グランドメゾン四谷ってどう？

[購入検討中さん [男性 40代]]

グランドメゾン四谷についての情報を希望しています。
建物内のモデルルームが３月から見れるそうです。
立地が気に入っていますが、プランなどはどうでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都新宿区荒木町１３番２２（地番）
交通：都営新宿線「曙橋」駅徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分
JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩10分
総戸数：36戸(他に管理事務室1室)
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：積和管理株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

[1: 匿名さん]

地図で見た限りでは良さそうな立地ですが用途地域が商業地域なので周辺環境が気になりました。
やはり、こういう総住戸数が少ない物件は将来的なコスト面が気にかかるところです。

[2: 匿名さん]

毎晩荒木町で飲めるなんて最高、という人向けですね。

[3: 物件比較中さん]

完成売りみたいね。いい傾向だ。
セキスイは全部そうするのかな？

[4: 購入検討中さん]

荒木町をディープに味わいたい方は、佐々木譲氏の「地層捜査」を読まれることをお薦めします。

[5: ご近所さん]

荒木町の中でも飲食街に囲まれているところではなく、なかなか良いポジションですね。交通利便性は文句ないしDINKSには最高でしょう。

[6: 匿名さん]

1フロア3戸x12階=36戸（１階は部屋なし）で全住戸角住戸とのこと。
中央に内廊下を配置

こういう小規模ペンシル物件のいいところは角住戸率が高いことですね。
低層マンションや大規模だとどうしても、中住戸多くなりますからね。

[7: 匿名さん]

6さん詳しく有難うございます。
どこかに情報が掲載されているのでしょうか。
公式ホームページを見ていても特に今は情報が載っていませんので
まだ情報って出てきていないのではないかしら、なんて思っておりました。
資料請求をされたのでしょうか。
内廊下・角部屋率が高い・立地を考えると
坪平均単価は高くなって来る要素が満載ですね。

[8: 購入検討中さん]

間取り公開されましたね

[9: 購入経験者さん]

概ね６さんの言ってる通りですが中住戸は存在してますね。横に３部屋並べて下層から上層まで全て同じ間取りのようです。
確かに内廊下ですがどちらかと言うとエレベーターホールのようですね　笑

こういう物件の良いところは内廊下で外部からの汚れが少ないうえに各階ごとの利用者も極端に少ない為、
共用廊下から各住戸の玄関周りがいつまで経っても新築同様に綺麗に保てること。
但しスケールメリットがない内廊下物件は管理費が高くなりがちなのでそのへんは要注意でしょうかね。

[10: 匿名さん]

小規模な内廊下マンションのネックはランニングコストが高い事ですよね。

[11: 匿名さん]

四ッ谷じゃなくて曙橋でしょ？

[12: 匿名さん]

このへんでは貴重な内廊下物件ですね。廊下部分ほぼ無いですけど

[13: 匿名さん]

廊下というか、その階のエントランスホールから直でドアがあるという風に言えばいいのかもしれません。
空間効率は良いといえばいいのかも。
廊下を作ってしまうとAとCの専有面積が狭くなってしまうのをこうすることで解決しているのですから。

小規模マンションはランニングコストがかかりやすい即ち管理費が高くなりやすいです。
だから、賃貸の投資とかだとどうなんでしょう。
しにくいということってあるのでしょうか。

[14: ご近所さん]

70平米か40平米。40平米じゃ狭いと思うと、70平米×億超ですか・・。その中間が欲しいなぁ。

[15: 匿名さん]

完成販売だから丸儲け？しかも仕様を落としてたりして⁈

[16: 匿名さん]

完成売りはMR費用が乗っからないならメリットだし、見た目のデザインや仕上げが雑といった
青田買いでトラブルになるようなポイントを事前に確認できるから検討者にとってはメリットしかありませんね。

[17: 物件比較中さん]

立地も仕様も良いから、瞬間蒸発で売れるのかな？でも、どうしてここは完成売りなんでしょうか？？積水にはメリットがなさそうに思えますが。

[18: 匿名さん]

ほかのデベでも小規模物件は竣工後販売とかあるし別に珍しいことじゃないよね。
戸数少ないのにMR作ったら割に合わないなど理由は色々。販売するにしても１戸分の負担大きくなりますし
それで価格が高くなり販売が長期化するのならデベにはメリットない。
小規模でも大規模でもMR作る費用はあんまり変わらないですしね。

[19: 購入検討中さん]

