グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[11884: 匿名さん]

>>11883 匿名さん
大江戸線、防災にはうってつけですね。
ただ、日々の通勤にはしんどいものがありますね。

[11885: 匿名さん]

都心にも出やすいですし、混んではいますがほかの路線と比べても乗車率そこまでではない気がしますね
遅延しにくいなどの理由もあるのでしょうけど

[11886: 通りがかりさん]

>>11884 匿名さん
混雑するからでしょうか？
大江戸線の混雑具合を教えて頂ける方、いらっしゃいませんか？
三田線、西武新宿線、埼京線、山手線を通勤で利用した事が有るのですが、
どれも混雑が激しくて、1度乗ったら身動き取れない程で、ホトホト嫌気がさしてます。
只今物件探し中です。
因みに今は京王線利用ですが、こちらも半端なく混みます。
テレワークの旨味を知ってしまい、もう通勤地獄は無理かも・・・
と言うのが、転居理由です。
週一は会社に行く為、大江戸線がダメな理由をぜひ教えて下さいませんか？

[11887: 匿名さん]

>>11886 通りがかりさん
大江戸線（光が丘と中井から）、中央線（東小金井から）と乗っていました。
実感では大江戸線と中央線のどちらも途中駅から乗車する苦労、混雑具合は同じくらいでした。
乗車率は大江戸線の方が低いようですが、車両が小さいため余計に窮屈に感じるのかもしれませんね。

[11888: 匿名さん]

>>11887 匿名さん
補足です。
中央線と同等に感じたのは「乗車のしづらさ」だけであって、上でもあるように人身事故の少なさ、遅延の少なさは圧倒的に大江戸線の方が優れていると思います。

[11889: 匿名さん]

東中野で乗り換えする人は多いよね
なのでそれ以降は割と楽

[11890: 匿名さん]

背が高いと頭をぶつけがち

[11891: 匿名さん]

乗車するときに会釈しがち

[11892: 匿名さん]

京王線と西武線と比べたら多分空いていますよ
スマホなども普通にいじれます。

[11893: 匿名さん]

販売して４年も経ち、
今さらの大江戸線の質問に、
これだけ多くの回答。
変だと思いませんか。

[11894: 匿名さん]

年始の時点で在庫がたくさん、たっぷりと書いてた方がいたので、自粛2ヶ月を含んでも数十戸以上販売されたということになるのかね
これは結構凄いことですし
書き込み多いのも当然では？

[11895: 匿名さん]

待ち合わせに遅れがち

[11896: 匿名さん]

最後の1戸の販売メール来ましたね

＜最終期分譲住戸　1戸(税込）＞

　　３LDK　71.84㎡　6,325万2,162円　 2階　 南南西向き（販売センター使用中住戸）※エアコン・照明付き

[11897: 匿名さん]

自粛してなくて笑った。

[11898: 匿名さん]

>>11894 匿名さん

昨年あたりから書き込み増えて風向きが変わったのかな？と感じてましたが
追い込みの売れ行きかなりのハイペースだったみたいですね

[11899: 匿名さん]

逆に都心じゃないからこそ安心して周りを歩いて検討できたってのもあるかもしれませんね。

[11900: 匿名さん]

書き込みみると自粛前にもう残り僅かだったようなので、今はその残りを捌いているという感じですかね

[11901: 匿名さん]

軽井沢の別荘処分してここ買うのもありかも。
空気も綺麗で森林浴でリラックスできますし。

[11902: 匿名さん]

>>11894 匿名さん
>>11898 匿名さん

1戸販売するのに必要な日数（500戸以上の大規模マンション）
グランドメゾン江古田は2.67日ですから、
計算上の昨年年末時点の在庫は50戸です。
妥当な数字でしょう。

[11903: 匿名さん]

近年災害が続いたりなどで、潮目が変化したのが良い感じに販売に追い風になったのかもね

[11904: 匿名さん]

残り50戸から自粛期間含んでラスト1戸なら
かなりのペース売りさばいた計算ですね

[11905: 匿名さん]

自粛警察官がいなくてラッキー！

[11906: 匿名さん]

地震だけじゃなく、水害などにも
ハザードマップ見る限り安心という点も
良かったのかもしませんね

[11907: 匿名さん]

先着順ですし、朝一で並んだら買えるかもね。

[11908: 匿名さん]

