンシェルジェやゴミ出しや植栽など過剰な設備にお金を垂れ流すマンションの方が、将来の財政難に際して、無駄を省く余地があると言いたいのですね。

[2763: 匿名さん]

経費削減して貧乏くさいマンションになる

[2764: 匿名さん]

>2762

そういうこと。
大規模マンションのほうが小規模より値段が下がりにくいのも
そういう背景もあると思うよ。

なんもないマンションだと、値上げ以外の解がないからね。
極端な話、消費税が上がったら管理の質を下げるしかない。
もっと言えば最初から管理人巡回で管理の質が低い物件も多い。

でも、このぐらいの規模なら合い見積もり取れば消費税と最賃の値上げぐらいなら飲み込める。

初期の管理費が安すぎる物件（中小デベに多い）はマイナスしかないですよ。

管理費を垂れ流してるっていうのは違うと思いますけど・・・
※ゴミ出しとかの人件費は最低賃金レベル。自分がそれより稼ぐなら、人に頼んだほうがコストは低いのは誰でもわかる話ですよね。

[2765: 匿名さん]

>>2762 マンション検討中さん

違う角度から検討する必要もあるのでしょうか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180228-00161517-diamond-bus_...

[2766: 匿名さん]

>>2765の後に>>2764を読むとすげえ笑える。
建物や設備の基礎知識って、住宅選びで大事だね。

[2767: 匿名さん]

この物件がどうなのかはともかく、
今時CIPの宣伝を真に受けてる人がいるのにびっくり。

CIPのビジネスモデルって、マンションの管理を独立系の単価が安いところに切り替えてその差額を成功報酬として持っていくっていうもの。
当然、管理の質は落ちるし、最大限良く言って質素。普通の感覚からすればみすぼらしいマンションにしてランニングコストを下げるっていうコンサル。

スタイルアクト当たりの調査でもわかってるように、大規模で共用施設のある物件のほうが結果としては値段を保てるんですよ。
一戸建てならともかく、東京でマンションを選ぼうとしている人でもまだこんなレベルの知識なんですね。

[2768: 匿名さん]

>>2767 匿名さん

大規模で共用施設のある物件ではなく、大規模物件が人気があるんだよ。
スケールメリットで維持費が割安になるから。
最近は、共用施設最低限の大規模も増えてきた。メリットないのがわかってきたからね。

[2769: 匿名さん]

>2768

維持費の安い大規模物件って無いですよ。
管理費だけで見ると

中規模（５０～200）<大規模（200～）<<小規模（～50）

って言うランクが相場ですから。
それでも資産性は大規模が上ということは、共用設備が無いのはマイナスというのが市場の評価です。

少なくとも、首都圏はその傾向は間違いないですね。

それにしてもこの物件は高すぎると思いますが・・・

[2770: 匿名さん]

まあいくら共用施設に思いや言葉を費やしても、マンションの価値に大きい影響を与えるのは立地なので。
立地良ければ、豪華な共用施設などいらないし。

[2771: 匿名さん]

共用設備はあったほうがいい。

でも、立地のほうがもっと重要。

山手線の外側練馬区なのはしょうがないけど、
駅から遠いのは良くないですね・・・

[2772: 通りがかりさん]

今月入居される方はおられるのでしょうか？
人の気配が感じられないので。

[2773: 名無しさん]

6人くらいいるのかな？

[2774: マンション検討中さん]

>>2772 通りがかりさん
月末入居だそうですよ

[2775: 匿名さん]

もうほとんど完成したようなので、再度現地を見てみた。
あらためて需要と供給のミスマッチを感じる。
分譲楝に賃貸楝そしてシニア向け住宅さらに学生寮とそんなに多きな需要がこの地にある？

[2776: 匿名さん]

こわいこわい

[2777: 匿名さん]

駅から遠い複合大規模物件が売りのようですが売れ残りの戸数もビックですね。
どうやって完売するのか。
スカイティアラと同様３年は覚悟ですかな。

[2778: 通りがかりさん]

失敗しても儲かってるから大丈夫ですよ。
ちょっとだけ社内がゴタゴタしているけどね。

[2779: 匿名さん]

