武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587421/


[スムログ 関連記事]
【動画】武蔵小杉のタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3456

[56191: マンション比較中さん]

5年以内の売却が最多ってのが肝だな

[56192: 誠実が命の正直不動産]

千三つと呼ばれるこの業界の中で
正直不動産は業界で唯一信頼できる不動産屋ですから その点はご安心ください。

不動産選びには本物とニセモノを見分けることが何よりもまず大事なのです。

これといって知識が特にあるわけでもない一般客である素人さんが
実際に現地に足を運んで物件を見たり、不動産屋の広告や資料をよく見たり営業マンの話をじっくり聞いたりして検討しても、実は何の意味もありません。

まずは不動産業者や業界が出してくる資料を信じない事

これが一番大事なことです。

[56193: 検討板ユーザーさん]

>>56162 匿名さん
>売れない物件を載せるほど仲介業者はノー天気ではありません。

逆だわw
売れないからいつまでも載ってるんだよ

不動産は適正価格で需要がある場所なら、さっさと売れる。
人気エリアならネットにでる前に売れてしまう。

ネットに長期間載ってるのは、大抵は何らかの問題がある物件。
場所が悪い、価格が高すぎる、小さ過ぎる、法制限で満足な建物内が建たない、災害リスクが著しく高い、断層、盛土、埋立地、事故物件、騒音、隣人が変人、、、

[56194: 誠実が命の正直不動産]

例えば武蔵小杉を知らない人が武蔵小杉に実際に足を運んでタワーマンションを見れば、
きれいに街造りされた光景や新築だらけの多くの建物が視野に入ってくるわけで
ああ、何となくいい場所だと 思ってしまうとしても無理はありません。
でもそれはパッと見で、いいと思ってしまうだけであってモノを本当には理解できていないのです。
イメージでしか物件を理解できていないのですね。

そしてさまざまな資料や営業トークを見たり聞いたりすることになればますます印象はよくなります。ああ、ここはホンモノなんだと。

でも、それは実は 悪魔のささやきなん
です。

[56195: マンション検討中さん]

不動産屋さん関係といえばスムログでふじふじた氏(湾岸物件仲介)がパークシティ豊洲が分譲価格より61%値上りと書いてますね。
同じ時期のパークシティ武蔵小杉はその点物足りない40%くらいでしょうか。。
スーモの住みたい街ランキングでは豊洲は57位、武蔵小杉は20位ですが。豊洲が意外に低過ぎる気も。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/854fcc6878dbb67d3a1d5ef43...

[56196: 匿名さん]

中国の洪水のほうがきれいだな

[56197: 評判気になるさん]

タワマン・冠水・そこで泳ぐ人
武蔵小杉と瓜二つw

[56198: 匿名さん]

暇な人たちだなあ。
わざわざ調べて写真貼ってコメントして……
で、何になるの？

[56199: 匿名さん]

>>56192 誠実が命の正直不動産さん

では正直不動産からみて、分譲時より価格が高い物件はどのように判断しますか？

[56200: 誠実が命の正直不動産]

分譲時より価格が高いのは一時的な可能性もあるのです。
単なる一時的なバブル状態で評価が高くなっている可能性もあり、分譲時より価格が高いからといって喜んでいるのは素人です。

地震などの天災が来れば評価は一転しますし、コロナなどの予想できない想定外の出来事や事件がおきれば評価は一転するでしょう。
不動産の価値というのは常に変動しているのです。

ただし、同じ高評価でも実は中身が違うこともあります。
中身のある高評価と中身のない高評価があるのです。
中身のある高評価は評価が落ちにくく、長年にわたり高評価を維持できますが、
中身のない高評価はその可能性が極めて低くなるでしょう。

同じ高評価の物件を手にいれるのであっても中身のある物件の方を手にいれなければ
将来にわたってホンモノの財産にはなっていきません。

中古価格が高騰しているがその評価に中身がないような物件よりも
それほど価格が高騰しなくても中身のある評価をされている物件の方を選ぶのが賢明な選択なのです。

[56201: マンコミュファンさん]

>>56196 匿名さん
その中国の画像は見るからに雨水です。
小杉の水はウンコ色です。

その中国のオジサンより、小杉で泳いでた人の方が不衛生です。

[56202: 匿名さん]

>>56198 匿名さん
>わざわざ調べて写真貼ってコメントして
今、中国は大雨で非常事態なんだよねー
そんな事も知らないの？

[56203: 匿名さん]

>>56201 マンコミュファンさん
>小杉の水はウンコ色です。
こんな感じですね！！！
https://twitter.com/youbin1958/status/1275100788818239488?s=19

[56204: 匿名さん]

>>56200 誠実が命の正直不動産さん

武蔵小杉はこの10年右肩上がりですが、中身のある高評価ということでしょうか？

[56205: マンコミュファンさん]

残念な街　武蔵小杉
　
高島平団地、越後湯沢、武蔵小杉...

