ブランズ明石町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズ明石町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/akashicho/

所在地：東京都中央区明石町716-1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩6分
東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩7分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.11平米～71.32平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 周辺住民さん]

園庭のない保育園で園児も散歩は周辺の公園に出かけているようです。入り口が聖路加タワー側ですから、園内の音はあまり気にならないかと思います。平日に現地で確認されてはどうでしょう。

[122: 匿名さん]

保育園も子どもがいる時間って限られていますから、そもそもそこまで生活に影響があるのかな？と思います。
自室にいれば少なくともそこまで気になる存在にはならないのでは？
室内あそびの時間もあれば、公園で遊んだり、お昼寝があったりと
子どもたちが在園している時間でも四六時中うるさいわけではありませんからね。

[123: 匿名さん]

保育園の子供の声を煩いという人って、なんか色々な事にうるさそう。クレーマーみたいな。

[124: 匿名さん]

資料請求して、同封されていた間取りがBCD3種類だった
1LDKの間取りが見たかったのに
持ち家からの住み替え希望だから価格早く知りたい
地権者分が上乗せされるのかな

[125: 匿名さん]

1LDKなら、オープンレジデンシア築地が目安になる？
立地条件とデベ、仕様なんかでプラスマイナスあると思うけど、こちらはあれより高いはず

[126: 匿名さん]

1LDKなら4500万円位

[127: 匿名さん]

>>126
そのくらいならいいな
あとは間取り

[128: 匿名さん]

1LDKで45㎡で4500万円位。
２年前より1000万円アップ。

[129: 匿名さん]

1LDK
5000万は流石にないが
4800万くらいするよ

[130: 匿名さん]

流石、東京のど真ん中のマンション。
１LDKで５０００万弱。
この金額だと、ちょっと田舎に行けば、だだっ広い土地と家が建つ。
でも購入する人は、そこまで行くのも嫌なんだろう。
遠いとなると朝も早く起きなければならないからね。

[131: 匿名さん]

流石、東京のど真ん中のマンション。
１LDKで５０００万弱。
この金額だと、ちょっと田舎に行けば、だだっ広い土地と家が建つ。
でも購入する人は、そこまで行くのも嫌なんだろう。
遠いとなると朝も早く起きなければならないからね。

[132: 匿名さん]

実家から通勤していた際は片道90分、今は片道20分
時間はプライスレス

[133: 匿名さん]

丸の内の会社まで、徒歩15分。

[134: 匿名さん]

入居3分の1が地権者とかドン引き
でも場所がいいから気になる物件

[135: 購入検討中さん]

地権者って、どんな人達なんでしょう？？

[136: 匿名さん]

飲み屋オーナーとか？

[137: 匿名さん]

>>135
元々あった明石町フラッツ、一戸建て、アパート所有者の方々でしょう。

[138: 匿名さん]

地権者が条件が良い部屋に住むんだよな

[139: 匿名さん]

１３７さんが書かれているとおりでしょうね。
等価交換になると思うので、必ずしもいい部屋というわけではないと思っていたのですが、
実際はどうなのでしょうか。
分譲している分を見てみないとなんともいえないですが…。
等価交換の結果、条件の良い部屋になるということはありえますよね。

[140: 匿名さん]

たいてい条件が良い部屋だよ。

[141: 匿名さん]

>>133
さすがに丸の内まで徒歩15分では行けないでしょ。

[142: 匿名さん]

先日酔った勢いで東京駅周辺から歩いて帰ったけど、30分くらいかかったかな。
早足で歩いても20〜25分はかかると思う。15分はチャリで普通のスピードでの時間かな。信号もそこそこあるしね。

[143: 匿名さん]

事前案内会の様子はどんな感じですか

[144: 匿名さん]

丸の内まで、はしりつづければ、15分。

[145: 購入検討中さん]

1LDKが6000万から…
手が出ません。

[146: 匿名さん]

