グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[11904: 匿名さん]

残り50戸から自粛期間含んでラスト1戸なら
かなりのペース売りさばいた計算ですね

[11905: 匿名さん]

自粛警察官がいなくてラッキー！

[11906: 匿名さん]

地震だけじゃなく、水害などにも
ハザードマップ見る限り安心という点も
良かったのかもしませんね

[11907: 匿名さん]

先着順ですし、朝一で並んだら買えるかもね。

[11908: 匿名さん]

災害やパンデミックで逆にますます価値が上がるマンションだとバレましたね･･･。
買えた人は超ラッキーだったかも。なぜなら

[11909: 匿名さん]

そっか
家具付きモデルルームは
もう売れてしまったのですね
今のは事務所という扱いなので
カーテン、照明くらいは
つけてもらえるのかな

[11910: マンション検討中さん]

>>11906 匿名さん
去年の台風の時、テレビで江戸川区の小学校に大量に避難してるのを見て大変だなと思ったけど、当事者は恐怖だっただろうね。

[11911: 匿名さん]

他のデベロッパーが営業していない
今がチャンスですよ

[11912: 匿名さん]

>>11909 匿名さん

エアコンもつくみたいですよ

[11913: 匿名さん]

そろそろ他社自粛要請解除ですね
今週がラストチャンス

[11914: 匿名さん]

自習もなんのそのいっきに売れたようですね

[11915: 匿名さん]

自粛でした
失礼しました

[11916: 匿名さん]

↑きっと良いお父さんですね。

[11917: 匿名さん]

不謹慎かもしれませんが
近年の災害続きで考え方が変わった人
多いのかもね
浸水などは今後も増えそうな情勢なので
そのあたりの事情を鑑みれば
安心なエリア選ぶのも選択として
わかる気がします

[11918: 匿名さん]

>>11716 匿名さん
別人装ってんのばればれ。
すごい執着ね。

[11919: 匿名さん]

物件HPによると、完売までマジックナンバー２ですか？　この検討板はもうすぐ閉鎖ですね。
このスレは、長きにわたって書込みが途絶えることなく、大いに盛り上がりました。
これは、ネガさんたちの不断の努力と昼夜を問わずパトロールを怠らなかった住人さんたちの苦労の賜物だと思います。
どちらも、本当にお疲れさまでした。

[11920: 匿名さん]

ネガさんが必死に無駄な時間使ってスレを常時挙げてくれたおかげで
販売が加速したという点はあるかもね。結果周知が広まったのでOKですね
他のスレでも頑張って下さい

[11921: 匿名さん]

入間町と江古田は歴史に残る物件

[11927: 匿名さん]

[No.11922から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[11928: 匿名さん]

業界内での噂をご紹介します。

積水ハウスがURから土地譲渡を受ける際、マンション開発プランのほか戸建開発プランもあったという話しです。むしろ戸建開発がプランAでマンションがプランB。

積水ハウスはハウスメーカーとしてはトップブランドですから、延床20坪の狭小住宅は作れない。最低30坪となると総額で8500万以上になります。中野区江古田、駅遠のこの立地では8500万の建売りは売れません。周辺の新築戸建との比較でも高すぎます。そこでプランBのマンション開発に舵を切ったわけです。

折しも新築マンションバブルの真っ最中、街作り一体開発の名目のもと、分譲価格を多少抑えて売ればイケるとの判断でしたが、ふたを開けてみれば売れ行き絶不調。それは現在まで続いている、という内容です。

やはり、本来であれば戸建開発すべき土地に、利益率の高いマンション事業を計画したことが失敗だったと考えられています。あくまで噂ですが、そこは業界の噂だけに妙に説得力がありますよね。

[11929: マンション検討中さん]

>>11928 匿名さん
最初から集合分譲住宅での公募ですけど‥
https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/press/lrmhph000000bz0f-att/201411...

