グランドメゾン四谷ってどう？

[購入検討中さん [男性 40代]]

グランドメゾン四谷についての情報を希望しています。
建物内のモデルルームが３月から見れるそうです。
立地が気に入っていますが、プランなどはどうでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都新宿区荒木町１３番２２（地番）
交通：都営新宿線「曙橋」駅徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分
JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩10分
総戸数：36戸(他に管理事務室1室)
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：積和管理株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

[1: 匿名さん]

地図で見た限りでは良さそうな立地ですが用途地域が商業地域なので周辺環境が気になりました。
やはり、こういう総住戸数が少ない物件は将来的なコスト面が気にかかるところです。

[2: 匿名さん]

毎晩荒木町で飲めるなんて最高、という人向けですね。

[3: 物件比較中さん]

完成売りみたいね。いい傾向だ。
セキスイは全部そうするのかな？

[4: 購入検討中さん]

荒木町をディープに味わいたい方は、佐々木譲氏の「地層捜査」を読まれることをお薦めします。

[5: ご近所さん]

荒木町の中でも飲食街に囲まれているところではなく、なかなか良いポジションですね。交通利便性は文句ないしDINKSには最高でしょう。

[6: 匿名さん]

1フロア3戸x12階=36戸（１階は部屋なし）で全住戸角住戸とのこと。
中央に内廊下を配置

こういう小規模ペンシル物件のいいところは角住戸率が高いことですね。
低層マンションや大規模だとどうしても、中住戸多くなりますからね。

[7: 匿名さん]

6さん詳しく有難うございます。
どこかに情報が掲載されているのでしょうか。
公式ホームページを見ていても特に今は情報が載っていませんので
まだ情報って出てきていないのではないかしら、なんて思っておりました。
資料請求をされたのでしょうか。
内廊下・角部屋率が高い・立地を考えると
坪平均単価は高くなって来る要素が満載ですね。

[8: 購入検討中さん]

間取り公開されましたね

[9: 購入経験者さん]

概ね６さんの言ってる通りですが中住戸は存在してますね。横に３部屋並べて下層から上層まで全て同じ間取りのようです。
確かに内廊下ですがどちらかと言うとエレベーターホールのようですね　笑

こういう物件の良いところは内廊下で外部からの汚れが少ないうえに各階ごとの利用者も極端に少ない為、
共用廊下から各住戸の玄関周りがいつまで経っても新築同様に綺麗に保てること。
但しスケールメリットがない内廊下物件は管理費が高くなりがちなのでそのへんは要注意でしょうかね。

[10: 匿名さん]

小規模な内廊下マンションのネックはランニングコストが高い事ですよね。

[11: 匿名さん]

四ッ谷じゃなくて曙橋でしょ？

[12: 匿名さん]

このへんでは貴重な内廊下物件ですね。廊下部分ほぼ無いですけど

[13: 匿名さん]

廊下というか、その階のエントランスホールから直でドアがあるという風に言えばいいのかもしれません。
空間効率は良いといえばいいのかも。
廊下を作ってしまうとAとCの専有面積が狭くなってしまうのをこうすることで解決しているのですから。

小規模マンションはランニングコストがかかりやすい即ち管理費が高くなりやすいです。
だから、賃貸の投資とかだとどうなんでしょう。
しにくいということってあるのでしょうか。

[14: ご近所さん]

70平米か40平米。40平米じゃ狭いと思うと、70平米×億超ですか・・。その中間が欲しいなぁ。

[15: 匿名さん]

完成販売だから丸儲け？しかも仕様を落としてたりして⁈

[16: 匿名さん]

完成売りはMR費用が乗っからないならメリットだし、見た目のデザインや仕上げが雑といった
青田買いでトラブルになるようなポイントを事前に確認できるから検討者にとってはメリットしかありませんね。

[17: 物件比較中さん]

立地も仕様も良いから、瞬間蒸発で売れるのかな？でも、どうしてここは完成売りなんでしょうか？？積水にはメリットがなさそうに思えますが。

[18: 匿名さん]

ほかのデベでも小規模物件は竣工後販売とかあるし別に珍しいことじゃないよね。
戸数少ないのにMR作ったら割に合わないなど理由は色々。販売するにしても１戸分の負担大きくなりますし
それで価格が高くなり販売が長期化するのならデベにはメリットない。
小規模でも大規模でもMR作る費用はあんまり変わらないですしね。

[19: 購入検討中さん]

