オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.087sumai.com/machida/
所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間本町5丁目1630-1（地番）
交通：横浜線 「町田」駅 徒歩13分
小田急小田原線 「町田」駅 徒歩18分
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩15分
小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩15分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.31平米～88.01平米
売主：野村不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました 2016.02.09 管理担当】
[スレ作成日時]2016-01-28 12:26:20
オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】ってどうですか？
| No.1801 |
by 匿名さん 2017-01-25 11:21:51
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削除依頼
プラウドとは違う、価格が安くて若者向けという言葉が出ていますが、
オハナのコンセプトとしてはじめてマンションを購入する層向けで 低価格、しかし設備・仕様は満足度が高いというものだった筈です。 ですから、プラウドとはコンセプトが異なるので比較するのは お門違いになると思います。 |
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| No.1802 |
> プラウドとはコンセプトが異なるので比較するのはお門違いになると思います
だから、価格が安くて若者向けなんでしょう。 プラウドに劣等感持たないでください。町田駅の徒歩圏、環境の良さとかに目を向けるべき。 |
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| No.1803 |
>>1797 匿名さん
つまり、資産価値はかなり落ちると思いますよ。プラウドとは違いますし、駅から歩けるが、バスという選択肢がないこととそもそもの距離がある。 ただ、資産価値を気にしないで自分価値？が高くて落ちなければいいのではないかなと思います。 |
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| No.1804 |
知人から聞いたのですが、プライド町田やプラウド相模大野の新築価格が安すぎてびっくりしました～
ここよりも坪単価安いのですね。。。 全体的にこの数年でマンション価格が上がってしまったってことですね～ |
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| No.1805 |
すみません↑誤字です
プライド → プラウド |
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| No.1806 |
その分金利が下がってるから総支払額だと変わらないんじゃないですかね？
というか不安なのが今後の金利の動き次第… いま契約しても実際の鍵の引き渡し時？かなんかの金利が適用されるんですよね？ そうすると、12月頃になるから金利の上昇が不安かな〜 まさかのトランプで、経済に動きが出てるし… |
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| No.1807 |
金利は今後どのような動きになるでしょう？
トランプの勝利によって金利にどのような影響が出てくるのでしょう？ ニュースによれば米国についで欧州の長期金利が上昇し、日本の長期金利も小幅ながら上向きだしたそうですね。 オリンピック後はマンション価格が下落に向かうと言われていますが、金利が上昇すれば今より書いづらくなってしまうのか？と不安です。 |
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| No.1808 |
>>1807 匿名さん
1806です。 私も情報収集したりと勉強しているだけで、素人ですというのを前置きします。 まず、金利の正確な予測は難しいと思います。 ただ、トランプが経済政策について以前から力を入れると意気込んでいたのでトランプが選挙に勝ってから景気が良くなるんじゃないか…という期待から金利は上昇に向かっています。 実際に私がチェックしているのは大手の信託銀行さんの金利ですが、11月→12月→1月と微増しています。また、マイナス金利は銀行にダメージがあるというニュースも先日やっていたりと、低金利に対してこのまま続けるのはどうなんだろうという情報をみるようになりました。 もし、このまま金利が小幅ながら上昇したら結果的にオハナの場合12月の時の金利が適用されることになると思います。 つまり、オハナも低価格と言えども物件の価格が高騰している代わりに低金利で買えるはずが、金利も上昇すると痛手になりますよねという話です。金利が上がっても、オハナの価格は下がらないですからね。 しかし、金利の正確な予測ができないと書いた通り、トランプの政策が始まってみたら経済に影響がでなかったということになれば上がらない可能性もあります。それでもおそらく今よりは少しは上がると思うけど。 |
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| No.1809 |
>>1807 匿名さん
続けて書き込みです。 オリンピック後はマンション価格が下落に向かうという情報は私も目にしますが、どうなるかはまだまだわからないと思います。まだ予測はできないでしょうね。 金利については今(直近)が最も低いと思うので変わらないか、上がるのかのどっちかですね。 ただ、4年後に買うとして、頭金は貯まりますよね。例えば年に100万貯めたとしても今が賃貸で家賃が8万円だとする。年間で400万貯められても、家賃で384万＋更新料2ヶ月分だとしたら… 色々と悩ましいですよね。。 |
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| No.1810 |
相続税の控除見直し以来、賃貸物件が大量に供給されているし、相続税対策で購入された分譲物件も賃貸に出始めているから、賃貸のままが一番賢いかもしれない。
２年位前までは分譲か賃貸かについて、中立的な立場の書籍はライフスタイル次第と書いていたが、当時と比べて分譲は１割高で、賃貸は敷金礼金のデスカウントが始まっている。 |
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| No.1811 |
土曜昼過ぎ南台公園に4～50分ほど居たけど
不動産屋に案内された方々が入れ違いで４組 見学に来てた。 それが多いのか少ないのかは分からんが |
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| No.1812 |
賃貸ではなく、持ちマンションを持とうと決意した者です。検討物件の１つにオハナがありますが、1808さんの言うように金利がまだ先なので、思ってたよりも高くつくかもってのが不安要素の中の１つですね。
ここを検討物件に入れてる方は他にどこを検討されてますか？ 参考までに教えてください。 |
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| No.1813 |
私は同じオハナの淵野辺と価格は高くなりますが、リーフィアです。
町田街道沿いも検討しましたが、価格が高いのと夜落ち着かなそうなので、外しました。 |
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| No.1814 |
現在町田駅徒歩5分の賃貸を借りてますが、今年マンション購入を決意しました。
金利など不安はありますが、家族と話し合い決めました。 駅近は便利ですが、歩くのが苦ではないので、オハナ町田も候補としてあげています。 価格帯が安いほうですが、モデルルームを見に行くと壁の厚さや床下の厚さも改善されているようです。 |
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| No.1815 |
雨の日は、辛い感じします。
ただ、実際に歩くと意外と近いと感じました！ |
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| No.1816 | ||
| No.1817 |
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| No.1818 |
今週の週刊ダイヤモンドで、直床とリビングインの浴室は酷評の対象。
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| No.1819 |
