グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2115: 匿名さん]

資産価値の低い物件と思われないようにネガを論破しないと！

[2116: eマンションさん]

販売断念、賃貸化するから

[2117: 匿名]

>>2115 匿名さん

感情論でなく論破ください。
検討者は冷静に判断します。

[2118: 匿名]

>>2115 匿名さん

資産価値は販売価格より低い

[2119: マンション検討中さん]

検討者です。4月末引き渡しのC棟の部屋はだいぶ売れて条件の良い部屋が選べなかったのですが、A棟の価格表見せてもらってる方いらっしゃいますか？A棟はまだ売り出ししてないのかしら？

[2120: マンション検討中さん]

>>2119 マンション検討中さん

まだみたいですよね？
うちも両親が一戸建てから引越したいと言っているので検討してます。
ただローンが組めないので、家が売れてからなので、まだ販売してないのは逆にありがたいですけど。A棟に両親が住めたら安心だし嬉しいなと思ってます。

[2121: 匿名さん]

それにしても都内大規模のはずなのに盛り上がりませんね…江古田の杜で閑古鳥が鳴いています。

[2122: 匿名さん]

どんな人が買ったのか、興味あります。
実家に近い人ばかりかな？

[2123: マンション検討中さん]

地元が多いですね。相続対策とか、孫へのプレゼントとか。
掲示板に書き込まなくてもリアル世界で交流があるのでここには書き込んでません。

[2124: マンション検討中さん]

この近辺は超大金持ちも多いです。ただ、みなさん質素でロールスロイスやベントレーといったいかにも高級車には乗っていません。
せいぜいレクサスやベンツに乗ってるくらいです。
目立つのを嫌がるんでしょうね。
このマンションも目立たないけど品があるということで人気のようです。

[2125: 匿名さん]

そうですね。派手さはないですが、さりげなくていい雰囲気ですね。やはり道路から奥まった広々とした敷地と素晴らしい植栽ならではですね。

[2126: 匿名さん]

目立たないけど品がある？笑
見た目は団地、住むのは高齢者！

[2127: マンション検討中さん]

外からみて豪華すぎると景観を損ねるし妬まれるので、一見質素なほうがいいです。
外からは普通なのに中は実は綺麗な内装、ってほうがいいです。
レストランも実はすごかったり、知る人ぞ知るほうが絶対いい。
誰にでも受ける華美さは必要は無し。成金じゃあるまいしね。

[2128: 匿名さん]

価値のわかる人だけが住めばいい…素敵です。一方で、そのわかる人が総戸数の半分しか居ない不人気物件という現実は何とも厳しい限りですが…理想と現実、難しいものですね。

[2129: 匿名さん]

半分賃貸になってしまうの？
シャーメゾンECOだね。

[2130: 匿名さん]

もともと賃貸棟の予定があるのに、賃貸なんかにしたら大損でしょ。
出血覚悟の値引きで売りさばくしか無い

[2131: 匿名さん]

突っ込み所満載で弄られる所以

・目立たないけど品があるということで人気→人気はない売れ行きで現実を見ろ

・派手さはないですが、さりげなくていい雰囲気→意味不明

・一見質素なほうがいい→一見ではなく普通に地味で質素

・誰にでも受ける華美さは必要は無し→誰にも受けないから実際に売れてない

ポジサイドが強い決定打を出せず資産価値に疑問を呈している側を論破できない。

資産価値の低い物件と判断されないように検討者に良い情報をお願いします！

物件ログはずっと残りますから中古で売るときも厳しさが増しますよ。

[2132: 匿名]

不人気物件って認めればいいのに、本当の金持ち、高級イタリアンとかプライドたっぷりのワードを並べるから、買いたい人も躊躇させる物件。
先着順物件の販売が微動だにしなくなっている現実を受け止めたほうがいい。
わかる人がわかればいいレベルではない。

[2133: 匿名]

>>2128 匿名さん

この物件が理想？

[2134: マンション検討中さん]

残念ながら、ここが売れないのは価格だけの問題ではないのかもしれませんね。
そもそもここの立地ポテンシャルとして、300戸程度が上限のエリアなのではないでしょう。そこに531戸も供給しようとしてる訳ですからね。
既にオープン当初よりグロス価格で1000万〜1500万くらい下げていますが、この後はバナナの叩き売り状態になって一気に値崩れ起こしていくでしょうね。。。