災害やパンデミックで逆にますます価値が上がるマンションだとバレましたね･･･。
買えた人は超ラッキーだったかも。なぜなら

[11909: 匿名さん]

そっか
家具付きモデルルームは
もう売れてしまったのですね
今のは事務所という扱いなので
カーテン、照明くらいは
つけてもらえるのかな

[11910: マンション検討中さん]

>>11906 匿名さん
去年の台風の時、テレビで江戸川区の小学校に大量に避難してるのを見て大変だなと思ったけど、当事者は恐怖だっただろうね。

[11911: 匿名さん]

他のデベロッパーが営業していない
今がチャンスですよ

[11912: 匿名さん]

>>11909 匿名さん

エアコンもつくみたいですよ

[11913: 匿名さん]

そろそろ他社自粛要請解除ですね
今週がラストチャンス

[11914: 匿名さん]

自習もなんのそのいっきに売れたようですね

[11915: 匿名さん]

自粛でした
失礼しました

[11916: 匿名さん]

↑きっと良いお父さんですね。

[11917: 匿名さん]

不謹慎かもしれませんが
近年の災害続きで考え方が変わった人
多いのかもね
浸水などは今後も増えそうな情勢なので
そのあたりの事情を鑑みれば
安心なエリア選ぶのも選択として
わかる気がします

[11918: 匿名さん]

>>11716 匿名さん
別人装ってんのばればれ。
すごい執着ね。

[11919: 匿名さん]

物件HPによると、完売までマジックナンバー２ですか？　この検討板はもうすぐ閉鎖ですね。
このスレは、長きにわたって書込みが途絶えることなく、大いに盛り上がりました。
これは、ネガさんたちの不断の努力と昼夜を問わずパトロールを怠らなかった住人さんたちの苦労の賜物だと思います。
どちらも、本当にお疲れさまでした。

[11920: 匿名さん]

ネガさんが必死に無駄な時間使ってスレを常時挙げてくれたおかげで
販売が加速したという点はあるかもね。結果周知が広まったのでOKですね
他のスレでも頑張って下さい

[11921: 匿名さん]

入間町と江古田は歴史に残る物件

[11927: 匿名さん]

[No.11922から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[11928: 匿名さん]

業界内での噂をご紹介します。

積水ハウスがURから土地譲渡を受ける際、マンション開発プランのほか戸建開発プランもあったという話しです。むしろ戸建開発がプランAでマンションがプランB。

積水ハウスはハウスメーカーとしてはトップブランドですから、延床20坪の狭小住宅は作れない。最低30坪となると総額で8500万以上になります。中野区江古田、駅遠のこの立地では8500万の建売りは売れません。周辺の新築戸建との比較でも高すぎます。そこでプランBのマンション開発に舵を切ったわけです。

折しも新築マンションバブルの真っ最中、街作り一体開発の名目のもと、分譲価格を多少抑えて売ればイケるとの判断でしたが、ふたを開けてみれば売れ行き絶不調。それは現在まで続いている、という内容です。

やはり、本来であれば戸建開発すべき土地に、利益率の高いマンション事業を計画したことが失敗だったと考えられています。あくまで噂ですが、そこは業界の噂だけに妙に説得力がありますよね。

[11929: マンション検討中さん]

>>11928 匿名さん
最初から集合分譲住宅での公募ですけど‥
https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/press/lrmhph000000bz0f-att/201411...

[11930: 匿名さん]

子育て、医療、防災、自然と色々組み合わせてコンセプトが認知されるまで時間掛かりましたが、最後は好調だったようで何よりですね
他の方も書いてますが、各地で水害などあったのも防災意識の高まりなど、追い風になったのかもしれませんね

[11931: 匿名さん]

業界内の噂がデマだとわかって何よりですな
長文書いてでっち上げる労力無駄でしたね

[11932: 匿名さん]

太田六郷、武蔵関、江古田
噂には聞きますよね

[11933: 匿名さん]

今日も適当なデマと中傷に終始して終わりそうですね

[11934: 匿名さん]

誤爆でよそに迷惑かけるのはいただけませんな。笑

[11935: 匿名さん]

意図的に検討もしてない物件荒らしてるネガはいいの？

[11936: 匿名さん]

