ザ・レジデンス戸塚ってどうですか？

[購入検討中さん [男性]]

ザ・レジデンス戸塚についての情報をお願いします。
フラットアプローチで暮らしやすいところだといいですが、どうですか？
収納が豊富だと生活しやすそう。

公式：http://www.mecsumai.com/totsuka116/index.html
所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三ノ区235番4他11筆(地番)
交通：JR東海道本線、JR湘南新宿ライン、JR横須賀線、横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅(西口)より徒歩11分
総戸数： 116戸
売主：株式会社日立アーバンインベストメント、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
専有面積：57.33m2～96.15m2
間取り：2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 検討中さん]

坪210〜220です。
希望していた東向き70.3㎡の部屋で4400万〜4900万のようです。
妥当なのでしょうか？

[52: 匿名さん]

>>51
10は息してる？
9,34の勝ちですね。

[53: 物件比較中さん]

上層階は坪230台ですね。東向きと南向きの部屋の価格差が思ったほどなかったです。

[54: 匿名さん]

４４００万から５０００万弱なんだ。
結構するもんですね。
でもこの価格が妥当なのか分りませんが、周辺も同じようなものなんですかね。
周りが気になりますが、その前にそれなりの収入でもないと買えませんからね、
年収いくらくらいあればいいのかな。

[55: 物件比較中さん [男性]]

う〜ん、思ったより高いですね…
70平米で4900は高い。南向きも坪210〜230ってことですかね。そんなに眺望も期待できない感じですもんね。

[57: 物件比較中さん]

ブロッサムは坪１８０万みたいですから駅距離を考慮しても割高ですね。同じ日立の処分地なのにやはりブランド力でしょうか。

[59: 周辺住民さん]

なるほど…昨今の不動産プチバブルの影響を受けてして仕方ないのでしょうね…あとは戸塚は人気上昇中ですし…

東向きか西向きか…個人的には東側道路の車の音が意外と響くのと、意外と歩行者が通勤通学時間はめちゃ多いので、若干静か？と思い西側狙いです。

[60: 匿名さん]

間取りの種類が少なかったのが残念。
個性的な間取りがほしかった。
建築が進んでいるので、プラン変更やらオプションやら選べる部屋に制限がでるとのこと。
スロップシンク、トランクルーム、ディスポーザー、トイレの手洗い場がなかったのが残念・・・。
キッチンや洗面台の天板も人造大理石。
天然石じゃないんだ、とがっかり。
なんで、こんなタイトなスケジュールで販売活動してるのかな？
契約から完成まで1年くらいあればプラン変更とかオプションとかいろいろ選べるのにな。
全体の感想として、ザ・パークハウスブランドのマンションより仕様が低い気がしました。
期待しすぎました。。。

[61: 匿名さん]

スロップシンクとディスポーザーないんですね。

トイレの手洗いはコストカットとして我慢するとして、上記は機能としてないのは不便ですよね。

戸数があるのにディスポーザーがないのは残念です。

人工大理石は、もっと高級な物件でないと天然大理石にならないのが一般的でしょう。
個人的には、シミになり難いとか機能的な点もあるので、人工大理石で十分ですが、、

[62: 物件比較中さん [男性]]

ブロッサム、ディスポーザーありましたよね？スロップシンク、トイレの手洗い場がないのは残念。いろいろコストカットしてる感じでしょうか…

[63: 購入検討中さん]

正直高いですね。。。
戸塚の相場が上がっているのは知っているけれども

[64: 買い換え検討中]

そんなに高いんですか？？！

4LDKの価格、知ってる方いらっしゃいますか？？6000万後半くらいでしょうか…？

[65: 購入検討中さん]

戸塚に限らず首都圏はどこも価格が上昇してる気がします。。戸塚は人気でやや平均以上の上昇率なのかしら。。

間取りが豊富とかどこかのチラシで見た気がしたけど、、ほとんど70平米の3LDKで間取り一緒ですよね笑

[66: 購入検討中さん]