え？そんなに高いんですか

坪500くらいから？

[147: 購入検討中さん]

希少立地なので仕方ありませんが、想像以上の価格設定になりそうですね。湊のタワーに周辺相場が引っ張られてきているにでしょうか。野村不動産の物件はいつから販売でしょう？

[148: 匿名さん]

>>145
これがマジならないわー
プレミストの中古狙いに変更するわ

[149: 匿名さん]

高級な作りなのか地権者分か知らんが、千代田区並みだね

[150: 匿名さん]

40㎡台が6000万円！？驚きの価格設定ですが勝算はあるのでしょうか。
こちらの物件は運用目的で購入される方が多数となるのでしょうか。中には実需として購入される方もいらっしゃいます？
いったいどんな人が住むのか羨ましい限りです！

[151: 匿名さん]

条件の悪い、一番安い40㎡で5000万弱。
上層階の40㎡は6000万いくでしょうね。

[152: 買い換え検討中]

明石町は築地市場が再開発されて綺麗になったら高級住宅街としての地位が確立すると思うよ。今割高感があっても、いずれ坪400が定着するんじゃないかな

[153: 匿名さん]

明石町は好きだけど日当たりを考えると聖路加通りの西側（当物件の反対側）が宜しいかと思います。グランスイート明石町みたいな立地ですね。

[154: 匿名さん]

聖路加タワーのマクドナルドが撤退してから、次は入りませんね。

[155: 匿名さん]

グランスイート中古もいいと思ったんだけどね。
この建物が立ったら日当たり悪くなるね。
グランスイートの隣のファミママンション、そろそろ建て替えなんじゃないのかな？
そうなったらさらに日当たり悪くなるね。

[156: 物件比較中さん]

>>148
プレミストの方がまだしも場所は良いよね。
築年数もそんなに経ってないしそれも賢い選択だと思う。

[157: 匿名さん]

プレミストは囲まれ感がハンパない。
南側はまだマシだけど、今中古で出てる1億越えなんて買うぐらいなら、港区とか買った方がいい気がする。
中古市場も大概ボッてるね。

[158: 物件比較中さん]

プレミストは確かに囲まれてるけど、中層以上の東側住戸なら南東方向に隅田川が抜けますよ。
港区の築年数や専有面積が同等の物件よりは安いでしょう。
かといって1億出せるかというと微妙ではありますが・・

[159: 買い換え検討中]

日本橋アドレスで駅徒歩2分北向日当り無し低層1LDK43㎡築2年が4000万だよ。

[160: 買い換え検討中]

↑
新築時販売価格は3600万だよ

[161: 匿名さん]

こちらは事業協力住戸が66戸中20戸と割合が高い点は気になるかな、と思いました。
20戸ってもともとコチラにあった建物と等価交換で、ということなのでしょうけれど、
同一の地権者なのか、それとも各々別の方なのか。
それによっても
捉え方が大きく異なってくると思います。

[162: 匿名さん]

駐車場も地権者優先かも。

[163: 周辺住民さん]

この物件は元のマンションと周辺の家屋を含めた立て替えですから、地権者がある程度優先されることには何の違和感もないけどね・・・。そんなに気になるの？

[164: 匿名さん]

等価交換はいいけど、利益を生むため価格設定が高くなりがち
入居後、管理組合で何かを決める際に旧地権者のごり押しがあったり多数決が機能しない

[165: 匿名さん]

旧地権者専用の屋内駐車場がある。
それ以外の駐車場は屋内から行けず、外から行く必要がある。
164さんが言うように、旧地権者との差別を感じるでしょう。
まぁでもこの旧地権者のおかげで、ここの場所に住めるのですから
文句は言えないでしょうが、、、

[166: 匿名さん]

でも、もう地主じゃないわけだから、平等にして欲しいよね。

[167: 物件比較中さん]