まぁデメリットは細かなプラン変更などができないことくらいでしょうかね。

青田買いにしない理由は経費の節約や販売時期の調整など色々あるでしょうがデベにしか分かりませんね。

現物見て気に入らなければ買わなければいいだけなので、検討者には良い面の方が多いですね。

[20: 匿名さん]

プランの変更はどんなプランに変更が可能なのか。
おの物件にオプションとかで付けられる物と付けられない物があるってことで良いのかな。
せっかく買うなら気に入ったところが欲しいから、いろんなマンションを見学してきた方が良いってことだね。

[21: 匿名さん]

と言ってもどのデベも間取りような大規模なプラン変更みたいのは出来ないことが多いから
床やドアなどカラーセレクトができないってことくらいしかデメリットは感じないかな

[22: 匿名さん]

>>21
今時の竣工前販売だと、上記の色のセレクト以外にも床暖房の増設や、キッチン台の高さセレクト、部屋の壁を取って一部屋に繋げるとかのプラン変更もありますよ。
竣工後販売だとそうした細かい要望に応えないで済むから当初から計画通りの一括仕入れで安く済むメリットがデベにあるんでしょう。

[23: 匿名さん]

それで安くなるなら購入者にもメリットですね。ここは内廊下で高級感もありますし積水ですから仕様も高いでしょうね。
私は間取りが気に入ればほかの変更はあまり考えてないですね。

[24: 匿名さん]

今日現地に行きましたが、車の音がうるさくて私にはなしでした。
たまに換気や、真夏は冷房だけでなく窓も開けていたいのに、開けてるとずっと車の坂を上る音が聞こえそうですね。
空気も悪そうだし、ぜんぜん理想のマイホームじゃない気がします。

[25: 周辺住民さん]

ジオ四谷坂町（築2年）の住民です。
やっと、ここ売り出しですね。
坂下のジオ四谷坂町が平均90万強（m2）でした。
坂上のここは1.1～1.2倍しますでしょうか。
あと、今マンション高いですから、それでまた1.1～1.2倍を掛ける必要あったら、トータルでジオ四谷坂町より1.3倍前後高い感じで、平均120万円強（m2）だろうかと、素人の勝手な予想です。

[26: 匿名さん]

小規模マンションなので車寄せや２層吹き抜けのような
見栄えのするメインエントランスは望めないでしょうが
角住戸率高いのはいいですね、
内廊下は好き嫌いあるでしょうけどここもある程度の価格になるでしょうから
それなら内廊下はマストかなと私は思って検討してます。
積水ハウスなら外観はお得意の石垣で囲むでしょうね。

[27: 匿名さん]

住んでいる方には悪いけど、駅距離もだいぶ違うし、比較対象にならないです。ジオは都心マンションとしては駅遠すぎ、曙橋駅は別として。

[28: 匿名さん]

このマンションの周り、住友と阪急のマンションが計画されています。建築確認がとれています。価格を比較すると面白いかも。ジオは、このマンションから徒歩5分以内なので、十分比較対象でしょう。ジオは条件悪いからその分安い。あと、グランスイート四谷二丁目レジデンスとかも、比較対象かもね。

[29: 匿名さん]

積水ですから仕様も高いけど、価格も高いと思われます。ここも即完売とかはないでしょう
ただどこも割と堅実なもの造ってますから、ジワジワ売れてく感じにここもなると思います。

[30: 物件比較中さん]

通り沿いにここより駅近で阪急不動産が2つ、住友不動産が1つ、新築マンションを作ってますね。しかも阪急の1つは規模もかなり大きいです。ここのエリアでさらに3つもできてしまうと供給過剰になりそうで、立地が悪いこちらの資産価値が落ちそうで怖いです。待つとさらに高くなるかもしれないし悩ましいです。

[31: 匿名さん]

ここの場合は竣工売りなのですぐ入居できるのが強みですね。ほかのマンションなんて下手したら2年後くらいじゃないですかね
小規模マンションの角住戸率が高いのはメリットなのですが、建築面積が狭いためどうしてもアウトフレームにできず
柱が食い込んでしまうのが難点でしょうか。間取りからは確認できませんがおそらく梁もけっこうあると思います。
それ以外は廊下も少ないですし悪くない間取りだと感じました。内廊下なのもポイント高いですね。

[32: 物件比較中さん]

ついにジオ四谷荒木町の会員登録受付が開始しましたね。本件の目と鼻の先だけに、間取り・設備仕様の違いが気になるところです。

[33: [男性 40代]]

