グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2155: 匿名さん]

>>2154

それ売却希望価格だろ。
実際の成約価格はもっと下がるだろうね。
新宿線だし駅からも近くない。

[2156: 周辺住民さん]

>>2154 周辺住民さん

きっちり計算したら、
月額家賃18.9万×12ヶ月×19年＋4ヶ月＝
4,384.8万
でした。
実際はこの他礼金や更新料がかかりますし。

なのでこの物件100万で売っても元は取れてますね。

[2157: 匿名さん]

しかも現在が異常な高値という認識もないのかね…五輪後は落ちる一方ですよ。

[2158: 周辺住民さん]

>>2156 周辺住民さん
賃貸だとこれに加えて管理費もかかります。分譲の場合もかかるので結局相殺されますが。

[2159: 周辺住民さん]

まあ、築２０～30年経っても分譲時価格から1000万も下がってないな、ってのが地元民の感想です。
今だけじゃなく前からずっとそう。この周辺のどの物件もそんな感じです。
需要と供給曲線によると需要が無ければ価格は下がる一方のはずですが、そこまで下がらないということは根強い需要はあるのでしょうね。

[2160: 匿名さん]

じゃあ、何で売れないんだろーねー

[2161: 周辺住民さん]

なのでこの周辺で賃貸で3LDKに20年住むと結局4500万相当かかるので、6000万で買った物件を20年後に例え1980万で叩き売りしてもそれで元が取れるなら御の字じゃあないでしょうかね？

[2162: 周辺住民さん]

>>2161 周辺住民さん

実際はそこまで下がらないので結局は買ったほうがお得、になります。

[2163: 匿名さん]

>>2154 周辺住民さん

意外と騰落率悪くないですね。
ということは、駅近でもっといい物件が見つかりそうですね。ゲインも期待できそうな物件が。

[2164: 周辺住民さん]

>>2163 匿名さん

駅近、って新江古田駅近ってことですかね？

だと目白通りの排気ガスとかで住環境は良くないかもしれません。

グローリオ中野新江古田というエニタイムフィットネスが入ってる新江古田駅徒歩30秒の物件ですが、目白通りに面しているためトラックが通る度に揺れますし、排気ガスがすごいのでバルコニーに洗濯物が干せません。

利便性は抜群だとは思います。

住環境も利便性も、となるとなかなか難しいかもしれません。

江古田駅方面だと戸建てメインとなりますし繁華街となりはやり夜はやや賑やかになります。あと練馬区になるので若干価格は下がります。

[2165: 匿名さん]

>>2164 周辺住民さん
都心直通でもなく、10分ヘッドの各駅しか停まらない西武新宿線駅の駅近でも、資産性だけなら十分かと思いました。さらに利便性追うなら、メトロや中央線駅近を見るべきですね。
目白通り沿いはやはり住環境厳しそうですね。乾燥機使いなので洗濯物は全く干しませんが、幹線道路から少しでも奥に入ると生活はしやすくなりますね。

[2166: マンション検討中さん]

>>2151 匿名さん
共働きだと、駅への距離よりも子供の保育園や学童、小学校への距離の方が気になりません？あと学童が終わってから自宅へ帰る道とか。

[2167: 匿名さん]

>>2166 マンション検討中さん

マンションは子育て以外全てに向いている住居形態。唯一子育てのみ向いていない。

探せば駅も学校も保育所も近い物件はありますよ。駅近や駅直結保育所もできているし。

[2168: 匿名さん]

ポジ書き込みは現実には厳しい資産価値を必死に隠そうとしているだけで全く参考にならない書き込みが多すぎる。そもそも契約者板で仲良く傷の舐め合いでもしていればいいものを常に検討板を監視して根拠の薄いポジ情報を書き込みしにくる。滑稽としか言いようがない。
ここを初期に契約しなければ監視員に成り下がることもなかった。
2154のグランデージ哲学堂公園1998年築、新井薬師前徒歩10分、落合南長崎徒歩17分、の物件を引き合いに出して『資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し』と自称周辺住民を名乗る契約者が中野区の外れの資産価値は高いという必死な情報。
経済に疎いからこの物件を初期にかなりの高値で契約してしまったんだろうから、説得力が全くないのも納得の書き込みだがあまりに低脳過ぎてかわいそうになった。月の家賃の１９年分だからどうこうとか何の参考にもならない。分譲物件に月の家賃無理やり引っ張り出してきて比較してどうする？
ストーリーとしては資産価値があるという結果に導きたい気持ちはわかるが答えありきのポジ発言では検討者から契約者になる人は増えない。
まず不動産は時価だからその当時の不動産市況に価格は左右される。当時の新築マンションの平均価格は1997年の4,367万円、翌1998年には4,041万円へと7.5％下落している下降トレンドのど真ん中物件である。そして1999年に4,036万円へと続落し、2000年には3,932万円と歴史上マンション最安値の時期にあたる。ちなみに直近の首都圏の平均価格は5551万円。
そして新築時に坪238万であったグランデージ哲学堂公園の現在の取引相場は坪190万である。所有者の希望売却価格が坪214万なだけ。
中野区徒歩10分の物件は築19年で歴史的に安く買えた時期の新築時と対比しても20％以上も資産価値が下落している。
比較として1999年築の東上線成増駅徒歩6分、有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅徒歩５分の３路線使用可能な物件であるコスモ成増シティフォルムは新築時坪単価200万円、現在の成約価格も坪200万円とほぼ下落なし。要するに歴史的に安い時期に買えた1998～2000年の物件の現在相場は新築時価格と変わらない価格で取引されるケースが多々あるにもかかわらず、徒歩10分の単路線しか使えない中野区物件は下落率20％となってしまっているのが現実。ポジの例として出したはずの近隣の駅徒歩10分の中野区物件であるグランデージ哲学堂公園は資産価値下落の象徴のような物件であった訳だ。ポジをするつもりが致命的なネガをしてしまうという華麗なオウンゴールを決めてくれたポジの知能指数はホームラン級のウマシカであることを証明してしまった。

[2169: 匿名さん]

なげーよ。
言いたいことよくわからんから手短に要点教えてくれ。

[2170: 周辺住民さん]

>>2169 匿名さん

そっとしておきましょう。
チラシが入ってたから事実を載せただけなのに、なんでも契約者に見えてくるのは病気なんでしょう。
完売したら発狂するのではないかと心配です。

[2171: 匿名さん]

資産価値重視で成増に住みたいか、松が丘に住みたいかって事ですね。

[2172: 匿名さん]

まとめると資産価値が落ちない例で出したはずのポジ擁護物件が
１９９８年築なら成増に限らず大概が現在も当時と変わらない価格で売却できるぐらいの現在の不動産市況の中、中野区徒歩１０分の物件は下落2割となっていて擁護のはずがネガの代表例になった。
例に出したポジは低脳なのでは？という感じか。

[2173: マンション検討中さん]

成増って時点で笑ったわ。
眼中にないわ。
事件も多くて治安悪いし、ド郊外じゃん。
5年前住んでたけど二度と住みたくない街です。

[2174: 匿名さん]

環七内側でこれだけ緑が豊富な物件は無いわけですが、そこは評価されないんですかね？