ル・サンク東京森下ってどうですか？

[物件比較中さん]

ル・サンク東京森下についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.iki99.jp/

所在地：東京都墨田区千歳三丁目26番4（地番）
交通：都営大江戸線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
都営新宿線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
総武線 「両国」駅 徒歩11分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩11分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.80平米～80.05平米
売主・事業主：NIPPO
販売代理：住友不動産販売　受託営業部
媒介：エールクリエイト
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名]

>>199 匿名さん

ここの価格は高いにですか？
周辺に新築と比べるとかなり安いように思えるにですが。

[202: マンコミュファンさん]

>>201 匿名さん

収納難有りだけど、コスパいいですよ。

[203: 評判気になるさん]

立地で買ったようなものです、はい。

[204: 匿名さん]

賃貸との混合なので色々と不安要素はあり、怖！

[205: 匿名さん]

購入している人いますね？
信用の無い会社からは買ってはいけません。

http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?p=5580

[206: マンコミュファンさん]

>>205 匿名さん

その記事飽きたよんww

マンション楽しみだなぁ

[207: 匿名]

>>206 マンコミュファンさん
私も楽しみ♪ 早く入居したーい‼︎
引渡日まで250日を切りましたね。でも長っ。

[208: 匿名さん]

モラルが低いは的確ではないでしょう ね。

http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20170228.pdf

[209: 匿名さん]

墨田区は2学期制なんですね。学期の切り替わりは10月上旬なのだとか！
子供は3学期制の学校から転校することになるのですが、不利な点はあるでしょうか？
そもそも教科書すら違うだろうから、全て買い揃えなくてはならないのでしょうね。
11月末引渡しで入居だと中途半端。引渡しが早まるとか書き込みありましたけど、9月末だと最高！

[210: 匿名さん]

>>205 匿名さん
http://tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2017/02/0228_25544864
に詳しく載っています。

[211: 口コミ知りたいさん]

遠方から、時々建設現場まで足を運んでいます。
着々と階数が出来上がっていく様子を見るのがとても楽しみです。
一昨日も行かせてもらいましたが、７Fまで外壁がありました。
暖かい季節ですので、皆様もぜひ見に行かれてみてはいかがでしょうか。

[212: 匿名さん]

>>209さん
遅レスで失礼します。
通知表が渡されるのが２回になるだけで子どもたちにとっては特段変わりはないようです。
学期が切り替わる度に終業式と始業式を行わなければならないのですが、
学期が１つ減ることによりそれを行わなくてもよくなり
授業時間が確保できる、くらいの考え方ですから。
先生方も通知表を作る事務作業の手間が１回分減らせて、その分授業などに注力できるようですよ

[213: 209で投稿した者です]

>>212 匿名さん
詳しく分かりやすくご説明を有難うございます。
安心しました。

[214: 匿名さん]

両国小学校・両国中学校という学校が通学区であることを書いてありますがこれらの学校は人気の有る学校なのですか？
投資資産として、みたいなことをデベは提唱しているのですが
賃貸メインのマンションになってしまうとファミリーはあまり購入して腰を落ち着けて暮らす、という感じでは無くなってきてしまいますでしょう。

[215: 口コミ知りたいさん]

>>214
越境申込みの倍率を見ると一目瞭然です。
受け入れ可能人数を上回れば抽選ですが、昨年の両国中学校への申込みは他校に比べて高くなっています。

http://www.city.sumida.lg.jp/kosodate_kyouiku/kyouiku/school/koukaityu...

[216: 口コミ知りたいさん]

先日のGWに、物件を見に行きました。
作業は９F床部分に着手しているところのようです。

こちらは東側。

[217: 口コミ知りたいさん]

西側。
午後でしたので、けっこうな日当たり具合になっておりました。

[218: 匿名さん]

>>216の東側は午後はかなりかげってしまっている様子ですが、>>217の西側は日当たりが抜群に良さそう。夏場は日がかなりあたって暑すぎるくらいになってきそうですね。

バルコニー側としては影響は無さそうだとは思いつつ、ひとつ気になったことがあるのですが、両サイドは別のビルに挟まれた形になっているのでしょうか？

[219: 口コミ知りたいさん]