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| No.1820 |
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| No.1821 |
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| No.1822 |
徒歩20分の割高新築にこだわる理由って？
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| No.1823 |
自転車使って5分〜10分で町田、相模大野へ行けるところが良いですかね。電動自転車だと尚良い。
駅近だと隣接するマンションが個人的に苦手です。そもそも駅近のマンションは価格高くて買う選択は無いですが。 また、共働きだと一戸建ての管理が大変そうなのでマンションを選択。 そういった考えの人が購入するんですかね。 |
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| No.1824 |
>>1822 匿名さん
選択肢にいれるのは魅力もあるし当然だとおもうけど、ここ一択の人は収入が平均か以下かで町田駅というネームにこだわる人じゃないですか？ |
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| No.1825 |
1816さん
私もリーフィアと迷ってます。 ただ、構造から設備仕様、立地、どれをとってもリーフィアの方が優位だと思います。 その分価格も多少優位ですが、町田最寄りの新規2物件に比べると割安感が強くて惹かれています。 強いて言うなら駐車場が平置きってことですかね。 |
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| No.1826 |
>>1825さん
私もリーフィア町田と検討しましたが、価格と敷地でこちらへ決めました。 価格が多少優位と仰ってますが、500万〜1000万の差が私にとっては大金なので、そちらの金額を車や旅行、オプション代金等へ当てたいと思いました。 決め手である敷地というのは、マンション自体が道路に囲まれているため、隣接するマンションが無いというのが魅力でしたね。 |
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| No.1827 | ||
| No.1828 |
>>1827さん
単純に各HP掲載の最低価額を比較しただけです。(客寄せパンダの部屋価額の為、あまり参考にはなりませんが) そのため、ざっくり500万〜1,000万を算出していました。 オハナは最低価額2,800万〜に対してリーフィア町田は3,900万〜でしたので、単純に価額に差がある、と感じました。 ちなみに、オハナのモデルルームを見学した際は、3,400万〜3,700万が相場だったので、3,000万中盤が多いと感じましたね。 価額の比較について、長々と書くのを割愛してしまいました。 |
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| No.1829 |
ここの営業電話がうざすぎる！！買わないと伝えたのに、何度も電話がかかってくる。
これから買う予定の皆さん。恐らく売れてなくて営業も必死だと思うので値引きはかなり出来ると思いますよ。 |
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| No.1830 |
明確に断った後の勧誘は宅地建物取引業法で禁止されている。日時と内容を記録して国土交通省に通報するとか。録音があったらベター。
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| No.1831 |
マンションって一生の一大買物だと思います。
人生を左右する決断に誤解あってはいけないと 思います。正しい物件情報で正しく決断したか 誤解はないか、お客様のことを思った営業さんの 電話だと思いたいですね。 |
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| No.1832 |
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| No.1833 |
悪いことは悪いと思いますしそこを否定する
わけではありませんが、1829さんが営業さんからの 電話で新たな気付きがあり考え直し契約に なった場合、結果として1829さんは営業さんへ 感謝することになると思いました。きっかけは 思わぬところから生まれるかと。 |
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| No.1836 |
一生に一度の買い物だから、ダメ物件つかまされないように。いざ売りに出そうとしたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。不動産を所有するってことはリスクを伴う。
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| No.1837 |
1836さんのおっしゃる通り。
だめ物件を掴まされない一番の秘訣は良い物件に 決めてしまうことでしょう。つまり良い物件に めぐり合うこと、そのためになるなら 少々しつこい営業さんは自分の人生にとって 宝になる場合もあると思います。 |
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| No.1838 |
いい物件なら一目でわかるはず。しつこくしないと売れないようなのがいい物件なんてありえない。
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| No.1839 |
[No.1834～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.1840 |
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| No.1841 |
ちょこちょこ削除されるね、この板。
誰が削除申請してるんだろ？ |
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| No.1842 |
どんな内容が削除(申請)されてるんでしょうね。
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| No.1843 |
前向きな情報交換を阻害ってのは売る側にとって不都合な真実といった内容を指している。ということで、誰が削除依頼しているかもわかるでしょ。ここの掲示板も売る側の広告で収入得てるわけだし。
これも削除されるかな。 |
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| No.1844 |
オハナというより、ハセ◯コーが販売の物件は削除がすごい多い。常に目を光らしてるのでは？
私は昔お世話になってるし、嫌いじゃないですけど。 |
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| No.1845 |
他の物件のモデルルームいくと花が飾ってあったりして売れ行きがわかりやすかったりするんですが、ここって花とかありましたか？以前に行った時に気づかなくって…
売り方も小出し？でやっててさらによくわからないというか、売れ行きもそうですが人気と不人気の間取りやらが目で見てわからないなーと思いまして。 |
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| No.1846 |
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| No.1847 |
今回の販売戸数が30になってましたよ！
年明けから、モデルルームが賑やかになっていたので、竣工が近づくにつれて、検討する人が増えたのかな？ 一年半後は考えられないですもんね。 |
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| No.1848 |
参考までに。
朝～昼にかけて、マンションのところから町田駅に行く時 年中通して日差しが背中に当たるので、眩しくないです。 今の季節などは日に向って歩くのは結構きついから日が背中から くるのは毎日のことなので助かってます。 あと境川沿いの対岸町田側歩道は基本的にずっと日が当たるけど こっち側は谷口小学校以降は比較的影ができます。 |
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| No.1849 |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
JR横浜線・小田急線「町田」駅、小田急線「相模大野」駅の3駅が使えるそうですが
いずれも駅までの距離があるので利便性は微妙なところかもしれません。 確かに駅から都心方面へのアクセスは良く、乗り換えもスムーズそうですが、 どちらの駅にも20分はかかりますよね。 |