[11930: 匿名さん]

子育て、医療、防災、自然と色々組み合わせてコンセプトが認知されるまで時間掛かりましたが、最後は好調だったようで何よりですね
他の方も書いてますが、各地で水害などあったのも防災意識の高まりなど、追い風になったのかもしれませんね

[11931: 匿名さん]

業界内の噂がデマだとわかって何よりですな
長文書いてでっち上げる労力無駄でしたね

[11932: 匿名さん]

太田六郷、武蔵関、江古田
噂には聞きますよね

[11933: 匿名さん]

今日も適当なデマと中傷に終始して終わりそうですね

[11934: 匿名さん]

誤爆でよそに迷惑かけるのはいただけませんな。笑

[11935: 匿名さん]

意図的に検討もしてない物件荒らしてるネガはいいの？

[11936: 匿名さん]

とりあえず挑発と嘘と嫌味、揚げ足取りなどでスレッドがまた荒れてますので
削除依頼出しておきますね
該当するいくつかのレスは削除されるかもしれません

[11937: 匿名さん]

完売間近なので、ネガさんも最後の頑張りどころですね。
試合終了後はノーサイドにしましょうね。
検討板閉鎖後は、住人板で暴れないようにお願いします。

[11938: 匿名さん]

>>11928 匿名さん
匿名掲示板で業界内の噂とかいってる時点でおそろしいほど説得力なくて笑ってしまった

[11940: 匿名さん]

大規模住宅を供給して医療と子育てと防災を充実させて
長期間、多世代が住める安心した街づくりがコンセプトでしょうかね
そういう部分が評価されて色々な賞も獲得できたようですね

[11941: 匿名さん]

企画モノでマーケットを超越

[11942: 匿名さん]

江古田の住民もこの先も増えるようだし、若い世帯の流入もあるだろうし
街としての将来はいいんじゃないかな
中野区という点も大きいね

[11943: 匿名さん]

ここめちゃくちゃカッコいいじゃん。現地見に行ったら緑豊かで良かったよ。
自分は商業施設隣接みたいのが好きだからずれるけど、まぁマンション単体で見れば十二分に良いマンションだと感じた。

[11944: 匿名さん]

自分は駅近が好きだからズレるけど
マンション単体で見れば
都営大江戸線徒歩12分の
良いマンションだと感じた。

[11945: 匿名さん]

存在感は凄いよね。共用部分も立派。商業施設より子育て支援施設、病院、緑などを統合した
マンションだから、そういう部分に惹かれる人には良い物件ですね

[11949: マンション検討中さん]

メインエントランスの通りはめちゃくちゃキレイでいいよね。駅徒歩10分ならまぁ許容範囲。
仕様も悪くなし。今売れ残ってるのは完全に値付けを間違えてるからでしょう。
新築時に↓の価格で売ってれば良かったのに。こっから200万、コロナでプラス200万、400万引いて即決かな。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nakano/nc_93440934/?suit=STkr201806...

[11950: 匿名さん]

売れ残りの住戸は中古扱いですか？

[11951: 匿名さん]

なんだかんだで値引きらしい値引きの話も出てこないうちに完売近くまで持ってきてしまいましたね
終盤にかけて売れたという書き込みもありますし、現物みて良いと思われるかたが多かったのかもしれませんね
書き込みもずっと多いままでしたね

[11952: 匿名さん]

>>11929 マンション検討中さん
ほかに応札者がいなかったような。。。
売れない借り手も少ないと分かれば大手デベ応札しないです。。。

[11953: 匿名さん]

4年以上販売されて大変でしたね
お疲れ様でした

[11954: 匿名さん]

コンペで選定されたようですね
積水ハウスは緑の扱いが上手いとのことで
そのあたりが評価されたのかもですね　
UR都市機構だけでなく
中野区などの意向もあるでしょうけどね
現地行くと余裕もって通路、避難路など
つくられてるのよくわかります

[11955: 匿名さん]

逆に言えば、即日完売せず時間をかけて販売したことで、じっくり検討できましたし、住環境を重視する本当に住みたい人が集まるいい街になった気がします。飾らず、自然体だけどおしゃれな素敵な人が多いです。これは長い目で見て大きなメリットですよ。

[11956: 匿名さん]

下手に値引きしなかったのも正解だったと思います。買えるのはそれなりの収入がある層なので、比較的知的で常識を持った方が多いです。

[11957: 匿名さん]

病院に関しては初期小児救急に
対応できる
医療法人という意向があり
今の病院になったようですね

安心して子育てできる環境をという
URの考えがあってのことらしいです

[11958: 匿名さん]

