オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/machida/

所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間本町5丁目1630-1（地番）
交通：横浜線 「町田」駅 徒歩13分
小田急小田原線 「町田」駅 徒歩18分
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩15分
小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩15分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.31平米～88.01平米
売主：野村不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました　2016.02.09 管理担当】

[2851: 周辺住民さん]

>>2847 匿名さん

2846です。
19日は朝のNHKニュースで「東日本全域に積乱雲が発生する可能性があり激しい雷雨
となるところもあります。」と放送していました。

午後6時頃に境川沿いをジョギングしていたところ、黒い雲が広がりはしていたが
西側（相模大野方面）は雲が切れておりましたので、一時か、連続して降るのではと
考えていました。そのうち降り始め、午後6時半過ぎに本降りとなりましたが、
激しかったのは20分程度だったと思います。午後8時頃は随分降っているな、という
印象でした。大雨や豪雨ではなかったです。

境橋付近の水深は日ごろ20cm前後です。境橋付近の堤防高は4m38cmあります。
1kmほど上流の幸延寺橋の水位計では19日19時点1m37cmでしたので、境橋付近は
1.5m前後、あっても2mほどではないでしょうか。

19日20時の大和市深見の境橋の水位計では3m93cmと避難判断水位の3m60cmを超え、
氾濫危険水位の4m10cmまであと少しだった様ですので、ご心配だったでしょう。
21時に2m08cm、22時に1m65cmと急激に下がり、20日14時は20cmになっています。

境川は支流が何本もあり、周辺の雨水も流れ込むため、下流に行くほど水量が増えて
いきやすいのだと思います。ただ、これだけ急激に増えるのは、ほかに理由がある
のかも知れません。

[2852: 匿名さん]

豪雨など異常気象が続きますが、2851さんの説明で安心しました。

[2853: 通りすがり]

>>2851 周辺住民さん

降った時間が短くてよかったです。

[2854: 匿名さん]

>>2853 通りすがりさん
降った時間は短時間なのに半分近くまで水が増えてる。
台風のように長い時間大雨が降ったら
氾濫の危険性があるということ。

そもそも氾濫なんてめったに起きることではなく
数十年に一度あるかの出来事だけど、
100年に1度の大雨が頻繁にくる世の中では
氾濫の危険性も上がってると思う。

まあ契約者や営業、周辺住民は
意地でもそのリスクを認めないと思うけど、
他の人は冷静に見極めた方がよいよ。

[2855: 匿名さん]

境川氾濫って、
千寿閣からアベックがボートで脱出ですか、
ヨドバシも地下のおもちゃ売り場激ヤバですか。
避難先はカリヨン広場ですか。

って、あり得ないでしょｗ

[2856: マンション検討中さん]

>>2855 匿名さん

なにを仰りたいか意味がよくわかりませんでした。

[2857: 匿名さん]

>>2856
境川でバードウォッチングと同じ論調のワンパターンな人ですよ。
相手にするだけ無駄です。

[2858: 周辺住民さん]

2851です。

2週間以上雨天が続いた後のことです。19日夕刻の降雨前は80cmほど
水嵩があったと記憶しています。上流で多く降って水嵩が一気に増した
のではないでしょうか。

氾濫についてですが、
自治体はハザードマップを作成し浸水想定地域を発表しています。
従って氾濫の危険はあるのではないでしょうか。それを見て住まない人は
それでいいのではないかと思います。この掲示板だけで購入を判断される方が
いるとは思えませんが、もしかしましたらいるのかも知れませんね。

この様なリスクは、不動産を取得された経験がある方であれば、
誰でもわかる事なのですが・・・

住居等建築時は役所に建築計画を提出し許可が出て建築に着手します。
市民の生命財産が著しく危険にさらされるなど問題があれば許可がおりません。
建築確認が出ていなければ話しは別です。
販売業者は不動産取得時は重要事項の説明が義務付けられており、
水害も言及して説明します。

従って住んでいる者は理解していますし、住もうと思う者は、
疑問があれば営業だけでなく、親兄弟・親戚・会社の上司・近所の方などに
相談もするでしょうし、書籍などによりまとまった知識を得て必然的に
だんだんわかってくるものではないかと思ったりします。

但しこれは個人の見解であって、
すべてをこの掲示板に頼っている方もいるのかも知れませんね。

それに・・リスクがあれば火災保険に水害の補償をつけるでしょう。
車両保険も同様に。

[2859: 匿名さん]

建築確認は建物の審査。あと、氾濫リスクは重要事項説明の対象外。自分でハザードマップ確認して判断。

[2860: 検討板ユーザーさん]

オハナとプラウドは何が違うんでしょうか。

[2861: マンション検討中さん]

>>2860検討板ユーザーさん
以下、抜粋です。
【プラウド】一つ一つの商品企画が固定化されていません。施工会社が違うことはもちろん、細かい部分までその街に合った(売りやすい)マンションを供給します。

