プラウドシティ塚口ってどうですか？４

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/
売主：野村不動産株式会社　JR西日本不動産開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社　JR西日本不動産開発株式会社　株式会社長谷工アーベスト


■価格表
プラウドシティ口マークフロント　第1期　価格表　
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg


■過去スレッド
プラウドシティ塚口
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/316364/
プラウドシティ塚口　パート2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576087/


■関連スレッド
プラウドシーズン塚口はどう？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/579883/
プラウドシティ塚口〈契約者・住民専用〉
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569228/


■物件概要
物件名 プラウドシティ塚口マークフォレスト
所在地 兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他(地番)
交通情報 JR宝塚線 「塚口」駅 　徒歩2分
阪急神戸線 「塚口」駅 　徒歩14分
種別 マンション
敷地面積 23,182.43m2 (建築確認対象面積)
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
建物竣工時期 平成29年1月中旬 (予定)
入居時期 平成29年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有権
総戸数 587戸


物件名 プラウドシティ塚口マークフロント
所在地 兵庫県尼崎市上坂部１丁目36-1（地番）
交通情報 宝塚線 「塚口」駅 　徒歩1分
種別 マンション
敷地面積 9,329.66m2
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
建物竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 247戸

[1154: 匿名さん]

>>1149
>>1152
説得力のある具体例はこれだろ
>>1050

[1155: 匿名さん]

白百合学院幼稚園に通わせている方はいますか？
スクールバスが近くに来るようですが、実際のところどんな感じなんでしょうか。
18時30までの保育も始まるようなんで注目してます。

[1156: 匿名さん]

>>1153
ここが住宅地としてバランスが取れてるなんて思う人は少ないだろ、だから安い訳だし…
またJR塚口よりも人気が高い阪急塚口ですら魅力を失うのが早く、通常より１０年以上も短命でさんさんタウンが建替られるし、その他の尼崎物件も２０年を過ぎた辺りから急激に資産価値が下落することが多いな。
そんなこんな考えると中古でもええやん、って思ってしまうがここは新築に執着してる人が多いのだろうな、それなら売り遅れせんように気を付けて住みや。

[1157: 匿名さん]

>>1156
バランスが取れてると思う人が多いからここは売れてるんやで（笑）
遅かれ早かれ1200世帯がそう思ってここを買う。考えが古いといつもで経っても良い物件を手に出来ないよ。

[1158: 匿名さん]

>>1156
中古なんて修繕費も新築以上にどんどん嵩んでくるわけだし、まだ築浅物件でここみたいな立地が良いものがみつかるならまだしもって感じがする。
逆に今築10年ものを購入しても10年も住めば売る時には築20年になるわけでその点新築なら販売価格より下がるのは覚悟するとしても売却はしやすい。
新築、中古の考え方は色々あるけど、中古市場がイマイチ盛り上がらない日本では資産価値の点で考えると出来るだけ築が浅い建物をって思うのが普通なんじゃないの。

[1159: 匿名さん]

>>1157
計画としては1,200戸でも工期も募集時期も別だから別マンションと考えるべきで今回の募集は約500戸、又このマンション買う層は世帯年収500~1000万辺りの人が多いと思うけど、今の西北価格だと世帯年収1000万以上じゃないと厳しい、其々の年収対象人口は約5倍ほどの開きがあるから販売側にとってはJR塚口で500戸売るのは西北の100戸と変わらない。
また毎年尼崎市内には15000人西宮も20000人以上の転入者が居るがその中で見れば500戸でもてちっぽけな数字。
まとまり無く長々と書いてしまったが、要するに住宅地としてのバランスが西北より落ちると思う人が多いから西北価格では売れないだけ。

[1160: 匿名さん]

ここを投資目的で買う人なんていないでしょ

将来引越しするならば資産価値の変動はリスクだけど
当面は永住でみなさんは考えてるんでしょうかね？

[1161: マンション検討中さん]

先々の中古販売を視野に入れて消耗品やメンテナンス必要箇所を小まめに手入れしておく、その為に野村との提携で10年(最大15年)のメンテナンス契約のようなものもあると営業さんが教えてくれた。
「みんなの森」についても維持管理をしっかり行い、駅近かつ、自然(造作ではあるが)もあり という付加価値を継続する思想だそうです。
共用部分は、基本無人化でカフェは持ち込み、コンシェルジェはおかず
その他の箱物は人件費を極力おさえている

[1162: 匿名さん]

1161>>

「野村との提携で10年(最大15年)のメンテナンス契約」ってNEXTPASS10の事でしょ。
それは資産価値の維持の目的と言うより、設備（給湯器や食洗やコンロ等）の延長保証がメイン目的ですわ。