戸塚駅前と言えど、クレヴィアとかブランズも、二年前くらいの武蔵小杉の価格帯で、そこそこ売れちゃいましたもんね。
やっぱり不動産価格自体上がってるのかな…
ここもやや高めでも買い手があるという判断なのかなぁ…

[67: 物件比較中さん [男性]]

こちら修繕積立基金がやたらと高いのはなぜでしょう？質問された方いらっしゃいますか？

[68: 購入検討中さん]

そうなんですか？
まだ見学会に行けてないので、目安までに教えて頂けますか？

[69: 物件比較中さん [男性]]

修繕積立基金、70〜80万。他の物件と比べて倍ぐらいなので、何か理由があるのか知りたいです。

[70: 購入検討中さん]

確かに高いですね…。
その分月々の積立金が安いことを売りにしてる？！
理由が気になります…

[71: 購入検討中さん]

東隣りはこんな感じかも？

http://image.search.yahoo.co.jp/search?ei=UTF-8&p=%E4%B8%AD%E5%A4%96%E...

[72: 物件比較中さん [男性]]

月々の積立金も安くないんですよね〜
明日からの連休で行かれる方で質問されて理由が分かった方いらっしゃいましたら教えていただけたら幸いです。

マンションはローン以外の月々の費用もかなりかかりますね…

[73: 匿名さん]

>マンションはローン以外の月々の費用もかなりかかりますね…

ほんっとうにそうですよね。
賃貸のアパートだと共益費はかかりますが、
それでもここまでではないですし。

やはり分譲マンションというのは
資産なんだな、そして保守していかないとならないものなんだなと
つくづく感じます。

だからこそ
修繕費や管理費がかかってくるんですよねぇ

[74: マンション検討中さん]

ずいぶんと販売時期と引渡し時期が近いですね。

販売時期を調整して、別の物件と重ならないようにしたんでしょうね･･･
来年には、戸塚バスセンターの跡地に出来る、三菱地所レジデンスの新築マンションの販売発表がある頃だし･･･
昨年は、お並びのネクサスシーズンの販売もありましたらからね、、完売を待って発表になりましたものね･･･
戸塚はほんとにマンションラッシュなのですね。。

契約後に選べるオプションに制約がでなければいいですけど･･･

[75: 匿名さん]

>>ずいぶんと販売時期と引渡し時期が近いですね。

そうですか。1年はあります。
最近2年とかが多かったりしますが、それもどうかんと思っていたので
これくらい機関が短いほうが良いかなと思います。

[76: 購入検討中さん]

>>75
建て付け、下地に関係するオプションが選べなかったりとか、今主流の諸々のセレクトが出来ないというデメリットはありますけどね。
販売が7月〜なので、契約8月頃としても、引き渡しまで7ヶ月ですか…随分短いですよ。
個人的には完成後販売で実物見れてしまうほうが安心ですけどね。他の完成前販売の形式にしては、短いところが気になります。どうせなら完成後販売でいいじゃない、なんて思っちゃったりもします笑

[77: 物件比較中さん [男性]]

大部分の部屋がカラーセレクトできないことが残念です。勿体無いですね…

[78: 匿名さん]

>>77
経費とスケジュールがあるので仕方ないですね。
そこまで大事かは家族事に違いますがウチは割りきりました。

[79: 購入検討中さん]

夜は東側の道路が交通量や車のスピードの割には、暗くてやや狭いですね…。よく自転車が道路を走ってたりするので運転してて怖いです。
ついでに道路灯つけるように動いてほしいな…

[80: 匿名さん]

>>79
無理です。

[81: 周辺住民さん]

>79
マンション建てる時は周辺に何か還元といういみで、並びのマンションみたいに、最低でも歩道についてはセットバックして街灯つけたりすると思います。
やってくれたり、役所に手続きする際に働きかける開発主もいると思います。
ダメな時は、管理組合の総会で話し合いのもとで、役所に陳情して設置ですね。

