グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

>>200
ならば３LDKで２３万くらいかな？
それくらいなら高くはないと思いますが。むしろ買うより安いのでは。

[202: 匿名さん]

>>201
まあ高いか安いかはあんたじゃなく、購入検討者やマーケットが決めるもんなんで、常識外れな高価格で煽るのもどうかと思いますよ。

[203: 匿名さん]

>197

70平米の中層階で7,000万円なら実需エリアですよ。
8,000万を超えると実需よりも相続税対策とか投資系が多くなりますが、
7,000万ぐらいなら実需中心ですね。

東京の平均年収を考えると別に富裕層でもなんでもなくて、
30代後半で世帯年収1,200万～1,500万ぐらいだから、中の上程度です。

>195の言うように中野区北部と考えるよりも、
大公園隣接・駅徒歩10分と考えると今の相場なら普通です（数年前から見れば上がってますが）。
環八の外側の石神井公園近辺なんてもっと高いですから。
（仮に石神井公園隣接だとほとんど億ション確定ですし、
今やってる善福寺川緑地の三井なんかも駅から遠いのにいい値段します。）

[204: 匿名さん]

皆さん、一部の高値煽りに反応しすぎですよ。(笑)
スルー推奨です。

[205: 匿名さん]

今の相場、明らかに新築マンションを買うタイミングではないですね。
年収や資産がいくらあろうと、オリンピック後に「あの時この物件を買ってよかった」と言えるものかどうか。
未来予測なんて簡単ではないですが、冷静な判断は必要です。
そもそもこの物件を今買えなくて後悔しないかどうか、という観点でスタートして厳しく見るのが重要でしょう。
高値煽りには反応せずにw、資産性を気にするなら、多くのデータを揃えて判断すればいい。まあ、本当にいい物件は「これどうなんだろ？」という躊躇の余地はなく、「これが手に入れられるのは今だけ！」という輝きで溢れているし、ひっそりと完売するもんですよ。今は殆どないですけどね。
掲示板の現実離れした高値煽りの書き込みよりも確かなデータ、これに尽きます。

[206: 匿名さん]

石神井公園隣接は江古田や杉並区成田よりもずっと特別な地域で、マンションよりも戸建てがメインです。
駅から遠い善福寺川緑地公園ねえ…リセールがかなり厳しそう。

[207: ご近所さん]

そうでもないよ。最近は高齢化の問題もあり、管理の楽なマンションの需要もこのへんでも増えてる。
若い人だけじゃなく、そういう層の買い替え需要あるしね

[208: 匿名さん]

むしろ高齢者ほど駅前の便利なところに住み替えしたがるのでは？郊外の駅前タワマンの住民はそういう層が多い。

[209: 周辺住民さん]

この辺は駅にでなくても大抵のもの揃うのですけどね。
この物件は複合物件なので尚更便利になりますが

[210: 匿名さん]

江古田あたりは都市近郊としていい場所だと思うんだけど、
ネックは大江戸線なんだよね。
あの狭い車両とカーブの多さ、乗ってて疲労感が倍増する感覚。
「地下の山手線」っていうならフル規格で造ってほしかった。

[211: 匿名さん [男性 30代]]

新江古田でこの価格なら、多少下っても練馬春日町のプラウドの方が環境も駅からの距離も良いかもしれませんね！

[212: 匿名さん]

事前の噂通りURの意向を汲んで価格抑え目できましたね。５００戸を売らないといけないので
当然かもしれませんが

[213: 匿名さん]

環境は落ちるが、中村橋のパークハウスがいいんでは。
駅徒歩2分は中古になっても引き合い見込めるし。
千川のヴィークコートはここよりやや安かったか？

[214: 購入検討中さん]

ここは大規模ならではの共用部分と、ゆとりあるランドプランが魅力でしょうかね。
敷地内道路のような形なので前が開けてます、小規模物件だと中々こうは出来ませんね。
間取りも拘りがあっていい感じに思えます。

[215: 周辺住民さん]