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| No.1852 |
この間、実際に歩いてみて、JR町田駅までだと13分でした。
ここへ自転車を使えば5〜6分くらいですかね。 |
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| No.1853 |
エントランスのある辺りからＪＲ町田駅まで不動産屋の徒歩時間(１分＝８０メートル)で１３分だとしても、実際は１５分くらい？
それにＪＲ町田駅の改札と言ってもターミナル口だし、改札からホームまでは時間がかかりますよね。 玄関からエントランスまでの時間も加算すると、家を出てからホームにたどり着くまでは２０分以上かかりそうですね。 バスも無いし、通勤は大変そうですね。 |
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| No.1854 |
JR町田駅ならエスカレーター上がってすぐに改札ありますよ。川沿いを歩いていけば町田駅まで着きますし、道のりに信号1つなのはまだ良いですよね。
若いのであれば自転車を使えば良いのではないですかね。定年過ぎた方が購入されるのであれば話は変わりますが。 また、駅近を重視するのであれば、新築を捨てるか、価格を500万〜1000万円(かなりざっくりですが)上乗せするしかないですね。 |
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| No.1855 |
町田駅の駐輪場が微妙に離れてないですか？
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| No.1856 |
>>1855さん
駅近く（JR町田駅まで徒歩１分かからない）で駐輪場あります。それに１つではなく数ヵ所。町田駅周辺の駐輪場マップを確認すれば分かりますよ。 |
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| No.1857 |
>>1853 匿名さん
20分かかるかどうかは人によってなので、ノーコメントですが、 たしかにマンションのエントランスからと考えるか、ドアtoドアの考え方の部屋出てからだと2.3分変わりそうですね。 部屋の場所や階層やエレベーターがすぐ来るか少し待つかで。 まぁ基本的には小田急ユーザーはここは滅多に選ばないんじゃないですかね？ 横浜線ユーザーで固まるっしょ。 |
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| No.1858 |
>>1855 匿名さん
さすがに1分じゃあ現実的にキツイと思います がすぐのところに「原町田一丁目自転車駐車場」がありますよー 他にも数カ所あるにはありますが、他は少しづつ離れていきますね。 ちなみに、原町田一丁目自転車駐車場は1か月あたり1800円のようですね。 |
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| No.1859 |
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| No.1860 |
ここに住む人たちのせいで、 駐輪場がさらに混むのかな・・迷惑でしかない・・・ 駅まで徒歩圏内なら歩けばいいのに |
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| No.1861 |
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| No.1862 |
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| No.1863 |
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| No.1864 |
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| No.1865 |
小田急ユーザーには使いづらいな。駐輪場から5-6分さらにかかっちゃう
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| No.1866 |
先日モデルルーム行ったら、とても賑やかです。
年明けから、急に増えた感じします。 駅から、距離はあるもののターミナル駅でもあるため、やはり便利かな。 購入検討にあたり、歩きましたが、問題ないかな。 |
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| No.1867 |
何回ぐらいモデルルーム行ってるんですか？？
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| No.1868 |
駅距離はあるものの、安さは魅力ですからね！
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| No.1869 |
確かに、ほぼ開発されきっている相模大野〜町田エリアで新築マンション(3LDK)の価格2800万〜3700万の物件があれば知りたいです。
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| No.1870 |
もう完売したようだけど、クレヴィア相模大野がそのくらいだったんじゃないですか？
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| No.1871 |
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| No.1872 |
クレヴィア相模大野から半年？ほど遅れて販売されたリーフィア町田は、クレヴィアの大体プラス500万。これはその短期間で資材の高騰やこの辺りの地価が上がった為だと、リーフィアの営業さんが言っていました。
この２つとオハナ、モデルルームは全て見ましたが、モデルルームだけで言うと一番広く感じたのはクレヴィアでした。 でも、オハナは全体的に規模が大きいですし、共用施設も充実しており、全然タイプが違う印象です。 |
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| No.1873 |
ただ、正直3件ともモデルルームも見たけど金額考えなければ高い順に物件・条件いいと思った。
まぁ、我が家の稼ぎ的にクレヴィアが限界だったが決めかねていたら、タイミング逃し… 結果的には安いしここが第一候補にはなってます。 ウェリスとパークハウスはリーフィアより高いから手が出ないし…。クレヴィアに決めておけばよかった。と思いつつ他の物件(町田駅にこだわらずの駅に10分以内、前後)とオハナを検討中。 |
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| No.1874 |
そうなんですよね…ここの場合はお値段が相当な魅力。どこもなかなかお高くて、親の援助がないと厳しいかなぁという感じに見えてしまう。
駅までの距離をなんとか出来たら、それはありなのかなと思います。ただ距離はある…。どうやってクリアしていくのかはそれぞれの通勤経路によって異なってくるのかなって思いました。 |
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| No.1875 |
>>1874 匿名さん
1873です 通勤もそうですし、よく使うのも小田急線なんですよねー。残念。 まぁ他にも我が家的に残念と思うところは(個人的意見含め)いくつかあるので、そこを安いと思って妥協するかどうかで夫婦で話し合い中です。 近々、両方の親の意見も聞いてもう少し結論には時間かかりそうです… |
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| No.1876 |
自転車使えば5分ですよ。
自転車を使わないで立地を優先するのであれば500万〜1000万上乗せ覚悟ですね。 |
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| No.1877 |
>>1875
グダグダ相談してるうちに良い部屋はすぐ埋まっていきますよ。本当に。 私もこちらのモデルルームへ行ったときに、人気の部屋から、イス取りゲームのように埋まっていました。 私の友人にも、選択に悩みすぎて良い結果が出ている人はいないです。選択の優先順位が付けられない人ほど悩んでいる印象がします。買うのは親ではなくて自分で決める買い物ですしね。 連投失礼しました。 |
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| No.1878 |
人気の部屋から埋まっていくって書かれてるのは業者さんですか？
実際いまどのくらい売れてるんですか？ |
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| No.1879 |