>>11955 匿名さん
それじゃあ早くに買った人が馬鹿みたいじゃないですか。

[11959: 匿名さん]

早くに動いた人は好きに部屋が選べた
じっくり待つ人もいた
それぞれですね
じっくり子育てしていきたくて
自然好きという割と属性近い人多いのは
管理組合してもメリットでしょうね

[11960: 匿名さん]

最後に良い部屋を大商談会で購入した人は
相場より安い価格でゲットですかね

[11961: 匿名さん]

価値観として同じ方向
向いてる人が多い印象受けます

[11962: 匿名さん]

仲介手数料が無くて低価格&諸費用サービス
なら消費税が10%でもお得ですねー

[11963: 匿名さん]

相変わらずスレッドも活発で検討してる人多そうですね

[11964: 通りがかりさん]

>>11949 マンション検討中さん

この写真素敵。
こんなキレイな通りなんですか？
歩道も広くて安全っていうか、マンションが緑で見えないってスゴイですね！
ここ中野区ですよね？
敷地めちゃ広そう。
見に行ってみようかって気にさせられました。

[11965: 匿名さん]

中古の販売がパラパラ出てるけどコロナでローン厳しくなったりしたのかね

[11966: 匿名さん]

これだけ大規模なら一定数は出回るもの
数としたら少ないわ

[11967: 匿名さん]

失礼、気付かず若葉に絡んでしまいました

[11968: マンション検討中さん]

>>11953 匿名さん
そうゆう物件は他にもありますよ

[11969: 匿名さん]

>>11968 マンション検討中さん
そうゆう…。

[11970: 匿名さん]

>>11963 匿名さん

レス数も伸びましたけど、販売も伸びましたね
そこからは早かったですね

[11971: 匿名さん]

4月28日時点の公式サイトでは残3戸でした。
いまは2戸。1ヶ月で1戸売れましたね。

[11972: 匿名さん]

>>11963 匿名さん

レス数も伸びましたけど、販売も伸びましたね
そこからは早かったですね

[11973: 匿名さん]

SUUMOだと６戸だったの４戸売れたというくらいだと思います。
自粛中でも売れましたね。

[11974: 匿名さん]

自粛しながら売るのは凄い

[11975: 匿名さん]

積水ハウスも要望あったからだろうから販売したんだろうし、自己責任でいくならありだろうね。すぐ住みたい人もいるだろうし。

[11976: 匿名さん]

竣工後4年も経過してれば建物は減価してますから、その減価分は当然に値引きされるでしょう。税法上のRC建物（住宅用）は耐用年数が44年。すでに4/44の価値はなくなっています。

分譲価格が6500万円、半分が土地、半分が建物として、建物3250万×（1-4/44）+土地3250万＝6175万。これがスタートの価格です。ここから更に値引きがあるはずなので6000万は切るでしょう。

営業も中古住宅の価格の求め方くらい勉強してるでしょうから、「原価法による経年減価分は分譲価格を安くして、さらにその上で値引額を提案してください」と言いましょう。

[11977: 匿名さん]

若葉さんの講釈も毎度のことですけど
何の影響もなく販売進んでますね

大して意味のない長文書いてますがそんな程度の話ですかね

[11978: 匿名さん]

ここでも若葉が恥を晒してるのか

[11979: 匿名さん]

例えば、新築時から設置されている住宅設備、トイレやガス給湯器などの給排水設備、食洗器、換気空調機器やLEDなどの電気設備、床、天井、壁などの内装設備。建物価格の3割がこれら設備になります。

新商品の家電が発売され売れずに在庫となり1年型落ちになると価格は50％程度下がるのと同じで、住宅設備も1年で50%程度下落し、3-5年で経済価値はゼロになります。築4年のマンションを買うということは、住宅設備は経年により価値ゼロの状態に減価してるわけですから、建物の価値が減っているのは容易に理解できるでしょう。

家と言うのは、すぐに価値のなくなる住宅設備が3割、鉄筋コンクリートなどの価値がなかなか下がらない躯体が7割です。値引き交渉の際は覚えておくとよいでしょう。

[11980: 匿名さん]

他で相手されなくて、ここで長文書いてんのかな。このスレももうすぐ終わりだから誰も読まないままレス流れて終わりだろうな

[11981: 匿名さん]