デベは儲かろうが損しようが知ったこっちゃないが
ここを初期に買った人はかわいそう。
新築なのにゴーストタウンに住まなきゃいけない上に
高値掴みで身動きとれないなんて。

[2780: 匿名さん]

スカイティアラはそれでも駅徒歩10分以内だし、
相場も今から思えばだいぶ安かった。

ココもスカイティアラと同じぐらい上がれば助かるんだけど・・・

[2781: 匿名さん]

壮絶な売れ残りのこの庶民物件で
これから自称上流階級、自称年収1億などのハッタリの猛者達の
不毛なマウンティングが始まるのですね。
本当に上流層ならグランドメゾン目白に買い替えをオススメします！

[2782: 通りがかりさん]

身動き取れないような人はそもそも購入してませんよ

私も海外のセカンドハウスから書き込みしてますけど。

[2783: 匿名さん]

セカンドハウスで買う土地じゃないでしょう。

嘘ついているとは言いませんが、そんな人は仮にいたとしてもごくごく少数派ですよ。

[2784: 匿名さん]

〉2782
自称通りがかりの監視契約者さんお疲れさまです。
グランドメゾン新江古田を買う層は海外にセカンドハウスがあるという設定は無理がありますよ。空港から遠いから本当にセカンドハウスが海外にあるならここは買いません。自称アッパーミドルはハッタリも下手ですね。

[2785: 名無しさん]

やばいよやばいよ
なんで売れないんだよ！

[2786: 通りがかりさん]

>>2784 匿名さん

羽田空港国際線ターミナルってご存知？
大江戸線大門で１回浅草線に乗り換えるだけで羽田空港に行けるんですけど。
自家用車で行っても近いですけどね。

[2787: 匿名さん]

良かったね近くて！！

[2788: 匿名さん]

空港アクセスを意識して住む場所ではないな。
かといって品川や芝浦みたいなところは好きじゃないし、住まいとして選ぶことはない。

[2789: 匿名さん]

堂々完成。だそうです。
売れ残り戸数をＨＰから削除して、引き渡し時期もずらしてるのに。
こういう会社は信用できない。

[2790: 匿名さん]

騙すのが下手なんですよ。

[2791: マンコミュファンさん]

>>2786 通りがかりさん
近くはないです。グランドメゾン品川シーサイドなら、わかる！

[2792: 匿名]

代々木駅１分としては、
決して高くないと思いますけど。

[2793: 匿名さん]

代々木のモデルルームから新江古田までのタクシー送迎
してるみたいですが代々木の家賃やタクシー代などの販促費の原資は物件価格に転嫁されてます。積水の経費ではありません。530戸売る為の経費は全て物件価格に乗っけてあります。契約者が全て負担し積水は損しないようにできてます。それでも売れ残りのここを買うかはあなた次第！

[2794: 匿名さん]

価格の2割位は利益にしないと
高い給料もらえませんよ。
タクシー代なんて気にならないでしょうね

[2795: 匿名さん]

販売状況、どんな感じですか？
一時期、昨年11月ぐらいにモデルルーム行ったときは、かなりの値引きを提示されましたが。

[2796: 匿名さん]

最初に買った人にもサービスしてよ

[2797: 匿名さん]

ここと石神井台のブリリアは苦戦だね。
やっぱり郊外なら駅5分以内。
大規模マンションもいいけど、便利な立地の小規模マンションのほうが手が出しやすい。

[2798: 匿名さん]

駅から遠いなら安くしないとね。

正直なところ、駅距離以外のメリットなんてあまり評価されてないよね。

[2799: 匿名さん]

しかし何でここまで市場を逸脱した価格設定にしたのかな？これURの入札でセキスイが落札したんだよね。この事業計画でセキスイに発注したURもどうなんだろ？

[2800: 匿名さん]

仕入れ失敗だったのか

[2801: 匿名さん]