地権者用の屋内駐車場はひどいですね、そこまであからさまなのはどうなんでしょう？
地権者側が色々な条件を出したいのは分かりますが、
デベとしては断る（あるいは提示しない）のが然るべきと思います。
金額が折り合うかどうかだけで交渉して欲しいですね。
そして、一旦住人になったら全ては平等ですよね、普通は。

[168: 匿名さん]

そうですよ。
格安で購入するわけではないのだから、地権者の優遇は絶対反対！

[169: 匿名さん]

出来る前からゴタゴタしてる

[171: 匿名さん]

でもこの地権者だった方たちの協力がなかったら、
そもそもこのプロジェクトは成立しないでしょう。
とはいえ絶対住民間の確執は出てきますよね。

[172: 匿名さん]

地権者は売却した方が得だと思ったから、売却したんでしょう。
売却したら、もう自分の物ではないんだから、平等にしていただきたいよ。

[173: 物件比較中さん]

気持ちはわかりますが、駐車場の条件付で売却してたかもしれないし、嫌なら買わなければ良いだけですよ。

[174: マンション検討中さん]

平等、平等って・・・。
地権者との間に差があるのって普通だよ。
物件によっては管理費だって違うケースだってあるし。
いやなら他の物件探しなよ。

[175: 匿名さん]

でも住み始めてから、差があると嫌じゃない？

[176: 匿名さん]

仕方ないと思いますけどね。
買う気がないなら、あまり荒らさないで欲しいですね。
このスレだって地権者の方が見ているかもしれませんし、余計な波風立てないで欲しいです。

[177: 匿名さん]

荒らしではないですよ。
むしろ買いたいからこそさまざまな情報を知りたいです。
地権者もデベも見ているのは当然です。
都合の良いことだけ見てもしょうがないでしょう。
情報を吟味して、良い面悪い面を納得したうえで、
買うか買わないかの判断をすれば良いだけだと思いますがね。

[178: 匿名さん]

平等にしろっていったって無理だと思います。

[179: 匿名さん]

なんか同じマンション内での差別化って、、、

[180: 購入検討中さん]

モデルルーム行かれた方、いらっしゃいますか？

[181: 匿名さん]

行きました。

[182: 匿名]

結局おいくらでしたか？

[183: 匿名さん]

最多価格8000万位？

[184: 匿名さん]

東南・南西の条件の良い部屋はすべて地権者住戸です。
上層階は少し空いていますが億超えです。
価格は条件によって違いますので、ご自分で確認されたほうが良いかと思います。

[185: 匿名さん]

やっぱりそうですか。
ここイヤかも。

[186: 匿名さん]

そんなもんでしょうね。
明石町で新築マンションとなれば億超えは驚きはないですね。
野村の方もそれ以上の値段は間違いなさそう。

[187: 匿名さん]

最多価格1億円台。
まあ安いかも。

[188: 匿名さん]

最低でも＠500～と思っていましたから
もし＠460～なら安いほうでしょうね

[189: マンション比較中さん]

バブルですね〜

[190: 匿名さん]

明石町のマンションが欲しい人は坪単価とか関係無しに買う人ですよ。
そういう街柄です。

[191: 匿名さん]

お金に糸目をつけない人が、明石町選ぶかなあ？

[192: 物件比較中さん]

聖路加病院に近いからご年配の方に人気では？

[193: 匿名さん]

条件が良い部屋であればかなり高くても購入される方は一定層いるでしょうね。住まいサーフィンの沖式新築時価では112万円/m2と予測が出てますが、71m2で億越えなら140万円/m2以上になりますね。

[194: 匿名さん]

毎日、聖路加に通える。

[195: 匿名さん]

病院が近いというのは安心な反面、救急車の音など騒音などが気になることがあります。
大きい病院だと紹介状などが必要になってきますから近くにあっても利用しない場合がありますね。
気になる点といえば、地権者住戸があることでしょう

[196: 匿名さん]

やっぱり
地権者が権力･･････を握るかも

[197: 匿名さん]