>>1877 匿名さん
>>1877 匿名さん 1875です。アドバイスありがとうございます。 1878さんがコメントしてますが、 ここってめっちゃ小出しだし、椅子取りゲームのような販売にはなっていないので、その心配はしておりませんので大丈夫です。ご心配ありがとうございます。 優先順位はつけておりまして、それによるとここを選ぶのは我が家にとって安いからという妥協みたいになってしまいます。その部分を親にも話してどう思うかの参考材料にするだけなので、親の言葉にはもちろん決定権はないので大丈夫ですよ。子どもではないですしね。ただ、大きな買い物ということもあり、今後の生活の基盤になるので購入前に相談もしくは事前に報告はいれるのが一般的かなと思ってましたので… |
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| No.1880 |
>>1878
業者ではなく、この間モデルルームへ行った者です。その場で空いてる部屋を教えてくれましたよ。 明らかに人気のある部屋から埋まってる印象を受けました。(詳細には記載しませんが、主に価格や日当たりを考慮した部屋) |
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| No.1881 |
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| No.1882 |
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| No.1883 |
>>1882
検討外にはなっていません。他の物件と比較検討をしていました。 どのような部屋が埋まってきているか、現状をお伝えしただけです。 急かされていると感じるような書き方になり失礼しました。(私も他の物件で、選択にのんびりしていて理想の部屋が埋まってしまったので) |
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| No.1884 |
空いてる部屋を教えてもらったのに、何割埋まってるか答えられないってことは、業者の方ですかね。
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| No.1885 |
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| No.1886 |
>>1884
疑うのは勝手ですが、検討している者です。部屋は全体の半分以上は埋まっていましたよ。価格帯が安い部屋から順に埋まっていましたよ。なので、イス取りゲームの印象だな、と感じました。 これ以上は自分でモデルルームへ足を運んで直接聞いて下さいね。 |
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| No.1887 |
人気の部屋から埋まっていくのはどの物件でもそうですよね。不人気の部屋から埋まる物件がありますか？
問題はどれだけ売れてるか。 |
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| No.1888 |
もう少し書きますが、1〜2階(価格が控え目)は意外にもほとんど埋まっている状況でしたよ。
マンションの売れる順番だと、通常は高層階から埋まるイメージがありましたが。 |
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| No.1889 |
スーパー三和に繋がる道は狭く、車で行くにも右折では入れないので不便そうですね
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| No.1890 |
>>1889
あんなに近いところへわざわざ車で行くなんてよほど運動したくない方なのですね？自転車も持っていない方なのかな？ |
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| No.1891 |
道が狭くて自転車も不便だなという印象。道幅の割りに交通量は割りと多いし。確かにスーパーだけ行くならわざわざ車で行く距離ではないけどどこかに行ったついでに寄ることもあるのでは？
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| No.1892 |
先日、オハナ町田の現場を見に行きましたが、近くにローソンが新設されるようですね。
オハナ〜薬局(ウェルパーク)の間くらいの立地に看板と空き店舗がありました。オハナから徒歩1〜2分のところです。 |
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| No.1893 |
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| No.1894 |
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| No.1895 |
>>1877さん
私も、今日決めないと、椅子取りゲームのように決まってしまいますよ、と急かされましたが…実際にはそんなことはなく、まだ残っていました。 そういう騙すような手法は嫌なので、一気に興味が無くなりました。 |
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| No.1896 |
>>1895
1〜2階はほぼ全て埋まっていましたが、違いましたか？キャンセルにはなっていないはずですが。 空き部屋について具体的な記載はしませんが、ざっくりした表現で記載し、認識相違がありすみませんでした。 空き部屋についてはもう記載しません。 |
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| No.1897 |
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| No.1898 |
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| No.1899 |
営業でも営業じゃなくても個人的にはどっちでもいいけど、
オハナの営業さんであれば、具体的に何階が埋まっているだとかは記載しないはず の理由がわからないんですが、どうしてですか？ 記載してもいいと思ったんですが、、公開情報でしょうし。 |
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| No.1900 |
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| No.1901 |
目の前にあった三和は解体されました
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| No.1902 |
>1893
新築分譲マンションって1期が一番売れて、その後はじり貧になっていくのが通例。すでに１年かけて半分ちょっとだから、残り１年を切ってあと半分はきついよ。 ちなみに入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きの判断は慎重にね。 |
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| No.1903 |
>>1902 匿名さん
デメリットって何が想定されますか？ 管理費が集まらない→定額制が崩れて値上がりする可能性 マンション評価が下がる→資産評価が下がる可能性 ということですか？他にもなにかありますか？ |
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| No.1904 |
最近モデルルーム行った方いますか？
マンションがどれだけ売れているか知りたいです。 |
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| No.1905 |
100戸売れてると聞きました。
微妙なペースですよね。 小田急から徒歩20分でバス通りにも面してないため購入をかなり迷っています… |
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| No.1906 |
>>195
回答ありがとうございます。なかなか伸び悩んでますね。 徒歩20分は確かに容易な選択ではないですよね。 ただ、私もかなり悩みましたが、価格(3500万前後)、急行停車駅(相模大野〜町田)、新築、敷地面積を優先して購入しようと思っています。 駅近(5〜10分以内)を選択するのであれば、これらの駅の場合はどうしても価格が高くなりますからね。 |
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| No.1907 |
モデルルーム出来てからかなりの月日がたったのにまだ100戸って…
完売まであと何年かかるもんなのでしょうか。 |
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| No.1908 |