[2135: マンション検討中さん]

>>2134 マンション検討中さん

それはあなたが望むことであって、そうはなりませんよ、残念ながら。

[2136: 匿名さん]

>2135
それこそあなたが望むことであって、進捗率からはそうはなりませんよ、残念ながら。

[2137: 匿名]

竣工時に半分売れ残ったら、管理費と積立修繕金は積水が負担してくれるのですか？
駐車場や駐輪場の代金も払ってくれるのでしょうか？
総会や理事会には積水の社員が参加するのですか？
そもそも会は成立するのですか？
1年売れなかったら中古物件として堂々と値段を下げて売られるのですか？
素人ですみません。

[2138: 匿名]

投稿にすぎませんが、こんなことになるのですか？

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11109350071

[2139: 評判気になるさん]

30代契約者です。都内6千万予算で、駅徒歩5分の物件買えたら買うんだけどなぁ。妥協して10分以内で決めました。通勤で使う大江戸線が最寄なこと、窓が開けれる長閑な環境であることが決め手ですかね。共用施設にも期待しています。でも、単純なので、掲示板が荒れると不安になるなぁ。

[2140: マンション検討中さん]

>>2139 評判気になるさん

ここに書き込んでるネガは嫉妬からなので気にしなくていいですよ。
もともと検討者でもなく、そもそも経済的に買えない人たちがギャーギャー喚いてるだけですから(笑)

[2141: 匿名]

杞憂に過ぎないといいですね。
ただネガの投稿がなぜそんなことを言うのか、色々と調べた上で購入した方が後悔は少なくなるかと思います。

[2142: 匿名さん]

敢えてリスクが多い物件を購入する必要もない訳で、
ある程度の勉強は必要だな。雰囲気で買っては危険。
初期契約者も内心デベには怒りもあるのでは。
初期契約者の購入時期が不動産市況のピークで既に直近の市況は一年前に比べて悪化している。

[2143: 口コミ知りたいさん]

大手民泊業者かホテルが全棟買い取ればいいのかもね

契約者には手付け金倍額返しすればいいでしょ

[2144: 匿名さん]

>>2136 匿名さん

確かにそうですね。というか既にバナナの叩き売りになってますよね。

[2145: 匿名さん]

この掲示板の価格スレが正しいなら、15%ぐらい高い感じだね。
15%下げてこの景気が続けば、発売後1年以内には何とかなりそうな感じはしますが・・・

個人的には間取りはいいけど、デザインが古臭くて好きになりませんが、
やっぱり最大のネックは価格でしょうね。

[2146: 匿名さん]

例えば30歳でここ買ったら生涯ここに住めるのか考えないと。
子供の成長や誕生と共に手狭になる
子供の私立中の通学に不便になる
自身の栄転に伴う勤務地変更
自身の左遷に伴う収入減
親の介護の為、実家近郊に引越希望
などなど実例あげたらキリがない。
そんな時に流動性が極めて低い割高不人気物件を所有してしまうと
本当に苦労しますよ。
いざと言う時にすぐに買い手がつくに越した事はない。
逆にすぐに買い手がつく事が重要ではないなら
その明確な根拠をポジから聞いてみたい。
流動性という意味ではここは完売しない以上ゼロどころかマイナスですよ。例えば竣工半年以内に転籍で海外子会社の役員になった場合はどうするの？
まだ新築が完売してない時点で敢えて半年住んだ中古買うか？
リスク回避にはそのくらい厳しく考慮するぐらいでないと。
流動性という点でこの物件はリスクが高過ぎる。

[2147: 口コミ知りたいさん]

>>2146 匿名さん

体験談をありがとうございました。
頑張って生きてください。

[2148: 匿名さん]

>>2146 匿名さん

大変参考になります。
モデルルームに行っても良いことしか聞けませんし、検討者としてはポジだけでなくネガも欲しいので、このような厳しいご意見は大変ありがたいです。

[2149: 口コミ知りたいさん]

>>2145 匿名さん
スーモと棟別に照らしてみるとほぼほぼ同じ値っぽいですね。

[2150: 匿名さん]

