一括受電サービスの総会決議その７

[検討中の奥さま]

一括受電に対して、反対の方の為のスレとなります。

電気小売り全面自由化の直前です。一括受電、高圧受電、電気小売り事業、PPSと多種多様なサービスがありますが、、
これらのサービスとの違いを認識しつつ、一括受電の問題を提示して頂けたらと思います。
（賛成の方は別スレで検討して下さい）

[10046: 匿名さん]

また一括受電に関係ない話でスレ流そうとしてる？

[10047: 匿名さん]

>>10011 匿名さん
>導入したマンションはご愁傷様

ここの奴ら、一括インターネットも頑なに反対するのな

[10048: 匿名さん]

一括で安くなるサービスを認めるか認めないか

[10049: 匿名さん]

>>10022 匿名さん
業者固定じゃないっつってもVDSLｗｗｗ
実質３業者固定で競争ないじゃん
しかも最大100Mbpsｗｗｗ
３業者から選べるから速度速いと思い込んでたんか？

[10050: 匿名さん]

一括受電も資産価値向上しますよ。
なぜなら将来の大規模修繕や建て替え、解体費用まで十分に積み立ているマンションの資産価値は向上するから。
今日テレビで特集してましたね。
今後増えるだろう廃墟マンション問題。
解体には全戸同意が必要だけど、それはおかしいって言ってたわ。
集合住宅で全戸同意はハードルが高すぎますよ。

ハードルが高すぎ⇒修繕積立金不足⇒廃墟マンション
廃墟マンション問題は社会問題です。問題解決にはハードルを低くする必要がある。
資産価値を向上させるための一括契約に全戸同意は本当に必要ですか？

●残酷極まりない現実 やがて「粗大ごみ」になる廃墟マンション問題
http://news.livedoor.com/article/detail/16046549/

>>10009
その理由としてインターネットサービスが全戸に一律に提供されることはマンションの資産価値を増加させるといえること

[10051: 匿名さん]

一括受電で資産価値向上～　とか、営業で来た薄ら笑い浮かべた糞業者が散々言ってた事ですね。
誰が信じるもんか。

[10052: 匿名さん]

>>10051
電気事業法の下にいない一括受電業者に言われてもね～

[10053: ご近所さん]

一括受電を管理組合に売り込む新電力が、まだあるのですか？
売り込まれるだけでも怖いです。
反対者の人権を踏みにじるようなコメントが多数このスレッドで見受けられるのでいろいろ考えてしまいます。
一括受電を管理組合が契約した場合、不利益不必要な契約を次々提示されるのではないかと不安です。
実際どうなのでしょうか？

[10054: 匿名さん]

>反対者の人権を踏みにじるようなコメントが多数このスレッドで見受けられるのでいろいろ考えてしまいます。

賛成者の人権を踏みにじるようなコメントも多数このスレッドで見受けられます。

[10055: 匿名さん]

人権はともかく、ここは反対者の為のスレだよ、賛成なら他行けよ。

[10056: 匿名さん]

一括系のビジネスは全て廃止した方がいいですね。徹底的にネガキャンしましょう。

[10057: 匿名さん]

電子ブレーカーとかLEDとか共用部の新電力とか別に一括受電じゃなくても電気代を削減する方法はあるのに、どうしても一括受電を、推したいみたいですね。

一括受電の問題点は幾度と指摘されているのに学習しないですね。

[10058: 匿名さん]

初めて書き込みします。
こんな書き込みしていいのか迷ったのですが、もうここしかなくて、、

昨年私が住むマンションで高圧一括受電の特別決議がなされてしまいました。
総会直前の説明会でも反対意見続出でしたが、高齢者が多いこともあり、特別決議がなされてしまいました。
現時点でマンション全体で10人ほどの反対者がいるそうなのですが、どなたが反対しているかわからず、これまで一人で管理組合、管理会社、一括受電業者とやりとりしてきましたが、いろんな嫌がらせや圧力もあり、一人で対応し続けるのも不安で、他の反対してる方と繋がりたいのですが、管理組合に他の反対者の方に私の名前や連絡先を知らせてもらうよう何度お願いしても「理事の守秘義務が、、」というだけで対応してくれません。