>>218
レス遅くなってすみません。
東西の両サイドは、ビルと言いますか、
ナッツ工場だったり、マンションだったりします。いづれも高層ではないですけれども。
グーグルマップのストリートビューで見ると分かりやすいかも知れません。

[220: 匿名さん]

完売したみたいですね。

[221: 匿名さん]

完売、おめでとうございます！
HPの詳細が見られなくなったのは寂しいですが、引き渡し日まで残り189日。
入居が決まっておられる方々はカウントダウンですね。

[222: マンコミュファンさん]

>>221 匿名さん
楽しみで仕事に熱が入りますね。
購入者の方宜しくお願いします!!

営業さんお疲れ様でした！

[223: 匿名さん]

気になられている方もいらっしゃるかと思いますので・・・
現在向かいで建設中のマンションを撮影しました。
建物はL字に建てられていましたので、おそらくですが
道路を挟んですぐベランダが向かい合うという可能性は少ないのでは？と思いました。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん
図面見せてもらってないですか？
普通に面と向かってますよ。
L字になっているのは玄関とかじゃないですか？

[225: 匿名さん]

>>224 匿名さん
図面は見せてもらっていないです。
そうですか、ぬか喜びだったようですね。失礼しました。

[226: 匿名さん]

金太郎ホームさんとこのマンション、敷地いっぱいに建設中でした。
やはり対面するのですね。

[227: 匿名]

>>226 匿名さん
見に行きましたがしたがかなり近距離での向かい合いですね。

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
はい、そうでしたね。「金太郎ヒルズ１９１」だそうです。
募集も始まってます。間取りも掲載されていました。
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13107/to_0008128032/

[229: 匿名さん]

連休中に、物件を見に行きました。
東側は足場が取れて、外観が見えました！
（写真を載せようとすると何故かエラーになってしまいますので、また後日載せます）

[230: 匿名さん]

東側を撮影しました。

[231: 匿名さん]

足場が徐々に取れてきている西側であります。

[232: 匿名さん]

昨日は、隅田川花火大会がありましたね。
あいにくの雨でしたが、今年も見事なものでした。

こちらのマンションからも、階数によっては花火が見えたりするのでしょうか？
こういう日だけでも、屋上を解放してもらえるとうれしいなぁ…と願わずにはいられません。


さて、なんだかんだと言いながら毎週マンションを見に来ているような（笑）
マンションの外観も、花火に負けずとも劣らず壮観でした。

[233: 匿名さん]

引渡日が予定より若干早まりましたね。

[234: 匿名]

どのくらい早まったのですか？

[235: マンコミュファンさん]

>>234 匿名さん

11月10日ぐらいになったらしいですよ！

[236: 匿名さん]

「金太郎ヒルズ１９１千歳」の外観が
掲載されていました。

[237: 匿名さん]

>>236
名称が「森下ヒルズ」に変更になったようですね。


それはそうと、現在ル・サンクは内装に着手されているようですね。
先日も、エントランスの車寄せ部分が着々と出来上がっていくのを見ながらワクワクしていました。

引渡し日まであと65日です！

[238: 匿名さん]

もうすぐ内覧会が始まりますね～♪
楽しみです(*^_^*)

[239: 名無しさん]

内覧文句なし

[240: 匿名さん]

内覧会、レッドカーペットですよ！！びっくり。
どれを見ても素晴らしかったですけど、特にポストの性能には感動しました。

[241: 匿名さん]

隣のアスコットも完売しました、凄い！

[242: 通りがかりさん]

続々と入居されていますね。
住民となる皆さん、お互いル・サンクでの新生活を楽しみましょう(≧∀≦)

[243: 匿名さん]

名称を変えられないのかな

[244: 匿名さん]

近隣の建物も案外気にならず快適ですね

[245: 通りがかりさん]

更地だったストリートビューにも、マンションが載りましたね！

[246: マンション検討中さん]

ここは、マンション目の前の解体工事予定のビルの跡地に何ができるかを、営業担当さんが隠してたからやめました。日照に大きな影響がでます。営業担当さんに何度聞いてもわからないの一点張りで、ダメ元で自分でそこのビルに問い合わせて発覚。こりゃあかんとおもった。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん

