ブランズ明石町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズ明石町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/akashicho/

所在地：東京都中央区明石町716-1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩6分
東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩7分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.11平米～71.32平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

こちらの予測では坪360～420万円 平均390万円となっていますね。
http://mansionkakaku.jp/post-2580.html

[82: 匿名さん]

意外と安いのね

[83: 匿名さん]

坪360～420万円が安いの？
私にはちょっと無理かな。

もうちょっと安くならないかな。
ガソリンなんかは安くなってきたけど、
流石にマンションとかは無理だな。
燃料とマンションを一緒にするわけにはいかないね。(^^;

[84: 物件比較中さん]

東京駅まで歩けるんだから、安いかも。

[85: 物件比較中さん]

それほど広い部屋はないので、総額としてはなんとか…という感じですね。
坪350を越えて広い部屋だと簡単に億超えますからね。

[86: 物件比較中さん]

最上階の1番広い部屋は、億超えと思います

[87: 匿名さん]

この立地だと単身者向きかな
立地がいいので価格は高くなるのは仕方なさそうですね。

周辺はビルですが、中層階でも景観はあまりよくないのかな
日当たりの方はどうでしょうか？

[88: 匿名さん]

日当たりとか景観とか、超便利な立地なら、関係ないぜ。
北向低層の1LDKが3600万位でかいたい。

[89: 購入検討中さん]

ここは子育て環境の良さも謳ってますけど、単身、DINKS、ファミリー、シニアのどの辺りがボリュームゾーンになりそうでしょうか？

[90: 匿名さん]

単身者、小梨夫婦、高齢者夫婦

[91: 物件比較中さん]

最大でも71平米なので、子供1人までなら普通に過ごせますね。
子供2人だと71平米3LDKはけっこう手狭に感じると思いますが、
都心ですが喧騒からは離れた場所ですし、環境重視でファミリー層が集まってもおかしくはないと思いますね。

[92: 匿名さん]

１LDＫは、単身者や高齢者夫婦。
または、セカンドハウスで購入。

[93: 匿名さん]

自分で住む人は１LDKは９２さんが書かれたような感じになるかと思います。
でも基本的に投資用として考えている人がおおいのではないかなぁ…なんて感じます。
駅までの距離は充分に近いですし、需要はあるのではないかなと考えられます。
セカンドハウス用にしたい人向けの賃貸、というところでしょうか。

[94: 匿名さん]

先日、不動産屋さんから聞いたのですが、中央区の駅近物件は１LDＫ北向低層でもかなりの人気で、中古でも売り出せばすぐ売れてしまうそうです。
単身サラリーマンやこの辺りでセカンドハウスで購入する人は、日当り眺望を重視する人は少なく、兎に角立地重視なんだそう。駅から徒歩３分以内ならなおよし、だそうです。

[95: 匿名さん]

人気

[96: 物件比較中さん]

この物件の「聖路加国際病院より徒歩2分」
（しかも2の文字だけ大きい）は誰に対してのアピール？
病人か？ 笑

[97: 匿名さん]

高級老人ホームもあるから、老人と病人対象。

[98: 匿名さん]

病院が近いと安心感が出るから？
なんとなくイメージ的なもの？
聖路加が近いからという理由でマンションを買うという人はそんなには多くはないかとは思います。
いざ自分が大きな病になった時に近所に通えますよ的な感じなのかも。
聖路加病院は素晴らしいですが
この辺りはホームドクター的なクリニックなどはあるのでしょうか。

[99: 匿名さん]

明石町の価値や歴史は聖路加が創り上げたといっていいんじゃないでしょうか。
その聖路加に近いっていうのは病院にかからなくても価値のあることなんじゃないかな。
聖路加の鐘の音も毎日十分堪能できるでしょうし。
住めばわかりますよ。
それに夜間救急とか緊急時受け付けてくれるのは、料金が高くても安心材料になりませんか？
小児科もありますよ。
長く住むなら年もとるわけですから、病院はありがたいですよ。

あとは聖路加タワーの中に、中央みなとクリニックがあります。

[100: 物件比較中さん]

まぁそうはいっても、基本的に初診では診てくれませんし、
いわゆる普段使いが出来る病院ではないですよね。
夜間救急などは確かにもしもの時は安心かもしれませんけどね。

[101: 匿名さん]

聖路加は小児科は予約なしで診てもらえます。
初回に確かにお金がかかりますけど。
大人は普段使いは聖路加タワーの中央みなとクリニックでいいんじゃないですかね。
区の健診も受けられる総合クリニックですよ。
それにタワーなんてここの隣で便利じゃないですか。

[102: ご近所さん]

聖路加は、たしか初診料(紹介状無し)は5000円ちょっとかかったかと思います。

[103: ご近所さん]

