ブランズ明石町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズ明石町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/akashicho/

所在地：東京都中央区明石町716-1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩6分
東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩7分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.11平米～71.32平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[501: マンション検討中さん]

確かにオフィスビルみたいにも見えるけど。

でも、イメージ図通りの姿ですね。
シンプルなほうが時代問わないですよ。

内覧楽しみです！

[502: 通りがかりさん]

なんだか街の雰囲気にあった感じで素敵です！

[503: マンション掲示板さん]

スーモの賃貸情報見てたら、ブランズ明石町の3LDKのお部屋が月24.5万円で賃貸に出てますね。
近隣相場的にはかなり安い気がします。

[504: 匿名さん]

上品なプチホテルのような外観ですね。

[505: マンション検討中さん]

>>503 マンション掲示板さん

完成前なのに、もう賃貸出ているんだね。

[506: 匿名さん]

>>505 マンション検討中さん

え？賃貸出てますか？

[507: 名無しさん]

>>506 匿名さん

503さんが、そう言ってます

[508: 匿名さん]

https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_102/jnc_000024619596/?bk=1000857...

これですね

[509: 匿名さん]

地権者ですかね。

[510: 匿名さん]

利回り良くないですね。

[511: 匿名さん]

業者という可能性も。

[512: 匿名さん]

>>511 匿名さん

業者？

[513: 通りがかりさん]

物件みたところ地権者様の物件のようです。

[514: 匿名さん]

出た、地権者。
地権者でないと投資ではまわらない物件金額ですものね。

[515: マンション掲示板さん]

事前の案内で聞いてた利回りと全然違ってちょっとガッカリ。これが基準になるんですかね？

[516: マンション検討中さん]

マンショングレードを無視された賃料設定かと思います。
他の賃貸予定のオーナーは勿論、資産価値維持を願う入居者にとっては、迷惑この上ないですね。

神奈川の業者から出されているので、周辺相場・だぶつき度だけの設定？
相当即決されたい（空き家期間を作りたくない）状況があるんでしょうね。

また、地権者がすでにプロへ分譲転売契約してる可能性もあるのでは？
それだとすぐに入居してほしいですから、いまの時点での賃貸募集は遅いぐらいです。

ちょっと気になるのは、駐車場有になってることです。
抽選に参加せずに有とは？　地権者分譲駐車場のことではないかと。

[517: 匿名さん]

駐車場ありは少し怪しいですね。
賃料は駅から少し遠いという評価かな？

[518: マンション検討中さん]

それに、築地駅４分って、偽りで客寄せしてますしね。
現地知らない業者化か、いい加減な業者でしょう。

賃貸の募集って、普通でも間違いだらけですもんね。

敷金・礼金それぞれ２カ月を守ってるところだけ評価します。

[519: 匿名さん]

全く…。
地権者は分譲の時は、高く売るわ、駐車場も、優先的に利用するわ、賃料相場を下げるわ…。
勘弁してよ。

[520: 匿名さん]

同感！
この物件、さっさと借りて、自分の物件を賃貸に出そうかなと思うわ！！！

[521: 匿名さん]

確かに、築地4分、新富町6分、東銀座１１分？
これって偽りですよね。
ホームズ、これマズイですよね。

[522: マンション検討中さん]

施工会社のイチケン？って初めて聞きました。

[523: 匿名さん]

茅場町のブランズは古いけど、賃料はここより高いよ。

[524: 匿名さん]

事業主がしっかりしてればOKと思いますよ。
この規模の建物では、どこも中堅建設会社でしょう。
イチケンは上場してるので、ご心配なら有価証券報告書
あたりを見ればいいかも知れません。

[525: 匿名さん]

購入したら、8000万円台の物件を24万で貸すって…。
こりゃ、売れないわ。

[526: 匿名さん]

賃貸に出す人ばかりだと、管理組合も微妙？
大家が地方在住だと、役員なんかしないだろうし。

[527: 匿名さん]

そうかな？

賃貸に出してる部屋が多くても、全部ではないし。
ウチは今も都心の分譲マンションで賃貸部屋も多いけれど、
フツーに管理組合は回っているよ。


あまり懸念し過ぎなくていいんじゃないかな？

[528: 匿名さん]

地方在住の家主も管理組合総会に出て、役員もやってますか？

[529: マンション掲示板さん]