全戸に呼びかける手紙を配布するとかいろいろ考えたのですが、過激なこともしたくなく、行動に出られませんでした。

2月24日に管理組合が説明会を開きます。
当然出席しますが、その前にどなたかと繋がりたいのです。
ここを見てる方でうちのマンションで反対してる方がいないかなーと思って勇気を出して書き込みました。

心当たりある方いらしたら、お返事いただけたらと思います。

[10059: 匿名さん]

Q. [一般論] 高圧一括受電導入に必要な要件は？
A. 管理組合が区分所有建物に高圧一括受電サービスを導入するには、2つの要件を満たす必要があります。

要件１）「特別決議での可決」（共用部の変更、管理規約の変更等）?要件２）「全戸同意取得」（既存の電力供給契約の破棄、一括受電サービスと契約）?

この2つの要件は、以下の2つの法律（区分所有法ならびに電気事業法）に基づきます。

法１）区分所有法第17条あるいは区分所有法第31条
法２）電気事業法第19条

法１）は共用部分／管理規約の変更を伴うため、区分所有法に基づく管理組合が特別総会で諮ることが必要で、「マンション全体の区分所有者数および議決権総数のそれぞれ3/4以上の賛成を得ること」が可決要件です。

なお、法１）では「専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」とされております。よって、専有部の電力配給契約の変更に関しては専有部の区分所有者の承諾が必要と解釈されています（後述国会答弁参照）。

一方、法２）は電気事業法で規定された電力会社の電気供給約款の基となる法律で、「1需要場所について、1需給契約を結ぶ」「1建物を1需要場所とする」としてあり、また集合住宅の1戸でも東京電力との契約を望めば電力会社は拒否できないことが書いてあります。当該サービス導入にあたり全戸同意が必要なのはこのためです。

なお、電気事業法に関しては、区分所有法に基づき運営される管理組合の管轄外です。

[10060: 匿名さん]

Q. うちのマンションでは2019年2月の時点で一括受電が導入できますか？
A. いいえ、現状では不可能です。なぜなら上述の2つの要件を満たしていないからです

まず1点目、専有部全員から承諾が得られていませんので、上述の区分所有法に基づく要件が満たされていません。
　日本国政府は「区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」との見解を示しています（下記の国会答弁参照）。
　なお、下記「一般論」に相当しないうちのマンションでの具体的な事例が何であるかの説明は今までに管理組合からなされていません。

[参考] 首相・安倍晋三氏の国会答弁（2014年6月17日）：
「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。」

次に2点目、全戸同意が得られていませんので、既存の電力契約は継続され、他の電力会社は電気を配給できません。

これは電力一括受電サービスを導入のための前提条件ですので、全戸同意を事前に得る「必要」はありますが、特別決議で可決されたからといって同意書を提出する必要が居住者にあるわけではありません。

以上のことから、一括受電導入は不可能です。


Q. 変更手続きは管理組合が議案として咨ることはできますか？
A. いいえ。専有部の電力契約に関しては、管理組合の議案の対象にできません。区分所有法に基づいて管理組合が運営できるのは、基本的には共用部に関する事項のみであるためです。?
管理組合ができるのは、丁寧な説明とお願いだけです。



Q. 変更手続き書を出さないと管理規約違反になりますか？
A. いいえ。現在の状況下で、専有部の電力契約を変更しない行為が管理規約違反になることはあり得ません。

「電力一括購入サービスに関する変更手続き書」（以下、変更手続き書）は、電気事業法に基づく専有部の電力供給契約の変更を意味しますから、管理組合の管轄ではありません。つまり、特別決議において可決された事項には含まれていません。実際に、特別総会では、専有部の電力供給契約の変更に関しては決議を取っていません。