>>2139 評判気になるさん
通勤で使う大江戸線、ってお勤め先は大江戸線沿線ですか？それなら納得です。一回でも乗り換えが必要な勤務先なら、丈夫なだけの大江戸線沿線の物件は対象外にすべきでしょう。

[2151: 匿名さん]

>>2146 匿名さん

そうなんですよ。10～15年もする自分の周りの環境が大きく変わる可能性が高いんですよね(経験上)。

しかも駅遠なので共働きにも厳しい。年寄り永住向けのマンションと評価される所以ですね。

高齢者がゆったり暮らすには申し分ないかと思います。

[2152: 匿名さん]

ネガのコメントの方に「参考になる！」ボタンのカウントが多いですね。それだけネガの方に説得力があって、物件プロジェクトのリスクが高いのでしょう。

[2153: 匿名さん]

>>2151 匿名さん
高齢者でも繁華街や手続き等の外出の機会は意外と多いし、むしろ高齢者ほど駅近の方がお勧めです。若い人は駅遠の賃貸で頑張るべし。

[2154: 周辺住民さん]

参考までに、昨日入ってた物件のチラシです


グランデージ哲学堂公園
中野区松が丘２
3LDK 69.40平米
西武新宿線・新井薬師前徒歩10分、西武新宿線・沼袋徒歩10分、大江戸線・落合南長崎徒歩17分
哲学堂公園徒歩3分

平成10年8月築
築19年

価格：　4480万
分譲時価格：　約4980万
賃貸だと19年分の家賃は約4000万なので
それを考えると元は十分取れてるかと。
実質500万で19年住めたことになりますし。

資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し。

[2155: 匿名さん]

>>2154

それ売却希望価格だろ。
実際の成約価格はもっと下がるだろうね。
新宿線だし駅からも近くない。

[2156: 周辺住民さん]

>>2154 周辺住民さん

きっちり計算したら、
月額家賃18.9万×12ヶ月×19年＋4ヶ月＝
4,384.8万
でした。
実際はこの他礼金や更新料がかかりますし。

なのでこの物件100万で売っても元は取れてますね。

[2157: 匿名さん]

しかも現在が異常な高値という認識もないのかね…五輪後は落ちる一方ですよ。

[2158: 周辺住民さん]

>>2156 周辺住民さん
賃貸だとこれに加えて管理費もかかります。分譲の場合もかかるので結局相殺されますが。

[2159: 周辺住民さん]

まあ、築２０～30年経っても分譲時価格から1000万も下がってないな、ってのが地元民の感想です。
今だけじゃなく前からずっとそう。この周辺のどの物件もそんな感じです。
需要と供給曲線によると需要が無ければ価格は下がる一方のはずですが、そこまで下がらないということは根強い需要はあるのでしょうね。

[2160: 匿名さん]

じゃあ、何で売れないんだろーねー

[2161: 周辺住民さん]

なのでこの周辺で賃貸で3LDKに20年住むと結局4500万相当かかるので、6000万で買った物件を20年後に例え1980万で叩き売りしてもそれで元が取れるなら御の字じゃあないでしょうかね？

[2162: 周辺住民さん]

>>2161 周辺住民さん

実際はそこまで下がらないので結局は買ったほうがお得、になります。

[2163: 匿名さん]

>>2154 周辺住民さん

意外と騰落率悪くないですね。
ということは、駅近でもっといい物件が見つかりそうですね。ゲインも期待できそうな物件が。

[2164: 周辺住民さん]

>>2163 匿名さん

駅近、って新江古田駅近ってことですかね？

だと目白通りの排気ガスとかで住環境は良くないかもしれません。

グローリオ中野新江古田というエニタイムフィットネスが入ってる新江古田駅徒歩30秒の物件ですが、目白通りに面しているためトラックが通る度に揺れますし、排気ガスがすごいのでバルコニーに洗濯物が干せません。

利便性は抜群だとは思います。

住環境も利便性も、となるとなかなか難しいかもしれません。

江古田駅方面だと戸建てメインとなりますし繁華街となりはやり夜はやや賑やかになります。あと練馬区になるので若干価格は下がります。