プラウドシティ塚口ってどうですか？４

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/
売主：野村不動産株式会社　JR西日本不動産開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社　JR西日本不動産開発株式会社　株式会社長谷工アーベスト


■価格表
プラウドシティ口マークフロント　第1期　価格表　
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg


■過去スレッド
プラウドシティ塚口
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/316364/
プラウドシティ塚口　パート2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576087/


■関連スレッド
プラウドシーズン塚口はどう？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/579883/
プラウドシティ塚口〈契約者・住民専用〉
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569228/


■物件概要
物件名 プラウドシティ塚口マークフォレスト
所在地 兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他(地番)
交通情報 JR宝塚線 「塚口」駅 　徒歩2分
阪急神戸線 「塚口」駅 　徒歩14分
種別 マンション
敷地面積 23,182.43m2 (建築確認対象面積)
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
建物竣工時期 平成29年1月中旬 (予定)
入居時期 平成29年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有権
総戸数 587戸


物件名 プラウドシティ塚口マークフロント
所在地 兵庫県尼崎市上坂部１丁目36-1（地番）
交通情報 宝塚線 「塚口」駅 　徒歩1分
種別 マンション
敷地面積 9,329.66m2
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
建物竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 247戸

[2478: 匿名さん]

みんなの森、数回見学しました。イメージ図よりかなりこじんまりとした感じです。広めの中庭くらい。これから木々が大きくなってくれば森に近づくのかもしれませんね。メンテナンスにかなり費用がかかりますので、このくらいでちょうど良いかなと思います。

ところで、モデルルームに行けばみんなの森も見学させてもらえるし、2472さんの価格表も自宅に送付されてきますよね。
皆さん、モデルルーム行っていないんでしょうか。

[2479: 匿名さん]

不自然なポジティブな書き込みが続きますがなんか変じゃないの？
2472の表を数えれば最低でも166戸は残ってるしその他が200戸と切りが良すぎなので、やはり2476様が書かれてるように分譲したものの未契約戸が黒塗りに含まれてる可能性も高く感じ、そうなればまだ半分も売れてないかもしれません。
また1200戸を一気に販売した訳でもなく先行のフロントもフォレストも計画は同じでも築年数も違い別のマンションと書いても過言じゃないと思います。
そしてこのマンションの完工は２月初旬なのであと２ヶ月余り、マンションの売れ行きは後半ほど鈍くなるので、かなり思い切った値引きが無ければこのままでは４割以上は完工までに売れ残るのじゃないかな？
ここまではネガティブな書き込みをしましたが検討者にとってはポジティブな状況かも、こんな状況では資産価値低下は必至ですがそれに見合う大幅値引きがあるかもしれないし予算で見送った人も再検討の余地があるかもしれませんね。

[2480: マンション検討中さん]

>>2479 匿名さん
先週末見に行きましたが、売れ行き順調っぽかったですよ。花いっぱいついてましたし。人も多かったです。みんなの森は予想より広くてビックリしましたが、木々が細く枯れてる（？）のもありましたね。根付くのが難しいんですかね。

[2481: マンション検討中さん]

>>2480
売り上げが順調と書かれてますが、
>>2472の表を見れば判るが苦戦だと思います。

また森も感じ方の相違だとしても
普通のマンションよりは緑地も多いですが、
掲示板の冒頭やHPのイメージ写真を見て
行った人の多くはガッカリだと思いますよ。
貴方は行くまでに何の情報も無く行かれたのかな…

[2482: マンション検討中さん]

>>2481 マンション検討中さん
最初からHPのイメージ写真通りになるなんてハナから思ってないですよ。なのでガッカリしませんでした。こんなもんかなぐらいです。むしろ「広っ！」と感じたのが素直な印象です。ただ、現時点で枯れているのは将来的に大丈夫かなぁと心配にはなりましたが。

[2483: マンション比較中さん]

>>2480>>2482
感じ方は人により違うとは思うが大げさ過ぎ、みんなの森の現実は2478様も書かれてますが大き目の中庭程度。
あまり粘着すると嘘つき少年同様に本当の書き込をしても嘘に見えてしまいますよ。

[2484: マンション掲示板さん]

写真の表とSUUMOに掲載されてるものを照らし合わせると、先着順は黒塗りに含まれているということで間違いなさそうです。
なので、現状の残りは先着順45戸+未販売126戸の171戸ですね。
販売済は195戸となりますので、3期2次で半分は超えた模様。
過去の書き込みから7月の第1期で90戸販売と思われるので、8月〜11月で105戸販売、月平均約26戸ですね。
このペースでいったとしても完売は来年6月、この先ペースダウンするとしたら、完売まで1年以上かかる可能性もありそう。