明石町在住で聖路加で出産しました。初産だったので病院が近いことは大きな安心感に繋がりましたし、出産後も聖路加には検診や夜間診療でお世話になっています。予防接種を受ける保健所が明石町にあるのも便利です。ちなみに、聖路加タワー内の中央みなとクリニックには急な風邪で何度か駆け込んだことがありますが、平日はビジネスマンと健康診断の方が多く混んでいます。急がない診療は、なるべく築地や銀座周辺の各専門医のクリニックを利用しています。

[104: 物件比較中さん]

>聖路加は、たしか初診料(紹介状無し)は5000円ちょっとかかったかと思います。

診療科によっては初診料の有無に関わらず診てくれないですよ、初診は。

[105: 匿名さん]

聖路加のサイトをみると、情報提供書がないと、5400円いただきます、みたいな事がかいてあるよ。

[106: 匿名さん]

http://hospital.luke.ac.jp/guide/outpatient-care/index.html


これですが。

[107: 購入検討中さん]

聖路加に限った話ではないですよ。

紹介状なく大病院受診、患者負担５千円以上に　４月から
朝日新聞 2016年1月28日08時37分http://www.asahi.com/articles/ASJ1W547YJ1WUTFL006.html

[108: 周辺住民さん]

祖父の代から住んでおります。

私個人としては、街のクリニックで判断を誤られるような症状の場合、コスト的にも最初から聖路加に行く方がいいと思っています。
初診料を払って総合内科で診てもらい、問題があれば検査など各科に振られます。
救急外来は深夜に3時間程度待つ場合もありますが、熱が40度超えでも歩いていける距離は助かりますよ。

家族の入院先としても、近いので便利です。

逆に日中のロビーは病人らしい人間がいないので、具合が悪くボロボロ状態だと気後れします。
そのブランド力が聖路加の使いにくいところです。

ちなみに、この近隣の出身者では、診療でみなとクリニックに行く人間はほとんどいないと思います。
そこそこ信頼できるのは、IHIじゃないでしょうか。

[109: 周辺住民さん]

一般内科でした。失礼。
予約なしでも受付てもらえます。2時間待ち覚悟ですが。

[110: 購入検討中さん]

病院も含め、永住向きの立地ですね。銀座徒歩圏でこれだけ緑が多い環境は、年齢とともに緑も欲しい、徒歩圏の利便性も欲しいと感じる自分には理想的です。あとは予算内で購入できるか。公示地価も上昇していますから相当な金額になってしまうのかなあ。

[111: 匿名さん]

２時間待ち、総合病院なら当たり前。

[112: 匿名さん]

東京駅までも余裕で歩けますね‼

[113: 匿名さん]

中央みなとクリニックはインフルエンザの予防接種に行きました。みなさん健診というわけではなさそうでした。ご高齢の方も多かったです。
ここらへんの小さな診療所は聖路加と繋がっているところも多く、紹介状は書いてもらいやすいと思います。紹介状を書いてもらうにも結局お金がかかりますけどね。
103さん同様聖路加で出産しましたが、中央区民の人が多かったです。お産できる病院が近いのは安心できますし、妊婦健診も回数が多いので助かりました。
家族も産後の入院中など通いやすいですよね。産後も児童館や保健所が近く、またプラネタリウムがあったり、ミニアスレチック的な公園があったり、とても便利です。
ここは郵便局も聖路加タワーにあるし、コンビニ複数、ドラッグストアもあるし、スタバも聖路加に入っているし、ちょっと歩くと美味しいパンやさんもあります。
不便といえばスーパーが近くにはないということくらいではないでしょうか。
それも生協などで対応できますけど。

東京駅、丸の内、日本橋、人形町までも歩けます。
ここには近くにレンタサイクル置き場がありませんが、中央区で電動式自転車のレンタサイクルもあります。
東京駅行きバスも目の前の通りを通っています。
歩く以外にもいろいろ方法があるので、飽きないですね。

長々と失礼いたしました。

[114: 匿名さん]

マンションのレンタルサイクルを利用しましょう

東京駅までは15分あれば歩けますね。

[115: 匿名さん]

明石町から東京駅まで15分だったら、湊からだと10分ですね。近い。

[116: 匿名さん]

意外と東京駅まで近いんですね！

[117: 匿名さん]

あ、マンションにレンタサイクルがあるんですか？
公式ホームページの方で共用施設の詳細を探すことができず
まったくの初耳でしたが、何台用意されているのでしょう。
分譲マンションの貸し自転車システムは珍しいですよね。

[118: 匿名さん]

今は結構レンタサイクルありますよ

[119: 匿名さん]

隣のぱぱすビルにある保育園の騒音とかはどうなんでしょうか？新しそうだからちゃんと防音されてるのかな？

[120: 物件比較中さん]

保育園の方が先にできたわけだから、文句は言えないよ。

[121: 周辺住民さん]