とりあえず挑発と嘘と嫌味、揚げ足取りなどでスレッドがまた荒れてますので
削除依頼出しておきますね
該当するいくつかのレスは削除されるかもしれません

[11937: 匿名さん]

完売間近なので、ネガさんも最後の頑張りどころですね。
試合終了後はノーサイドにしましょうね。
検討板閉鎖後は、住人板で暴れないようにお願いします。

[11938: 匿名さん]

>>11928 匿名さん
匿名掲示板で業界内の噂とかいってる時点でおそろしいほど説得力なくて笑ってしまった

[11940: 匿名さん]

大規模住宅を供給して医療と子育てと防災を充実させて
長期間、多世代が住める安心した街づくりがコンセプトでしょうかね
そういう部分が評価されて色々な賞も獲得できたようですね

[11941: 匿名さん]

企画モノでマーケットを超越

[11942: 匿名さん]

江古田の住民もこの先も増えるようだし、若い世帯の流入もあるだろうし
街としての将来はいいんじゃないかな
中野区という点も大きいね

[11943: 匿名さん]

ここめちゃくちゃカッコいいじゃん。現地見に行ったら緑豊かで良かったよ。
自分は商業施設隣接みたいのが好きだからずれるけど、まぁマンション単体で見れば十二分に良いマンションだと感じた。

[11944: 匿名さん]

自分は駅近が好きだからズレるけど
マンション単体で見れば
都営大江戸線徒歩12分の
良いマンションだと感じた。

[11945: 匿名さん]

存在感は凄いよね。共用部分も立派。商業施設より子育て支援施設、病院、緑などを統合した
マンションだから、そういう部分に惹かれる人には良い物件ですね

[11949: マンション検討中さん]

メインエントランスの通りはめちゃくちゃキレイでいいよね。駅徒歩10分ならまぁ許容範囲。
仕様も悪くなし。今売れ残ってるのは完全に値付けを間違えてるからでしょう。
新築時に↓の価格で売ってれば良かったのに。こっから200万、コロナでプラス200万、400万引いて即決かな。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nakano/nc_93440934/?suit=STkr201806...

[11950: 匿名さん]

売れ残りの住戸は中古扱いですか？

[11951: 匿名さん]

なんだかんだで値引きらしい値引きの話も出てこないうちに完売近くまで持ってきてしまいましたね
終盤にかけて売れたという書き込みもありますし、現物みて良いと思われるかたが多かったのかもしれませんね
書き込みもずっと多いままでしたね

[11952: 匿名さん]

>>11929 マンション検討中さん
ほかに応札者がいなかったような。。。
売れない借り手も少ないと分かれば大手デベ応札しないです。。。

[11953: 匿名さん]

4年以上販売されて大変でしたね
お疲れ様でした

[11954: 匿名さん]

コンペで選定されたようですね
積水ハウスは緑の扱いが上手いとのことで
そのあたりが評価されたのかもですね　
UR都市機構だけでなく
中野区などの意向もあるでしょうけどね
現地行くと余裕もって通路、避難路など
つくられてるのよくわかります

[11955: 匿名さん]

逆に言えば、即日完売せず時間をかけて販売したことで、じっくり検討できましたし、住環境を重視する本当に住みたい人が集まるいい街になった気がします。飾らず、自然体だけどおしゃれな素敵な人が多いです。これは長い目で見て大きなメリットですよ。

[11956: 匿名さん]

下手に値引きしなかったのも正解だったと思います。買えるのはそれなりの収入がある層なので、比較的知的で常識を持った方が多いです。

[11957: 匿名さん]

病院に関しては初期小児救急に
対応できる
医療法人という意向があり
今の病院になったようですね

安心して子育てできる環境をという
URの考えがあってのことらしいです

[11958: 匿名さん]

>>11955 匿名さん
それじゃあ早くに買った人が馬鹿みたいじゃないですか。

[11959: 匿名さん]

早くに動いた人は好きに部屋が選べた
じっくり待つ人もいた
それぞれですね
じっくり子育てしていきたくて
自然好きという割と属性近い人多いのは
管理組合してもメリットでしょうね

[11960: 匿名さん]

最後に良い部屋を大商談会で購入した人は
相場より安い価格でゲットですかね

[11961: 匿名さん]

価値観として同じ方向
向いてる人が多い印象受けます

[11962: 匿名さん]