東側道路は環状三号線との抜け道になっていてコンスタントに交通量がありますから、改善されるといいですね。

[82: マンション比較中さん]

修繕積立一時金は、10年目や20年目の節目に、一時金をもらわないために高めに設定されているようです。
修繕積立一時金が安い物件は、購入時には説明されていない一時金が、節目にかかることが多い、と言われましたが、どうなんでしょうかね。

ここの東寄りの道路は狭い上に、直線なので、結構なスピードで車通るみたいですね。
ミニピアゴの通りの道路拡張が完了して、少しは交通量減るといいですが、、、

[83: 周辺住民さん]

ミニピアゴの前の道路拡張で交通量も増えるし、横断歩道の場所も変わるらしい。

[84: 周辺住民さん]

今も渋滞してますし、柏尾川の東側や栄区との移動が便利になる反面、交通量は増えますよね。

[85: 匿名さん]

ピアゴ前の道は、柏尾川の橋の架け替えだけであと数年はかかりそうだし、用地買収やJRの線路を跨ぐ必要性を考えると、明学前の道につながって車の流れが変わるのは10年は先の話ではないですか？

それより、ピアゴ前の横断歩道に早く信号がついて欲しいです。

[86: 匿名さん]

マンションが建つ事で道路が整備されたり街灯が設置されたりと
周辺住民にとっても恩恵があればいいですよね。

それにしても街灯設置や横断歩道設置はそんなに難しい事なんですか？
街灯の場合、地域の町内会や自治会単位で自治体に連絡するように
思いましたが予算的な問題で設置ができないのでしょうか？

[87: 周辺住民さん]

管轄は戸塚土木事務所だと思いますが、一度組合で街灯の件については連絡したことがあるのですが、
・道路灯は予算がないのでできない
・あの道路は見通しが良いので問題ない
・日立の街灯があるし必要ない
ということでした。
危ないから、といっても、事故件数の実績を調べ出したりして反論されました。
事故が起きてからでは遅いんですけどね。。一般人にはお役所相手は手強いですね…苦笑
ピアゴのところの交差点については、事故多発箇所のようで、戸塚警察署のHPにも、戸塚区内の要注意エリアとして紹介されてました。
役所の人から、マンションなどの建設時に開発主が諸々の件と一緒に調整すると許可が下りやすいという話は聞いたことがありますね。費用も一部負担させられているのかもしれませんが。


日立正門横にあるタイムズをよく見ると、日立の敷地に沿って既に新しいガードレールとフェンスが出来ていますね。
タイムズも道路拡張の対象の敷地のようです。だいぶピアゴ前の道路は広くなるようですね。ピアゴ前の道路の拡張については秒読みのようですね。
タイムズのカーシェアリングが近くにあっていいな、と思っていましたが、なくなってしまうのは残念です。

[88: 匿名さん]

駅へ行くのに徒歩１１分・・・自分の足だともう少しかかってしまうのかなとは思うのですが
自転車で行くほどでもなく、少し中途半端な立地かなというイメージ。

物件そのものは外観も落ち着いた感じで仕上がっているのは良いなと思います。
部屋については、アウトフレームで、部屋の柱が出っ張っていないのが魅力感じました。

[89: マンション比較中さん]

駅11分とはいえ、この物件高すぎないか？

[90: マンション検討中さん]

時期が悪いのかな…最近はどこも値段がやや高めに設定されているから仕方ないのかなぁ…かといってオリンピック終わるまでは待てないし…という心情です。

男の足なら、改札まで10分切れるかなと思います。トツカーナまでは7分といったところです。朝の通勤時の早歩きのペースで確認してみました。
トツカーナから駅改札までが意外と長いな〜という印象でした。さすがJRのターミナル駅で、駅ビルが大きいんだなぁと感じました。

