オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/machida/

所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間本町5丁目1630-1（地番）
交通：横浜線 「町田」駅 徒歩13分
小田急小田原線 「町田」駅 徒歩18分
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩15分
小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩15分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.31平米～88.01平米
売主：野村不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました　2016.02.09 管理担当】

[1901: 匿名さん]

目の前にあった三和は解体されました

[1902: 匿名さん]

>1893

新築分譲マンションって1期が一番売れて、その後はじり貧になっていくのが通例。すでに１年かけて半分ちょっとだから、残り１年を切ってあと半分はきついよ。

ちなみに入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きの判断は慎重にね。

[1903: マンション検討中さん]

>>1902 匿名さん
デメリットって何が想定されますか？
管理費が集まらない→定額制が崩れて値上がりする可能性
マンション評価が下がる→資産評価が下がる可能性
ということですか？他にもなにかありますか？

[1904: 匿名さん]

最近モデルルーム行った方いますか？
マンションがどれだけ売れているか知りたいです。

[1905: マンション検討中さん]

100戸売れてると聞きました。
微妙なペースですよね。

小田急から徒歩20分でバス通りにも面してないため購入をかなり迷っています…

[1906: 匿名さん]

>>195
回答ありがとうございます。なかなか伸び悩んでますね。
徒歩20分は確かに容易な選択ではないですよね。
ただ、私もかなり悩みましたが、価格(3500万前後)、急行停車駅(相模大野〜町田)、新築、敷地面積を優先して購入しようと思っています。
駅近(5〜10分以内)を選択するのであれば、これらの駅の場合はどうしても価格が高くなりますからね。

[1907: マンション検討中さん]

モデルルーム出来てからかなりの月日がたったのにまだ100戸って…
完売まであと何年かかるもんなのでしょうか。

[1908: マンション検討中さん]

>>1907 マンション検討中さん
安いマンションだしなんだかんだで売れるんじゃないですかね？ギリギリになれば割引してでも売って体裁は整えるのではないかなと

[1909: 匿名さん]

>>1907 さん
全然売れてないですね。
やはり立地条件が悪すぎるからですかね。

[1910: 匿名さん]

駅から遠すぎます。

[1911: マンション検討中さん]

今住んでるところが、駅徒歩20分以上の人にとってはメリット。あとは持ち家欲しいけど、世帯年収が平均前後には高評価だと思います。

[1912: 匿名さん]

入居時に未販売住戸が多い事で生じるデメリットは、、、
管理費の定額制が崩れる恐れがあるというご意見は成程、そうかもしれないと考えさせられました。
数年は売主が負担してくれるでしょうが、その後は管理組合側でやりくりしなければいけないのでしょう。
将来的に未販売住戸が多ければ賃貸に回る部屋が出る可能性もありますか？

[1913: 匿名さん]

入居時に未販売住戸が多いと駐車場の稼働率が下がって管理組合の収入も減る。管理計画の想定稼働率は確認しておいた方がいいよ。

あと、売れ残りってレッテルが付くと資産価値にも少なからず影響がある。

[1914: 匿名さん]

>1912

過去に大量に未販売住戸となった物件で、賃貸に出して、賃貸で借りた業者が風俗営業なんてケースもある。

駅前物件のケースだけど。ここは賃貸に出しても借りて少ないでしょ。

[1915: 匿名さん]

1913さん、詳しくありがとうございます。
そうか、ただただ売り主が負担しているからいいや、じゃないんですね。
駐車場料金は管理費収入になっているという話は聞いたことがあります。
空きがあるとよろしくない、ということですか。
現状だとここって駐車場の空きってあるのですかね？
普通、マンションだと駐車場はすごく人気で抽選になることが多いという話はきいたことがあります。

[1916: 匿名さん]

>>1915 匿名さん
そもそも、まだまだ完売に至ってないわけだから駐車場の空きはありますよ。

[1917: 匿名さん]

>>1914さん
ヤバそうですね

[1918: マンション検討中さん]

>>1917 匿名さん
ある意味で、売れ残って割引したのを狙うのもいいかもね。

[1919: 匿名さん]

駐車場は(敷地内)232台（平置式（専用駐車場6台・小型車用3台・身障者優先用3台含む、月額使用料8,900円～9,800円）他来客用駐車場2台）ということなので100台空きがあれば、それだけで管理費が毎月10万円近くのマイナスになってしまうのですか？
駐車場料金も売主さんが負担してくれないのでしょうか。

