ブランズ明石町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズ明石町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/akashicho/

所在地：東京都中央区明石町716-1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩6分
東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩7分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.11平米～71.32平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[202: 匿名さん]

ホント、バブル価格。
明石町の狭いマンションが億なんて。

[203: 匿名さん]

でも例えば坪単価450万として、地権者分を負担しなかったとした場合、
450✕(46÷66)=約314万となり、相場並になります。
地権者率の高さを物語っていますね。
パークシティ中央湊もそうですね。

[205: 匿名さん]

>>201
営業担当もババでした
経験あるのかと思いきや、知識もなく、対応もいまいち

てか、そもそも高すぎ

[206: 匿名さん]

私が行った時の担当の方はいい感じの人でしたよ。
ただこの価格で接客しないといけないのは可哀想だと思いました。
まだまだ（この周辺の価格は）騰がりますよ、と仰っていましたが、どうでしょうか。

築地グリーンサイドが出た時も正直、施工業者や仕様の割に高いなと思っていました。
デベロッパーの方も強気でしたし。でも順調に売れていきましたね。
その前のオーベルも高いと思いましたが、免震ですし今となっては良い物件だと思います。

[207: 匿名さん]

>>206
205です。
あ、私の担当も感じはよかったです。
わかりにくかったですけど、ご年配の女性が対応してくれました。ただ、あまりにいまいちでした。。

[208: 物件比較中さん]

新築という拘りを捨てて築浅中古を買うのが今は一番コスパが良い賢い選択でしょうね。
立地という最大の特徴は変わらず安く手に入れることができるわけですから。
逆に言えば新築のコスパが悪すぎる。

[209: 匿名さん]

中古市場を見ると判りますが、立地が良ければ築年数経ってても結構な価格で取引されていますね。
「マンションは立地がすべて」とさまざまな評論家の方が言っていますが、その通りかと思います。
立地と耐震基準（新耐震に対応しているか）を念頭に置けば、間違いないかと思います。

いま出ている新築マンションは、土地取得費・材料費・人件費高騰のトリプルパンチ状態ですので
非常に手が出しにくい状況ですね。
ただそれでも造って販売しなければならない、不動産業界の性というか今後の命運を感じます。

[210: 物件比較中さん]

築地グリーンサイドも当時はだいぶ相場より高く話題になったようですが、
まだまだ序の口だったということですね。
206さんが書かれていたここの営業の「まだまだ騰がる」ということが正しいなら
少なくとも未来よりは今が買い時と言えるのでしょうが、
現状より上がればいよいよ実需が追いつかなくなってくるとも思うので、どうなのでしょうか。

では相場が下がるまで待つかといえば、まあオリンピックまでは
下がる要素はなさそうですし、5年10年は待てないですね〜。
やはり欲しいときが買い時なのでしょうか。

[211: 匿名さん]

東急不動産の物件って、手付金10%マストですか？
手付金10%払えなきゃ買わなくていいです、そっち路線が強いですかね？

[212: 匿名さん]

立地は決して良いとは云えない。
港区の赤坂青山六本木白金あたりの方が、数倍良い。

[213: 匿名さん]

>>212
そんなのみんな知ってます。でも価格が全然違いますよ。

[214: 匿名さん]

だから、頑張って港区選べば良い。
一生住むのならね。

[215: 物件比較中さん]

ほんと5年とか前なら3Aのマトモな物件でも坪450とかで買えたようですね。

[216: 匿名さん]

オリンピックが終われば価格はガクンと下がるらしいし。

[217: 匿名さん]

でも中央区なら明石町は一押しです。東京駅やTCATへのアクセスも良いし敢えて選ぶ人も居ると思うよ。

[218: 匿名さん]

そうですね。
仕事用として購入する人も多いと思います。

[219: マンション検討中さん]

近くで野村プラウドさんもやるってホント？

[220: 周辺住民さん]

オリンピック開催前に、高く売ってしまおう！という事でしょうかね？

[221: 物件比較中さん]