仲介手数料が無くて低価格&諸費用サービス
なら消費税が10%でもお得ですねー

[11963: 匿名さん]

相変わらずスレッドも活発で検討してる人多そうですね

[11964: 通りがかりさん]

>>11949 マンション検討中さん

この写真素敵。
こんなキレイな通りなんですか？
歩道も広くて安全っていうか、マンションが緑で見えないってスゴイですね！
ここ中野区ですよね？
敷地めちゃ広そう。
見に行ってみようかって気にさせられました。

[11965: 匿名さん]

中古の販売がパラパラ出てるけどコロナでローン厳しくなったりしたのかね

[11966: 匿名さん]

これだけ大規模なら一定数は出回るもの
数としたら少ないわ

[11967: 匿名さん]

失礼、気付かず若葉に絡んでしまいました

[11968: マンション検討中さん]

>>11953 匿名さん
そうゆう物件は他にもありますよ

[11969: 匿名さん]

>>11968 マンション検討中さん
そうゆう…。

[11970: 匿名さん]

>>11963 匿名さん

レス数も伸びましたけど、販売も伸びましたね
そこからは早かったですね

[11971: 匿名さん]

4月28日時点の公式サイトでは残3戸でした。
いまは2戸。1ヶ月で1戸売れましたね。

[11972: 匿名さん]

>>11963 匿名さん

レス数も伸びましたけど、販売も伸びましたね
そこからは早かったですね

[11973: 匿名さん]

SUUMOだと６戸だったの４戸売れたというくらいだと思います。
自粛中でも売れましたね。

[11974: 匿名さん]

自粛しながら売るのは凄い

[11975: 匿名さん]

積水ハウスも要望あったからだろうから販売したんだろうし、自己責任でいくならありだろうね。すぐ住みたい人もいるだろうし。

[11976: 匿名さん]

竣工後4年も経過してれば建物は減価してますから、その減価分は当然に値引きされるでしょう。税法上のRC建物（住宅用）は耐用年数が44年。すでに4/44の価値はなくなっています。

分譲価格が6500万円、半分が土地、半分が建物として、建物3250万×（1-4/44）+土地3250万＝6175万。これがスタートの価格です。ここから更に値引きがあるはずなので6000万は切るでしょう。

営業も中古住宅の価格の求め方くらい勉強してるでしょうから、「原価法による経年減価分は分譲価格を安くして、さらにその上で値引額を提案してください」と言いましょう。

[11977: 匿名さん]

若葉さんの講釈も毎度のことですけど
何の影響もなく販売進んでますね

大して意味のない長文書いてますがそんな程度の話ですかね

[11978: 匿名さん]

ここでも若葉が恥を晒してるのか

[11979: 匿名さん]

例えば、新築時から設置されている住宅設備、トイレやガス給湯器などの給排水設備、食洗器、換気空調機器やLEDなどの電気設備、床、天井、壁などの内装設備。建物価格の3割がこれら設備になります。

新商品の家電が発売され売れずに在庫となり1年型落ちになると価格は50％程度下がるのと同じで、住宅設備も1年で50%程度下落し、3-5年で経済価値はゼロになります。築4年のマンションを買うということは、住宅設備は経年により価値ゼロの状態に減価してるわけですから、建物の価値が減っているのは容易に理解できるでしょう。

家と言うのは、すぐに価値のなくなる住宅設備が3割、鉄筋コンクリートなどの価値がなかなか下がらない躯体が7割です。値引き交渉の際は覚えておくとよいでしょう。

[11980: 匿名さん]

他で相手されなくて、ここで長文書いてんのかな。このスレももうすぐ終わりだから誰も読まないままレス流れて終わりだろうな

[11981: 匿名さん]

>>11964 通りがかりさん
敷地の60%くらいは空き地ですからね
凄く余裕もって作られてますね
元々防災という観点に主眼置いた物件だから
避難路など広くて安心かと

[11982: マンション検討中さん]

このスレ活況ですが、他社営業らしき人が書き込んでる雰囲気ありますね。
営業する見込み客も居ないのでしょうかね？
それともアポすら取れないから、代わりにマンコミュで他社物件ディスってその日の成果示さないと帰宅できないんでしょうか？
今時そんな不動産屋ないのかもしれないけど。

[11983: 匿名さん]

若葉さんはもうあちこちでレスバして中身もなく悪い方に有名だからね