【オハナ】どのオハナでも商品企画がほぼ固定化されています。施工会社は長谷工です。近郊、郊外エリアのみで供給しています。

[2862: 匿名さん]

オハナのデベは実質長谷工で、ローコストバージョン。野村物件だと思っていたら大間違い。トラブル多いよ。

[2863: 検討板ユーザーさん]

>>2862匿名さん
実例も合わせて、具体的に教えて頂けますでしょうか。

[2864: 周辺住民さん]

2858です。

建築基準法　第19条（抜粋）
　　建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の
　地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。
　２　温潤な土地、出水のおそれの多い土地に建築物を建築する場合においては、
　盛土、地盤の改良その他安全上必要な措置を講じなければならない。

特定都市河川浸水被害対策法
　・洪水浸水想定区域に指定されている場合、重要事項説明の「その他の法令に
　　基づく制限」において、特定都市河川浸水被害対策法に基づく説明が必要。
　・神奈川県は境川を特定都市河川浸水被害対策法に基づく特定都市河川に指定
　　している。
　　　※法そのものは土地の形質の変更等について定めるものだが、その土地が
　　　　洪水浸水想定地域に指定され氾濫リスクがあることが明らかになる。

[2865: 匿名さん]

長谷工は耐震偽装、ローコストマンションで一度倒産してるはず

[2866: 検討板ユーザーさん]

>>2865 匿名さん
そうなんですか。
知らなかったです➰！
今さら不安になってきました。

[2867: マンション検討中さん]

情報の裏も取らずに不安になるくらいなら掲示板見て検討しないほうが良いですよ。
この書き込みは長谷工マンションの掲示板にマルチポストされているから、業者か暇人と思います。

[2868: 匿名さん]

過去に耐震偽装で処分されたのも破たんしたのも事実。消せない過去だからググればわかること。

[2869: 匿名さん]

コストダウンは自ら標榜してるけどね。設計だけでなく、人件費もケチってるからできるのはそれなりのもの。

[2870: 検討板ユーザーさん]

>>2867 マンション検討中さん

確かにそうですね。
ありがとうございます。

[2871: 通りすがり]

>>2860 検討板ユーザーさん

格が違う

[2872: 匿名さん]

オハナのデベは実質長谷工と言う投稿を拝読いたしましたが、
建材や設備のグレードが長谷工のマンションと同等という
意味でしょうか。

立地の悪さと引き換えでローコストですが、品質は良いのが
オハナのコンセプトだったように思いますが…

[2873: マンション検討中さん]

私が見に行った感じではディスポーザーやガラストップコンロ、巾木収納など一定のグレードは保ってますし、外壁タイル張りや大規模ならではの立派なエントランスなど、それなりの水準だと思います。
天然石を多用したゴージャス仕様の高級マンションには及びませんが、予算をそれほど上げたくない実需層には十分な水準ではないでしょうか？立地が若干悪いのはその通りですが。
掲示板のオハナ＝長谷工＝低グレードの書き込みのみで判断せず、グレードが良いとされるマンションとも比較して、実際に自分の目でみて判断したほうが良いです。

[2874: 匿名さん]

流石にモデルルームでわかる内装や設備では露骨なコストダウンをしない。長谷工のコストダウンは建物の設計レベル。ALCなんて、相模大野の某マンションで３・１１の時壊れてるよ。

[2875: 匿名さん]

>>2874 匿名さん
パークスク○アね。

露骨なコストダウンはしないってことだけど、
色々と安い仕様になってますよ。
一番は遮音性能が他より悪く上階からの音が聞こえやすいです。

あと、若干の立地が悪いと言う人いますが、
若干じゃないですよ(笑)

[2876: 匿名さん]

遮音性能はスラブ厚、スラブ構造に夜から建物のつくりの範疇であってると思うけど。 おまけだけど、直床ってスラブ本体は軽量衝撃音に対して弱いので、遮音性能の高いフローリング材でカバーする。フローリングで遮音性能を高めるためにクッション材が入っているの独特のふわふわ感がある。

これはモデルルームでも体験できるんだけど、スリッパをはいていると気が付きにくい。モデルルームではスリッパを脱いで確認。入居後に、初めて気が付いて床がふわふわするけど何って書き込みを結構見かける。

[2877: 匿名さん]

建築基準法では震度５強で損傷せずってなってるけど、対象は構造部分。ALCを使っているところは構造部分ではないから、震度５強未満で壊れても設計上問題なし。

長期修繕計画って自然災害は考慮していないので、補修費をどう調達するかが問題になる。

[2878: マンション検討中さん]

ALCって地震の時に壊れるけど、メンテしやすい構造ではなかったでしょうか？
パネルは動くので、その上のコンクリや塗装にヒビは入るでしょうが、構造そのものは壊れないので。
http://www.alc.gr.jp/safety/earthquake.html