[2485: マンション検討中さん]

>>2483 マンション比較中さん

感じ方は人によりけり。それにつきるでしょう。大げさとも思いませんし、嘘ついてるようにも思えないですけどね。私は今週末見に行く予定です。その枯れてる（？）ってのが気になります。

[2486: 匿名さん]

この時期だと緑地の多くはフォレストが壁になり、朝夕以外はほとんど地面に太陽が当たらなく薄暗くて森らしくはなるけど、木は育ち難いだろうね。

[2487: 匿名さん]

>>2485
＞枯れてる（？）

この時期は微妙ですね、
植え替え後の体力のない木は落葉も早いので、すでに枯れてるかどうかは春まで解らないですね。
また葉が残ってる木でも日当たりが悪るいと寒さに耐えれず枯れてしまうかもしれません。
いずれにしても枯れた場合は初期なら野村さんも保証してくれるので問題は少なく感じますが、
徐々に弱り保証期間が過ぎてから枯れると管理費負担となります。
ここの中庭はマンションの影で日当たりも良くなさそうなので維持するのもお金が掛かりそうですね。

[2488: 匿名さん]

数ヵ月前ですが、住民板に、共用棟のグラウンドやエントランスにオートロックをすり抜けて外部の人が入り、雑な使い方をしてると書いてありました。今は大丈夫なのかな…
大規模マンションなのである程度は仕方ありませんが、あまりにもルールが守られていないようだと不安です。

森、あったら良いな程度にしか思っていませんでしたが、実物を見るとちょっとガッカリしちゃいました。イメージ図と違いすぎるので実際の写真と差し替えた方が良いかもしれません

[2489: 口コミ知りたいさん]

森だけに盛りました

[2490: マンション掲示板さん]

>>2489 口コミ知りたいさん
惜しい、一本ならず

[2491: 匿名さん]

>>2485
その後のコメントがないですが週末に行かれてどうでしたか？
一連の大げさな書き込みや盛りすぎ森、ギャップで書き込む気も失せたのかな。

[2492: 匿名さん]

こちらに上げて下さっている写真は完全に森か雑木林？のように見えますが、
実際の植栽はもう少し違うんですか？
よくマンションのイメージCGに注意書きで、植栽は数年後を想定したもので
実際の植栽とは異なりますと書いてあったりしますよね。

[2493: 匿名さん]

>>2492 匿名さん
2488です。
2488はイメージ図ですが、実感の規模が全然違いました。
イメージ図と言えど、きちんと設計に基づいたもので視点の違い？だけで広くしたりはしていないんでしょうけど、個人的な実感としては1/3くらいに感じました。
皆さんおっしゃっているようにそれほど日当たりも良くないですし。
これは上からの図です。面積的にはこちらの方が分かりやすいですね。
どちらにせよ感じ方には個人差があるので、一度実物をご覧になって、ご自分で判断されるのが良いと思います。

[2494: マンション比較中さん]

>>2493
計算に基づき書かれたとしてもねー
例えばマンション前に一坪の箱庭模型を置いて超広角レンズで撮っても2488のような写真は取れるんだよね。
また緑地の南には30mを超えるマンションの壁がそそり立つのも無視？いくらイメージだとしても現実とかけ離れてるのはどうかと思う。
何れにしても気になる人は現地に行けば隣の戸建てエリアからもイメージはつかめると思うね。

[2495: 匿名さん]

みんなの森については感じ方はそれぞれだと思いますが、マンションの敷地内にそれなりの公園があって
休日にゆっくり出来るのであればそれだけで良しかなと思います。子供を遊ばせるのも便利ですし。
維持費は気になりますが。

[2496: 匿名さん]

>>2493

戸建街区が不要だった
たった50戸の戸建の為にマンション全体が損してる

[2497: 匿名さん]

今日新聞に野村不動産の折り込みが入ってた。
プラウドの伊丹と塚口が載ってたけど、塚口のビエラのテナント紹介には、既に閉店したデニーズと年末閉店予定の咲菜が載ってて｢毎日駅前を賑わせています｣だと。
｢嘘、大袈裟、紛らわしい広告｣でJAROに訴えられても仕方ないで！
広告内容の構成変えずに焦って広告撃たんとアカンぐらい販売芳しくないんやろな。
塚口にこれだけの規模でこの価格、爪伸ばし過ぎたな。
野村不動産やし先分譲の手前、値引きも簡単には出来んやろうし、四面楚歌やろ。
浅はかな計画で開拓したツケやな。