3タイプの間取りが公式サイトで見れますが、全体的に狭小なので仕方ないとはいえ、
3LDKで2室がリビングインなのはこの価格帯にしては残念です、でも最近すごく多いですよね。
57㎡のプランは洋室（1）の形が歪すぎて勿体無い面積の使い方をしています。
60㎡のプランはLD、洋室（1）ともにデッドスペースが少なく一番良いと思います。
洋室（2）は4畳と狭いですが、LDと繋げて1LDKとして使えば快適そうですね。

[222: 匿名さん]

40㎡の一番条件が悪い部屋はいくら位でしょうか？
5000万位でしょうか？

[223: 匿名さん]

4700ぐらいだったような。

[224: 匿名さん]

明石町アドレスで4700（@400割れ）なら
お値打ち価格

[225: 美川]

え〜、バブルよ〜
人口減ってるのよ、マンションだけ高値維持なわけないわよっ

[226: 匿名さん]

ひぇ～
高っ！
2年半前のこの辺りの似た物件は、1000万位安かった。

[227: 匿名さん]

諸経費込みで400@坪ぐらいかな。

[228: 匿名さん]

高過ぎじゃないですか?
バブル時代を思い出す。

[229: 購入検討中さん]

とはいえ立地の希少価値は大きいですね。銀座徒歩圏でこの落ち着きと歴史。緑の多さ。電線もない。ここか野村か、やはり明石町が欲しいです。

[230: 物件比較中さん]

>港区の赤坂青山六本木白金あたりの方が、数倍良い。

概ねそういう共通認識はありますが、
明石町を求める人は港区を求めないような気もしますよ。
銀座、東京駅が至近というながら閑静で緑が多いという立地は港区とはまた違った趣があります。

[231: 匿名さん]

超デカイお屋敷が気になります。

[232: 物件比較中さん]

住むとなると買い物が不便かな…
徒歩圏にスーパーがないよ

[233: 周辺住民さん]

ご家庭それぞれでしょうが、うちは買い物での不自由はまったく感じていません。スーパーのことを指摘する方がいますが、周辺にミニスーパーやドラッグストアが増えていますし、時々で松屋、大丸、三越の食品売り場と使い分けしています。コンビニは50mおきにあり無印良品を置いているファミマも近くに二軒。むしろ自転車で道を塞がれるようなスーパーは至近距離にはない方が環境面では良いと考える方もいるのでは。

[234: 匿名さん]

マルエツプチ、使える

[235: 匿名さん]

2年後には湊にスーパーできるし、そこまで心配なさそうですね。

[236: 匿名さん]

デパ地下に歩いて行けるから問題無いでしょう。

[237: 購入検討中さん]

モデルルームに行かれた方、内装などのグレード感はいかがでしたか？

[238: 匿名さん]

ごくごく普通

[239: 買い換え検討中]

スーパー不在はこのエリアの弱点でしたが、新富町のマイバスケット・ミニピアゴがこの２年で開店したのに加えて、PC中央湊の足元にも開業するから、徒歩圏に3軒になり、もう不足はありませんね。住民増えてますしそろそろ築地駅周辺で成城石井など少し毛色の違う店の出店も欲しいところ

[240: 匿名さん]

築地市場が移転するから、難しいかもね。

[241: 購入検討中さん]

築地魚河岸が10月にオープンすると、仲卸が60店舗入って引き続き業者向けの仕入れ環境を提供するそうなので、近隣住民からは更に買い物がしやすくなりそう。早朝の買い出しとか楽しみです
http://www.tsukiji.or.jp/related/future/

[242: 匿名さん]

聖路加のマックの跡、スーパーみたいなの入ると嬉しいんだけどなぁ〜

[243: 周辺住民さん]

聖路加のマック跡地、決まりませんね…

タワーの一等地ですから賃料と利益のバランスが合わないのでしょう…

[244: 匿名さん]

表参道 徒歩8分で430万@坪だって。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/omote/index.html

ナカの人じゃないけど、こっちの方が資産価値あるよね。

[245: 購入検討中さん]

表参道もいいですけど、明石町を選ぶ方は行動エリアが少し違うのではないでしょうか。丸の内、日本橋、銀座周辺でお仕事をされていたり、北へ西へ新幹線利用が多い方など。私自身も出張族で東京駅までタクシーやバス便で動きやすいエリアでずっと周辺に住んでいます。このマンションの通りは比較的車の量は少ないですが、聖路加があるおかげでタクシーはすぐ拾えて便利です。