何が建ったんですか？

[248: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん

検討をやめたのでその後おってないですが、同じ高さかそれ以上の建物が立つと

[249: 匿名さん]

他にも近所で数軒解体してるので、これから周りにドカドカとマンションが建つのかなと思います。

あと、入居して何日か経ってさっそく火災報知器が鳴ってる部屋があって焦りました。

[250: 名無しさん]

また西側で解体始まりましたね
新しく何か建つのでしょうか

[251: マンコミュファンさん]

>>250 名無しさん
○○邸新築工事と書いてありましたので、一軒家ですかねー。

[252: 匿名さん]

休日もけっこうな音がしますね。

別件ですが、ベランダでタバコを吸う人いますよね。夜干した物に臭いが付きます。

[253: 名無しさん]

どうして南向きベランダじゃないんだろうと思ってましたが、
今後、南側の建物解体→マンション建設になった時を想定してる気がします。

[254: 匿名さん]

ベランダでプール遊びするお宅、迷惑だと思います

[255: マンコミュファンさん]

>>254 匿名さん
何が迷惑なんですか？

[256: 匿名さん]

あら、うちもその意見は気になります。
お子さん小さかったら仕方ないのでうちはお隣でも許容しますが…

水がかかったりするんですか？

[257: 匿名さん]

先日ですか。ギャーッという感じの子供の異常な鳴き声がしたので驚いてベランダに出たら、水音がしたので、そうかプールかと。
虐待かと思い通報も考えました・・・

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
プールというより子供がうるさいのが迷惑では？ 普通に静かにしてほしいと要望すれば良いのでは？

[259: 口コミ知りたいさん]

確かにベランダでうるさい人がいますね。これは意識の問題でしょう。警告出さなければ直らないでしょうね。大きい声あっても注意する気配は無いです。ただプールは遊んでも良いかなと感じます。

[260: 匿名さん]

マンションの敷地内に勝手に駐車している名古屋ナンバーのトヨタ車はちゃんと駐車場利用してほしい。自転車の出入りですっごく邪魔になる。

[261: マンコミュファンさん]

>>260 匿名さん
何回か停まっていることがあったかも。自転車出すのに邪魔でした？ 問題なかった気もするのですけど、邪魔なほど塞いでました？

[262: 匿名さん]

>>261 マンコミュファンさん
260とは別人です。
名古屋ナンバーだったかは覚えてませんが、邪魔な車が止まってたことはあります。

邪魔かどうかに関わらず、ちゃんと駐車場を利用してほしいですね。

[263: 匿名さん]

Ieshilの参考価格ってどれくらい信憑性あるんでしょ。ルサンクがすごい高い価格が出てくる。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
そりゃそうでしょ。売却目当てのサイトだから高くしなきゃ誰も興味持たないでしょ。売却可能価格とは別の話です。

[265: 匿名さん]

>>263 匿名さん

無視でいいと思います。

[266: 購入経験者さん]

皆様が入居して１年経過しましたが、あらためてル・サンクに住んでみてのご感想は如何ですか？
この時期になると暖を求めて自ずとリビングに。床暖装備の有難さを感じています。

[267: 匿名さん]

駐輪場問題を解決できない管理組合もダメだけど。平気で駐輪場以外の空きスペースに自転車を止めるのはやめてほしい。

[268: マンション検討中]

ルサンクって
ここが打ち止め？
例の事件のせいで

[269: マンション検討中さん]

打ち止めではないけど数は減ってる。ただし全体のマンション建設自体も減ってる。

[270: 口コミ知りたいさん]

困っている人いるなら空きスペースに駐輪ぐらいはいいと思う。そもそもアイドルスペースいっぱいあるし、なんで駐輪化しないのか思うけどなあ。

[271: 匿名さん]

ただ単にアイドルスペースを取っているわけではなく、災害時のはしご位置に自転車を無断で停めているから問題なんじゃないの？空きスペースに一台停めると他の自転車もどんどん停め出して無法状態になっていくから厳し区取り締まるべきだとは思う。