家電買った時の延長保証と同じやね。

野村の言い分の中古販売を想定した資産維持ってのは、
NEXTPASS10に加入していれば、売却もしくは賃貸に出した場合でもその10年延長保証が継承されて売却時の強みだよって事だけど、実際問題、例えば6年落ちのプラウド塚口の中古買う立場から見れば「延長保証が残り4年ついてますよ～」って言われてもラッキー程度で購買決定要因にならないよね。
物件や部屋のタイプによっても違うけど20万～30万くらいが10年保証の加入料金のはず。
加入したからって売却時に近隣同等物件より50万高くなるとか無いからね。

[1163: 匿名さん]

>>1159
西北価格を標準に考えるのはおかしいし、必ずしも皆が年収いっぱい、いっぱいの物件を買うとは限らない。現に私も西北物件を物色していたが、価格が高いだけの話でコチラを検討しているわけではない。
そもそも西北にズットシティーみたいな計画があれば高くても1200戸は売れるだろうし、私も少々高かろうがきっと検討する。逆に塚口が小規模な物件で駅から不便な物件なら簡単には売れまいし、検討もしない。
要はやっぱり駅への近さとその駅の利便性だよ。
西北が今の価格で売れているなら説得力もあるが、実際はどこも立地が悪く苦戦している様子を鑑みると決して西北がバランスが取れている住宅地とは言えないのではないか。

[1164: 匿名さん]

西宮に大規模物件（ズットシティクラス）の需要自体少ないじゃない？
阪神間の中でも相場の高い西北を選ぶ人=金持ってる人は得に大規模物件なんて嫌でしょ。
中低層クラスのマンションの方が受けが良さそうだけど。
また、あえて再開発してｲﾒｰｼﾞを刷新するまでも無くバカ高い物件を買う人がいるってのもあるし。

大規模工場跡地を尼崎のマイナスイメージを払拭する為に再開発した野村がうまい
尼崎でこの価格で単なる1棟マンションなら厳しいでしょ。
尼崎近隣相場より高いけど付加価値をつけて販売してる野村の戦略がここの購買者のニーズにどんぴしゃだったんでしょうね。

[1165: マンション検討中さん]

現在駅近の少々古めの賃貸マンションで年間150万円払っており、
利便性は同等のここを検討しており、3500万円で購入し10年で完済する予定。10年後にここを売却するとして2500万円で売れるなら新築マンションに10年住めた上、1000万円で住めた事になり、今の賃貸で1500万円払うよりましか？とも思います。
約70平米 3500万円のこのマンション 10年後の相場は？
どの程度目減りするものでしようか？

[1166: 匿名さん]

>>1164 匿名さん
西北周辺に今、多数の小規模クラスの物件でてるけど、どこも苦戦してるよね？

[1167: 匿名さん]

>>1165 マンション検討中さん

管理費や修繕費、売却手数料などもみないと。
10年なら、よくてトントンかも。
神様しか知らん。

新築ピカピカの自分の城に住める価値があるから、売れてるのでしょうね。
都心部近くの駅近なら、売らずとも年150万円で賃貸に出す手段もあるわけで。

[1168: 匿名さん]

>>1165 マンション検討中さん

10年後に2500万で売れたとしても、次に住むところは買値が上がっている。2500万で買えるわけなかろう。
それに、こんな大規模な箱物マンションだと売り手も多くて買い叩かれるのが目に見える。

尼崎の含み益で儲けようなんてセコい真似するな。

[1169: 匿名さん]

>1168
3500万を10年後に2500万で売却のどこに含み益があるの？
家賃を支払うより安く済むかなというレベルの話ですよ。
大規模とはいえ10年後でも駅前の需要は根強いでしょうからうまくいけば3000万近くの可能性もありますよ。
ここより良い条件の 物件は塚口では出てきませんから強気で良いと思いますよ。

[1170: マンション検討中さん]

＞1169
ありがとうございます。　ここに入居後10年後四国に帰る予定です。
四国では2500万円あれば70平米で・駅近（といっても15分に1本のローカル私鉄です）の新築マンションが
買えますので。　売却せずとも賃貸でもいけそうですね。　大阪に近い塚口駅近物件の強みは10年後も色あせないですね。　

[1171: 匿名さん]