大規模な村ができるようなものですね。
近所では、マンション村って呼んでます。

江古田村の再来みたい。
これだけ大規模だと地震の時に助け合えるのは心強いかもしれませんね。買う価値アリだと思います。

[216: 周辺住民さん]

なお、大江戸線はラッシュアワーは小田急並みに通勤地獄が酷いので、バス通勤のほうが便利ですよ。

[217: 匿名さん]

大江戸線ということで、オリンピック需要が見込めそうですね。
早く買わないと売り切れるかも。
子供が２人いるので、広目の９千万の部屋、狙ってます。
大江戸線でこの値段は安いのでは。光が丘はもっとしますよ。

[218: 匿名さん]

>213

たぶん、中村橋のはもっと高いと思いますよ。
三菱だし、戸数も少ないし。

ここの価格を見ると、過去から比べたら高いけど、
今出すならこれ以上は安くできないっていうラインでしょうね。

[219: 匿名さん]

>>218
それで500戸以上売れるのかと。いや売れ残りを勘案しての価格設定か？
固定資産税や維持管理が面倒ですが、豊島区新宿区あたりの3階建建売新築戸建てがお得な値段になってますね。しかも駅に結構近い。そこら辺も視野に入れていいくらい、マンションのタイミングが終わったのかも。

[220: 匿名さん]

戸建てはないな。

[221: 匿名さん]

>219

ミニ戸は地震や火災の時にひとたまりもありません。
戸建てなら敷地面積が最低50坪はほしいです。
貴方がおっしゃっているのはそういうレベルじゃないですよね？

　

[222: 匿名さん]

>>221
マンションでも50坪は欲しいな。
てか、ここ、50坪の部屋、ありましたっけ？
１００平米以下の狭小部屋ばかりでがっかり。

[223: 匿名さん]

マンションでなくても戸建てでも部屋は広い方が良いですよ。
狭いとどうしても窮屈で落ち着かない。
まぁ、慣れもあるけど一度広いところに住んでしまうと中々狭いところには行けなくなってしまう。
なんだかんだ言っても広いところが良い。

[224: 購入検討中さん]

最近90平米あれば広い方だよ。70平米の狭小3LDKが主流だからね。
広い部屋はグロスが高くなり、デベからしたら売りにくいのだがそれでも広い部屋も用意した
積水さんはいい決断だと思う

[225: 匿名さん]

９０平米かー、
３階建て狭小戸建てがそれくらいですね。
１００平米は欲しいな。

[226: 匿名さん]

23区内でいい90平米少ないから、同じフロアの1LDKを2つ買うという手があるな。無駄も出るし家庭内ルールの構築が大変だがな。

[227: 匿名さん]

頑張って100平米の中古でも探してください。

[228: 匿名さん]

このマンションで、3LDK子供2人は厳しいですね。少し狭くてがっかりです。割高感もありますし、私は他のマンションを探します。

[229: 匿名さん]

都内でも４LDKは希少になってきましたから割とここの広い部屋も売れてしまうんじゃないですかね。
どれくらいの割合あるのかは知りませんが。

[230: 匿名さん]

>225

煽りにマジレスするのもなんだけど、
大規模マンションは書斎と客間が別に確保されてる
（ライブラリ・ゲストルーム・パーティルームの3点セット）

それを考えると、延床100平米の戸建てよりここの60平米代後半のほうが広く使えることも多い。

もちろん、荷物の多い人とかは単純に平米数が広いほうが向いてるんだけど、
戸建てよりマンションのほうが明確に人気になってるのは、
専有面積に含まれないスペースの威力も大きいですよ。

[231: 匿名さん]

大体、３階建て戸建なんぞ階段の面積が多いし、どんな比較しとんねん、と。

[232: 匿名さん]

>>230
書斎あるんですかー、いいですね。
自分の本とかdvdとか置いておけるのでしょうか？大量にあるので、、

客間もいつでも無料で使えるなら嬉しいですね。

[233: 匿名さん]