[272: 匿名さん]

滅多に起きないことよりも日々の便利さを重視したいに1票。

[273: 名無しさん]

厳しく取り締またい人は一戸建てに住んだ方がいい。人には色々いてルール違反を言い出したらきりがない。特にネットの書き込みで拡散しようとするタイプ。

[274: マンコミュファンさん]

入居1年で管理組合変えるみたい。なんで。

[275: 名無しさん]

>>274 マンコミュファンさん
それは例のマンション管理士と結託している管理会社への変更です。いつもにパッケージです。

[276: マンション掲示板さん]

管理会社の公募をしなかったのは、なぜ？
他にも評判の良い大手管理会社はあるというのに見積すら取らずに、マンション管理士が推薦した４社の中から、選んだという。
エレベーター保守会社も、理事会がメーカーの保守契約を勝手に解除して、マンション管理士が推薦する独立系の保守会社に、切り替えたらしい。

[277: 非理事住民]

>>276 マンション掲示板さん

どちらにせよ、売主の系列よりは断然ましでしょ。
問題提起するなら理事になって存分に力を発揮してくださいませ。

[278: マンコミュファンさん]

おっしゃる通りです。今の理事は変えた方が良いですね。不信任動議を成立にはもう少し時間かかるのです。

[279: 名無しさん]

>>267 匿名さん

管理組合？
管理会社の間違いじゃないですか？

[280: 名無しさん]

>>272 匿名さん

居住者みんながこれやり始めたらカオスです。集合住宅には全ての疑問への回答(ルール)があって然るべきと思います。他マンションは普通にルール可されてますけどね。

[281: 名無しさん]

>>275 名無しさん

>いつもにパッケージ
どういう意味ですか？
管理会社さんの専門用語ですか？

>>>マンコミュファンさん
区分所有者さんですか？規約に書いてありませんか？任期。たった一年で交代って管理会社が美味しいシステムだとしたら…早く見直さないと！

[282: 名無しさん]

>>276 マンション掲示板さん

部外者が横槍をすみません！

うちは取り扱い件数上位の有名大手に委託していますが、最悪な管理で苦慮しています。基本マンション管理士さんは、管理会社が居住者よりも自社利益追求を優先させないためのストッパーですから。

>～らしい…
という伝聞形での書き込みは荒らしに見えますよ。変えることが悪事のような言い方も不思議です。築浅物件なのに既にマンション管理士のコンサルティングを導入している点は、素晴らしいと思います！
決定事項にネチネチ言う方が区分所有者でないことを祈ります！

[283: マンコミュファンさん]

>>282 名無しさん
部外者の横槍は必要ないです。なんだこの先生気取りは？所詮ネットの掲示板の書き込みだから制限をかけなくてよし。信じたくないなら見過ごせばよいだけです。

[284: 名無しさん]

>>283 マンコミュファンさん

再度城東地区への移住でリサーチしていた矢先に、こちらの興味深い発言を目にしたもので。
安い買い物ではありませんから、器だけでなく管理体制や近隣住民も大切だと思い、マンション内の忌憚ない声が知りたくてお邪魔した次第です。当物件に貴方のような居住者がお出でと分かり良かったかも。
ありがとうございました。

[285: マンコミュファンさん]

>>284 名無しさん
ありがとうございます。

[286: 通りがかりさん]

>>281 名無しさん
管理士が現場の条件を懇意の管理会社に事前に流せば現場の問題点を解決した若干安い提案を持ってくるんです。
そもそも管理士が絡むと管理会社は敬遠するんです。手間ばかりかかって利益叩かれるから。だから必然的に管理士と会社が同じ組み合わせになる。問題は提案と実際の品質に剥離があること。結局は常に管理会社を管理しないといけない。つまり管理会社は変えるのではなく、改善させる方向に持っていくのです。ほとんどの原因は会社というより担当者の品質ですから。そもそも管理士は管理会社の問題点大きく取り上げて管理会社を変えさせないとビジネスが成り立たないですから。いずれ管理会社・保守を変えた方が良いって指摘しますよ。