まぁデメリットは細かなプラン変更などができないことくらいでしょうかね。

青田買いにしない理由は経費の節約や販売時期の調整など色々あるでしょうがデベにしか分かりませんね。

現物見て気に入らなければ買わなければいいだけなので、検討者には良い面の方が多いですね。

[20: 匿名さん]

プランの変更はどんなプランに変更が可能なのか。
おの物件にオプションとかで付けられる物と付けられない物があるってことで良いのかな。
せっかく買うなら気に入ったところが欲しいから、いろんなマンションを見学してきた方が良いってことだね。

[21: 匿名さん]

と言ってもどのデベも間取りような大規模なプラン変更みたいのは出来ないことが多いから
床やドアなどカラーセレクトができないってことくらいしかデメリットは感じないかな

[22: 匿名さん]

>>21
今時の竣工前販売だと、上記の色のセレクト以外にも床暖房の増設や、キッチン台の高さセレクト、部屋の壁を取って一部屋に繋げるとかのプラン変更もありますよ。
竣工後販売だとそうした細かい要望に応えないで済むから当初から計画通りの一括仕入れで安く済むメリットがデベにあるんでしょう。

[23: 匿名さん]

それで安くなるなら購入者にもメリットですね。ここは内廊下で高級感もありますし積水ですから仕様も高いでしょうね。
私は間取りが気に入ればほかの変更はあまり考えてないですね。

[24: 匿名さん]

今日現地に行きましたが、車の音がうるさくて私にはなしでした。
たまに換気や、真夏は冷房だけでなく窓も開けていたいのに、開けてるとずっと車の坂を上る音が聞こえそうですね。
空気も悪そうだし、ぜんぜん理想のマイホームじゃない気がします。

[25: 周辺住民さん]

ジオ四谷坂町（築2年）の住民です。
やっと、ここ売り出しですね。
坂下のジオ四谷坂町が平均90万強（m2）でした。
坂上のここは1.1～1.2倍しますでしょうか。
あと、今マンション高いですから、それでまた1.1～1.2倍を掛ける必要あったら、トータルでジオ四谷坂町より1.3倍前後高い感じで、平均120万円強（m2）だろうかと、素人の勝手な予想です。

[26: 匿名さん]

小規模マンションなので車寄せや２層吹き抜けのような
見栄えのするメインエントランスは望めないでしょうが
角住戸率高いのはいいですね、
内廊下は好き嫌いあるでしょうけどここもある程度の価格になるでしょうから
それなら内廊下はマストかなと私は思って検討してます。
積水ハウスなら外観はお得意の石垣で囲むでしょうね。

[27: 匿名さん]

住んでいる方には悪いけど、駅距離もだいぶ違うし、比較対象にならないです。ジオは都心マンションとしては駅遠すぎ、曙橋駅は別として。

[28: 匿名さん]

このマンションの周り、住友と阪急のマンションが計画されています。建築確認がとれています。価格を比較すると面白いかも。ジオは、このマンションから徒歩5分以内なので、十分比較対象でしょう。ジオは条件悪いからその分安い。あと、グランスイート四谷二丁目レジデンスとかも、比較対象かもね。

[29: 匿名さん]

積水ですから仕様も高いけど、価格も高いと思われます。ここも即完売とかはないでしょう
ただどこも割と堅実なもの造ってますから、ジワジワ売れてく感じにここもなると思います。

[30: 物件比較中さん]

通り沿いにここより駅近で阪急不動産が2つ、住友不動産が1つ、新築マンションを作ってますね。しかも阪急の1つは規模もかなり大きいです。ここのエリアでさらに3つもできてしまうと供給過剰になりそうで、立地が悪いこちらの資産価値が落ちそうで怖いです。待つとさらに高くなるかもしれないし悩ましいです。

[31: 匿名さん]

ここの場合は竣工売りなのですぐ入居できるのが強みですね。ほかのマンションなんて下手したら2年後くらいじゃないですかね
小規模マンションの角住戸率が高いのはメリットなのですが、建築面積が狭いためどうしてもアウトフレームにできず
柱が食い込んでしまうのが難点でしょうか。間取りからは確認できませんがおそらく梁もけっこうあると思います。
それ以外は廊下も少ないですし悪くない間取りだと感じました。内廊下なのもポイント高いですね。

[32: 物件比較中さん]