>232

今どき本とかDVDのような時代遅れのものを大量に保有してるって・・・
さっさと電子化しちゃいましょう。

[234: 物件比較中さん]

モデルルーム見学してきました。
家族4人で3LDKの物件を色々見て回っています。
坪単価330万と担当さんか聞きましたが、
正直少し高めと思いました。坪単価300マンションくらいだと思ってました。
3LDKだと6,500万〜7,500万だそうです。
駅からマンションは殆ど何もなく、遠く感じました。電車も大江戸線一本は正直きつく、改札につについても、地下鉄なので、地上に出るにはとても歩きました。
また、コンビニには、昼間から地べたに座りお酒を飲んでいる身なりがあまりよろしくない方々が多く、そこもマイナスポイントでした。
モデルルームは、さすが積水ハウス！！と思う方、本当に良かったです。柱は、外に出ており、71平米にしては、とても広く感じ、色々と工夫してある設計で、とても魅力的でした。
多くの部屋には、バルコニーとは別にプライベートバルコニーというものがあり、特別感がありましたが、正直、プライベートバルコニーはいらないので、そこを部屋にして欲しいと思いましたけど。
500戸の大規模マンションなので、共用スペースはとても良さそうでした。ゲストルーム、キッズルーム、パーティルーム、ライブラリーとあり、大規模なので、管理費もそこまで高くないみたいです。
第1期でどのくらい売りに出されるかわかりませんが、1階〜上の階まで差があまりなく、正直、下の階はこの値段では、売れなさそうだと思いました。特に1階は半地下になっているので、日当たりがどうかな？と思いました。
第1期の後、坪単価が少し下がるのでは？とあくまでも、勝手な考えですが…ただ、積水ハウスは設備、施用が本当に良いので、そこを押して、値段を下げないこともあるかと。。
この物件は、私たち家族は、購入は見送りです。
色々な情報を見てると、カラスの糞被害、貧富の差などからも、こどもをここで育てたいとはあまり思えませんでした。
もともと、地縁があり、仕事が新宿らへんの方は良いのではないかと思います。

[235: 匿名さん]

ここはもともと官舎だったところだから、公務員世帯も結構入ってくるんでしょうね。

[236: 匿名さん]

周囲も合わせて色んな部分も開発される複合開発だから、暮らしやすい感じになりそうですね。

[237: 匿名さん]

１期になる前に事前案内会での反応を見て価格の調整はあるでしょうね。
マンションは１期を買えと言いますし、２期だと値上げされてる物件の方が最近は多いですね

[238: 匿名さん]

昨年秋あたりから売れ行きもイマイチなので、237さんの言うように事前案内会の状況次第で価格下げるところがありますね。
第１期で出した価格はよほどのことがない限り下がらないので、買うのであれば早めがよさそうですね。

[239: 匿名さん]

地元民だが、コンビニには、昼間から地べたに座りお酒を飲んでいる身なりがあまりよろしくない方々が多く、そこもマイナスポイントでしたなどと書き込んでいる人、そんな人見たことないぞ(｀_´)

[240: 匿名さん]

あなたには見えなかっただけかも。

[241: 周辺住民さん]

ここの近くということはローソンのこと言ってるのかな
私もあそこのローソン行きますけどそんな人見たことないですね。
周辺にコンビニ少ないこともあって駐車場の出入りも激しいので
酒盛りなんて出来ないと思いますよ。

[242: 匿名さん]

夜はヤンキーがたむろしてますね。
昼間はトラックの運転手が休憩してます。

[243: 匿名さん]

３LDKで７～９千万なら安いのでは。
港区でもそれくらいしますよ。

[244: 購入検討中さん]

駐車場完備とのことですが、シャッターはついていますか？まさか青空駐車ってことはないですよね？

[245: 匿名さん]

>>243
ここは港区じゃないよ。文化的にほぼ練馬の中野区北部だよ。港区(港南や海岸除く)ならお得な価格だが、ここは江古田。

[246: 匿名さん]