前あったマンションの管理組合の方が、苦情をたどたどしい日本語でまくし立てていた事があります。
このような方が同じマンションになる可能性があると思うとゾッとします、、、

[202: 匿名さん]

ホント、バブル価格。
明石町の狭いマンションが億なんて。

[203: 匿名さん]

でも例えば坪単価450万として、地権者分を負担しなかったとした場合、
450✕(46÷66)=約314万となり、相場並になります。
地権者率の高さを物語っていますね。
パークシティ中央湊もそうですね。

[205: 匿名さん]

>>201
営業担当もババでした
経験あるのかと思いきや、知識もなく、対応もいまいち

てか、そもそも高すぎ

[206: 匿名さん]

私が行った時の担当の方はいい感じの人でしたよ。
ただこの価格で接客しないといけないのは可哀想だと思いました。
まだまだ（この周辺の価格は）騰がりますよ、と仰っていましたが、どうでしょうか。

築地グリーンサイドが出た時も正直、施工業者や仕様の割に高いなと思っていました。
デベロッパーの方も強気でしたし。でも順調に売れていきましたね。
その前のオーベルも高いと思いましたが、免震ですし今となっては良い物件だと思います。

[207: 匿名さん]

>>206
205です。
あ、私の担当も感じはよかったです。
わかりにくかったですけど、ご年配の女性が対応してくれました。ただ、あまりにいまいちでした。。

[208: 物件比較中さん]

新築という拘りを捨てて築浅中古を買うのが今は一番コスパが良い賢い選択でしょうね。
立地という最大の特徴は変わらず安く手に入れることができるわけですから。
逆に言えば新築のコスパが悪すぎる。

[209: 匿名さん]

中古市場を見ると判りますが、立地が良ければ築年数経ってても結構な価格で取引されていますね。
「マンションは立地がすべて」とさまざまな評論家の方が言っていますが、その通りかと思います。
立地と耐震基準（新耐震に対応しているか）を念頭に置けば、間違いないかと思います。

いま出ている新築マンションは、土地取得費・材料費・人件費高騰のトリプルパンチ状態ですので
非常に手が出しにくい状況ですね。
ただそれでも造って販売しなければならない、不動産業界の性というか今後の命運を感じます。

[210: 物件比較中さん]

築地グリーンサイドも当時はだいぶ相場より高く話題になったようですが、
まだまだ序の口だったということですね。
206さんが書かれていたここの営業の「まだまだ騰がる」ということが正しいなら
少なくとも未来よりは今が買い時と言えるのでしょうが、
現状より上がればいよいよ実需が追いつかなくなってくるとも思うので、どうなのでしょうか。

では相場が下がるまで待つかといえば、まあオリンピックまでは
下がる要素はなさそうですし、5年10年は待てないですね〜。
やはり欲しいときが買い時なのでしょうか。

[211: 匿名さん]

東急不動産の物件って、手付金10%マストですか？
手付金10%払えなきゃ買わなくていいです、そっち路線が強いですかね？

[212: 匿名さん]

立地は決して良いとは云えない。
港区の赤坂青山六本木白金あたりの方が、数倍良い。

[213: 匿名さん]

>>212
そんなのみんな知ってます。でも価格が全然違いますよ。

[214: 匿名さん]

だから、頑張って港区選べば良い。
一生住むのならね。

[215: 物件比較中さん]

ほんと5年とか前なら3Aのマトモな物件でも坪450とかで買えたようですね。

[216: 匿名さん]

オリンピックが終われば価格はガクンと下がるらしいし。

[217: 匿名さん]

でも中央区なら明石町は一押しです。東京駅やTCATへのアクセスも良いし敢えて選ぶ人も居ると思うよ。

[218: 匿名さん]

そうですね。
仕事用として購入する人も多いと思います。

[219: マンション検討中さん]

近くで野村プラウドさんもやるってホント？

[220: 周辺住民さん]

オリンピック開催前に、高く売ってしまおう！という事でしょうかね？