[287: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん

実態としては、現管理会社があまりにずさんな管理していて、管理組合が我慢強く指摘し続けても改善する気配がないので切られたんだよね。

住民なら現管理会社との契約を更新せず別の管理会社と契約したいとの臨時総会議案書見てるでしょ？そうならざるを得ない理由も詳しく書いてるし。

その議案は臨時総会では反対ゼロの雰囲気で支持されてたようなので、不満を抱くのは切られた現管理会社だけだよね。管理士が云々の前に、今回は切られるのは必然だと思うんだよね。

[288: 匿名さん]

もっといい大手管理会社もあると吹いてる方もいますが、例えばどこなの？

人件費高騰でフロントや管理員不足の今のご時世では、大手管理会社でコストダウン必至の相見積に積極的に応じるところはかなり限定されてきてるんだよね。どこがおすすめ大手なのか参考までに教えていただきたいね。批判のための批判でないなら即答できるよね。

[289: 名無しさん]

>>284 名無しさん

ですよね、不動産屋からは近隣トラブルや、個性の強すぎる住民情報は判りませんからね…。

[290: 匿名さん]

元大和のものです。管理士の絡む物件はいかに管理士と媚びるのかが重要です。金額は値下げ要求あるので初年度だけは安くしますがが後は管理士とタッグを組み徐々に上げる感じで。品質なんてどこも低いので、日本ハウズイングみたいな規模でスケールメリットあり、コストが超安いのがおススメだと思います。

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん

ハウズイングや合人社のような独立系大手が管理委託を赤字前提で安くできるのは、日常修繕や大規模修繕に利益をたっぷりのせて安くした分をごっそり取り戻すビジネスモデルだからだよね。余ったお金を修繕積立金にまわしてしっかり修繕して資産価値保ちましょうという定番のセールストークで収支をトントンもしくはプラスにしている。

管理組合がしっかり監視してハウズイングを工事に一切噛ませず自分達で見積、発注までやる気があるならいいけど、そんな暇な物好きはほとんどいなくて、大抵はめんどくさがって管理会社に丸投げ。ハウジングなどの独立系はしめしめという構図。

どこの管理会社でも丸投げだと工事で儲けようとしてくるけど、大幅に委託費を下げてくるところは安くした分を工事で回収するのはフロントの必達ノルマだからね。

最近はハウズイングも不採算物件は切って、優良管理組合だけ残す方向らしいから、工事提案を拒否するうるさい管理組合だと切られる可能性もあるし。それを承知で一生管理会社と戦い続けるならいいんじゃない？

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

まっ、品質はともかく管理会社にお任せして適正価格で何事もやってくれるなんてあり得なくて、搾取されるかどうかは管理会社というより管理組合の無関心度かなー
関心薄くなって丸投げするようになったら管理会社はどこでもぼったくられるのは間違いないので気を付けてー

[293: 名無しさん]

東側にマンション建ちますね。圧迫感など気になるところです。

[294: 名無し]

同じく9F建てですもんね。圧迫感、どんな感じになるのか気になります。
しかしHP見るとステキな外観。あの通りは活版印刷の飲み屋があったりで、どんどんオシャレになって行くのかな。

[295: 評判気になるさん]

掲示板にある「七夕企画」が何気に楽しみです＾＾
楽しい企画をありがとうございます☆

[296: 評判気になるさん]

前管理人さん、ご挨拶を欠かさない素敵なジェントルマンでした。お会いできなくなって久しいですけど、たまに思い出します。あんな社交的で真摯な管理人さん、初めてでしたねー。またお会いできたらいいな。

[297: 非理事住民]

>>296 評判気になるさん
お辞めになったんですね。
本当に素敵な方でした、またお会いしたいですね。
せめて最後にご挨拶はしたかったなぁ。。。

[298: 評判気になるさん]

Zoomで防災訓練、おもしろそう！！
とは言え、まじめに参加させていただきます＾＾

[299: 職人さん]

近所でロケがあると掲示板にありましたが、終わられたのでしょうか？
何の番組（ドラマ？）か、どなたかお分かりですか？？？放送されるTV局と日にちが知りたいです。

[300: マンション検討中さん]

『ルサンク』は
ここを最後に封印されたの？