[246: 匿名さん]

ここは東京駅まで徒歩13分だもんね。

[247: 周辺住民さん]

建て替えなので割高なのでしょうね。ただこの辺は分譲が少ないので仕方ないような気がします。となりに「ぱぱす」ができたので日用品は便利になりました。このあたりにお住いの方は①ご自身で大型スーパー②生協のような宅配を利用③デパートが大半です。以前お住まいの方の中には海外の方もいらっしゃったようです。

[248: 周辺住民さん]

>>246
徒歩13分は無理。走れば着くかな。

[249: 購入検討中さん]

SUUMOの記事の方が詳しく載っているのですね。
読んでいるとやはり希少価値のある場所なんだなと思いました。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67715149/

[250: 匿名さん]

東京駅まで15分あれば余裕で歩ける？

[251: 匿名さん]

>>250
無理
20分以上かかる

[252: 匿名さん]

Googleマップだと、八重洲口まで26分です

[253: 匿名さん]

そんなに歩くの？
遠過ぎ。

[254: 匿名さん]

このあたりから日常的に東京駅まで歩く人はいないんじゃない？

[255: 匿名さん]

東京駅まで15分以内で歩けるマンションは、もっと価格は高いよ。

[256: マンション検討中さん]

ここだと東京駅はバスが便利ですよ。
そこそこ本数ありますし。

東京駅徒歩圏は坂入産業とか中小デベで物件出ますが、
ここより安いですよ。
オフィス街の中にマンション建てる感じだし。

[257: 匿名さん]

オフィス街でも、東京駅まで歩ければ良い

[258: マンション検討中さん]

東京駅まで徒歩5分くらいならまだしも、車の騒音と排気ガスの多い通りを10分以上歩くなんて自分は考えられませんね。バスかタクシーの方が快適。

[259: 匿名さん]

そぉ？

[260: 匿名さん]

歩けるのが一番じゃん!?

[261: 購入経験者さん]

野村の方の販売時期についてご存知の方いますか？

[262: 匿名さん]

http://mansionkakaku.jp/post-2580.html
ココの予測では坪390となっていますが、こんな価格では出てこないでしょうね。
万一この価格で出てきたら、ブランズは完敗でしょう。

[263: 匿名さん]

完売？！

[264: 匿名さん]

完売ってどこがでしょうか。
ここはまだまだ。

地権者さんがすごく多いのがここの場合は一番の論点になるのかもしれないです。
ぎりぎり地権者さん単独で管理組合の意見を覆すということはないでしょうけ。
けれどどうなんでしょう。
それだけの価値がある土地だからこそ他の土地にはわざわざ引っ越したくなかったということ？

[265: マンション検討中さん]

地権者の方がそのまま居住するとは限りませんよね？賃貸に出されるケースもあるのではないですか。ここならすぐ借り手がつくでしょうし。

[266: 買い替え検討中さん]

賃貸住人が多いのも又問題。

[267: マンション検討中さん]

明石町の築浅マンションの賃貸ニーズは、医療関係者、銀座エリアの経営者、市場関係者にあり、賃貸でも住民層は比較的落ち着いているはず。確かに地権者比率はやや高いけど、大規模再開発とは違って地権者のコミュニティが強固なわけでもないし、入居後に問題になるようなことはないんじゃない？

[268: 匿名さん]

ファミリー間取りで家賃的にもそれなりの社会階層のご家庭しか住めないので、賃貸となっても問題無いでしょうね、ここは。

[269: ご近所さん]

このあたりは夜はくらいし駅までもちかいとは言えないので購入するなら駅まで２～３分圏内の街中に越したい！！
私もそうですが、シングル女性でこちらの場所は余程安くないと選択に上がらない気がします。

[270: 匿名さん]

この物件はそういう方対象ではないでしょう。

[271: 匿名さん]

環境は申し分ないです。が、角部屋でバスルームに窓のあるCタイプだと70平米で1億超。さすがに手が出ないですね。でも、ここいいなぁ。http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67715149/madori/?kkk=N00...