[91: 匿名さん]

街灯については、横浜市でLED化を進めている（多くが自治会などで設置し、維持費を横浜市で補助していたものを、民間企業に設置や維持を一括して委託する形で効率を上げる）中で、街灯がなくて暗い場所についても順次増設されています。

LEDになって明るくなっているし、設置の間隔なども適正化されているようなので、この周辺でも必要であれば整備されていくと思います。

また、開発業者に設置させて寄付させるような取り組みとなされているようなので、マンションの前の道も明るくなのではと思います。

ピアゴの前を車で通りますが、歩行者と車、マンション前の細い道から流入する車で、ピアゴ前の交差点はかなり危険な状態です。
朝の通勤時間帯や夜などは事故がおきそうでハラハラします。

マンションが増えて横断する歩行者が増えるし、道路の拡幅を待たずに信号機を設置してもらいたいですが、もう直ぐなどで拡幅に合わせたタイミングになるですかね。

[92: 匿名]

駅からの距離は少し遠いですね。
梅雨や台風、大雪の日の通勤が気になります。設備もすこし簡略化しているところもある気がしています。

[93: 匿名]

固定資産税ですが、おおよそいくらくらいか、どのたかご存知でしょうか？

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
20万

[95: 近隣住民]

お並びのマンションはみんな、西側の歩道はセットバックしてますが、このマンションはしないようですね…。最近出来たところは1.5m近くセットバックしてるのに。
狭いわ〜…

[96: 匿名]

>>94 匿名さん

ありがとうございます。

[97: 匿名さん]

固定資産税の金額が20万円とは本当ですか？
そもそも私は固定資産税の算定方法が良く分かっていないのですが、
ほぼ同じ立地だとして、マンションと戸建では金額も違ってくるものですか？
このような大規模マンションでは戸数があるだけに戸建てに比べ
幾分安くなったりするんですか？

[98: 匿名さん]

>>97さん

少し調べればわかると思いますが、固定資産税は土地と建物に対してかかります。

それぞれの評価額の1.4%が税金になります。
評価額は、土地の場合が実売の70%程度、建物の場合が50〜60%程度（建物の評価額は年々下がります）と言われているみたいです。（評価額は自治体から通知があります）

ただし、200㎡以下の土地ならば評価額が1/6に減額されます。
また、建物についても新築ならば3年間は1/2に減額されます。

マンションと戸建の比較ですが、建物については私には何とも言えないですが、
土地については、区分所有者で分割して所有することになるので、それぞれの持分が少なくなり、固定資産としては有利になると思います。
（もちろん、物凄く広い共用部があるとかだと話は変わりますが、一般の人が通れるマンション内の道や公園などは評価対象から外すみたいな特例があるみたいなので、土地の固定資産に関してマンションの方が有利な場合がほとんどだと思います）

記憶で書いているので、間違いがあるかもしれないので、細かい所は自分で調べてみてください。

[99: 匿名]

>>97 匿名さん

マンションと戸建の違いをひとつあげるとすると、建物にかかる税の年次による変化が違うと思います。戸建の場合は25年くらいで、建物自体の評価がほぼゼロくらいになると聞きました。つまり、建物にかかる税金は25年をターゲットに逐次下がっていく。マンションの場合は、もっと長持ちする構造ですので、評価も下がりにくく、税金も戸建ほどの割合では値自体は下がらないと思います。
もちろん、建物自体の状態にもよるかもしれませんが。
戸建とマンションの建物の評価額にそもそもどのくらい違いがあるかはわかりません。

また、私も憶測混じりで記述していますので、詳しくはご自身でご確認ください。

資産価値に対する税ですので、税金が高い＝価値が高い、と自分に言い聞かせています笑

[100: マンション検討中さん]

明日から第一期ですが盛り上がってないですね。
慎重な方が多いのでしょうか･･･