[1920: 匿名さん]

>>1919さん

月額使用料8,900円～9,800円で、
100台の空きならは、
毎月10万円近くのマイナスじゃなく、
毎月100万円近くのマイナスでは？

[1921: 通りがかりさん]

盛大な間違いですね。
100万ですね。

[1922: 匿名さん]

毎月100万円のマイナスなら
年間で1200万円のマイナス
…大きいですね。

[1923: 匿名さん]

>>1919 匿名さん

売主さん負担して、とはむしがよすぎます。
マンション自体は引き渡し以降は住民が管理組合を作り運営してゆくものです。いつまでも売主さんに頼るようでは自主性があまりにないと思います。駐車場が空くなら外部に貸し出すなど管理組合の知恵の出しどころです。

[1924: 匿名さん]

>1923
マンションの空き駐車場を外部に貸し出す事はそんなに簡単ではありませんよ。事業とみなされ、駐車場代全体に課税される事になりかねないからです。
駐車場代100%を前提に修繕計画が立てられている場合、空き駐車場の問題はマンションの隠れ債務になります。そういった計画を立てるならば、毎月の空き駐車場代金分を持ち分割合に従って所有者に請求するべきでしょう。そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。

[1925: 匿名さん]

>>1924 匿名さん

空いた駐車場で事業とは少しずれているのでは。タイムズみたいなパーキング商売やるのですか。設備投資も必要だし管理集金の仕組みも必要です。事業にするのはナンセンスです。外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。

[1926: 匿名さん]

契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
しかし、自分のマンションでは、完売後も駐車場が埋まらなかったので売り主と交渉したら、1年分は負担してくれた。業界の慣行みたいなことも言っていた。
ちなみに2年目も売れなかったので、管理会社の相見積もりをとって、管理費引き下げて帳尻合わせたよ。

[1927: 匿名さん]

>1925
>外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。
1924ですが、駐車場の所有者以外からお金をとれば税務署は収入とみなし課税します。「事業所得」という事になるのです。
もし税務署にばれないようにという事ならば、ここには書かない方が良いでしょう。

[1928: 匿名さん]

>1926
>契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
1924です。
>そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。
と書きましたが、これは未販売住戸の所有者＝売主だからです。
竣工と同時に管理組合が立ち上がり管理費修繕積立金の集金が始まるのですから、竣工から売れるまでの間は
所有者である売主も管理費と修繕積立金を支払うべきではないでしょうか。そして、空き駐車場の隠れ負債も当分に負担してもらうのが筋だと思います。

[1929: 匿名さん]

>>1928 匿名さん

甘いのではないですか。
駐車場の隠れ負債を売主負担が筋とは買い主の希望であって、社会一般の筋ではありません。

[1930: 通りがかりさん]

>>1929 匿名さん

たしかに、そういったリスクも承知のうえでマンション契約はするべきだと思います。

[1931: 匿名さん]

>1929
売れるまでは売主も所有者です。竣工後、管理組合で管理費・修繕積立金の徴収が始まったのならば、駐車場の負債も所有者全てで平等に負担するのが当然とは思わないのでしょうか？
所有者にもかかわらず、売主だけが負担を免れる。こういった事は、社会一般の筋ではないと思います。

[1932: 匿名さん]

区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっているので、未販売住戸の管理費・修繕積立や区分所有者である売り主が負担するのが筋ってのは正解。

ただ、駐車場については利用者負担となっているので、使用しないのであれば負担する義務は売り主にはない。なので、売れ残りが多くて駐車場利用が想定稼働率を多くく下回っている状況だと管理組合の収支が赤字になる可能性がある。この場合、赤字分を管理費値上げって形で対応するのが筋。売主も未販売住戸分については組合員だから応分の負担は筋だけど、すべてを負う義理はない。

ということで、販売状況って重要な判断材料。売れ残りをつかむと痛い目に合うことも。

[1933: 匿名さん]

>　区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっている

おまけだけど、原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。こっそりそういう規定も盛り込んでいるデベもあるらしいからちゃんと確認しないとね。

[1934: 匿名さん]

売れ残り物件で、あいている駐車場の使用料を売主が負担するって書き込みをときどき見かけるけどこれって眉唾。販売のために売主が使用しているのであれば負担は当然だけど、使用していない分を負担したら住民に対する利益供与になって、売主が株主から訴訟を起こされる可能性がある。

[1935: 匿名さん]