[272: 匿名さん]

地権者同士のコミュニティが強固だとしたらある意味厄介かもしれませんが、
ほとんどの方が転売あるいは賃貸に出されるのでは？
地権者取得住戸の間取りにもよりますが、賃貸でもファミリー世帯であれば
価格帯を考えれば常識的な方が多いはず…と信じたいです。
友達を呼びパーティーを開いて騒ぐような立地でもなさそうですしね。

[273: 匿名さん]

オリンピック終われば価格崩壊？

[274: 匿名さん]

倍率どれくらいかな？

[275: 匿名さん]

２７３さん

オリンピック終わって都心三区まで価格崩壊すると思う人は早めに日本脱出した方が良いですよ。
通常不動産価格の崩壊は経済破綻後に起きるものですから、もしオリンピック数年後に都心不動産価格が崩壊すると考える方は日本全体が大恐慌の嵐の中にいることになります。もちろんその際にはいわゆるＧ７全体も経済崩壊しているでしょう。

バカなマスコミに煽られて日本経済を過少評価するのであれば、早めに北緯３０度線以南に引っ越すしかありません。
ご同慶の至りです。

[276: マンション検討中さん]

一般サラリーマンの給与がたいして上がらず、
デフレから脱却できず、
賃料だって上がらない現状でマンション価格のみ暴騰してるからバブルだって所以でしょ。

都心部は価格調整はあるにしても暴落はしないと思いますが、
人口比でもはやマンション建てすぎでしょ…

[277: マンション検討中さん]

自分は「値崩れしないエリアx稀少性」を考えてこの物件を検討中です。中央区の隅田川以西エリアは、この先の東京駅、日本橋の再開発規模を考えればまず値崩れはないでしょう。しかも、この物件はいい意味で劇的な環境変化がなく今の良好な環境が保たれそう。懸念点は水害や震災時の被害ですが、重要な医療インフラとしての聖路加国際病院があるおかげで、あらゆるインフラの補強整備が区内でも優先順位が高く実施されている模様。明石町は消防署、官舎、保健所もあり、安全性確保の優先順位が高いエリアです。天災に関してはどの地域でも絶対安全はあり得ませんが、対策はしっかりとられている地域だと自分は考えます。

[278: 匿名さん]

明石町アドレスって良いですよね

[279: 匿名さん]

色々便利そうな立地ですし、家族で住んでも十分いい暮らしができそう
通学小学校は幼稚園と隣接しているので、親としては安心できますね。
それに、外観がきれいですから子供にとってもよさそう。新しめの小学校なのでしょうか
隅田川沿いは毎日の散歩するのに気持ちいいでしょうし環境が、
整っていると感じます

[280: 匿名さん]

明石小は100年以上の歴史がある小学校ですね。現校舎は5年ほど前に建て替えられたもので、それまでの校舎は関東大震災後に作られた復興小学校のひとつ。意匠性の高い建築だったので、建て替え反対運動があり、テレビや新聞で報道されていました。結局、旧校舎の意匠を取り入れる形で新しい建物になり、南面の沿道もセットバックして綺麗になりました。南に聖路加国際病院のチャペル、東に築地教会を臨むというロケーションです。

[281: 物件比較中さん]

明石町良いと思いますけど、ここは中央区にしては
やや駅距離がありますし、利便性よりは環境重視の人が選ぶのではと思います。
でも間取りは全体的に狭小ですし、ファミリー向けという感じもあまりしないんですよね。
上層階は坪400後半に迫る価格も驚きですし。

[282: マンション検討中さん]

確かにお子さんがいるとしてもこの広さだと１人ですね。
パチンコやゲームセンターのような歓楽施設がない地域なので子育てに良い場所とは思いますけど。

[283: 匿名さん]

明石町アドレスより、日本橋アドレスの方が人気？

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

日本橋と言っても色々あるから、希少性なら明石町でしょう。

[285: 匿名さん]

２８４さん

うーん・・・半分その通り・・・。
早慶と医科歯科、横国、外語との対比と言うことでしょうか？？？
或いは三井／三菱／住友とコンサル（ベイン・ＢＣＧ）／外資投資銀行（ゴールドマン、クレディー・スイス）・・・まあ、人の価値観／知識／思い込みは皆いろいろかもしれません。

大切なのは人（マス）の意見ではなく自分の思い（ミクロ）ではないでしょうか？？？

ゴーマンかましてすみません。

初老の不動産好きな経営者

[286: 匿名さん]

