グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

大量のにいるカラスを撃退できればいいですね。
超音波の機械をベランダに設置すれば大丈夫でしょうか？犬や猫にも影響ありそうですが。

[252: 匿名さん]

これだけ敷地が広いと開放感があっていいですね。

[253: 匿名さん]

意外に管理費とかが高いと気になってしまいますよね。
車がある人とか、ない人にも公平が望ましいでしょうが。
ちょっと、開発とかもしてくれるとうれしんですけど。

[254: 匿名さん]

積和は割と委託料が安いらしいですよ。なので大規模という点もありますが管理費は抑え目になるんじゃないかなと思ってます

[255: 匿名さん]

南向きの部屋も病院が目の前って何だか残念なマンションですね。周辺環境も公園がある以外はイマイチですし。
しばらくの間は売れ残りそうなので、私は1000万以上値下がりしたら再考しようと思います。

[256: 匿名さん]

値下げは難しいでしょう。デベは供給絞ってますからね。９月までの消費増税の特需も少なからず今年はまだあります。
普通に考えたら竣工が30年8月です。値引きを待つならそれ以降でしょうね。まぁ頑張って下さい。

[257: 匿名さん]

悪い物件ではないが、この大規模プロジェクトと価格、なんか無謀な感じもする。
積水ハウスも結構ビクビクしてるんでは。まあ売れ行き悪けりゃ適正な価格に下げて頑張りゃいいんだけど。

[258: 匿名さん]

１期以降は価格上がることのほうが多いですからね。様子見してると大体買い逃す。
530戸のビッグコミュニティですから、価格に関しては結構安くきたなという印象です。

[259: 匿名さん]

>>258
特に住友の場合はそれが定石ですが、完売しきれない中小デベは最終で10%以上下げたりデベそのものが変わったりします。
全然安くきたとは思わないし、戸数単価設定も空室リスク高いように見えます。
あなたは毎晩のようにこの物件の安さを強調してますが、この値段の予算組める人には、比較対象の物件はいくらでもありますよ。そんな甘いものではないでしょう。もう少しデベ側と買う側のリスクについて冷静に考えては如何ですか？

[260: 匿名さん]

そんなの竣工でもしない限り無理でしょうね。まぁ評価もなかなか高い物件ですから売れるんじゃないですかね。

[261: 匿名さん]

2018年の秋頃まで売れ残ってたら値引きはしてもらえるかもね
見送るのもいいし、他も検討しつつ2年以上値引きを待つのもいいんじゃない　笑
価格は１期が基準価格だから上がることはあっても下がることは滅多にないよ。
買った人から不満が出るからね

[262: 匿名さん]

榊淳司氏　―グランドメゾン江古田の杜―
「この町の20年後はどうなる？」

青山一丁目までの時間は25分で二子玉川と同じ。榊さんのことだからきっと明るくポジティブな20年後の江古田を描いているのでしょう。レポート買った方いますか？

[263: 匿名さん]

予定では管理費3万前後、駐車場代が機械式5層で1層目が高くて層が上がるごとに値段下がって、平均で2万くらいになるって

まぁ、全体的にチョット高い印象持つよね

[264: 匿名さん]

>>263
管理費3万(平米単価で表してほしいが)は高すぎる。まさかこの物件でも内廊下をやるつもりなんだろうか？
大規模郊外の内廊下はかなり管理大変だ。
駐車場代はほぼ地域相場通りかな。

[265: 匿名さん]

>>263
機械式かー、吹きっさらしの屋外ではなく地下ですよね。なら安いのでは。

管理費も５万くらいしますよ普通は。なので安いのでは。固定資産税と駐車場合わせて月１０万以内なら安い。プラス住宅ローンも月２０万～３０万なので、年収１０００万の標準ファミリー世帯をターゲットにしているといえそうですね。即完売しそうです。

[266: 匿名さん]

>>265
>管理費も５万くらいしますよ普通は。なので安いのでは。

何を根拠にこんな断言してるんだ？
都心の150平米の高級マンションでも高過ぎる。
今はネットで物件の管理費など誰でも無数に見られるのに、そんなに無知晒したいのですか？

[267: 匿名さん]

>>259
それじゃ積水ハウスはお金困ってもいない大企業だから無理だね、全然中小デベじゃないですし
財閥系デベすら霞む存在感ですよ
マンションは本業じゃないですが積水の売上は2兆円近くありますからね

[268: 匿名さん]