ついにジオ四谷荒木町の会員登録受付が開始しましたね。本件の目と鼻の先だけに、間取り・設備仕様の違いが気になるところです。

[33: [男性 40代]]

比較的最近できた周辺物件の平均坪単価です。（四谷三丁目駅から徒歩時間です。）

１）パークホームズ四谷三丁目（6分）：2015年5月販売開始：373万円
２）アトラス新宿左門町（5分）：2015年3月販売開始：322万円
３）ズーム四谷左門町（3分）：2015年2月販売開始：419万円
４）ジオ御苑内藤町（7分）：2014年12月販売開始：417万円
５）ミッドタウンコンド（3分）2013年12月発売開始：372万円

地価が上がっていても、周辺事例と場所を考えると坪400万以下じゃないと割高という印象があります。

[34: 匿名さん]

この辺はほとんど外廊下マンションしか無かったので内廊下マンションは希少だと思うので
多少高くても売れる気もしますが・・どうなりますかね。
私は@400前後出すなら内廊下物件が良いです。行灯部屋ができるなら考えますがここはそれもないので
好印象です、間取りのパターンが少ないのが難点ですが。

[35: 匿名さん]

>>33
アトラスは借地権だし、パークホームズももともと賃貸の予定だったとこ。この1年で相場かなり上がってるし、400万以下にはならないですよ。もはや中野、国分寺、方南町ですら400万という時代です。

[36: 匿名]

坪500以下は期待出来ないのでは？

[37: [男性 40代]]

周辺の今後の供給予定、四谷三丁目というよりは「曙橋」、これまでの周辺単価、直近の市況、そして皆様の予想などを併せて考えると、坪３８０万～４８０万といったところなのでしょうか。と言いますか、これぐらいじゃないと手が出ないので、そうあってほしいと思います。

修繕管理費は高めでしょうね。
エレベーターは一基ですが、戸数が少ないので、人頭税が高い。

ちなみに、単純比較はできないと思いますが、皆さんは「グランドメゾン」と「ジオ」を比較した場合にどちらを推しますか。

[38: 匿名さん]

あちらは流石に竣工が２年後と聞いて萎えました。急がない人はゆっくり検討できるので選択肢広がって良いと思います。

[39: 匿名さん]

完成販売早期完売回収経費削減大成功

[40: 匿名さん]

>>37
グランドメゾンは曙橋利用、即入居。
ジオは四谷三丁目利用、ゆっくり入居。

意外と比較対象にならないかも？

[41: 匿名さん]

７分なら普通に四谷３丁目も使えますね。

[42: 周辺住民さん]

ここの前を毎日通る近所の者です。
ここは坂上ではなくて坂の途中ですね。
既に話題に出てますが、同じ通り沿いのすぐ近く、しかも坂上に、住友と阪急が３棟建設中です。立地的にはこの３棟のほうが良いですよね。
一番良さげな場所は住友だし高いんだろうなあ。
この３棟より割安なら…うーん、迷います。
あとファミリーもターゲットなのに駐輪場が少ない点が気になるんですが…皆さん、自転車、使わないんですかね。

[43: 匿名さん]

おそらく仕様は積水が一番良いんですよね。悩むとこですね。

[44: 匿名さん]

具体的にはどんな点の仕様が良いと予想されるのですか？

[45: 匿名さん]

早稲田のマンションは賃貸物件みたいな感じでしたが…こちらはどうでしょうね？

[46: 匿名さん]

桜新町の物件が仕様良いと書かれてたので期待できますね。ここそれ以上の価格帯でしょうから。

[47: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/producer/valuechain.php

仕様とは別ですが顧客満足度は高い会社みたいですよ。何かの記事で基本はハウスメーカーなので
マンション事業は副業みたいなこと書かれてた気がします。
だからエリアを絞った小規模高級物件が多いそうです。イメージが良いのはそのためでしょう。
最近は大規模な物件も手がけてきてるようですが・・
グランドメゾン恵比寿の杜の中古見に行きましたがとても良いマンションでしたよ。

[48: 匿名さん]

毎日大量にCM放映をやってるからね、きっと利益率の高い商売なんですかね。

[49: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3276.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-3277.html

どちらかというと構造や規模的に中野南の上位互換という感じになりそうですね。
間取りにコダワリがあるメーカーという感じでしょうか。モノ自体は良さそうなんですよね。
積水ハウスはどのマンションも石垣で周囲を囲むのでそれで高級に見えるのかもしれませんね。