[2498: 匿名]

全て大失敗w
ショッピングモールや大規模な遊び場の方がよかったと思う。キョロちゃん関係など。

[2499: マンション比較中さん]

適正価格になった瞬間に完売でしょうね。
そもそもそういう販売戦略なんだと思います。
残り物に福があるのでしょう。

[2500: 匿名]

ＣＭの３０万円分のインテリアに家電のプレゼントって、まるで｢〇万円分のオプションとご成約プレゼント｣モデル末期のクルマでよくやる処分の売り方と変わらんやん・笑

[2501: 匿名さん]

>>2500

>>2472さんの価格表見ても
30万円くらいの実質値引きじゃ魅力感じないな

[2502: 匿名]

>>2501
販売に必死なん感じるだけで魅力感じるわけないやろ。

[2503: 匿名さん]

年末年始とテレビコマーシャル大量投入してましたね。
それ以前もよく見かけたし折り込みも何度も入れてるし広告費いくら使ってんねん、て感じ。
現在の販売戸数は39と書いてるが広告費からも未だ公表してない部屋も結構有るのだろうね。
でも検討者としては広告を大量に使うよりも思い切って適正価格まで値下げして欲しい。

[2504: マンション検討中さん]

スカイは苦戦中ですか？

[2505: 匿名さん]

じゃないかな？

フロントやフォレストと比べて“売り”が弱いかも・・
駅から遠のくのに割高感があるからね

[2506: 匿名さん]

>>2504
普通に売れていればテレビコマーシャルなんて打たない

[2507: 匿名さん]

連休中、久しぶりにモデルルームに行って来ました。
フェア中だからか、思ったより来場者多かったです。
残っているのはざっと数えて先着順と次期以降分譲で130～40戸、そのうち商談中は10件以内でした。

[2508: マンション比較中さん]

来月末に完成するから野村さんも最後の追い上げ、でも4割近くも残ってるのなら厳しいな。
先に販売した人の手前で大幅値引きも出来ずに広告に頼ってるのだと思うけど、この価格だと現在相場感では苦戦しそうですね。

[2509: 匿名さん]

>>2508

総戸数1,200戸のうちの140戸だから売れ行き絶好調じゃないの？

[2510: 匿名さん]

>>2509
同じ開発でも数年前に完成した建物は別物件なのは常識、

現行販売の建物は366戸で残りが140戸程度。

[2511: 匿名さん]

1000戸超の規模でこれだけ売れているのなら、販売会社からするとそこそこ健闘、まぁまぁ予想通りでしょ。
そりゃ、フロントの時の勢いそのままってワケにはいかないでしょうし。
どことは言いませんが、ここの１／１０の規模にも満たない他物件ですら、完成して長期間完売してない物件があるんですから。
テレビコマーシャル、即、宣伝費の浪費＝苦戦中　というロジックはいささか幼稚なネガでは？
まっ、一生懸命にここを苦戦物件呼ばわりしたい気持ちはわからないでもないですけど。

[2512: マンション比較中さん]

>>2511
まあ時期が違う別の建物もひっくるめた開発全体ではまずは成功なのでしょう。
でも個別では、フロントは大成功、フォレストはやや苦戦だが許容範囲、そしてスカイは大苦戦。
フロントはアベノミクス前の価格で割安感が有ったから直ぐに売れたけど(野村さんとしては価格設定ミス)スカイは言うに及ばず。
そして戸数も多いが5000万を超えるマンションでこの戸数なら凄いとも思うが、庶民価格帯のマンションは需要も多く同列に語れない。

[2513: 匿名さん]

>>2511
>>2512

不動産の購入指南本読んでると一昔前は完成時に70％引渡しが標準とか言われてたみたいですね
総戸数の70％の販売できれば事業資金回収の分岐点でそれ以降売れたのが利益になるみたい

最近はどこもかしこも売れまくってるから基準が高いみたいですけどね
今は景気がいいから完成時に90％とか標準で大阪市内中央区とか北区なら完成前完売続出みたいですけどね

JR塚口から徒歩25分のプレサンスロジェ尼崎は売れ行きかなり厳しいみたいですね
1年前から最終期の10戸から変わってないみたい
企業が情報公開してないから本当の在庫数が解らないみたい
野村はきちんと公開してるから同じ東証一部上場企業でもそこは企業の信頼度の差でしょうね

[2514: 匿名さん]