ハウスメーカーだから建設業扱いだね
http://www.ullet.com/search/group/3.html

１位のダイワもだけど、スーゼネすら凌ぐ売上高は凄いですね。
そこらのマンションデベじゃ太刀打ちできない企業ではありますね。

http://www.ullet.com/search/group/30.html

三井不動産といい勝負かな

[269: 匿名さん]

積水ハウスってけっこう凄い会社なのね。不測の事態になった時にある程度の規模の会社の方が安心感はありますね。

[270: 匿名さん]

>>265
地下じゃないって言ってたよ

[271: 匿名さん]

都心でこの価格は魅力的です。安い。
青山一丁目にも近いのですね。
大自然の中、小鳥のさえずりで目覚めるような、優雅な生活ができそうですね。

[272: 匿名さん]

しかし、UR譲渡とハセコー施行、中野区北部駅徒歩10分でこの価格、積水ハウスは儲け過ぎだろ。

[273: 匿名さん]

長谷工もピンキリですし一括りには出来ませんね。設備もグランドメゾンなら悪くなさそうですし
安いとは言いませんが妥当なレベルの範囲かなと思います。
大規模ならではの付加価値もありそうですしね。

[274: 匿名さん]

大江戸線ということで、オリンピック需要もあるかも。
１億以下なら迷わず即決ですね。早く買わないと。

[275: 匿名さん]

>>271
カラスの鳴き声と、東福寺の鐘の音で目覚めもバッチグーですね。

[276: 匿名さん]

早く入居して、階数が上の奥様が自治会のボスに君臨できることを考えると、最上階角部屋を急いで買わなきゃってなりますよね。
長く暮らすんですから。
序列が決定する最初が肝心ですよ。
もたもたしてると売り切れるかも？

[277: 匿名さん]

大江戸線沿線に住んでいます。大江戸線は災害に強いメリットがあります。
3.11の時はその日のうちに運転再開、家に帰れました。台風でも止まりませんよ。
電車は小さいですが、頼もしいです。
こんな記事もあります。
http://news.mynavi.jp/series/trivia/090/
ここの開発はＵＲの意向で防災にも力を入れているみたいなので、災害時も安心できそうですね。

[278: 匿名さん]

ハセコーグランドメゾンはわりといいよ。いやマジでさ。

[279: 匿名さん]

なんかここ、早く買わなきゃって煽りが凄すぎてひきますね。。誰が書いてるんだろうか

確かに、積水の時はハセコーはいい仕事しますよね

[280: 匿名さん]

ここは棟ごとにけっこう人気が割れるんじゃない。

[281: 匿名さん]

>>276
序列が大事だからここを選ぶ、のか？

[282: 匿名さん]

永住するには最適ですね。
夏も夜間は冷気？が森から来るためエアコン不要みたいですし。

[283: 匿名さん]

森からくるのはカラスじゃ！

[284: 匿名さん]

日照図見ましたが低層でも陽当たりいいのは良いですね。

[285: 匿名さん]

専用庭もあるようですし、1階は狙い目かもしれませんね。子供をビニールプールで遊ばせられますし、犬小屋も置けて便利ですね。

[286: 匿名さん]

>285

プールはOKでしょうが、通常の規約の感覚だと犬小屋はNGだと思いますよ。
騒音源をバルコニー・専用庭に置くことを認める規約は珍しいです。

[287: 匿名さん]

>>286
うちの子はおとなしいですが..。
色々集合住宅のルール、面倒そうですね。

諦めて、売りに出てる駅から徒歩7分の４７００万円の新築戸建てを検討します。

[288: 匿名さん]

さよなら。日当りも良さそうな感じだし、緑も豊富
なかなか良さそうな物件ですね。

[289: 匿名さん]

そもそもマンションの1階の庭はあまり安全でないような。
故意であろうとなかろうと落下した物がしばしば着地しているし。
>>287
今の市況ならその選択もありですね。このエリアはマンションよりも戸建てがメインですし。熊本の地震被害を見て、鉄筋コンクリート作りがベターですが。

[290: 匿名さん]

最近は戸建てが不人気でマンションほど上がっていないですからね。
でも、物件を見ると不人気なのもわかる気がします。

SUUMOでざっと探した感じだと

・新江古田徒歩7分。典型的な狭小住宅（土地19坪）4,690万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_86066769/

・練馬区アドレス新江古田徒歩8分（土地23坪）5,980万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nerima/nc_85893948/