[50: 匿名さん]

積水ハウス自体は２兆円近くの売り上げを誇るハウスメーカーですからそりゃCMくらい流すんじゃないですか。
売上でみればスーゼネや財閥系デベの三井不動産や住友不動産ですら相手になりませんよね。

[51: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

♪家に～帰れば～積水ハウス～♪♪

[52: 匿名さん]

>>49
ここは逆梁ハイサッシでもないし構造的に似てもいないと思うんですが、どこらへんが上位互換と思われたんでしょう？

[53: 匿名さん]

>>47
なかなか面白いアンケート結果でした。野村が1位を沢山とっていることに驚きましたが、ちょっと古いアンケートのようですね。
最新のがあれば見てみたいです。

[54: 匿名さん]

>>52

小規模ペンシルの内廊下マンションで共通ですし、価格考慮しても中野の物件より仕様は上と考えるのが妥当かなと。

[55: 匿名さん]

まぁハイサッシかどうかは不明だが３面開口なので通風,採光は良さそうですよね。あと全戸トランクルーム付きなのもなかなか良いとおもいます。ダメな点はここもジオも駐輪場が少ないこと。電動チャリ必須の場所なのにね。

[56: 匿名さん]

>>54
何の仕様?
構造とか仕様とは何かを理解していない人がテキトーなこと言ってるだけな気がします。

[57: 匿名さん]

設備仕様は良いってほかのスレでもよく書かれてますね、グランドメゾン
あとここはこの規模ですが制振らしいです。

[58: 匿名さん]

>>56

全体の仕様です、目に見えるとこと見えないとこ色々ありますが。
立地が良くなり価格も高くなれば仕様も良くなるのは割と当然のことですよね？

[59: 購入検討中さん]

まぁ制震？という話が事実ならそれだけでそこそこ仕様が高いマンションということになるんじゃないですかね。そこらへんの耐震マンションよりは間違いなくコスト掛かりそうですし。

[60: 匿名さん]

内廊下マンションなんで期待してます。
間取りが40or70平米のほぼ二択という点が残念で価格によっては諦めないと行けませんが・・
間の広さがないので困りますね。

[61: 匿名さん]

70平米とは言え、柱の出っ張りを考慮したら実質65平米3LDKだよ。。家具の配置に困りそう。。

[62: 匿名さん]

でも廊下が少ないから使いやすそうだよね。多面開口でありきたりの田の字間取りなんかより全然良さそうです。

[63: 匿名さん]

制震構造なら安心ですね、耐震なんて怖くて住めない。

[64: 匿名さん]

>>63
制震構造って事実ですか？物件概要上のどこにも唄われていませんが。この規模で制震だったら、普通もっと強く売りにしません？

[65: 購入検討中さん]

http://www.o-uccino.jp/mansion/shinchiku/shutoken/detail_3499247/

このサイトには制震って書いてありますね。57さんがどこで聞いた情報なのかは分かりませんが
制震の可能性は十分ありますね。ほんとだったら是非欲しい。

[66: 匿名さん]

>>65
うーん、どこにも書いてないですね(笑)
建築詳しくないですが、制震構造って五重塔みたいな形状になるはずですよね？この物件では考えにくいかと。

聞いたことないゼネコンみたいですし・・

[67: 購入検討中さん]

>>66

書いてありますよ、特徴のとこよくご覧あれ。

>>制震構造って五重塔みたいな形状になるはずですよね？

この部分については何を言ってるかちょっと分からないです。
形なんてどうとでもなりますよ。

[68: 匿名さん]

この規模で制振構造ですか..これは中々期待出来そうなマンションですね。ハイグレードの積水ならあり得るかも？と思う

[69: 匿名さん]

うんこいつは期待ですね。

[70: 匿名さん]

フラット35認定マンションで耐久可変と省エネの２項目で認定されてますから仕様が低いってことは無さそうですよ。

[71: 匿名さん]

制振だとしたらアスペクト比が高いからやむをえず採用しただけでしょう。この規模でわざわざ建築コストあげる理由はこのご時世ありません。

[72: 匿名さん]

この程度のペンシルで耐震にできないなんてことないでしょ。作ろうと思えばいくらでも作れるよ。
アスペクト比なんて関係ない。そもそも制振って耐震+αの技術だから耐震で立てられないなら制振も無理です。

[73: 匿名さん]