売却益ともなるとこのご時世、難しいかもしれないけど駅に近くて、大阪に便利にアクセス出来る立地にも関わらず比較的リーズナブル価格なので、不便な郊外物件や駅から遠い割に比較的販売価格が高止まりしている物件なんかよりも下落幅は小さいと思いますよ。大規模ではあるものの駅に近く適正家賃ならばそこそこの需用もあるでしょうし。駅に最も近い物件なら同じエリア内でも訴求力はあると思われますよ。

[1172: 匿名さん]

>>1170
10年後に引越が確定してるならリスクとらなくても今のまま賃貸でよくない？

[1173: 通りがかりさん]

でもさ、仮に10年後にここが2500万だとしたら安くてすぐ売れるってのは想像に苦しくないよね。
ってことでやっぱり3000万～3500万前後の価格で頑張ってそう。
因みに上記の金額は販売価格で語ってますので。

[1174: マンション検討中さん]

7月にやっとD棟の一部売り出しがあって
全部完売して
それから次の売り出しないですよね

[1175: 名無しさん]

>>1173
自分が築10年のマンションをその価格で買うかって考えてみれば別の見方も出て来ると思うけどね

>>1165＝>>1170
は自分の都合によい回答にしか返答しないんだから回答するだけ無駄だね

[1176: 匿名さん]

>>1171
よく考えてごらん、ここより評価の高いJR尼崎ですらこの10年間で地価は下落し、建築費の高騰した分が販売価格に上乗せされてるだけ。
他の阪神間のJR本線では多くの地域がこの10年間で50%以上地価が上昇してるのが現実。
地価は人気地区から上昇しだし不人気地区から下落しだすのが通例だから不人気地区ほど下落時期が長くなり結果として人気地区との価格差は開くばかり。
これは駅徒歩圏単位でも原理は同じなのでここより先に販売されていたイニシアよりはこちらの方が下落には強い事は間違えない。
しかしあれだけ開発されたJR尼崎ですら周辺相場に引っ張られて駅近くであっても下落してるのにここが安泰だとは楽観すぎますね。
ただ今まで書いたのは過去の流れでこれから先の相場を確定する物ではないのであしからず。

[1177: 匿名さん]

二極化が進むマンション市場における大規模駅前再開発物件は将来も資産価値を維持できますよ。
ぽつんと１棟だけ建てられた駅近マンションとはモノが違う。
素直に勝ち組物件に乗っかるのが王道ですね。

[1178: 匿名さん]

>>1170
四国なら県庁所在都市でも駅近買う意味なんて無いだろ、
電車通勤なんてしてる人少ないく駅より街の中心に近い方が価値が高い。

[1179: 匿名さん]

>>1176
JR尼直結の物件スレでも地価、地価って騒いで総スカン食らってた”地価マン”はコチラでもその話題を展開？？
何度も言ってるだろう。地価が高いとこ買ってどうするんだよ！安くて将来的に騰るとこを買うんだろうが。

それでもって
＞ただ今まで書いたのは過去の流れでこれから先の相場を確定する物ではないのであしからず。

って、結局いつも自分の発言に自信が持てず逃げの一言。本当に変わらないね　笑

[1180: 匿名さん]

＞＞1176
ここが不人気地区なら「マークフロント」が即日完売なんてしなかっただろうに？
貴殿の言う人気地区と不人気地区ってどこ？？
イニシアより築浅で駅近のココと比べて「下落には強い事は間違えない。 」って当たり前の事じゃん。

[1181: マンション検討中さん]

物件を購入する時って地価が高いところを買うんじゃなく、低いところでこれから上がりそうなところ、若しくは下がっているけどこれから反転しそうなところを買うもんじゃないんでしょうか？
ただ、今後は人口減少で空室率も高くなると叫ばれている中、実際は難しいとは思います。
個人的には注目されて地価が急上昇しているエリアほど下落幅は大きくなると予測します。それに地価が高いと税金も高くなると思います。
地価がわざわざ高いところを買う理由はなんでしょう？

[1182: マンション検討中さん]

マークフロント買った人ってどのタイミングで知ったのだろうか。

[1183: マンコミュファンさん]

>>1138 匿名さん

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/11990527/

これでもイメージが良いと言えるの？

[1184: 匿名さん]

ここだけの事じゃなくて、大規模物件は投資目線で見ると避けるのが普通だけどね

[1185: 匿名さん]

>>1183 マンコミュファンさん
必死にネタ集め御苦労さま！
あなたは尼崎に住めませんね♪(笑)

[1186: 匿名さん]