直床の歩行感がふわふわなのはそのとおりですね。それが嫌な人は2重床の物件を探したほうが良いですが、下手に廉価仕様の2重床にするよりも直床のほうが遮音性能が良いと思います。
直床の歩行感をスリッパを脱いで確認するのはやっておいたほうが良いですね。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

[2879: 検討板ユーザーさん]

ていうかモデルですら立て付けが悪いところ数カ所あったんですが、みなさんあまり気にならなかったですか？
営業さん「実際のはちゃんとしてるし、もしあっても、直しますんで」と言ってましたけど。まぁ当たり前だけど。

[2880: マンション検討中さん]

モデルルーム見て来ました。ちらほらお客さんがいました。出来上がり前での購入で数百万円値引きはすごい。それだけ高すぎたってことでしょうか？
値引き後の値段でも立地や仕様を考えると高いかなと。

[2881: 匿名さん]

うわぁ‥初期に購入した人は大損ですね‥

[2882: 検討板ユーザーさん]

いまが買いですね！

[2883: 匿名さん]

立地が悪い。床はふわふわ、直床。それでも、細かいことは知らずに、買ってしまう。

[2884: ご近所さん]

毎日出来上がっていく様子を見てますが、よくこんな安っぽい建物を購入して家族で住むねぇ、なんて思っちゃいます。L字の建物って自身に弱いんじゃなかったでしたっけ？よく分からんけど。

[2885: 検討板ユーザーさん]

>>2884 ご近所さん
L字のマンションって他のとこでそうでしたけど、実はくっついていなくて、ジョイント？的なので簡単に接続してる仕様とかではないんですか？

[2886: 匿名さん]

さすがにエキスパンドジョイントでしょうよ

[2887: 匿名さん]

エキスパンションジョイントってずれが許容範囲を超えると壊れちゃう。３・１１の時、会社の渡り廊下のエキスパンションジョイントが大破して、数か月使えなくなった。

[2888: 匿名さん]

>2879

それ嘘。長谷工って不具合を指摘してものらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるもの。

[2889: マンション検討中さん]

エキスパンションジョイントは3.11ぐらいの地震では壊れてなんぼでしょうよ。
土地を有効活用して大規模なマンションを構築し、回遊性を高めるために建物同士をくっつけて配棟するための仕組みで、これがなくて直接コンクリートでくっついていると建物本体が壊れやすくなってしまいます。
エキスパンションジョイントのマンションが嫌な人は、大規模マンションを諦めるか、タワーマンションを狙えばよいのではないでしょうか。

[2890: 匿名さん]

>2878

音についてはスラブ厚、スラブ面積も関係するから直床、二重床tといった差だけで比較するのは難しい。

直床と二重床で差が顕著なのは、メンテナンス性と将来の間取り変更に自由度。これは圧倒的に直床が不利。

[2891: 匿名さん]

>2889

チャンと棟と棟で独立させれば揺れても何の問題もない。ここはエレベーターの数をけちるためにつないじゃってるのが問題。

[2892: 匿名さん]

壊れることが前提なら、補修が必要になるからちゃんとその分積立てなければいけないんだけどね。それに壊れることが前提の設計ですってのも説明しないし。

[2893: マンション検討中さん]

経年劣化に対しては積み立てていく修繕積立金、地震などの突発的な災害に対しては地震保険などの保険が一般的だと思いますが。。。

[2894: 匿名さん]

地震保険って50%が上限。

[2895: マンション掲示板さん]

>>2875 匿名さん
すみません。
このマンションの話ではないですが、パークスク◯アに何かあったんですか？
町田と相模大野で、中古or新築のマンションを探しているので教えて頂けると嬉しいです。
よろしくお願いします。

[2896: 匿名さん]

川も近いから地盤とか修繕の事はよく調べといた方が良いね！
修繕金も高くなるはずだからね

[2897: 匿名さん]

>>2895 マンション掲示板さん
パークはALCの壁が地震で崩れただけですよ。
パークは最近売れ残ってますね。
レジデンスの高層階はあまり市場に出ませんが
タワーの中層階は出ても残ってること多いです。

そんなパークの近くにオハナの看板が。
最近オハナの看板が増えたなと思ったのは
私だけでしょうか？

[2898: 匿名さん]

崩れただけって、震度５強で壊れるって驚きだったけどな。

[2899: マンション検討中さん]

>>2896 匿名さん

オハナの修繕費は、国土交通省ガイドラインが推奨する「修繕積立金均等方式」を採用しているから安心ですね！

[2900: 匿名さん]

長期修繕計画って販売時に売主が作成した30年より後に、エレベーターや竪排水管の交換といったそれまでにない大物が控えている。そういったことを考慮すると定額積立でも、いずれ値上げは必要。