仕入れ失敗には違いないんだけど、単純な高づかみとはちょっと異なる。

ここの入札があったのは2014年。
東京の不動産価格上昇が明らかになったのは2012年～2013年なので、
不動産価格の上昇基調は明らかだった。

西武線沿線でも大泉のプラウドタワーとか、富士見台のパークハウスとか23区内の大規模物件なら
坪200万円台後半～300万円台でも普通に売れていた状況だから、
より都心よりの江古田の大規模開発なら不動産価格の上昇基調と合わせて
坪300前半ならなんとかなると思える雰囲気があったのも事実。

ただ一点見逃していたのは駅距離にこだわる消費者の心理。
15年ぐらい前なら、駅距離があって環境の良い立地はむしろ好まれる状況だったんだけど、
今は逆に敬遠されるようになってる。
そこを読みきれなかったんだね。

積水は建物仕様にお金をかけるんじゃなくて、湾岸の物件みたいに小竹向原あたりの駅までのシャトルバスを用意したほうが売れ行きにはプラスだったと思う。
今の消費者が求めてるのは通勤・通学の利便性だってことがわかってなかったのが最大の敗因。
賃貸棟を入れたらシャトルバスを作っても十分にペイする規模なんだし・・・

[2802: 名無しさん]

>>2801 匿名さん
んー、そもそもシャトルバス物件そのものが敬遠対象でしょう。
シャトルバスなんて管理費増大のタネですよ。

[2803: 匿名さん]

>>2801 匿名さん

駅距離の評価を見誤るって、その時点でデベとしてはアウト。これ以上単純な失敗はないと思うのだが。

[2804: 匿名さん]

>2802

シャトルバスはいいアイデアだと思うけどね。

晴海のパークタワーなんて駅徒歩12分でシャトルバス付。
このご時世なりに売れ行きは悪くない。
ティアロ・クロノの豊洲物件もシャトルバスありだったと思うし、
駅から遠い場合はそれを補う交通手段がないと厳しいですよ。

車寄せからバスが出ているなら、駅距離のデメリットをちょっとでも埋められる。

植栽を削ってでもそうするべきだったと思うな。

[2805: 匿名さん]

モリモリな森で高値
「里山をお手本にした自然と共生する暮らし」

[2806: 匿名さん]

ここは勤め人の購入する物件ではない。
車通勤できる中小の経営者、自由業、開業医とかには悪くない。ただ500世帯もそんな層が新江古田徒歩15分の僻地に集まる訳もなく予想通りの大苦戦。
竣工4年後に完売できればいい方だな。
2022年オリンピックも終わり不況に突入してそうだし
4年後の最後の一部屋が投げ売りで4割引なら両親に買おうかな。

[2807: 匿名さん]

いつか完売するって！
時間が解決してくれるさ！

[2808: 匿名さん]

誰も興味なく過疎化してますね。
やはりトレンドは駅近。
契約者は価値と価格のバランスを見誤ったとはいえ
新築で廃墟みたいな住まいは少しかわいそう。

[2809: 匿名さん]

ゴーストタウンになりませんように祈ります。

[2810: 匿名さん]

契約者というより、ゴーストタウン化するような価格で事業をした売主に問題あるかと思います。契約者は納得して購入してるのでしょうから、あまり関係ないかと。

[2811: 匿名さん]

週刊新潮見た？
地面師さんが１１戸買ったとか。
部屋番号出てるんで、その部屋買った方がいれば誤報になるが。

[2812: 匿名さん]

>>2811 匿名さん
またセキスイが地面師にやられたのか。完全に狙われてるな。

[2813: 匿名さん]

>>2811 匿名さん

どういう事ですか？

[2814: 匿名さん]

2811です。

週刊新潮4月19日号によると
積水は西五反田の土地の件で地面師Aさんに騙されたと大々的に報道されたけど、
騙されて契約したのと同時期に、
そのAさんにここの部屋を11戸売った。

その部屋はどういう扱いになっているんだ、
という疑惑。

部屋番号も出てる。

[2815: 匿名さん]

同じ地面師ですか。
地面師さんは偽登記の魔法使いだな。

[2816: 匿名さん]

いや、この件は地面師Aが積水に７億円ほど支払っている。
しかし購入したAは登記はできないだろうから部屋はどうなるのかと。

マンションの外観写真出てたがなかなか立派だね。