1181>>
投資目線で見ればそれがセオリーだけど、この物件は投資目線で語るのは不毛だと思う

ちなみに西宮らへんの7000万オーバークラスの空き物件は、相場下落待ちの人はある程度いるよ

それなりなに金持ってる人は投資目線で買うタイミングをはかってるからね

よく西宮は空き物件多くて苦戦してると言うコメント見るけど欲しい人が全くいないから売れないってわけじゃない

本当に欲しい人がいなければもっとハイスピードで相場下落してるよ

5000万や6000万当たりの物件は金持ちからもあいてされず貧乏人からもあいてされず微妙だけど

[1187: 匿名さん]

10年で、完済見込みで、四国に帰る予定もあるなら、私なら売らずに賃貸に出すわ。
うらやまし。

今、借りてらっしゃる年150万円の古い賃貸マンションと、築10年の駅近分譲マンションの期待賃料を比較してみてもね。
大規模なので、とんでもなく管理費や修繕費も上がることはないとの期待もこめて。

憧れの不労収入〜

[1188: マンション掲示板さん]

>>1155 匿名さん

はじめまして♪
私も 幼稚園探し 苦戦していますが 百合学院に電話で問い合わせたところ JR塚口に行ってますよ との事でした。
友達の友達が 現在 通っているので 色々と聞いてもらうと バスのルートは 融通がきくそうです。
私は 慈愛幼稚園と 迷っていますが いかがですか？

[1189: マンション検討中さん]

>>1183 マンコミュファンさん

データの提供ありがとうございます。県内の6割って高い数字ですね。私も尼崎のローレルを見に行った帰りにそういう場面に出くわしました。マナーが悪い人が多いとは思ってましたがここまでとは。

>>185
ネタ集めって、あなたの書き込みよりよっぽど参考になりますけどね。ひょっとして尼崎アゲの筆頭を行かれてる方ですか？

[1194: マンコミュファンさん]

>>1191 匿名さん

尼崎に嫉妬って。
データがある1183の方がよほど参考になるわ。
で、1183に対する反応は？

[1196: 匿名さん]

[No.1183～本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]

[1197: 匿名さん]

マンション購入予定者、購入者の意見が聞きたいものです。
色々あるんでしょうが部外者は遠慮して頂きたい。

[1198: 匿名さん]

>>1191
物件自体のネガでも書いたらって言うけど、
エリアネガも物件ネガのカテゴリーみたいなもんじゃね？

メリットの大阪アクセス良しとか、駅近いってのも物件ポジみたいなもんじゃん

[1199: 匿名さん]

>>1179
せっかく良心で書き加えたのに意図を理解してもらえないのなら書きますが、もし流れが変わるとするなら世の中の仕組みが変わる程の出来事が起きないと無理、だからそんなの殆どありえません。
そして何故JR尼崎はあれだけ開発されたのに他の人気地区よりも地価の上昇が鈍いのか？一体いつになったら貴方の書いてるように騰るのかな？
答えは今がピークを過ぎた辺り、他の尼崎ではもっと地価は下落しているがJ尼崎は開発効果が出たからこそ少しの下落で済んだのです。
しかし開発ももう終わり今後は老朽化に伴い魅力は削がれていく、既にキューズモールは空きテナントが目立ち出し目に見える形で衰退が始まってる。
JR尼崎ですらそんな状況なのにそれより小規模で支線のここがJ尼より良くなるとも考え難い。

[1200: 匿名さん]

>>1199
駅近、大阪アクセス良し、駅前大規模物件、街再開発だから価値上がるって言うてはりますけど、たぶんそれ以上は思考停止してるんちゃいます？

大規模物件なんか価格下落しやすい要因やん
尼崎で支線ってだけでもきついのに

ボロ株企業の将来有望させるIRを見てまにうけ投資する投資家と似てるわ

ここは実生活が便利だから買うってのが大半だろうから擁護派は投資議論しない方がいいと思うぞ

[1201: 匿名さん]

>>1199
>既にキューズモールは空きテナントが目立ち出し目に見える形で衰退が始まってる

>このフレーズも頻繁にリピートしてはるけど。苦笑
平日でも人は十分入ってるし、空きテナントが目立つって一体、どこの事？？

[1202: 匿名さん]

JR尼崎って地価が下落してるって本当？？

http://tochi-value.com/hyogo/amagasaki/

[1203: 匿名さん]

JR尼崎の支線だからこそリーズナブルに買えるんですよ。

とは言え、尼崎駅からたった１駅でありながら阪急の塚口駅にも徒歩圏内。

今までは企業地であったことで陽があたらなかったエリアだけど大規模に再開発され、ここはこれからですよ。

そういう見方が出来ない人達は普通に人気街に行けば良い話ではないのか。