煽りではないのですが、ブランズ明石町が売れ残ってる理由ってなんなんですかね？
今後明石町界隈は坪単価450〜500オーバーのマンションが数件立つ見込みだし、だったらブランズ明石町の方がまだ安い気がします…
単純に明石町需要がない？
高すぎる？
すみません、ちょっと不思議だったもので…。

[530: 匿名さん]

需要と供給の、バランス。
周辺にﾀﾜﾏﾝなど何棟もできているけど、中央区のこの辺りに住みたい人は、それほど多くない、って事じゃない？
あとは、設備仕様の割りに価格が、高い。

[531: 匿名さん]

>>529 マンション掲示板さん

「明石町」需要も問題かもしれないですね。
単に「銀座徒歩圏内」「中央区」のイメージしかない人も多いですし。
「明石町」のこだわりがない人は、中央区なら勝どき・月島や湊 等でもいいと思うだろうし、その方が手は届きやすいのかも。

[532: マンション比較中さん]

このマンションは、分譲価格の65％が土地、35％が建物ぐらいになっています。年収の多い方が節税のために購入する投資マンションとしては、減価償却費が小さく、投資額（分譲価格）に対しての節税効果が小さいと言えるのではないでしょうか。
これに比べて、湾岸等の高層マンションは土地が安いので建物割合が多く節税効果が大きいでしょう。
地ぐらいという言葉は好きではありませんが、土地価格が分不相応に上がりすぎてしまいました。

購入者は、物件そのものを気に入ってる方だけになるので、むしろコミュニティ的には良いと思いますよ。
　

[533: マンション掲示板さん]

530.531.532 様

コメントありがとうございます。
明石町需要が少ないことと、その割には値段が高くて…というのがネックなんでしょうか…

明石町に住んで10年、明石町が好きで、明石町以外考えられないようになりました…本当に良い街です。
ブランズ明石町の前を毎日通りながら、買おうか、今のまま賃貸に住み続けるかずっと迷ってます…。

コメントありがとうございました♪

[534: 匿名さん]

明石町いいですよね。築地・湊・月島エリアなどには無い、独特な落ち着いた雰囲気があり住んでいて非常に心地よいです。

[535: マンション比較中さん]

湾岸タワーのスレとか見ればわかりますが、投資で回る回らないとか、、、
住み人はそんな人たちばかりなの？と思ってしまいます。

このマンションは、きっとそんな事とは無関係、ただ明石町が好き、
デザインが好きで買われる方々なんでしょう。

これからのマンション価値は、ますますデザイン性が重視されると
言われてますから、画一的なベランダの並んだ建物より、すっきり
かつ重厚感のあるこの建物が選ばれていいと思います。

想像図じゃなく現物が見られる今、不安要素は減っているのに、
なぜ、まだ残戸数があるのか、私にはわかりません。

マンション市況ですかね？

[536: 匿名さん]

地権者駐車場料金が値下げ、月額三千円程度とは･･･

仕方ないにせよ、ちょっとなあ。

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん

なぜ、下げたのですか？ 全体ではなく、そこだけ。

[538: マンション検討中さん]

地権者駐車場の値下げについてもっと知りたいです。どういう意味でしょうか。

[539: 匿名さん]

>>538 マンション検討中さん

なんの前触れもなく、契約者に変更点の１つとして文書が来ました。
契約違反ではないのか？ と思いましたね。

管理規約(案)の別紙内容で、管理費金額の変更通知でしたが、
売り主に確認するつもりです。

[540: 匿名さん]

差別ですね。
住人間でうまくいくんでしょうか？

[541: 匿名さん]

https://www.livable.co.jp/kounyu/m/library/mansion-72407/#detail-onsal...

↑ここ、高いですよね？ブランズなのに。

[542: 匿名さん]

月々数千円とは言え、年間だと数万円の優遇措置。地権者にそこまで配慮する必要があるのでしょうか。値下げするのであれば、全体的に下げるとかするのが普通かとも思いますが。管理組合などの会合で、地権者と購入者との間でもめそうな気配が今からしてしまいますね。

[543: 周辺住民さん]

>>542 匿名さん

明石町はすきだが、ここのやり方がきにくわん。
優遇されすぎ。

[544: 匿名さん]

地権者と購入者とで紛糾するかどうかは、購入者側が団結できるかどうかでしょうね。地権者はもう既に組合のような組織があるでしょうから、最初のマンション理事会等で誰が役員に任命されるかわかりませんが、理事長や監査など役員に地権者が立候補するなどしたら、それこそ地権者の言いなりになるかもしれませんし、そんなアンバランスなやり方を管理会社が認めるかどうかわかりませんが。いずれにしろ、ここは購入者同士であらかじめ団結しておかないと、或いはこのような意図を組んで購入者側から誰か理事会の役員に立候補するなどしておかないと、地権者のいいようにずるずるとやられてしまいそうな気配ですね。購入者の皆さん、頑張ってください！