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| No.1909 |
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| No.1910 |
駅から遠すぎます。
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| No.1911 |
今住んでるところが、駅徒歩20分以上の人にとってはメリット。あとは持ち家欲しいけど、世帯年収が平均前後には高評価だと思います。
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| No.1912 |
入居時に未販売住戸が多い事で生じるデメリットは、、、
管理費の定額制が崩れる恐れがあるというご意見は成程、そうかもしれないと考えさせられました。 数年は売主が負担してくれるでしょうが、その後は管理組合側でやりくりしなければいけないのでしょう。 将来的に未販売住戸が多ければ賃貸に回る部屋が出る可能性もありますか？ |
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| No.1913 |
入居時に未販売住戸が多いと駐車場の稼働率が下がって管理組合の収入も減る。管理計画の想定稼働率は確認しておいた方がいいよ。
あと、売れ残りってレッテルが付くと資産価値にも少なからず影響がある。 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
1913さん、詳しくありがとうございます。
そうか、ただただ売り主が負担しているからいいや、じゃないんですね。 駐車場料金は管理費収入になっているという話は聞いたことがあります。 空きがあるとよろしくない、ということですか。 現状だとここって駐車場の空きってあるのですかね？ 普通、マンションだと駐車場はすごく人気で抽選になることが多いという話はきいたことがあります。 |
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| No.1916 |
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| No.1917 |
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| No.1918 |
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| No.1919 |
駐車場は(敷地内)232台（平置式（専用駐車場6台・小型車用3台・身障者優先用3台含む、月額使用料8,900円～9,800円）他来客用駐車場2台）ということなので100台空きがあれば、それだけで管理費が毎月10万円近くのマイナスになってしまうのですか？
駐車場料金も売主さんが負担してくれないのでしょうか。 |
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| No.1920 |
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| No.1921 |
盛大な間違いですね。
100万ですね。 |
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| No.1922 |
毎月100万円のマイナスなら
年間で1200万円のマイナス …大きいですね。 |
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| No.1923 |
>>1919 匿名さん
売主さん負担して、とはむしがよすぎます。 マンション自体は引き渡し以降は住民が管理組合を作り運営してゆくものです。いつまでも売主さんに頼るようでは自主性があまりにないと思います。駐車場が空くなら外部に貸し出すなど管理組合の知恵の出しどころです。 |
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| No.1924 |
>1923
マンションの空き駐車場を外部に貸し出す事はそんなに簡単ではありませんよ。事業とみなされ、駐車場代全体に課税される事になりかねないからです。 駐車場代100%を前提に修繕計画が立てられている場合、空き駐車場の問題はマンションの隠れ債務になります。そういった計画を立てるならば、毎月の空き駐車場代金分を持ち分割合に従って所有者に請求するべきでしょう。そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。 |
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| No.1925 |
>>1924 匿名さん
空いた駐車場で事業とは少しずれているのでは。タイムズみたいなパーキング商売やるのですか。設備投資も必要だし管理集金の仕組みも必要です。事業にするのはナンセンスです。外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。 |
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| No.1926 |
契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
しかし、自分のマンションでは、完売後も駐車場が埋まらなかったので売り主と交渉したら、1年分は負担してくれた。業界の慣行みたいなことも言っていた。 ちなみに2年目も売れなかったので、管理会社の相見積もりをとって、管理費引き下げて帳尻合わせたよ。 |
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| No.1927 |
>1925
>外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。 1924ですが、駐車場の所有者以外からお金をとれば税務署は収入とみなし課税します。「事業所得」という事になるのです。 もし税務署にばれないようにという事ならば、ここには書かない方が良いでしょう。 |
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| No.1928 |
>1926
>契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。 1924です。 >そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。 と書きましたが、これは未販売住戸の所有者＝売主だからです。 竣工と同時に管理組合が立ち上がり管理費修繕積立金の集金が始まるのですから、竣工から売れるまでの間は 所有者である売主も管理費と修繕積立金を支払うべきではないでしょうか。そして、空き駐車場の隠れ負債も当分に負担してもらうのが筋だと思います。 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
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| No.1931 |
>1929
売れるまでは売主も所有者です。竣工後、管理組合で管理費・修繕積立金の徴収が始まったのならば、駐車場の負債も所有者全てで平等に負担するのが当然とは思わないのでしょうか？ 所有者にもかかわらず、売主だけが負担を免れる。こういった事は、社会一般の筋ではないと思います。 |
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| No.1932 |
区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっているので、未販売住戸の管理費・修繕積立や区分所有者である売り主が負担するのが筋ってのは正解。
ただ、駐車場については利用者負担となっているので、使用しないのであれば負担する義務は売り主にはない。なので、売れ残りが多くて駐車場利用が想定稼働率を多くく下回っている状況だと管理組合の収支が赤字になる可能性がある。この場合、赤字分を管理費値上げって形で対応するのが筋。売主も未販売住戸分については組合員だから応分の負担は筋だけど、すべてを負う義理はない。 ということで、販売状況って重要な判断材料。売れ残りをつかむと痛い目に合うことも。 |
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| No.1933 |
> 区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっている
おまけだけど、原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。こっそりそういう規定も盛り込んでいるデベもあるらしいからちゃんと確認しないとね。 |