・江古田の森公園隣接（土地30坪）7,430万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_83994839/

特に大公園隣接だと上層階の眺望がよくなるんだし、
戸建てが価格優位とまでは言えない水準に思えます。

[291: 匿名さん]

>>290
一番上だけ言えば、私道のカタチがよろしくないのが大きなデメリットかと。
しかし、マンションの市況もいいものではないです。高騰化とリセール下落のリスクが大きくなる一方の印象です。もちろんこの物件も例外ではなく、むしろ筆頭に属するくらいです。

[292: 匿名さん]

恒例のグランドメゾンアンチさんですね。他のスレ同様ご苦労様です。

[293: 匿名さん]

積水の戸建ては鉄骨だからすごく頑丈だと思います。オススメです。
そもそも積水は戸建てメインだし、マンションって似合わないかも。

[294: マンション検討中さん]

積水は供給絞ってるからマンション割と良い場所や計画でしかやらない印象
本業じゃないから、敢えて無理矢理作る必要性もありませんからね。
結果的にグランドメゾンの評判は結構高いということに繋がってる気がします。

[295: 匿名さん]

マンションが本業じゃないなら
技術面に不安が。大丈夫ですかね？

[296: 匿名さん]

施工はハセコーだから積水ハウスは関係ないんじゃない？

[297: 匿名さん]

>>295
低コストで多くの請負実績がある長谷工だから、高級ではないが不可もないでしょう。ただ立地と長谷工の割に価格が高く、長谷工やその下請けも人手不足と材料高騰の真っ只中にいるのかもしれません。
　　　　

[298: 匿名さん]

長谷工のグランドメゾンだと
杉並シーズンみたいになるのかな？

グランドメゾンは建物より植栽が見事ですよね。

[299: 匿名さん]

>295

売主に技術は関係ありませんよ。

関係あるのは万が一の時に保証する財務力

[300: 匿名さん]

完成は２年後とのことですが、今年契約する際に現金で支払う金額としては、手付金の９００万と、手数料だけでいいのでしょうか？
２年後、引き渡し時に残額と手数料を支払えばいいのでしょうか？その際消費税がアップしていれば支払い額が多くなりますか？
初心者で申し訳ありません。

[301: 匿名さん]

>>300
そういうデリケートなのは掲示板ではなくグランドメゾンに直接聞いて。ここは物件を語るところだから。
そもそも都心の駅直結タワマン物件でもないのに、何を慌てているんだか。初心者ならもっと情報とデータを集めるべきですよ。

[302: 匿名さん]

>>300
今買えば消費税は増税になっても今の税率のまま
その期限が確か9月だったかな。

[303: 匿名さん]

夏頃販売の物件が多いのもその為ですかね

[304: 匿名さん]

>>302
ありがとうございます。
なら安心です。

ところで、申し込んでから引き渡し、までの2年間の間に退職したり、転職したら住宅ローンが通らなくなると思うのですが、その場合は全額戻ってくるのでしょうか？　ローンの要件が、同じ勤務先に3年以上勤務となっているとこばかりなので。よろしくお願いします。

[305: 匿名さん]

>>304
引き渡し前なので戻ります。但しちゃんとグランドメゾン側に確認してください。

[306: 匿名さん]

>>305
ありがとうございました。
安心して申し込めそうです。

[307: 匿名さん]

転勤がある会社で働いています。
申し込んでから引き渡しまでの２年間に転勤になった場合、転勤による解約は手付金放棄になると聞きました。
転勤がある会社に勤めておられる方で検討中の方はいらっしゃいますか？
転勤が無い会社に転職したくても、勤続３年未満ですと結局ローンNGですし、悩ましいものです。

[308: 匿名さん]

>>307
本当にこれはケースバイケースです。手付金を払うタイミング、売買契約書を交わすタイミング、キャンセルするタイミングなど。
転勤後に売却や賃貸に回すことも視野に入れては如何ですか？
また、手付金の最小化や不払いなどデべと交渉する余地も多くあります。匿名掲示板で問いかけるより、デべ側や専門家にご自身の情報と見通しを全て提供してご相談ください。
また、転勤の可能性が高いのに何故このマンションの早期購入にこだわるのですか？このことが非常に不思議に感じますが。

[309: 匿名さん]