>243

港区の大公園（芝公園とか有栖川宮公園とか）隣接の大規模マンションはそんな値段じゃ買えません。

[247: 匿名さん]

いずれにせよ、格安であることに変わりはありませんね。
都心の大自然に囲まれた生活が楽しみです。

[248: 匿名さん]

都心の大自然って、何ですか？

[249: 匿名さん]

どの間取りも可もなく不可もなくといった感じです
4LDKの間取りは各部屋が狭くなってしまっているので、残念ではありますね
４畳の部屋って狭すぎて使えるのでしょうか
リビングのすぐ横ですし
収納部屋として利用するくらいで、使い勝手が悪そうだなと思いました

[250: 匿名さん]

間取りはよく考えられていて拘りが感じられますね。
共用設備も期待出来そうですし、中々いい物件に思えます。選ぶ棟や方角によってだいぶ印象変わりますね。
人気はどこになるのかな、、

[251: 匿名さん]

大量のにいるカラスを撃退できればいいですね。
超音波の機械をベランダに設置すれば大丈夫でしょうか？犬や猫にも影響ありそうですが。

[252: 匿名さん]

これだけ敷地が広いと開放感があっていいですね。

[253: 匿名さん]

意外に管理費とかが高いと気になってしまいますよね。
車がある人とか、ない人にも公平が望ましいでしょうが。
ちょっと、開発とかもしてくれるとうれしんですけど。

[254: 匿名さん]

積和は割と委託料が安いらしいですよ。なので大規模という点もありますが管理費は抑え目になるんじゃないかなと思ってます

[255: 匿名さん]

南向きの部屋も病院が目の前って何だか残念なマンションですね。周辺環境も公園がある以外はイマイチですし。
しばらくの間は売れ残りそうなので、私は1000万以上値下がりしたら再考しようと思います。

[256: 匿名さん]

値下げは難しいでしょう。デベは供給絞ってますからね。９月までの消費増税の特需も少なからず今年はまだあります。
普通に考えたら竣工が30年8月です。値引きを待つならそれ以降でしょうね。まぁ頑張って下さい。

[257: 匿名さん]

悪い物件ではないが、この大規模プロジェクトと価格、なんか無謀な感じもする。
積水ハウスも結構ビクビクしてるんでは。まあ売れ行き悪けりゃ適正な価格に下げて頑張りゃいいんだけど。

[258: 匿名さん]

１期以降は価格上がることのほうが多いですからね。様子見してると大体買い逃す。
530戸のビッグコミュニティですから、価格に関しては結構安くきたなという印象です。

[259: 匿名さん]

>>258
特に住友の場合はそれが定石ですが、完売しきれない中小デベは最終で10%以上下げたりデベそのものが変わったりします。
全然安くきたとは思わないし、戸数単価設定も空室リスク高いように見えます。
あなたは毎晩のようにこの物件の安さを強調してますが、この値段の予算組める人には、比較対象の物件はいくらでもありますよ。そんな甘いものではないでしょう。もう少しデベ側と買う側のリスクについて冷静に考えては如何ですか？

[260: 匿名さん]

そんなの竣工でもしない限り無理でしょうね。まぁ評価もなかなか高い物件ですから売れるんじゃないですかね。

[261: 匿名さん]

2018年の秋頃まで売れ残ってたら値引きはしてもらえるかもね
見送るのもいいし、他も検討しつつ2年以上値引きを待つのもいいんじゃない　笑
価格は１期が基準価格だから上がることはあっても下がることは滅多にないよ。
買った人から不満が出るからね

[262: 匿名さん]

榊淳司氏　―グランドメゾン江古田の杜―
「この町の20年後はどうなる？」

青山一丁目までの時間は25分で二子玉川と同じ。榊さんのことだからきっと明るくポジティブな20年後の江古田を描いているのでしょう。レポート買った方いますか？

[263: 匿名さん]

予定では管理費3万前後、駐車場代が機械式5層で1層目が高くて層が上がるごとに値段下がって、平均で2万くらいになるって

まぁ、全体的にチョット高い印象持つよね

[264: 匿名さん]