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| No.1934 |
売れ残り物件で、あいている駐車場の使用料を売主が負担するって書き込みをときどき見かけるけどこれって眉唾。販売のために売主が使用しているのであれば負担は当然だけど、使用していない分を負担したら住民に対する利益供与になって、売主が株主から訴訟を起こされる可能性がある。
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| No.1935 |
駐車場の空きによるものだけでなく、管理組合の収支の赤字リスクについては調べておいた方がいいよ。契約までに管理計画を提示して説明してくれるデベってない。ここは違うけど駐車場１００％で使用料無料ってケースは最初から計画が破たんしてたりする。自走式でも維持費はかかるわけだから、駐車場を無料にしている分を管理費として増額してないとつじつまが合わないんだけど、そうでなかったりする。
管理計画の提示を求めて、収支計画も要確認。それだけ見てもわからないかもしれないけど、規模の近い、いくつかの物件の計画を見ればある程度妥当性は判断できるようになるはず。 |
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| No.1936 |
コミュニティ形成費って駐車場使用料と同じく売主に負担義務はないかも。未販売住戸分を売主は負担せずにその分赤字だったりして。
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| No.1937 |
コミュニティ形成費は足りない分は住民で均等の追加負担が筋と思います。さくらキャンパスの入居者同士の交流会や地域のNPO法人による子育てフォーラムですからあくまで住民のための活動です。野村社員が参加してもしらけるでしょう。
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| No.1938 |
>1933
>原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。 売主が作成する管理規約や契約書を売主に有利に作る。注文住宅の請負契約書でも似たような事が行われています。こういう事をする会社は倫理観や道徳観が低いのでしょうけれど、それを業界全体で指摘し改善させられない不動産・住宅業界は、コンプライアンス機能が全く機能していないと言えるでしょう。この体質を正すには、法律で業界全体に厳しい規制をかけ続ける事が必要だと思います。 |
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| No.1939 |
悪質な業者が淘汰されないのは消費者がチェックできないってのに問題がある。高い買い物だからちゃんと勉強して自営しないと。お上に頼るってのはいかがなものか。少なくとも契約書は管理規約（案）は事前に入手して熟読しないと。管理規約（案）って要求しないと出てこないし。
お上が正しいとは限らないよ。国会で盛り上がってる小学校の問題とかがその一例。 |
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| No.1940 |
>1936、1937
自治会費のようなものがコミュニティ形成費です。駐車場含め、維持・管理に必要な経費の赤字分は所有者全員で分担するのが筋。だから、売主が現所有者の未販売分は売主にも負担してもらおうって話をしているのですよ。 お二人は何か勘違いをされているような気がします。一度頭の中を整理して考え直してみて下さい。 |
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| No.1941 |
以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。
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| No.1942 |
結論は、売主負担が
駐車場代 X コミュニティ形成費 X ということですね。甘い考えは捨てます。 |
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| No.1943 |
>1939
たしかに消費者一人一人が自衛できれば良いですが、消費者一個人は弱く、一人一人が個別に企業に立ち向かっても勝つのは難しいでしょう。だから消費者は、集団になって立ち向かう必要があるのです。 その方法の一つに法律があると考えます。立法の過程にはいろいろありますが、世論を受けて変えたり作られるものもありますから。 |
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| No.1944 |
駐輪場も駐車場と同じく×。
管理組合の収入に占める駐車場利用料の割合って大きいので、影響大なのは駐車場だけど。 |
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| No.1945 |
>1941
>以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。 自治会費は居住者負担、管理費は所有者負担です。 居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。 |
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| No.1946 |
1945です。
居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。はな違いでした。 正しくは、居住者＝所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。 訂正させて頂きます。 |
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| No.1947 |
本質を理解していないみたいだね。管理組合って強制力がある。任意参加であるはずの自治会費を管理組合が徴収することに問題があるってのが判例。
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| No.1948 |
判例に従って国土交通省も標準管理規約を変更している。ここはその後に販売なのにそれに従っていない。売主の姿勢にも疑問がある。
売りにつながることなら何でもありでしょ。まあ、結果は売りにつながってないみたいだけど。 |
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| No.1949 |
コミュニティ形成費は自治会費と同じく
不参加なら払わなくてもOK 強制的に徴収するのは法律違反 コミュニティ形成費が足りない？ そんなこと知らないよ 費用内で活動するか、参加者が不足分 、追加負担すればいい |
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| No.1950 |
>1943
法律ができても、行政がチェックして規制しないと意味がない。行政は腰が重いよ。有力な政治家には忖度するみたいだけど。 例えば、マンション経営の勧誘電話って以前から問題になっていて、宅地建物取引業法では迷惑勧誘が禁止されているけど、しつこい勧誘電話で精 神的に障害を受けるといったことでもないと行政処分はされていない。 |
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| No.1951 |
＞そんなこと知らないよ
売ったら最後あとのことは知らないってことだね。 |
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| No.1952 |
さくらキャンパスなんて参加しないし
邪魔だと思ってるから そんなこと知らないよってだけ |
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| No.1953 |
>1950
>法律ができても、行政がチェックして規制しないと意味がない。行政は腰が重いよ。 人手には限りがあります。どんな組織でも、なんでもかんでも出来るわけではありません。だから優先順位が要です。 行政が政治家の求めに対応するのは、政治家がそう要請するから。消費者も、政治家以上に行政に要請すればよいのです。 マンション経営の勧誘電話がしつこく迷惑だと感じたならば、国土交通省に、業者名、何時何分から何時何分まで勧誘を受けたか、断っても再度電話をかけてきたなど、詳しい状況を書面にして行政指導するように求めるのです。そして、結果はどうだったのかを徹底的に問合せるのです。一人一人がきちんと行動すれば、行政は絶対に対応します。電話が鳴りやまなくなりますから。 |
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| No.1954 |
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| No.1955 |