>>308
ありがとうございます。相談してみます。
ここにこだわってるのは、環境がとてもよく気に入ったからです。
早期購入とおっしゃいますが、完成後だと良い部屋は売り切れて買えないのではないでしょうか。
それとも、転勤がある会社に勤めておられる方は、普通は完成済みのマンションしか検討しないものなのでしょうか。。

[310: 匿名さん]

人それぞれとしか言いようがない。

[311: 匿名さん]

>>309
確かにこの物件の環境は23区としてはいいほうです。しかし、マンションの価値を決定するのはそれだけではありません。
デべやゼネコンの良し悪し、自治体のサービス等。そして何よりも利便性です。集合住宅で駅徒歩10分というのは、リセール市場で有利とは言えません。
終の住みかとするなら言うことありませんが、転勤が多いのに環境を優先としたマンション選びに疑問があります。もう少し利便性と資産価値に重点を置いて物件選びをすべきだと思います。購入が初めてなら尚更です。
また、転勤がある会社員と一括りにしますが、そんなの人それぞれとしか言い様ないです。但し転勤に伴う住宅補助や社宅など、勤め先のレギュレーションは完全に把握してください。
少なくとも皆が皆、新築マンション購入に必死な訳ではありません。社宅住まい継続がマジョリティではないですか？
初心者なら決して慌ててはいけません。好環境南向き最上階のマンションを今検討することが全てではありません。もっと多くの、できれば便利な物件を見ることをお勧めします。

[312: 匿名さん]

>>309
もっと簡単に言えば、あなたの状況に自分がなったら、キャッシュで即金払いできても、この物件はパス。タイミングが悪すぎるし、設定価格が高すぎる。
そこまで言われても気に入っているなら、相談不要でしょう。

[313: 匿名さん]

90平米以上ならリセール有利らしいな。

[314: 匿名さん]

>>313
あくまでリセール価格設定で有利な条件の１つ。但し買い手がつかないと下げの可能性。管理費と修繕積立金も高い。

[315: 匿名さん]

309です。

今一度、様々な角度から検討し直してみます。
色々とアドバイスありがとうございました。

[316: 匿名さん]

長谷工施工で坪300を超えた物件って、これが初めてではないか？全部のデータ見たわけではないが、思い浮かばない。

[317: 匿名さん]

救急車のサイレン
いっぱい聞こえるよね…

[318: 匿名さん]

管理費が高いことに関しては見直しが必要かもしれないですが、
修繕費が高くなっている点は良いのではないでしょうか。
年々上げていくような計画になっているとは思いますが、
修繕費は本当にかかるみたいですので多めに貯めておいてもいいくらいでは？

[319: 匿名さん]

>>316
一杯あるでしょう。
最近だと天王州のシティテラスや
桜新町のプラウドなんかは@300超えてますよ

[320: 匿名さん]

家庭菜園用スペースとかあればいいのになあ。

[321: 匿名さん]

立地はどうなの？

[322: 匿名さん]

>>319
桜新町のプラウド、長谷工かー、知らんかった。

[323: 匿名さん]

東急系に見られる、10年前後で修繕積立金別口50万～100万の一括払いは勘弁してほしい。
それがあるだけでブランズの物件はパスした。あれは住民を中期的に追い出す為のレギュレーションだろう。

[324: 匿名さん]

>>323
うち東急系だけど余ってた管理費を修繕費に回して
一括徴集なくしたよ。結局管理組合次第

[325: 匿名さん]

>>324
そういう説明、検討時にブランズからなかったな。モニョモニョ曖昧に濁していただけ。修繕積立の一括徴収の時期と金額はしっかり書いてあったのに。
あれがどうしても受け入れられなかった。気も情報も弱い一次購入層を大事にしてほしい。

[326: 匿名さん]

一気に200戸位売れてしまう？

[327: 匿名さん]

>>326
爆買いされて中華街になるということでしょうか？

[328: 匿名さん]

なりませんよ。

[329: 匿名さん]

修繕積立金や管理費に関してはあくまで管理組合で状況に合わせて変えていかないとならないので、
デベが最初に作ったプラン任せのままっていうわけには行かないんじゃないでしょうか。

修繕費は、年数が経つに連れ嵩んで行くものです。
多めくらいに徴収していたほうがちょうどいい事も。
予定外の修繕がある可能性もとても高いですからね。

[330: 匿名さん]

階層間の価格差が意外と小さく、早期に捌くなら妥当ですね。しかし価格そのものは中野区私鉄駅徒歩10分長谷工施工実需中心とは思えない。難しい時代になったもんです。

[331: 匿名さん]