[545: 周辺住民さん]

怖すぎ

[546: 検討板ユーザーさん]

>>533 マンション掲示板さん

今の明石町の賃貸だとおいくらぐらいですか？

[547: 匿名さん]

末恐ろしい･････

[548: マンション比較中さん]

東急さんは、一体なにを考えているんでしょう。
重要事項説明をさらっと変えてくるんですから！

頼りない担当者が、上程もせずに地権者の言い成りに
勝手にやってるとしか思えません。
サイレントマジョリティーが多いので、それを逆手に
とってますよね。

いま！！！　踏ん張り時だと思います。

地権者割合が、戸数で1/3、権利割合で1/2ぐらいになるので、
引き渡し後に、対立する議案では管理規約を変えることは
不可能ですから、いまが大切なんです。


入居後はお互いに、対立議案については変えられない
と認識して、そこには触れないで仲良く生活したいですから。

[549: 匿名さん]

>>548 マンション比較中さん

正念場、、ですね。貴方のような方がいてくれたら心強いです。

[550: 匿名さん]

地権者に管理組合の役員をやって貰ったら？

[551: 名無しさん]

>>550 匿名さん

そんなことしたら、いいようにやられてしまうのでは、、

[552: 匿名さん]

そうですね････
東急コミュニティの方にしっかりやっていただくしかないですね。
地権者との対立は避けられそうもないですが。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん

駐車場賃料の優遇は問題は一時が万事のように思われます。

今後が大変ですね

[554: マンション検討中さん]

質問なんだけど

ここが老朽化して、建て替える時は、俺たちが地権者になれるの？

[555: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん

何十年も先の事は。

[556: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん

ここに限らずなれますが
なんのメリットもないよ。
容積率が劇的に緩くならない限り。


ここはそんなに地権者が多かったんだね
竣工前に売り出しがあるよ。

[557: 匿名さん]

変更理由を書いてないので、東急さんに確認しようと
思ったけど、今日はお休み！

急ぐので、「重要事項説明書」の持つ意味を
国民生活センター、不動産適正取引推進機構に相談しました。

はっきり言って、地権者が問題なのではなく、東急のやり方がおかしい。
波風を立たせているのは、東急です。
売主・販売代理リバブル　の責任ですよ。

[558: 匿名さん]

そうだね。
地権者所有とされている20戸が売りだされたら、少し緩和される。
でも、議決権3/4には届かないかな。

[559: マンション検討中さん]

知ってる方、教えてください。

話題になってる地権者専有駐車場は、分譲ですよね。
格安で販売されたんでしょうか。

[560: 匿名さん]

地権者の方は、部屋は無料？

[561: 匿名さん]

部屋は無料ってどう言う意味ですか？

[562: 匿名さん]

ただで地権者に与えられた？

[563: マンション検討中さん]

惚れ惚れする外観だったのでホームページを見たのですが、室内は思ったより窮屈そうな感じでモデルルームに行こうか迷っています。

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん

今から？

[565: 匿名さん]

4月中旬からは現物を見せてもらえると思うよ。
でも、検討するなら、すぐにモデルルームへ！

[566: 匿名さん]

>>562 匿名さん

等価交換とか言われてますよね。
地主？扱いなのでしょうか。
もし、地権者の権利を主張し過ぎて、売れ残った場合の地権者のリスクはあるのでしょうか？

[567: マンション検討中さん]

突然送られてきた重要事項の変更(管理規約の変更)を理由に購入の契約を撤回をすることはできますか？
手付け金は戻ってきますか？

[568: 匿名さん]

購入契約を撤回するほど許せない変更なのでしょうか？

[569: 匿名さん]

>>567 マンション検討中さん

できます。

[570: マンション掲示板さん]

>>568 匿名さん

例え今回の変更が許せても、今後同様の変更がいくつも行われて不快な思いをすることがあるのではないか？地権者と新規入居者間で揉め事が起きるのではないか？と一抹の不安を抱えながら入居するぐらいならキャンセルも選択肢の一つかと。

[571: 匿名さん]

購入キャンセルが、続出？？

[572: 名無しさん]