>>263
管理費3万(平米単価で表してほしいが)は高すぎる。まさかこの物件でも内廊下をやるつもりなんだろうか？
大規模郊外の内廊下はかなり管理大変だ。
駐車場代はほぼ地域相場通りかな。

[265: 匿名さん]

>>263
機械式かー、吹きっさらしの屋外ではなく地下ですよね。なら安いのでは。

管理費も５万くらいしますよ普通は。なので安いのでは。固定資産税と駐車場合わせて月１０万以内なら安い。プラス住宅ローンも月２０万～３０万なので、年収１０００万の標準ファミリー世帯をターゲットにしているといえそうですね。即完売しそうです。

[266: 匿名さん]

>>265
>管理費も５万くらいしますよ普通は。なので安いのでは。

何を根拠にこんな断言してるんだ？
都心の150平米の高級マンションでも高過ぎる。
今はネットで物件の管理費など誰でも無数に見られるのに、そんなに無知晒したいのですか？

[267: 匿名さん]

>>259
それじゃ積水ハウスはお金困ってもいない大企業だから無理だね、全然中小デベじゃないですし
財閥系デベすら霞む存在感ですよ
マンションは本業じゃないですが積水の売上は2兆円近くありますからね

[268: 匿名さん]

ハウスメーカーだから建設業扱いだね
http://www.ullet.com/search/group/3.html

１位のダイワもだけど、スーゼネすら凌ぐ売上高は凄いですね。
そこらのマンションデベじゃ太刀打ちできない企業ではありますね。

http://www.ullet.com/search/group/30.html

三井不動産といい勝負かな

[269: 匿名さん]

積水ハウスってけっこう凄い会社なのね。不測の事態になった時にある程度の規模の会社の方が安心感はありますね。

[270: 匿名さん]

>>265
地下じゃないって言ってたよ

[271: 匿名さん]

都心でこの価格は魅力的です。安い。
青山一丁目にも近いのですね。
大自然の中、小鳥のさえずりで目覚めるような、優雅な生活ができそうですね。

[272: 匿名さん]

しかし、UR譲渡とハセコー施行、中野区北部駅徒歩10分でこの価格、積水ハウスは儲け過ぎだろ。

[273: 匿名さん]

長谷工もピンキリですし一括りには出来ませんね。設備もグランドメゾンなら悪くなさそうですし
安いとは言いませんが妥当なレベルの範囲かなと思います。
大規模ならではの付加価値もありそうですしね。

[274: 匿名さん]

大江戸線ということで、オリンピック需要もあるかも。
１億以下なら迷わず即決ですね。早く買わないと。

[275: 匿名さん]

>>271
カラスの鳴き声と、東福寺の鐘の音で目覚めもバッチグーですね。

[276: 匿名さん]

早く入居して、階数が上の奥様が自治会のボスに君臨できることを考えると、最上階角部屋を急いで買わなきゃってなりますよね。
長く暮らすんですから。
序列が決定する最初が肝心ですよ。
もたもたしてると売り切れるかも？

[277: 匿名さん]

大江戸線沿線に住んでいます。大江戸線は災害に強いメリットがあります。
3.11の時はその日のうちに運転再開、家に帰れました。台風でも止まりませんよ。
電車は小さいですが、頼もしいです。
こんな記事もあります。
http://news.mynavi.jp/series/trivia/090/
ここの開発はＵＲの意向で防災にも力を入れているみたいなので、災害時も安心できそうですね。

[278: 匿名さん]

ハセコーグランドメゾンはわりといいよ。いやマジでさ。

[279: 匿名さん]

なんかここ、早く買わなきゃって煽りが凄すぎてひきますね。。誰が書いてるんだろうか

確かに、積水の時はハセコーはいい仕事しますよね

[280: 匿名さん]

ここは棟ごとにけっこう人気が割れるんじゃない。

[281: 匿名さん]

>>276
序列が大事だからここを選ぶ、のか？

[282: 匿名さん]