>>330
私鉄って、沼袋でしょうか？
大江戸線は私鉄じゃありませんよ。

[332: 匿名さん]

>>331
アドレス中野区で私鉄は練馬区江古田駅。正確に言えばそういうことね。でも面倒だから、新青梅街道より北はみんな練馬区でいいよ。あんまり風景変わらんし。

[333: 匿名さん]

>>332
大江戸線新江古田駅を知らない？
無知って怖い。

[334: 匿名さん]

市況を考えても高すぎるな。
駅遠大規模って高齢ニュータウン化しか見えてこない。

[335: 匿名さん]

新しい街のモデルケースになりそうな物件ですね。
色々と考えられてる気がします。

[336: 匿名さん]

>>334
感覚にもよりますが、駅10分だとギリギリセーフで駅遠ではないかな。11分超えるとリセールの条件で引っかかりもしないから苦労しそうですけど。
個人的にはGMシリーズはかなり好みなのでここも頑張ってほしいですね、長谷工というのはやや気がかりですが。

[337: 匿名さん]

リセールで悲観的にならざるを得ない。
西武線の駅遠って、昔は戸建てか公営や公務員の集合住宅の立地なんだよね。マンションましてや高額の大規模ってバクチ。
大江戸線も凄く使いやすい鉄道とは言えないし、買い物も遠いし。

[338: 匿名さん]

買い物場所は近いけどね。この距離なら駅遠ってわけでもない。

[339: 匿名さん]

戸建てなら駅遠ではないが、マンションなら駅遠。

[340: 匿名さん]

10分なら駅遠ってわけでもないですね。街ができるようなものなので色々と近くに利便施設ができるのもメリットでしょうか

[341: 匿名さん]

駅近ではないし、遠くもないし、
ぎりぎり負担なく歩いていける範囲、というようにとらえられるのではないかしら。と思います。

子どもがいたりすると駅にすごく近ければ良いってわけじゃないです。
あまりに賑やかすぎても…っていうのがありますから。
これくらい離れていてちょうどいいという感じ。
ただ子どもが大きくなってしまった時は少し遠いなッて思うかな？
それとも慣れちゃっているかな？

[342: 匿名さん]

価格があと2割安けりゃ、徒歩10分でも文句ないが、価格がねえ。セキスイもあんまり値下げするところではなさそうだし。

[343: 匿名さん]

現地歩いてみましたが、
江古田駅から新江古田駅まで4分で歩けないのに、
どうしてこの物件は徒歩10分と14分なのでしょう。

江古田駅へは公園を突っ切るのでしょうかね。
桜台のほうがちょっと近い気がしました。

[344: 匿名さん]

不動産表記で80ｍ1分計算ですから別におかしくはないでしょう。そういうものです。
ここだけではありませんが、個人の主観で歩ける、歩けないは関係ありませんし目安や指標程度のもの。

[345: 匿名さん]

江古田駅まで直線距離で１４分なのではないでしょうか。実際は20分くらいかかります。
新江古田駅までも実は12分かかります。
分譲の街区は駅から遠い位置にあるので。
玄関から駅入り口まで１５分くらいではないでしょうか。十分許容範囲かと。

[346: 匿名さん]

スーモに最寄り駅を中野駅と掲載するのはやめてほしい。

[347: 匿名さん]

不動産の分数表記は直線距離じゃ表記できないから14分といえばそのくらいの距離ということ。
気になるならMRで聞けばいいだけの話かと

[348: 匿名さん]

>339

駅からの距離が変わるわけじゃなし、戸建てでもマンションでもいっしょですよ。
このご時世、徒歩10分は遠いですね

>346
中野駅なら良心的ですよ。
SUUMOはなるべく前のほうに載るように山手線最寄りで書くのがセオリーですから

某三田線の物件は池袋最寄りのバス便表記でした。

[349: 匿名さん]

物理的に歩けるかどうかは問題ではない。練馬区の物件でこの価格、最寄り駅から10分だか12分だかなんて極めてリセールで厳しい。
中高年の体力的に徒歩10分が許容できても、ちょっと前の港区のタワマンに届いた価格なのは無謀すぎる。

[350: 匿名さん]

高いという人もいれば安いという人もいるし、結果は売れ行きで分かるでしょう。
私は妥当な価格だと思いますけどね。諸々のプランや設備もみた上での評価ですが。