園庭のない保育園で園児も散歩は周辺の公園に出かけているようです。入り口が聖路加タワー側ですから、園内の音はあまり気にならないかと思います。平日に現地で確認されてはどうでしょう。

[122: 匿名さん]

保育園も子どもがいる時間って限られていますから、そもそもそこまで生活に影響があるのかな？と思います。
自室にいれば少なくともそこまで気になる存在にはならないのでは？
室内あそびの時間もあれば、公園で遊んだり、お昼寝があったりと
子どもたちが在園している時間でも四六時中うるさいわけではありませんからね。

[123: 匿名さん]

保育園の子供の声を煩いという人って、なんか色々な事にうるさそう。クレーマーみたいな。

[124: 匿名さん]

資料請求して、同封されていた間取りがBCD3種類だった
1LDKの間取りが見たかったのに
持ち家からの住み替え希望だから価格早く知りたい
地権者分が上乗せされるのかな

[125: 匿名さん]

1LDKなら、オープンレジデンシア築地が目安になる？
立地条件とデベ、仕様なんかでプラスマイナスあると思うけど、こちらはあれより高いはず

[126: 匿名さん]

1LDKなら4500万円位

[127: 匿名さん]

>>126
そのくらいならいいな
あとは間取り

[128: 匿名さん]

1LDKで45㎡で4500万円位。
２年前より1000万円アップ。

[129: 匿名さん]

1LDK
5000万は流石にないが
4800万くらいするよ

[130: 匿名さん]

流石、東京のど真ん中のマンション。
１LDKで５０００万弱。
この金額だと、ちょっと田舎に行けば、だだっ広い土地と家が建つ。
でも購入する人は、そこまで行くのも嫌なんだろう。
遠いとなると朝も早く起きなければならないからね。

[131: 匿名さん]

流石、東京のど真ん中のマンション。
１LDKで５０００万弱。
この金額だと、ちょっと田舎に行けば、だだっ広い土地と家が建つ。
でも購入する人は、そこまで行くのも嫌なんだろう。
遠いとなると朝も早く起きなければならないからね。

[132: 匿名さん]

実家から通勤していた際は片道90分、今は片道20分
時間はプライスレス

[133: 匿名さん]

丸の内の会社まで、徒歩15分。

[134: 匿名さん]

入居3分の1が地権者とかドン引き
でも場所がいいから気になる物件

[135: 購入検討中さん]

地権者って、どんな人達なんでしょう？？

[136: 匿名さん]

飲み屋オーナーとか？

[137: 匿名さん]

>>135
元々あった明石町フラッツ、一戸建て、アパート所有者の方々でしょう。

[138: 匿名さん]

地権者が条件が良い部屋に住むんだよな

[139: 匿名さん]

１３７さんが書かれているとおりでしょうね。
等価交換になると思うので、必ずしもいい部屋というわけではないと思っていたのですが、
実際はどうなのでしょうか。
分譲している分を見てみないとなんともいえないですが…。
等価交換の結果、条件の良い部屋になるということはありえますよね。

[140: 匿名さん]

たいてい条件が良い部屋だよ。

[141: 匿名さん]

>>133
さすがに丸の内まで徒歩15分では行けないでしょ。

[142: 匿名さん]

先日酔った勢いで東京駅周辺から歩いて帰ったけど、30分くらいかかったかな。
早足で歩いても20〜25分はかかると思う。15分はチャリで普通のスピードでの時間かな。信号もそこそこあるしね。

[143: 匿名さん]

事前案内会の様子はどんな感じですか

[144: 匿名さん]

丸の内まで、はしりつづければ、15分。

[145: 購入検討中さん]

1LDKが6000万から…
手が出ません。

[146: 匿名さん]

え？そんなに高いんですか

坪500くらいから？

[147: 購入検討中さん]

希少立地なので仕方ありませんが、想像以上の価格設定になりそうですね。湊のタワーに周辺相場が引っ張られてきているにでしょうか。野村不動産の物件はいつから販売でしょう？

[148: 匿名さん]

>>145
これがマジならないわー
プレミストの中古狙いに変更するわ

[149: 匿名さん]

高級な作りなのか地権者分か知らんが、千代田区並みだね

[150: 匿名さん]

40㎡台が6000万円！？驚きの価格設定ですが勝算はあるのでしょうか。
こちらの物件は運用目的で購入される方が多数となるのでしょうか。中には実需として購入される方もいらっしゃいます？
いったいどんな人が住むのか羨ましい限りです！

[151: 匿名さん]

条件の悪い、一番安い40㎡で5000万弱。
上層階の40㎡は6000万いくでしょうね。

[152: 買い換え検討中]

明石町は築地市場が再開発されて綺麗になったら高級住宅街としての地位が確立すると思うよ。今割高感があっても、いずれ坪400が定着するんじゃないかな

[153: 匿名さん]

