グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2757: 匿名さん]

共用施設には過剰な期待は持たない方がいいでしょう。
魅力的な共用施設なら、マンションの有閑ボスママが居座って他の人が使いにくくなるリスク高いし、新築時の綺麗さ快適さを10年維持するのにかかるコストの計算をざっとするくらいは必要ですね。
本当に必要かつ魅力的でランニングコストがかからなそうな共用施設の見極めは重要です。

[2758: 匿名さん]

ここの契約者にマーケットの主流を語っても馬の耳に念仏かも。
流動性を軽視してる馬か、市場価格、需給関係が理解できない鹿しか
いないですからね。

[2759: 匿名さん]

>>2754って、文京区に足踏み入れたことないのが丸わかりだな。

[2760: 匿名さん]

積水ハウスはニュースにもなってるけど
本当に儲かってるんだよなあ
でもそれなのにそれなのに。

[2761: 匿名さん]

＞2756

中古と違って、新築で管理費が安すぎるのはマイナスですよ。

どのマンションにも支出削減第一主義の人は一定程度いるから、
中規模以上のマンションでは管理費を値上げすることはほぼ不可能。

昨今だと最低賃金上昇とか職人の高齢化があるから、委託費はどんどん上がるんだけど、
管理費を上げられないと管理の質が削られる。

初期の管理費はバッファを持つ意味である程度余裕があるほうがマンションの価値が保たれやすいようです。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん
必要最低限の共用施設で管理費が割安なマンションよりも、コンシェルジェやゴミ出しや植栽など過剰な設備にお金を垂れ流すマンションの方が、将来の財政難に際して、無駄を省く余地があると言いたいのですね。

[2763: 匿名さん]

経費削減して貧乏くさいマンションになる

[2764: 匿名さん]

>2762

そういうこと。
大規模マンションのほうが小規模より値段が下がりにくいのも
そういう背景もあると思うよ。

なんもないマンションだと、値上げ以外の解がないからね。
極端な話、消費税が上がったら管理の質を下げるしかない。
もっと言えば最初から管理人巡回で管理の質が低い物件も多い。

でも、このぐらいの規模なら合い見積もり取れば消費税と最賃の値上げぐらいなら飲み込める。

初期の管理費が安すぎる物件（中小デベに多い）はマイナスしかないですよ。

管理費を垂れ流してるっていうのは違うと思いますけど・・・
※ゴミ出しとかの人件費は最低賃金レベル。自分がそれより稼ぐなら、人に頼んだほうがコストは低いのは誰でもわかる話ですよね。

[2765: 匿名さん]

>>2762 マンション検討中さん

違う角度から検討する必要もあるのでしょうか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180228-00161517-diamond-bus_...

[2766: 匿名さん]

>>2765の後に>>2764を読むとすげえ笑える。
建物や設備の基礎知識って、住宅選びで大事だね。

[2767: 匿名さん]

この物件がどうなのかはともかく、
今時CIPの宣伝を真に受けてる人がいるのにびっくり。

CIPのビジネスモデルって、マンションの管理を独立系の単価が安いところに切り替えてその差額を成功報酬として持っていくっていうもの。
当然、管理の質は落ちるし、最大限良く言って質素。普通の感覚からすればみすぼらしいマンションにしてランニングコストを下げるっていうコンサル。

スタイルアクト当たりの調査でもわかってるように、大規模で共用施設のある物件のほうが結果としては値段を保てるんですよ。
一戸建てならともかく、東京でマンションを選ぼうとしている人でもまだこんなレベルの知識なんですね。

[2768: 匿名さん]

>>2767 匿名さん

大規模で共用施設のある物件ではなく、大規模物件が人気があるんだよ。
スケールメリットで維持費が割安になるから。
最近は、共用施設最低限の大規模も増えてきた。メリットないのがわかってきたからね。

[2769: 匿名さん]

>2768

維持費の安い大規模物件って無いですよ。
管理費だけで見ると

中規模（５０～200）<大規模（200～）<<小規模（～50）

って言うランクが相場ですから。
それでも資産性は大規模が上ということは、共用設備が無いのはマイナスというのが市場の評価です。

少なくとも、首都圏はその傾向は間違いないですね。

それにしてもこの物件は高すぎると思いますが・・・

[2770: 匿名さん]

まあいくら共用施設に思いや言葉を費やしても、マンションの価値に大きい影響を与えるのは立地なので。
立地良ければ、豪華な共用施設などいらないし。

[2771: 匿名さん]

共用設備はあったほうがいい。

でも、立地のほうがもっと重要。

山手線の外側練馬区なのはしょうがないけど、
駅から遠いのは良くないですね・・・

[2772: 通りがかりさん]

今月入居される方はおられるのでしょうか？
人の気配が感じられないので。

[2773: 名無しさん]

6人くらいいるのかな？

[2774: マンション検討中さん]

>>2772 通りがかりさん
月末入居だそうですよ

[2775: 匿名さん]

もうほとんど完成したようなので、再度現地を見てみた。
あらためて需要と供給のミスマッチを感じる。
分譲楝に賃貸楝そしてシニア向け住宅さらに学生寮とそんなに多きな需要がこの地にある？

[2776: 匿名さん]

こわいこわい