>>2513
なんかややこしくなってるが、
完成時に70%が平均値の時はマンション業者が次々に潰れた冬の時代。
企業として利益を出す為には完成時までには完売が理想で、
それが無理でも1年以内にはほぼ完売してなくちゃ事業としては失敗ですよ。
ここは総合開発の観点では成功になりそうだが、
現在販売中の単独物件としてはき厳しい状況ですね。
フロント棟はもっと強気で販売し浮いた予算でスカイ棟を安く設定していれば
苦戦せずもっとスムーズに売れたでしょうね、あくまで結果論ですが笑。

[2515: 匿名さん]

今日の朝刊に野村不動産の中古部門のチラシが入ってたね。
フロントの３ＬＤＫ•75㎡で階数は6階と11階で百万違うけど4,000万円切ってる。
スカイの同レベルが4,000万円弱だから買うならフロントのほうだろうね。
中古とはいえ築２年、マンションなんて専有部分のリフォームしたってこの築年数じゃ大した金額かからないだろうし、立地を考えてもこっち。
でも野村不動産も｢ここらの物件の現在の資産価値はこれぐらいです｣って正直に吐露することになるだけに、自身での中古販売はスカイの売れ行き、残戸数からすれば複雑な思いだろうね。

[2516: 匿名さん]

>>2515

不動産業界の営業マンは自分の担当物件売って歩合稼ぐことしか考えてないからね

大手の不動産販売もモデルルームは下請とか提携販売会社、完全歩合の黒子の営業マンが
大手不動産会社の名刺持って営業してるのも多いっていうしね

そもそも正社員ですら３年とかで離職して転々とする業界だからね

[2517: 匿名さん]

既にフロントの価格下落が始まっている。
『駅近だから資産価値は~』に乗せられた購入者は多そう。
1000戸超がライバルなんだから、下落しやすいのにね。

[2518: 匿名さん]

イメージが悪い尼崎の中でも支線の工業用地。
テレビコマーシャルでどうにか新築販売を乗り切ったとしても、個別で売られる中古はそうはいかない。
ここは知名度に対しとにかく物件数が多すぎ、不動産は需要と供給のバランスで価格が決まるので中古は売りのリスクは高そう。

[2519: 検討板ユーザーさん]

>>2517 匿名さん

寧ろフロント、フォレストは値上がってる気がしますがどうでしょうか？

[2520: マンション検討中さん]

フロントフォレストだけじゃないですよ、
スカイも値上がりすると思う。

[2521: 匿名さん]

自身が住むための物件としてなら、駅までの距離差（つまり中古か新築）よりも最上階が絶対オススメ
居住者スレ見たらよくわかるけど、上階の騒音トラブルが無いのは「幸運」か「最上階」のどちらか（苦笑）
もうちょっと頑張って上層階を買えば良かった・・という書き込みは本音だと思う

[2522: 口コミ知りたいさん]

１階の庭は、上から色々な物が落ちてくるらしいです。
虫（蚊）も多くて大変そう

[2523: 匿名さん]

>>2519
>>2520
価値がないと思われたくない野村の方ですか？
フロントの2部屋、しばらく売れずにどちらも現時点で売り出し開始より300万円値下げしていますけど。販売価格以下になりました。
フォレストもこの価格じゃ売れないでしょうし、スカイは論外。新築がこれだけ売れ残っているのに上乗せして中古で売れる訳がありません。

[2524: 匿名さん]

>>2523 匿名さん

損するのは個人の所有者でしょ
野村不動産は痛くも痒くも無いやん

[2525: 匿名さん]

マンション乱立の時勢、大阪市内の一等地でもないのに資産価値なんて
端から期待していませんよ。
ただ実際に住んでみて今から思えば、家具とか置いたらやっぱり間取りは
狭いし、防音・遮音の施工は分譲価格から思えば甘いな。
あと、マンションの最上階は経験から避けた方がいい。
夏は日差しの照り付けで暑いし、上に行けば行くほど騒音が大きく聞こえる。
（ここだと電車や車の走行音ですね）
私は中層階東南角を選んで正解だったと思っています。

[2526: 匿名さん]

>>2524 匿名さん
言葉足らずでした。
フロントさえリセールバリューがないとわかると、苦戦中のスカイが更に売れなくなるので販売側の意見かなと。
まぁ、スカイの価値も上がるとのことですので、購入して損はないはずですね笑

[2527: 匿名さん]

最近のマンション、最上階暑く無いよ

騒音で一番厄介なのはやっぱり真上の階の音