比較的最近できた周辺物件の平均坪単価です。（四谷三丁目駅から徒歩時間です。）

１）パークホームズ四谷三丁目（6分）：2015年5月販売開始：373万円
２）アトラス新宿左門町（5分）：2015年3月販売開始：322万円
３）ズーム四谷左門町（3分）：2015年2月販売開始：419万円
４）ジオ御苑内藤町（7分）：2014年12月販売開始：417万円
５）ミッドタウンコンド（3分）2013年12月発売開始：372万円

地価が上がっていても、周辺事例と場所を考えると坪400万以下じゃないと割高という印象があります。

[34: 匿名さん]

この辺はほとんど外廊下マンションしか無かったので内廊下マンションは希少だと思うので
多少高くても売れる気もしますが・・どうなりますかね。
私は@400前後出すなら内廊下物件が良いです。行灯部屋ができるなら考えますがここはそれもないので
好印象です、間取りのパターンが少ないのが難点ですが。

[35: 匿名さん]

>>33
アトラスは借地権だし、パークホームズももともと賃貸の予定だったとこ。この1年で相場かなり上がってるし、400万以下にはならないですよ。もはや中野、国分寺、方南町ですら400万という時代です。

[36: 匿名]

坪500以下は期待出来ないのでは？

[37: [男性 40代]]

周辺の今後の供給予定、四谷三丁目というよりは「曙橋」、これまでの周辺単価、直近の市況、そして皆様の予想などを併せて考えると、坪３８０万～４８０万といったところなのでしょうか。と言いますか、これぐらいじゃないと手が出ないので、そうあってほしいと思います。

修繕管理費は高めでしょうね。
エレベーターは一基ですが、戸数が少ないので、人頭税が高い。

ちなみに、単純比較はできないと思いますが、皆さんは「グランドメゾン」と「ジオ」を比較した場合にどちらを推しますか。

[38: 匿名さん]

あちらは流石に竣工が２年後と聞いて萎えました。急がない人はゆっくり検討できるので選択肢広がって良いと思います。

[39: 匿名さん]

完成販売早期完売回収経費削減大成功

[40: 匿名さん]

>>37
グランドメゾンは曙橋利用、即入居。
ジオは四谷三丁目利用、ゆっくり入居。

意外と比較対象にならないかも？

[41: 匿名さん]

７分なら普通に四谷３丁目も使えますね。

[42: 周辺住民さん]

ここの前を毎日通る近所の者です。
ここは坂上ではなくて坂の途中ですね。
既に話題に出てますが、同じ通り沿いのすぐ近く、しかも坂上に、住友と阪急が３棟建設中です。立地的にはこの３棟のほうが良いですよね。
一番良さげな場所は住友だし高いんだろうなあ。
この３棟より割安なら…うーん、迷います。
あとファミリーもターゲットなのに駐輪場が少ない点が気になるんですが…皆さん、自転車、使わないんですかね。

[43: 匿名さん]

おそらく仕様は積水が一番良いんですよね。悩むとこですね。

[44: 匿名さん]

具体的にはどんな点の仕様が良いと予想されるのですか？

[45: 匿名さん]

早稲田のマンションは賃貸物件みたいな感じでしたが…こちらはどうでしょうね？

[46: 匿名さん]

桜新町の物件が仕様良いと書かれてたので期待できますね。ここそれ以上の価格帯でしょうから。

[47: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/producer/valuechain.php

仕様とは別ですが顧客満足度は高い会社みたいですよ。何かの記事で基本はハウスメーカーなので
マンション事業は副業みたいなこと書かれてた気がします。
だからエリアを絞った小規模高級物件が多いそうです。イメージが良いのはそのためでしょう。
最近は大規模な物件も手がけてきてるようですが・・
グランドメゾン恵比寿の杜の中古見に行きましたがとても良いマンションでしたよ。

[48: 匿名さん]

毎日大量にCM放映をやってるからね、きっと利益率の高い商売なんですかね。

[49: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3276.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-3277.html

どちらかというと構造や規模的に中野南の上位互換という感じになりそうですね。
間取りにコダワリがあるメーカーという感じでしょうか。モノ自体は良さそうなんですよね。
積水ハウスはどのマンションも石垣で周囲を囲むのでそれで高級に見えるのかもしれませんね。

[50: 匿名さん]

積水ハウス自体は２兆円近くの売り上げを誇るハウスメーカーですからそりゃCMくらい流すんじゃないですか。
売上でみればスーゼネや財閥系デベの三井不動産や住友不動産ですら相手になりませんよね。