>>571 匿名さん

煽りが好きですねwww

プラウドさんも、こんな問題起きないといいですね♡

[573: 匿名さん]

>>572 名無しさん

プラウドと関係あるの？

[574: 匿名さん]

役員会は年に何回位ありますか？
3回位でしょうか？
スムーズに決まると良いですね。

[575: 名無しさん]

>>570 マンション掲示板さん

地権者住居が多いことが、色々厄介だとは…。購入時、全く気にしていませんでした。

[576: 匿名さん]

賃貸なら我慢できますが。

[577: マンション掲示板さん]

>>572 名無しさん
プラウドはそもそも全然売れてないからこんな問題起きねーよ。

[578: 匿名さん]

プラウド、ほとんど売れてないの？

[579: 匿名さん]

ここって間取り狭いですよね。。。
道に面してるしAがいいかなって思ったんですけど、洋室ふた部屋も狭そうで形は変だし、リビングも細長そうです。
快適さを考えた間取りなんでしょうか…

[580: マンション掲示板さん]

>>579 匿名さん

閉塞感ありますよね。
まぁでもこの辺で買おうと思ったらここしかないので間取りは諦めて購入しました。

[581: 匿名さん]

>>580 マンション掲示板さん
そうですかー。
確かに明石町のなかでもいい場所ですもんね。
家具の配置など苦戦しそうですが、我が家も検討してみます。

[582: 名無しさん]

今日横を通りましたが、もうほぼ完成ですね。
植栽も植わってました。

とても素敵な外観でした。

[583: 匿名さん]

>>582 名無しさん
写真は？

[584: 契約者さん]

A-typeを検討できるとは、うらやましいですね。
全部屋窓・バルコニー付きで、すばらしいと思います。
最上階で開放感もGood!

[585: 契約者さん]

専用駐車場の管理費等について、いろいろ投稿されていたので調べました。
下記の通り、納得いく回答がありました。
この管理費・修繕積立金は、全体の管理費・修繕積立金と分離され流用できない。
管理費の低減は、シャッターゲートの台数変更のため（6台＞4台）

[586: 契約者2]

>>585 契約者さん

ありがとうございます。

シャッターゲート駐車場＝地権者、ですね。
余った2台分のスペースは何に使うんでしょうね。

[587: 契約者さん]

書き方悪くて申し訳ありません。

地権者・専用駐車場6台には、当初図面から2台分共用のシャッターゲートが計画されていました。１F平面図を虫眼鏡で見てみましょう。
恐らく管理費を算定した担当者が、6台なのでシャッター6枚としてしまった。しかし、4枚だったってことです。その為、管理費が2/3になったわけ。

このシャッターゲートという代物は、曲者でして、点検費や故障時の対応、耐久回数超えると必ずつぶれるなど、やたら金食い虫なので、全体管理費で賄うとたまったものではありません。
その点、全体の立体駐車場はシャッター１枚なのでコスト安いです。しかし、立体駐車場は屋外ですし10年超えてくるとコストかかると世間では言われていますね。

[588: 匿名さん]

>>587 契約者さん
地権者の駐車場のシャッターゲート4枚は地権者の管理修繕費から捻出され、全体の駐車場のシャッターゲート1枚は全体の管理修繕費から捻出されるということでしょうか修繕計画よみ直さないと…

[589: 契約者さん]

>>588 匿名さん

その通りです。

[590: 契約者さん]

>>588 匿名さん

正確には、専有駐車場管理費、修繕積立金です。地権者と専有駐車場区分所有者は、違います。

[591: 匿名さん]

ややこしいね。

[592: マンション掲示板さん]

>>587 契約者さん

ご確認ありがとうございました。
結局ブランズ側がミスってたってことですか？
それはそれでなんだかな〜。
大丈夫かよと思ってしまいますね（笑）

[593: 契約者さん]

まあ、そういうことですね。

[594: 匿名さん]

ここ、売れてるんでしょうか。
すうも見たら公開されてる間取り3つになってましたが、残り3部屋ってこと？

[595: 匿名さん]

まだまだたくさん売れ残ってますよ

[596: 通りすがり]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[597: 匿名さん]

説明会行かれた方々お疲れさまでした。

[598: マンション検討中さん]

そろそろ竣工時期が近づいているし、桜もきれいなのでは？
お近くの方、写真アップしてもらえませんか。私、遠方なもので。

[599: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん

区内在住ですので近く通った際に撮影してみます。

[600: 匿名さん]

地権者の方と仲直りしましたか？