確かにアスペクト比で免震にできないので制震という話は割と聞きますが、耐震にできないから制震って話は聞きませんね。制震なら価格が高くなるのは仕方がないとしてもデメリットはそんなにないかなと思います。制震も効果はピンキリなのは重々承知ですが、それでも耐震より防災面でも安心できますよね。

[74: 匿名さん]

今見たら、制震構造の記述が削除されていました。誤表記だったようです。お疲れ様でした。

[77: 購入検討中さん]

ウソで客集めするつもりなら昨日の今日で削除などしないと思いますがね。
悪意がある人がみると誇大広告ということになるのでしょうけど。

この物件も既に変な人に目を付けられているようですね、ご愁傷様です。
まあ制震なのは半信半疑でしたがやはり残念ではありますね。
希少な内廊下マンションなので引き続き検討はしていきますが・・価格次第ですね

[78: 物件比較中さん [男性 30代]]

事前案内会の日程決まったみたいですよ。
3月の3連休だって！
資料の請求者から順番に案内してるみたい。
ホームページではまだ予定になってるから、密かに販売するのかな。
参加できる枠が、既になかったんだけど、そんなことある？笑

[79: 購入検討中さん]

事前案内会はあくまで先にMR案内をするだけでしょうから１期の販売はグランドオープンの後だと思います
事前案内会行ったから買えるというものでもないので心配しなくても平気かと・・
遅かれ早かれ追加の案内も始まるでしょう。

[80: 匿名さん]

事前案内会はプレ価格で販売側が感触探るようなものですからね。集客好調なら注目度も中々高いのかな。と個人的には思ってますが

[81: 匿名さん]

誰も要望書を提出しないと安くなるのかなぁ。

[82: 匿名さん]

キャッシュで買うと言って申込みSBIプロパーに変更予定。

[83: 匿名さん]

要望書なんて売り出し価格分からければ出せないでしょ。目安の価格だして売れそうなら据え置き
そうじゃないなら下げる。まぁ集客が好調なら価格は下がらないかもね。

[84: 匿名さん]

場所が良いから低仕様でも売れる。マンションは立地だからなあ。

[85: 匿名さん]

あちこち見る限り低仕様という感じでは無さそうですね。中々期待できそうです。

[86: 匿名さん]

場所が良いから賃貸物件みたいでも大勝利

[87: 匿名さん]

案内会一杯なのですね。仕様や価格など気になる所ですね。すぐ住めるのも良いですね。

[88: 匿名さん]

このご時世、70平米は億超えでしょうね

[89: 匿名さん]

@400で買えるかな？低層階でもいいんだが・・

[90: 匿名さん]

もう低価格で高品質なんて無い

[91: 匿名さん]

以前すぐ近くの賃貸マンションに住んでたが、ここは利便性が高い。

[92: 匿名さん]

たしかに利便性は高いんだけど、なんとも庶民的というか華（繁華街ということでなく）がない地域なので、あまり高くても売れるのかとは思いますね。

[93: 購入検討中さん]

荒木町って面白い街だよね。

[94: 匿名さん]

＞＞７０
基準満たさないと認定のマンションにならないんでしたっけ？それなら仕様は良さそうですね。
間取りも採光面多くて良さそうなのが好印象

[95: 匿名さん]

荒木町は食べログ高得点の美味しいお店が多いですね。

[96: 匿名さん]

あら。そうなんですか。
個人のお店が多かったりして面白そうだ、と思っていました。
食べログ参考にしつつ、自分のお気に入りの店を探していくのも面白いかも？
少なくっても外食には全く困らない街ではありますよね〜。
助かります。

[97: 匿名さん]

平均坪単価＠400万円と仮定します。
40平米の中住戸が4800万円前後、
70平米の角住戸が8400万円前後。
（角住戸で単価アップすれば9000万円前後）

40平米じゃ狭いし、9000万円は買えない。
その間が欲しかったのですが…。本当に良い場所なので実に残念です…。

[98: 匿名さん]

さすがに平均で400はないでしょう。
低層階で400からではないでしょうか。

[99: 匿名さん]

B、Cタイプは約73平米あるので@400なら低層階で9000万弱からですかね。グランドメゾンは1階あたり約100万上がっていく感じでしょうか。将来、リセールや賃貸などしても期待できそうですが。

[100: 物件比較中さん [男性 30代]]

近くの物件の営業さんが言うには、平均で400万をきるみたいですよ。
真偽は定かでないけど、ほんとならまぁそこまで高くないよね