気になる方は、念のため理事長または管理会社へ「管理規約違反になるとされる該当箇所が決議のどこに記載されているか？」を質問してみると良いと思います。質問は当然返ってきません（私は弁護士にも確認をとりました）。

決議されていない専有部の電力契約変更を促されても、従う義務はありません。また決議されてない以上、管理規約にも抵触しませんので違反も発生しません。

なお、うちのマンションでは、当該サービス導入にあたり居住者の全戸同意が必要であることが課題であることは、前理事長や管理組合からの配布物でも既に述べられており、また全戸同意の必要性が電気事業法に基づく旨は理事会議事録にも記載があります。

つまり、専有部の電力契約変更は管理組合が規定できる範疇ではないこと、そして反対する家庭が1戸でもあれば一括受電サービス導入が不可能であること、の2点は各理事や管理会社は理解しているはずです。

それにもかかわらず、変更手続き書を提出しないことを法的根拠もなく「管理規約違反の状態」と明記しており、矛盾が生じています。



Q. 変更手続き書を出さないのは異常事態なのですか？
A. いいえ。決議が取れない議案に対しては、管理組合はそもそも執行権限も執行義務もありません。よって、専有部の電力契約の変更しないことは、管理組合の機能になんの影響ももたらしません。??マンション管理上は、本来、専有部各戸で判断が委ねられている電力契約に関して、共同購入を持ちかけられてお断りする方がいた、というだけの話です。



Q.「共同の利益」に反するのでは？
A. いいえ。一括受電サービス契約への変更は、区分所有法で定義される「共同の利益」には含まれません。?
　「共同の利益」は、管理組合の活動に関係する区分所有者法では以下のように分類されています。これに照らせば、専有部の電力配給の契約を各居住者が選択することが、建物の保全や管理または使用そのものに影響を及ぼしていないことは明白ですし、下記の類型分類にも当たりません。?　また、一般論として、2019年02月の時点で多くの方が東京電力との契約を結んでいるはずですが、日常生活に支障は出てますでしょうか？

　[参考] 区分所有法6条１項／2項?区分所有者の権利義務?　「共同の利益に反する行為の禁止」?　　　- 建物の保全に有害な行為?　　　- その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為??　　共同の利益に反する類型分類?　　　A. 不当損傷行為、B. 不当使用行為、C. 共同生活上の不当使用



Q. 本当に15%の割引になるのでしょうか？
A. いいえ。事業社サービスがうたう一律15％削減は、電気料金の請求書面上の話です。

実質7~8%です（最初の契約期間10年）。実際には修繕積立金から捻出する初期設備投資があっての削減率であり、また今後の管理費の余剰金から修繕積立金へ補填が行われますので、15%には当然なりません。比較対象とされる他社契約において初期投資がゼロの場合もありますので、それらと比較して割引率が格段良いというわけではありません。

また、契約してから10年後以降は実質15%割引になるとされていますが、これは「口約束」があるのみで、確約されたものではありません（契約更新の際に割引率が変更になる可能性もあります）。

同様の質問は、説明会や特別総会においても出ていましたが、理事会メンバーより明確な説明はなされていません。



Q. マンションの売買や賃貸契約に影響ありませんか？
A. はい、宅地建物取引業法での説明項目に高圧一括受電は指定されており、このことで値引き交渉されたり、資産価値が毀損されるリスクが考えられます。??高圧一括受電サービスが導入されているマンション等の不動産契約においては、高圧一括受電であることを特記事項として説明するのが「望ましい」と指導されています（以下、参考資料参照）。