明石町は好きだけど日当たりを考えると聖路加通りの西側（当物件の反対側）が宜しいかと思います。グランスイート明石町みたいな立地ですね。

[154: 匿名さん]

聖路加タワーのマクドナルドが撤退してから、次は入りませんね。

[155: 匿名さん]

グランスイート中古もいいと思ったんだけどね。
この建物が立ったら日当たり悪くなるね。
グランスイートの隣のファミママンション、そろそろ建て替えなんじゃないのかな？
そうなったらさらに日当たり悪くなるね。

[156: 物件比較中さん]

>>148
プレミストの方がまだしも場所は良いよね。
築年数もそんなに経ってないしそれも賢い選択だと思う。

[157: 匿名さん]

プレミストは囲まれ感がハンパない。
南側はまだマシだけど、今中古で出てる1億越えなんて買うぐらいなら、港区とか買った方がいい気がする。
中古市場も大概ボッてるね。

[158: 物件比較中さん]

プレミストは確かに囲まれてるけど、中層以上の東側住戸なら南東方向に隅田川が抜けますよ。
港区の築年数や専有面積が同等の物件よりは安いでしょう。
かといって1億出せるかというと微妙ではありますが・・

[159: 買い換え検討中]

日本橋アドレスで駅徒歩2分北向日当り無し低層1LDK43㎡築2年が4000万だよ。

[160: 買い換え検討中]

↑
新築時販売価格は3600万だよ

[161: 匿名さん]

こちらは事業協力住戸が66戸中20戸と割合が高い点は気になるかな、と思いました。
20戸ってもともとコチラにあった建物と等価交換で、ということなのでしょうけれど、
同一の地権者なのか、それとも各々別の方なのか。
それによっても
捉え方が大きく異なってくると思います。

[162: 匿名さん]

駐車場も地権者優先かも。

[163: 周辺住民さん]

この物件は元のマンションと周辺の家屋を含めた立て替えですから、地権者がある程度優先されることには何の違和感もないけどね・・・。そんなに気になるの？

[164: 匿名さん]

等価交換はいいけど、利益を生むため価格設定が高くなりがち
入居後、管理組合で何かを決める際に旧地権者のごり押しがあったり多数決が機能しない

[165: 匿名さん]

旧地権者専用の屋内駐車場がある。
それ以外の駐車場は屋内から行けず、外から行く必要がある。
164さんが言うように、旧地権者との差別を感じるでしょう。
まぁでもこの旧地権者のおかげで、ここの場所に住めるのですから
文句は言えないでしょうが、、、

[166: 匿名さん]

でも、もう地主じゃないわけだから、平等にして欲しいよね。

[167: 物件比較中さん]

地権者用の屋内駐車場はひどいですね、そこまであからさまなのはどうなんでしょう？
地権者側が色々な条件を出したいのは分かりますが、
デベとしては断る（あるいは提示しない）のが然るべきと思います。
金額が折り合うかどうかだけで交渉して欲しいですね。
そして、一旦住人になったら全ては平等ですよね、普通は。

[168: 匿名さん]

そうですよ。
格安で購入するわけではないのだから、地権者の優遇は絶対反対！

[169: 匿名さん]

出来る前からゴタゴタしてる

[171: 匿名さん]

でもこの地権者だった方たちの協力がなかったら、
そもそもこのプロジェクトは成立しないでしょう。
とはいえ絶対住民間の確執は出てきますよね。

[172: 匿名さん]

地権者は売却した方が得だと思ったから、売却したんでしょう。
売却したら、もう自分の物ではないんだから、平等にしていただきたいよ。

[173: 物件比較中さん]

気持ちはわかりますが、駐車場の条件付で売却してたかもしれないし、嫌なら買わなければ良いだけですよ。

[174: マンション検討中さん]

平等、平等って・・・。
地権者との間に差があるのって普通だよ。
物件によっては管理費だって違うケースだってあるし。
いやなら他の物件探しなよ。

[175: 匿名さん]

でも住み始めてから、差があると嫌じゃない？

[176: 匿名さん]

仕方ないと思いますけどね。
買う気がないなら、あまり荒らさないで欲しいですね。
このスレだって地権者の方が見ているかもしれませんし、余計な波風立てないで欲しいです。

[177: 匿名さん]

荒らしではないですよ。
むしろ買いたいからこそさまざまな情報を知りたいです。
地権者もデベも見ているのは当然です。
都合の良いことだけ見てもしょうがないでしょう。
情報を吟味して、良い面悪い面を納得したうえで、
買うか買わないかの判断をすれば良いだけだと思いますがね。

[178: 匿名さん]

平等にしろっていったって無理だと思います。

[179: 匿名さん]

なんか同じマンション内での差別化って、、、

[180: 購入検討中さん]

モデルルーム行かれた方、いらっしゃいますか？