実際に街を歩いてみて自分にしっくり来る方を選ばれたら良いのでは。

[287: 匿名さん]

でも　やっぱり　今　話題の　日本橋　が　付く方が　良くね？

[288: 匿名さん]

アドレスの派手さでは日本橋が上だけど、出てくる物件の少なさ(希少性)と周辺の雰囲気では明石町が圧倒的。明石町は緑が多く空が広いですよね。

[289: 匿名さん]

どっちが上とかではなく好みの問題では？
明石町と日本橋、それぞれ良いところはあるけれど方向性がちょっと違うと思います。

[290: 匿名さん]

中央区の地図を一度ご覧になってください。約半分が日本橋○○になっている。今再開発とかで注目されているのは、商業地としての東京駅に近い日本橋○丁目、また、三越前近辺、三井不動産本社の周辺です。
最近住宅地として人気なのは、下町情緒があり、アクセスが良い人形町あたりではないでしょうか。
明石町周辺は、日本橋の住宅地のようにゴミゴミしてなくて、隅田川で一番景色がいい佃エリアにも近い。
まぁ、人に自慢したいなら日本橋、控えめだけど、周辺環境を満喫したいなら明石町かな。

[291: 匿名さん]

東京駅や日本橋の百貨店まで、15分以内で歩いて行きたいなら、日本橋アドレス。

[292: 匿名さん]

個人的な印象は、日本橋界隈は賑やかですが、ごちゃごちゃしてて落ち着かない感じです。
それが好きな方ももちろんいらっしゃると思います。
何人もの方が言っておられますが、個人の好みでしょう。

中央区内でランクの上下などど言っている時点で所詮・・・でしょう？
定期的に日本橋万歳的な書き込みがありますが、
ひょっとして日本橋界隈物件の、販売業者の方が書き込んでいるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

ココに書き込むことではないが、朝７時前から工事の音を出すのやめてほしい。
周辺住民への気遣いが全く感じられず、事前協定違反ではないのか？
少なくとも他の物件では８時前に音を出すの聞いたことないよ。

[294: 匿名さん]

騒音被害？

[295: 匿名さん]

285さん

時代が大きく変わったことを実感。
正直私たち団塊世代には私立と国立には絶対に超えられない一戦がありました。
早慶と二期校の勇、医科歯科、横国、外語との比較などあり得ない。とにかく国立第一主義。
従って、時代もまわって回り新たな価値観が生まれてくるのでしょう。人形町は庶民の早慶・・・でもそれが今や・・・と思うと何が正解かはそう簡単には解らない・・・。時代のみが知っている…この１０年・・・・５０年後にはそれもまた覆る。歴史とはそんなもんなのかと思います。

皆、自分の頭で考えよう。

団塊老人

[296: 匿名さん]

築地場外や銀座の百貨店まで、15分以内で歩いて行きたいなら、明石町アドレス。

[297: 匿名さん]

そうだね、東京駅に歩いて行ける事より、重要かも。
毎日場外や銀座には行くからね。

[298: 匿名さん]

建設現場で7時前から工事が始まっているとは俄に信じられませんが
本当ですか？
こちらの竣工は平成29年3月下旬を予定されているようですが、
それほど工事が遅れ押しているのでしょうか？
梅雨に入ってしまったので、晴れを狙って集中して前倒し工事しているとか？

[299: 匿名さん]

子供の喜ぶ大きな公園や、水辺の散歩空間が身近なのは、日本橋だと浜町になってしまって不便。明石町は環境の良さと利便性が両立してるよね

[300: 通りがかりさん]

ホントにウルサイです。
窓を開けられないレベル。
まぁ、建替えを聞いた時点で覚悟はしてましたけど｡｡｡
寒い時期ならともかく｡｡｡この季節は窓を開け放したい。
朝もだけど、夜も「もうこんな時間だよ」とか思っちゃう。
建築後に住む方々には関係ない事ですみませんねぇ。

環境的には良いと思いますよ。
これから子育てする方にも、子育て終わった方にも。
でも、ビックリしたのは高額。億ションですもんね。

【至近の住民より】

[301: 匿名さん]

でも外観は億ションに見えないよ。