よって、電力自由化において電力契約に制限があることで借り手や買い手が契約を躊躇することもありえ、機会損失のリスクが考えられます。仮に一時的に賃貸物件とした場合は、電力契約の制限を理由に賃料の値引き交渉をされれば、一括受電で得られる経済的メリットは目減りします。売却時となれば数十万円単位の値引きになってきますので、値下げ交渉されれば多くの場合は損が生じるでしょう。

マンションのステータスが下がるリスクも考えられます。うちのマンションのような修繕積立金等が不足しているわけでもないのに、トラブルが多い一括受電サービスを、敢えて電力自由化以降に導入することは、一括受電サービス業者に付け込まれた可能性が高いことを意味し、「管理を買え」と言われるマンション物件の管理能力の低下がまず疑われます。よって、マンションの資産価値・ステータスが低く見積もられるリスクも考えられます。

[参考] 平成28年4月 経済産業省電力・ガス取引監視等委員会の見解
　「高圧一括受電を採用している等入居者が自由に電力小売事業者を選択できず特定の電力小売事業者と契約を締結しなければならない不動産の売買・賃貸借契約の締結に際しては、当該電力小売事業者の名称及び連絡先も併せて情報提供することが望ましい」
http://www.emsc.meti.go.jp/info/session/pdf/setsumeikai_QA3.pdf




Q. 10年の契約期間は長すぎませんか？
A. 電力契約の自由な変更を阻害する要素として10年は長いと経産省に認識されています。

電力自由化がなされている現状で10年間という契約期間は長く、スイッチング（自由な選択機会）の損失につながります。
　経産省でもこの点は認識されて議論が始まっており、今後は自由に選択できる仕組みがますます整備されていくと予測されます。このタイミングで10年契約を結んでしまうことの合理性は見当たりません。

[参考] 経済産業省／共同住宅等に対する電気の一括供給の 在り方について
「スイッチング選択肢について、一括受電であれば、10年や15年の契約が当然だという発想自体を寧ろ受け入れられない。本当に問題が無いかどうかは、別の審議会で議論すべき。」
http://www.meti.go.jp/shingikai/enecho/denryoku_gas/denryoku_gas/pdf/0...



Q. 一括受電を導入したら、他社へ切り替えは可能ですか？
A. いいえ、実質不可能です。

少なくとも最初の10年間は高い違約金が発生することから、契約の変更は難しいと思われます。以降も3年契約の更新で縛りが入ります。

また、解約するにも全戸からの同意取得が必要になりますので、実際問題としてかなり困難を伴うことが予想されます。

例えば、うちのマンションにおいて導入されているUSENサービスは、インターネット常時接続が当たり前となった今では不要と考える方も多いと思いますが、現状はどうでしょうか？

これらを考えると、解約は事実上不可能と言わざるを得ません。

[10061: 匿名さん]

大丈夫、一人ではないです。[e-mail]宛に部屋番とお名前だけください。こちらの連絡先を郵便ポストに入れます。

[10062: 匿名さん]

すいません、捨てアドを久々に作ったので利用停止になっていました。こちらにおねがいします。

[e-mail]

[10063: 匿名さん]

>>10058 匿名さん
私もかつて同じようなことで悩んで反対派同士で繋がれないか模索しました。反対派同士で繋がる為には説明会であからさまに反対している人を見つけて声を掛けるしかないです。

私は先頭を切って業者と対峙していましたが、話し掛けて来られる方が何人かいました。

色々とアドバイス出来ると思うのでどちらの業者でどのような条件で提示されているか教えて頂けませんか？

[10064: 匿名さん]

>10058
頑張れ～。
でも状況はよく理解されていると思います。
決議されても同意しなければ導入できないからね。

総会否決が最善策だけど、最低限は死守すればと。

[10065: 匿名さん]

>>10058 匿名さん

なんか嘘くさい。

>総会直前の説明会でも反対意見続出でした
>他の反対してる方と繋がりたい

説明会で反対意見続出だったのなら、だれが反対者かわかるのでは？

それに、説明会～総会までに何も動かなかったの？

否決する気あった？