駐車場の空きによるものだけでなく、管理組合の収支の赤字リスクについては調べておいた方がいいよ。契約までに管理計画を提示して説明してくれるデベってない。ここは違うけど駐車場１００％で使用料無料ってケースは最初から計画が破たんしてたりする。自走式でも維持費はかかるわけだから、駐車場を無料にしている分を管理費として増額してないとつじつまが合わないんだけど、そうでなかったりする。

管理計画の提示を求めて、収支計画も要確認。それだけ見てもわからないかもしれないけど、規模の近い、いくつかの物件の計画を見ればある程度妥当性は判断できるようになるはず。

[1936: 匿名さん]

コミュニティ形成費って駐車場使用料と同じく売主に負担義務はないかも。未販売住戸分を売主は負担せずにその分赤字だったりして。

[1937: 匿名さん]

コミュニティ形成費は足りない分は住民で均等の追加負担が筋と思います。さくらキャンパスの入居者同士の交流会や地域のNPO法人による子育てフォーラムですからあくまで住民のための活動です。野村社員が参加してもしらけるでしょう。

[1938: 匿名さん]

>1933
>原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。
売主が作成する管理規約や契約書を売主に有利に作る。注文住宅の請負契約書でも似たような事が行われています。こういう事をする会社は倫理観や道徳観が低いのでしょうけれど、それを業界全体で指摘し改善させられない不動産・住宅業界は、コンプライアンス機能が全く機能していないと言えるでしょう。この体質を正すには、法律で業界全体に厳しい規制をかけ続ける事が必要だと思います。

[1939: 匿名さん]

悪質な業者が淘汰されないのは消費者がチェックできないってのに問題がある。高い買い物だからちゃんと勉強して自営しないと。お上に頼るってのはいかがなものか。少なくとも契約書は管理規約（案）は事前に入手して熟読しないと。管理規約（案）って要求しないと出てこないし。

お上が正しいとは限らないよ。国会で盛り上がってる小学校の問題とかがその一例。

[1940: 匿名さん]

>1936、1937
自治会費のようなものがコミュニティ形成費です。駐車場含め、維持・管理に必要な経費の赤字分は所有者全員で分担するのが筋。だから、売主が現所有者の未販売分は売主にも負担してもらおうって話をしているのですよ。
お二人は何か勘違いをされているような気がします。一度頭の中を整理して考え直してみて下さい。

[1941: 匿名さん]

以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。

[1942: 匿名さん]

結論は、売主負担が
駐車場代 X
コミュニティ形成費 X
ということですね。甘い考えは捨てます。

[1943: 匿名さん]

>1939
たしかに消費者一人一人が自衛できれば良いですが、消費者一個人は弱く、一人一人が個別に企業に立ち向かっても勝つのは難しいでしょう。だから消費者は、集団になって立ち向かう必要があるのです。
その方法の一つに法律があると考えます。立法の過程にはいろいろありますが、世論を受けて変えたり作られるものもありますから。

[1944: 匿名さん]

駐輪場も駐車場と同じく×。

管理組合の収入に占める駐車場利用料の割合って大きいので、影響大なのは駐車場だけど。

[1945: 匿名さん]

>1941
>以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。
自治会費は居住者負担、管理費は所有者負担です。
居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。

[1946: 匿名さん]

1945です。
居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。はな違いでした。
正しくは、居住者＝所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。
訂正させて頂きます。

[1947: 匿名さん]

本質を理解していないみたいだね。管理組合って強制力がある。任意参加であるはずの自治会費を管理組合が徴収することに問題があるってのが判例。

[1948: 匿名さん]

判例に従って国土交通省も標準管理規約を変更している。ここはその後に販売なのにそれに従っていない。売主の姿勢にも疑問がある。

売りにつながることなら何でもありでしょ。まあ、結果は売りにつながってないみたいだけど。

[1949: 匿名さん]

コミュニティ形成費は自治会費と同じく
不参加なら払わなくてもOK
強制的に徴収するのは法律違反
コミュニティ形成費が足りない？
そんなこと知らないよ
費用内で活動するか、参加者が不足分 、追加負担すればいい

[1950: 匿名さん]

>1943

法律ができても、行政がチェックして規制しないと意味がない。行政は腰が重いよ。有力な政治家には忖度するみたいだけど。

例えば、マンション経営の勧誘電話って以前から問題になっていて、宅地建物取引業法では迷惑勧誘が禁止されているけど、しつこい勧誘電話で精　神的に障害を受けるといったことでもないと行政処分はされていない。