永住するには最適ですね。
夏も夜間は冷気？が森から来るためエアコン不要みたいですし。

[283: 匿名さん]

森からくるのはカラスじゃ！

[284: 匿名さん]

日照図見ましたが低層でも陽当たりいいのは良いですね。

[285: 匿名さん]

専用庭もあるようですし、1階は狙い目かもしれませんね。子供をビニールプールで遊ばせられますし、犬小屋も置けて便利ですね。

[286: 匿名さん]

>285

プールはOKでしょうが、通常の規約の感覚だと犬小屋はNGだと思いますよ。
騒音源をバルコニー・専用庭に置くことを認める規約は珍しいです。

[287: 匿名さん]

>>286
うちの子はおとなしいですが..。
色々集合住宅のルール、面倒そうですね。

諦めて、売りに出てる駅から徒歩7分の４７００万円の新築戸建てを検討します。

[288: 匿名さん]

さよなら。日当りも良さそうな感じだし、緑も豊富
なかなか良さそうな物件ですね。

[289: 匿名さん]

そもそもマンションの1階の庭はあまり安全でないような。
故意であろうとなかろうと落下した物がしばしば着地しているし。
>>287
今の市況ならその選択もありですね。このエリアはマンションよりも戸建てがメインですし。熊本の地震被害を見て、鉄筋コンクリート作りがベターですが。

[290: 匿名さん]

最近は戸建てが不人気でマンションほど上がっていないですからね。
でも、物件を見ると不人気なのもわかる気がします。

SUUMOでざっと探した感じだと

・新江古田徒歩7分。典型的な狭小住宅（土地19坪）4,690万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_86066769/

・練馬区アドレス新江古田徒歩8分（土地23坪）5,980万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nerima/nc_85893948/

・江古田の森公園隣接（土地30坪）7,430万
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nakano/nc_83994839/

特に大公園隣接だと上層階の眺望がよくなるんだし、
戸建てが価格優位とまでは言えない水準に思えます。

[291: 匿名さん]

>>290
一番上だけ言えば、私道のカタチがよろしくないのが大きなデメリットかと。
しかし、マンションの市況もいいものではないです。高騰化とリセール下落のリスクが大きくなる一方の印象です。もちろんこの物件も例外ではなく、むしろ筆頭に属するくらいです。

[292: 匿名さん]

恒例のグランドメゾンアンチさんですね。他のスレ同様ご苦労様です。

[293: 匿名さん]

積水の戸建ては鉄骨だからすごく頑丈だと思います。オススメです。
そもそも積水は戸建てメインだし、マンションって似合わないかも。

[294: マンション検討中さん]

積水は供給絞ってるからマンション割と良い場所や計画でしかやらない印象
本業じゃないから、敢えて無理矢理作る必要性もありませんからね。
結果的にグランドメゾンの評判は結構高いということに繋がってる気がします。

[295: 匿名さん]

マンションが本業じゃないなら
技術面に不安が。大丈夫ですかね？

[296: 匿名さん]

施工はハセコーだから積水ハウスは関係ないんじゃない？

[297: 匿名さん]

>>295
低コストで多くの請負実績がある長谷工だから、高級ではないが不可もないでしょう。ただ立地と長谷工の割に価格が高く、長谷工やその下請けも人手不足と材料高騰の真っ只中にいるのかもしれません。
　　　　

[298: 匿名さん]

長谷工のグランドメゾンだと
杉並シーズンみたいになるのかな？

グランドメゾンは建物より植栽が見事ですよね。

[299: 匿名さん]

>295

売主に技術は関係ありませんよ。

関係あるのは万が一の時に保証する財務力

[300: 匿名さん]

完成は２年後とのことですが、今年契約する際に現金で支払う金額としては、手付金の９００万と、手数料だけでいいのでしょうか？
２年後、引き渡し時に残額と手数料を支払えばいいのでしょうか？その際消費税がアップしていれば支払い額が多くなりますか？
初心者で申し訳ありません。