グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5093: 匿名さん]

>>5092 匿名さん
東久留米の公式の説明会スケジュール予約表、満席ばかりで凄い。都心からは遠いけど日常生活は便利そう。成城石井もヨーカ堂もあるし。85戸と規模小さいから、ここより早く完売しそう。
積水ハウスも検討者が駅距離にこんなにシビアになるとは当初の想定外だったのでは。それで焦って五反田。。。

[5094: 匿名さん]

>>5089 マンション掲示板さん
資産価値あるから銀行は担保設定してローン貸し出しするのです。

[5095: 匿名さん]

>>5089 マンション掲示板さん

あなたはどう思います？笑

[5096: 検討板ユーザーさん]

>>5089 マンション掲示板さん

建売り戸建もファミリーマンションも所詮は30年から47年で償却される消費財です。いっときのバブルはあれど、長期的に見れば実需要的な価値しかないようにメーカーと国に作られています。商品として。

結局後悔しないのは自分の目で見て好きかどうか、欠陥がなく家族は安全か、予算が背伸びしていないかだと思います。

[5097: 検討板ユーザーさん]

>>5091 匿名さん

将来的に人口が減ったときどうなるかが見もの。

[5098: 検討板ユーザーさん]

>>5093 匿名さん

個人的には100戸以下は怖くて買えない。

[5099: 匿名さん]

>>5098 検討板ユーザーさん
91戸のところに4年住んでるけど、何が怖いの(笑)
30戸以下だと高い管理費と管理組合役員が早く回るというデメリットがありますが。

[5100: 匿名さん]

中野区のこんなに素晴らしい物件なのに、どうして完売しないのか
広報活動が足りてないんですよ
和光市だの東久留米だのに負けるわけないですよ

[5101: 匿名さん]

>>5100 匿名さん
そう？
和光市や東久留米の物件の広告は殆ど目にしないけど、この物件の広告は携帯ゲームやバナー広告でしょっちゅう目にする。

[5102: 評判気になるさん]

広告しないでも完売するものが最良物件。売れないから、周知させるために金をつかうのが広告。

[5103: 評判気になるさん]

>5096 検討板ユーザーさん
100%そのとおりなのですが、当てはまらないケースもありますね。超都心部一等地の古いマンション。赤坂の物件などですが、高くはなれどけっして安くはなりません。どんなにぼろくても、古くてもです。建物よりも、建物が存在する位置に多大なる価値を与える物件などです。
その観点からは、ここは都内23区内ですが、位置の価値(人がおお、ここは! みたいな感動値)がないのですこし難しいですね。感動値がなくとも、利便性高だとそれを打ち消せるのですが、それもいまいち。トータルなエンバイロンメントは優秀だとしても、それらは単に郊外物件では当たり前のように付加されるものだからです。

[5104: 評判気になるさん]

赤坂の相場よりかなり安い物件などは、流通する前に買い手が決まります。業者がいち早く抑え、利益の上乗せをたっぷりと行い再販されるからです。広告、スーモなどのエンドコンシュマーに流れてくる情報はすべて利益をたっぷりと吸い込んだ高野豆腐みたいな情報です。でないと広告費は捻出できませんので。

[5105: 検討板ユーザーさん]

>>5104 評判気になるさん

お詳しいですね。業者さんでしょうか、お疲れ様です。
おっしゃる通り、赤坂など港区、渋谷区、目黒区、千代田区等都心部の立地は当然そうですよね。用途地域や管理規約次第では用途変更して住宅以外への転用も視野に入りますし、価値は無限に広がります。
築古でも23区内で相場より安い物件であれば、徒歩10分圏内でしたら赤坂に限らず買取業者が仕入れに動きます。老朽化による水漏れなどのリスクはありますが。

不動産は立地が全てと言われますし真理です。
ただし、あくまで「投資用不動産は」立地が全て
という表現が正しいでしょう。

そして、投資用として100点満点な不動産に手を出せる余剰資金、知識、人脈を持つ人は限られます。

このマンションは個人的には実需向き不動産だと思います。投資用の価値を求める方は港区ほか都心4区またはメジャー駅の近くがお勧めなのは言うまでもありません。

あくまで消費財として手頃なファミリーを購入して結果、空きが増えて30年後は安物件として移民スラムになるか

投資要素を諦めたくない、諦めずに間違いのない立地を買って高い支払いに追われて、しかしある夜、隣の部屋で火事が起きて事故物件になり価値を落とすのか

未来は誰にもわかりません。
難しいですね。

[5106: 販売関係者さん]