>1947
1946では、どうやって未販売住戸の所有者（＝売主）から管理費を徴収するかという話の流れの中で、自治会費と管理費は分離してそれぞれ個別に徴収すれば良いと、その方法を言いました。そして自治会費と管理費の本質は1947さんの言う通り。自治会費は強制徴収できないが、管理費は強制徴収できるのです。よって、未販売住戸の所有者（＝売主）からも管理費を徴収できる。これが正解となります。 もし、規約で売主は未販売住戸の管理費を免除されるようになっていた場合ですが、法律違反ですから売主にも支払いを求めるように、管理組合の総会で動議をだしましょう。 |
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| No.1956 |
>1954
はじめに断っておきますが1949ではありません。 マンションという商品の価値を向上する事につながるので、コミュニティー活動に多少なりとも費用を拠出するのでしょうけれど、デベロッパーには費用を出さなければいけない法的根拠はありません。もしその事に不満ならば、自治会に入らないという選択は可能です。けれれど、コミュニティーって住人にとって大事だと思いますよ。 |
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| No.1957 |
>>1956 匿名さん
デベロッパーと言われるから誤解されていると思います。 デベロッパーというか売れ残りがあるから所有者です。 所有者が住民としての責任を果たすのはあたりまえですよね。 コミュニティ形成費も責任の一つです。 |
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| No.1958 |
>1955
管理規約で規定されている場合、違法ではないよ。確認せずに判子押しちゃった方が悪いになる。 あと、管理規約の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成必要になる。売主が1/4以上の議決権を持っていたら拒否権を持つことになる。それに管理組合総会って入居して1年後に開催されるってのが普通。臨時総会を開かない限り１年はそのまま。 |
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| No.1959 |
新築で管理規約が成立するパターンは２通りあって、入居後に設立総会を実施してそこで議決ってのと、契約時に売主が管理規約（案）に対して同意書を取り付けて、全区分所有者から同意を取り付けた時点で成立。後者の場合、未販売住戸の所有者は売り主だから、引き渡し時点の全契約者から同意を得ていれば成立。
契約の時にどたばたと判子を求められて確認しないままなんてことの無いようにね。 |
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| No.1960 |
コミュニティ形成に義務や責任はないです
区分所有法を勉強して 議論が噛み合わない ただただ値上げが嫌で何でかんでも売れ残り住戸が本来、負担すべき分の費用は デベで払えって言いたいだけでしょう |
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| No.1961 |
完売しても売れ残りが出ても
自治会不参加、自治会費不払い コミュニティ形成費、不払いは起きますよ それでも 参加者負担が原則なのだから別に問題なし |
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| No.1962 |
売れ残り住戸の所有者はデベなのだから
管理費も修繕積立費も固定資産税もデベが払うでしょう 問題は駐車場使用費の減収でしょう |
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| No.1963 |
>>1961 匿名さん
誤解されていると思います。 デベロッパーというか売れ残りがあるから所有者です。 所有者が住民としての責任を果たす、管理費、コミュニティ形成費。 デベの方なら反対されると思いますが。 |
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| No.1964 |
外国人ですか？
「デベロッパーというか売れ残りがあるから所有者です。 」 意味不明 売れ残りの所有者、デベが管理費と修繕積立費を払う、固定資産税も しかし、自治会費や駐車場費、コミュニティ形成費は支払う必要なし |
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| No.1965 |
自治会費、コミュニティ形成費の強制徴収は法律違反
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| No.1966 |
コミュニティ形成に義務や責任はないです
区分所有法を勉強して 議論が噛み合わない 駐車場収入が減ると大規模修繕ができないなら その修繕計画の方が問題 駐車場使用してない人からもっと修繕積立金をとる仕組みにしないと |
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| No.1967 |
駐車場使用料って管理組合の収支に組み入れで、修繕積立とは別会計。なので、大規模修繕には影響はないけど、日々の管理組合の運営に影響が出る。へたすると入居後数年で管理費値上げの議論をしなければならなくなる。
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| No.1968 |
駐車場って足りなくても、余っても問題になる。管理計画をチェックして問題がないか確認してから契約すべきなんだけど、大手の売主が計画しているから大丈夫って勘違いしている人が結構多い。駐車場使用料って管理組合の収入に対する割合が高いから、想定稼働率を割ったら赤字に直結。
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| No.1969 |
修繕積立は集めたお金をどう管理する計画になっているのかも要確認。これくらいの規模だと、入居時の一時金だけで、銀行預金だとペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず分散せずに預金なんてことしてくれたりする。その銀行が破綻したら・・・。
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| No.1970 |
要するに売れ残り多数で駐車場ガラ空き
入居後すぐに管理費値上げですね |
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| No.1971 |
オハナって修繕積立の定額積立してるはずなんだけど、定期的な一時金徴収・段階的値上げしている他物件と比較して高い金額設定になっていない。大丈夫なのかな。長期修繕計画も中身をチェックが必要。
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| No.1972 |
>1957
>所有者が住民としての責任を果たすのはあたりまえですよね。 1956ですが、1957さんは大きな勘違いをされているようですね。 必ずしも所有者＝住民ではありませんよ。売主企業が売残り物件を支店や事業所にでもすれば別ですが、売残り住戸のコミュニティ形成費用（自治会費など）を、所有者だが住民ではない売主企業に請求するのは無理があると思います。 |
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| No.1973 |
>>1972 匿名さん
何故売主側の肩をもたれるのでしょうか。 たとえ所有者が実際住んでなくともその住居はマンションの居室です。専有使用権を持ちますが共用部や住民コミュニティのために管理費やコミュニティ形成費用を負担する責任があります。マンション管理の基礎です。 |
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| No.1974 |
マンションの建物の維持、管理は所有者全員で実施
これは義務で管理費の不払いは区分所有法違反 自治会やコミュニティは自由参加 したがって自治会費、コミュニティ形成費の強制徴収は法律違反 コミュニティ形成費用を負担する義務も責任もない 住民でも支払を拒否できる 判例があるのだから イベントに参加しないのに売れ残り住戸の所有者として デベが払ってくれたら、それは寄付みたいなもの 善意として受け取るべき 責任があるから当然なんて、どうしてそう思えるのか これだから人の金でお祭りしたがるいやしいやつはいやだね |
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| No.1975 |
> イベントに参加しないのに売れ残り住戸の所有者として デベが払ってくれたら、それは寄付みたいなもの 善意として受け取るべき
そりゃそちらの立場の話ですね。 ちゃんと区分所有者の責任を理解せずに住んでないから払わないとか払うなら善意だとか社会性に欠けていますね。 |