>>11964 通りがかりさん
敷地の60%くらいは空き地ですからね
凄く余裕もって作られてますね
元々防災という観点に主眼置いた物件だから
避難路など広くて安心かと

[11982: マンション検討中さん]

このスレ活況ですが、他社営業らしき人が書き込んでる雰囲気ありますね。
営業する見込み客も居ないのでしょうかね？
それともアポすら取れないから、代わりにマンコミュで他社物件ディスってその日の成果示さないと帰宅できないんでしょうか？
今時そんな不動産屋ないのかもしれないけど。

[11983: 匿名さん]

若葉さんはもうあちこちでレスバして中身もなく悪い方に有名だからね

[11984: マンション検討中さん]

ここの検討板には15名程の住民の方々が張り付いているようですね。

[11985: 匿名さん]

マンション単体というより病院と高齢者施設とカフェなど色々な施設含めての
ランドプランだから余計に大きく見えるのはあると思う

[11986: 匿名さん]

先住民さんも優しい
不特定多数の訪問を赦す

[11987: 匿名さん]

実際ネガが湧いてスレ活性化、結果マンション売れた。嫌がらせが宣伝になるという皮肉
当事者からしたらこんなはずじゃってとこだろうね。若葉はそんな感じであちこちで宣伝に貢献してると思えばまとわりついてくる蝿みたいなもん。同じことしか言わないのは辟易するけどな

[11988: 匿名さん]

かわいそうだよね

[11989: マンション検討中さん]

しかし、真面目な話、アポすら取れない営業はマンコミュ住人となってウェブで他社物件をdisり、営業の前線で活躍する自社営業マンを後方支援する業務してるひともいるかも。

[11990: 匿名さん]

時給いくらかな

[11991: 匿名さん]

大規模な建物が殆どであとは公園と江古田3丁目は23区でも屈指の災害に強いエリアのようですね

[11992: 匿名さん]

ここの良い所は3戸1エレベーターだよ。
530戸にエレベーター14台、1台あたり平均40戸以下で利用する部屋が限定されてる。
そしてその結果実現した両面バルコニー。風通し抜群。
コロナリスクを気にする人なら検討の価値あり。

ウチは残念ながら手が届かずですが。

[11993: マンション検討中さん]

>>11985
それ。最初は老人ホームがマンションだと勘違いしてた。

[11994: 匿名さん]

コロナリスクを気にする人は、クラスター発生した施設の近くは避けるのが賢明かも知れませんね。

[11995: 匿名さん]

高齢な方や小さな子供がいる環境でしたら
医療機関が充実してるエリアなので
良いと思いますよ
働き盛りの人だとあまり掛からなかもしれませんが、長い目でみれば安心かと思います

[11996: マンション検討中さん]

>>11992 匿名さん
それって修繕積立金爆上げというリスクも孕んでいるのですが…。
エレベーターの改装ってお金かかりますよ。

[11997: 匿名さん]

これだけ大規模ならスケールメリット効きますのでそのあたりはあまり深刻な問題ではないのではないでしょうか
お金の掛かる共用設備も少ないですし、積和は管理費も比較的安めですね

間取り面でのメリットが勝るかなと個人的には思います

[11998: 匿名さん]

エレベーターの改装・修繕中は、高層階の人はどうやって上り降りするんでしたっけ？

[11999: 匿名さん]

ここのような形状だと足場組むにも
比較的楽なので大規模修繕費も
読みやすいですね

[12000: 匿名さん]

>>11998 匿名さん
シーサイドでも話題になってましたが
完全に利用できなくなるわけではなく
動かしながら何日かかけて取り替えるようですよ　
まあ当分先の話ですけどね
メンテの時もコアタイムずらしてるので
問題は出てませんね

[12001: 匿名さん]

>>11995 匿名さん
高齢者・子供の医療を重視するか、感染症リスクを重視するか、ということですかね。

[12002: 匿名さん]

感染のリスクを考慮して物件選びするひとが
どれだけいるのかわかりませんが、
街中のリスクと何が違うのですがね？

[12003: 匿名さん]

個人の主観はあれど世間的には周辺にあって良かった施設とし手医療機関が挙がるようですね、、あとは好みの問題かと