>5105 検討板ユーザーさん

私は不動産買い替え、追加含め4回経験している素人です。
投資用とおっしゃいますが、そもそもマンションの歴史から、ファミリータイプはすべて実需向きが基本だったと思います。(除くワンルーム系)
80年代は駅徒歩5分以内の物件が当たり前でした。近くて安い、単に部屋を買うのだから利便性と合理性の追求からマンションがそのシェアを伸ばしました。駅近くにたっぷりとした敷地の戸建ては購入が難しかったのは言うまでもありません。今、投資用になってしまった赤坂などのマンションはかつては実需向きなのは間違いありません。都心部の価格高騰と、再販時の利ザヤの大きさから投資対象に昇華されただけだと思います。つまり、実需マンションでも資産価値次第では(購入当時は考えられなかった再開発などで急激に価値が増大するなど)赤坂のような事にならないとは誰も分かりません。たとえばいきなり駅ができて駅前になってしまうとかですね。
そのようなラッキーが無ければ、やはり駅の近く5分、今は難しいのでせめて7分坂道無しの物件が無難であることは間違いのないところです。それに追加して、ターミナル駅であるとか、始発駅であるとかの付加ポイントが価値を高めるのだと思います。
とまれ、現代はマンションに向く駅そばがすべて過去物件で埋め尽くされていますので、新築マンションデベロッパは「いかに、駅から遠くても魅力を打ち出せるか」に注力しているように思えます。駅近くならばなにも宣伝もせずに即完売するからです(相場とあまりにかけ離れた場合はこの限りではありませんが)。中古を妥協しながら選択するのか、新築を妥協して選択するのかの「究極の選択」しか最近では残されていない気がします。残念ですが。

[5107: 検討板ユーザーさん]

>>5106

全くその通りで、いまは究極の選択しかないですね。ごく普通のパパとママが、ファミリータイプに投資性を意識せざるを得ないのは、不動産に関する不確定な情報の氾濫と、この国の先行き不安が原因だと感じます。残念ですが、それが今買うということなのでしょうね。
昔と変わったのは、核家族化、高齢化の影響でしょうか。小さな階段使用必須な戸建よりマンションのほうが長く住めると考える人も増えて、
駅から離れようがマンションを選ぶ方も多数派になりつつあると言えるでしょう。とはいえ、駅徒歩10分がやはりひとつの限界。
そういった意味では、病院や老人福祉施設に囲まれたこのマンションには、安心要素という意味で付加的な魅力があるのかもしれません。
この先駅近に建つ築古マンションの建て替えは、住民の思惑が絡み合ってなかなか進まないでしょう。容積率のやりとりなど国の苦肉の策もありますが、果たして。

[5108: 匿名さん]

>>5105 検討板ユーザーさん

このマンションは投資に向いてないのは当然として、実需にも向いてないと判断されちゃってるから豪快に売れ残ってるんでしょ。

[5109: 購入希望]

>>5108 匿名さん
530戸中400近くは入居しているのが、良くも悪くもこの物件の実力ということでしょうね。実際に見てみて、バス通勤圏内という点が気に入ったので購入検討しています。
私みたいな人が400居るということなんでしょうか。

[5110: マンション検討中さん]

ここはそんなに悪いマンションだとは思いません。ただ購入検討する方は、感覚的に価格バランスが許容範囲かシビアに精査するのだと思います。高額な買い物だから当たり前なのですが。販売側の価格設定がすこしバブル期待から調子に乗りすぎただけだと思います。500万安ければ飛ぶようにいきましたね、きっと。

[5111: マンション検討中さん]

成増の物件も調子に乗りすぎたものがありましたね。

[5112: 匿名さん]

>>5109 購入希望さん

そうですね、竣工済みなのに8割も埋まっていないという、、、厳しいですがそれが現実。
これからの時代、半投半住でマンション選びをする人が増えていきますが、そんな中で新築時にですら（しかも割安価格で）選択してもらえないとなると、厳しいでしょうね。