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| No.1976 |
自治会費、コミュニティ形成費の強制徴収は法律違反
コミュニティ形成費用を負担する義務も責任もない 根本的なことがまだわからないの？ 法律の問題なの 立場とかないの 社会性が欠けてる？ 何それ、あなたでしょう |
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| No.1977 |
1975さんは
区分所有法をきちんと読んだ方がいいと思います |
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| No.1978 |
明日あたり書き込み規制と大量強制削除がくると思います
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| No.1979 |
自治会やさくらキャンパスで行う
子育て相談会や夏祭りは 住民、区分所有者の責任ではありません 住んでいるいないに関係なく自由参加 義務も責任もありません |
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| No.1980 |
駐車場を使用してないのに駐車場代をとるのですか？
自治会やさくらキャンパスが煩わしく嫌いで不参加なのに 法律違反をしてまで会費を強制徴収するのですか？ ご立派な社会性ですね |
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| No.1981 |
重要事項説明の時に、さくらキャンパスの事を聞いたら、会費は強制徴収って言われましたが、本当でしょうか？
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| No.1982 |
強制徴収なら法律違反ですね
区分所有法、管理組合で強制徴収できる範囲のコミュニティ活動は 建物、敷地内の防犯、美化、清掃活動までです |
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| No.1983 |
２年間我慢すればなどと思っていると
1975のような身勝手な子育て貧困層にどんどんカモられますよ 入居後も生活音などで前途多難ですね |
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| No.1984 |
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| No.1985 |
>1973
1972です。別に売主の肩を持つわけではありません。 区分所有法に基づいてマンションの所有者には義務があり管理組合には強制加入。一方、自治会や町内会などのコミュニティーは、地方自治法に基づくものですが、参加は義務ではなく自由で強制ができません。他の皆さんも言われているように、あなたはこの法律の違いが理解できていないのです。 それに法律を持ち出さなくたって、住んでいない所有者に自治会費や町内会費を払えっておかしいと思いませんか？もしあなたがそういう立場だったら、徴収に反対するんじゃないでしょうか？ |
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| No.1986 |
>>1984
>重要事項の説明時に言うことは絶対です。 そうではありません。押印してあっても、違法な条項は無効になります。 契約書に記載してあればなんでもＯＫだなんて、法律はそんな事は認めていないので、デペ関係者さんは勘違いなさらないようにご注意ください。 |
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| No.1987 |
1986の続き
それじゃ、重要事項説明って何？と思う人がいるかもしれませんが、売主は法律に基づいて誠実に重要事項を作成することが求められてるのです。マンション販売を業にする専門家ですから、当然の義務と責任ですね。 |
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| No.1988 |
>>1986 匿名さん
甘いですね。 後で売主にいいようにあしらわれ、説明したでしょ、 時間ないので、と言われるのがおちですね。 売買契約の基本を別のデベに聞かれたらいかがですか。 いずれにしてもどうして売主側の肩を持たれるのかわかりません。 |
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| No.1989 |
どうやらここの関係者は判例のことを知らずに計画を進めちゃったのかな。大手なのにお粗末すぎ。
このまま引き渡してしまうと、重要事項説明を真に受けて強制徴収を主張する住民と、判例を知っていて任意参加を主張する住民でもめそう。当然、後者が正しいんだけど。 引渡しまでには、まだ、時間があるから重要事項説明の訂正と、その訂正を受け入れられない人に対する契約の白紙撤回、あるいは売主側の違約解約の対応をするか。売主のお手並み拝見だね。 それまでは新規契約は控えたほうがいいかも。 |
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| No.1990 |
月々100～200円くらい（？）のコミュニティ費用の有無で白熱しておりますね。
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| No.1991 |
金額の問題ではなく、法的に問題のあることしちゃってるのが物議をかもしてる。
金額として問題になるのは、既出だけど大量に売れ残った時の駐車場使用料。 |
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| No.1992 |
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| No.1993 |
見学記で150戸売れてるって出てますね、あと半分ちょいですか
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| No.1994 |
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| No.1995 |
価格表を渡してくれないというのは珍しいのかなと思ったんですが実際はどうなんですか？
私はモデルルームにオハナ含めて実際に5か所行きましたが初めて聞きました。 そのようなやり方だと売れ方を見て値引きをしたりして売れてる感、売れた感を出せますし 最初の方に買ってしまった人は高い価格で買ったのをバレづらくしたり などできてしまうのかなと思ったんですが… 価格表を出したらマズイ理由って売るほうとしてはあるのでしょうか？(私の経験では価格表をくれるのが当たり前だったので) |
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| No.1996 |
価格表の件、不安ですね。
他のマンションでは販売前に見せてくれましたが、それが普通かと思いました。 今見せられても、最初の値段から変動があるのか分からないですね。聞いたら答えてくれますかね。 |
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| No.1997 |
>>1992匿名さん
その通り。疲れますね。 売れない住居は売主の所有でありその責任は明白なのに 売主関係者が出てきて、管理費や駐車場代やコミュニティ形成費は 住んでないから払う必要ないとか言い出すから荒れましたね。 契約者としては常識ある対応を売主に辛抱強く求めるしかないですね。 |
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| No.1998 |
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| No.1999 |
忘れたころに板覗いてます。
皆さんは購入後、どのような生活を送ろうと想像してますか？ 休日のおすすめ過ごし方は境川サイクリングロード！！ 限りなく江の島近くまで道が整備されています。 アップダウンがないのでママチャリでも２時間程度で江の島です。 正確には江の島まで水が流れる程度のダウン。帰りはずーと登りですが。（＾＾） 達成感あって楽しいですよ。 |
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| No.2000 |
>1997
>管理費や駐車場代やコミュニティ形成費は住んでないから払う必要ないとか言い出すから荒れましたね。 俺は、所有者だからという理由で駐車場代やコミュニティ形成費を払う法的義務はないと言ってるんだよ。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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