[56206: 匿名さん]

>>56205 マンコミュファンさん

具体的に残念な部分はどこでしょうか？

[56207: 匿名さん]

>>56197 評判気になるさん
似て非なる

[56208: 匿名さん]

>>56205 マンコミュファンさん
>>28672 匿名さん
同じだね

[56209: 匿名さん]

>>56201 マンコミュファンさん
>>28943 マンコミュファンさん
成長がない児童

[56210: 匿名さん]

言い得て妙である
多摩ニュータウンも入りそうだ

[56211: 匿名さん]

若葉がしつこい
だまれだな

[56212: 匿名さん]

若葉はまだ勝手がわかっていないから若葉なのだ。

[56213: 名無しさん]

>>52812 住民板ユーザーさん2さん
だそうです

[56214: 匿名さん]

>>56211 匿名さん

目の上のコブですか？
自身を鼓舞してください

[56215: 匿名さん]

>>56212 匿名さん
永遠のCherry

[56216: 匿名さん]

>>56211 匿名さん
漢字で書くと
執拗い


失恋ではありませんので。。

[56217: 匿名さん]

>>56211 匿名さん

コテンパンですね

[56218: マンション掲示板さん]

高島平
越後湯沢
武蔵小杉

持ち上げられて、とことん落とされた街

[56219: 匿名さん]

>>5419 匿名さん
3年前にも

[56220: 匿名さん]

>>56219 匿名さん
水没前なのにな。
全くこの通りなんだが、ここのムサコだかコスーギだかの民はなー

[56221: 匿名さん]

>>56189 検討板ユーザーさん

この数字が本物ならば、築10年以上のタワマン初期勢は、
台風後に分譲時より下げて成約したことになりますね。
台風前の売主希望は分譲時より5割り増しで出ていましたよね？
5割以上が台風で文字通り吹き飛んだんですね。

[56222: 匿名さん]

>>56221 匿名さん

計算できてる？

[56223: 匿名さん]

>>56221 匿名さん

成約価格の話なのに売主希望と比較されても…
住戸によって違うけど新築時平均坪単価の5割増ってSFTで360万円とかMSTで390万円なんて有り得ないでしょ。
GWTはそれくらいのもあった気がするけど>>55917で訂正している通りGWTは築10年以内の方だし新築時の5割増って坪単価440万円とかだから有り得ない。
成約価格じゃなきゃ意味ないと思うけど売主希望で比較したいならこちらでどうぞ。
https://manmani.net/?p=29897
中段以下あたりに記載されてます。
私は台風前売主希望価格のデータ持っていないので。逆にデータお持ちなら参考にしたいので教えて下さい。

[56224: 1991年慶應義塾大学経済学部卒]

台風･水没でマンションの価値が無くなったことには同情するが、明らかに嘘と分かる単価を表示して詐欺行為に及ぶというのは本当にまずくないですか？

[56225: 通りがかりさん]

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

おっさんで学歴書くなんて余計惨めじゃないか

さてと、
まず嘘という根拠をよく示さないとな
そして詐欺行為ってのは何？
成約額と売主希望額は知ってるよな
事実から目を背けないって母に教わらなかったのか
水害歴の場所は価値下がるのは常識だ

多分価値が下がっていくのにオロオロしてるんだろうが現実を知って受け止める事も必要だぞ

[56226: 匿名さん]

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

ほんとそうだね。
レインズ成約データも出せないで下がった下がったと言うのはあり得ない。

[56227: 通りがかりさん]

少なくとも上がることは無いよな。
じわじわ下がるか、急激に下がるかの違い(笑)

[56228: 匿名さん]

こよなく武蔵小杉を愛して終の棲家と決めた人には
売り買いなんてどうでもいい話のはずだけど
5年以内の売り物件が多いのは何故かな？

[56229: 匿名さん]

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

前にもいたな
もう少し古い年代で犬吠埼が

[56230: 匿名さん]

>>56227 通りがかりさん

賃貸には関係ないからいいですね

[56231: マンション検討中さん]

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

武蔵小杉のタワマン上層階から物を放り投げた慶應大学生がいましたね。就活に苦労していたみたい。
慶應といえば、塾長秘書によるキャンパス内女子トイレ盗撮事件とか学生によるレイプ多発とか....性犯罪をなんとかしてくれ。

[56232: 匿名さん]

>>56231 マンション検討中さん
小杉在住コンプだけじゃなくて学歴コンプレックスもあるの？
昔から学歴の恥劣な人間には興味があります。
どうして頭の悪い人間が形成されるのだろう？
どうやるとバカになれるのだろう？

[56233: 誠実が命の正直不動産]

武蔵小杉は残念ながら中身のない高評価で成長してきた街です。
あくまで行政と不動産業界によるイメージ戦略を中心とする手法によって形成されてきた需要であるため、
今後はその未来は明るくありません。
短期的な売買、あるいは賃貸などの投資物件として今までは機能していたかもしれませんが、
残念ながら今後は資産としての価値も大幅な下落が予想されますし、前途多難だと言えます。

[56234: 匿名さん]

まだ、上がった下がったネタやってるのか。

このあたり、３年ぐらい前までは、売り出せば比較的簡単に売れてたが、今は殆ど売れないのが実態。
売れてるうちに高値で売り抜けたヤツらは勝ち組。

小杉はまだ建設用地もある上に水害にコロナ。
この先、値上がり期待出来る場所でもない。
いま持ってるヤツらは...

[56235: 誠実が命の正直不動産]

そもそもこのスレが終わりのない議論をいくどとなく繰り返し
妥当な結論を出せないのは考え方に問題があるからです。

例えば武蔵小杉のタワーマンションに関して何か問題が起こると、
その諸問題の追及に対し 必ず行政の見解の資料を出してきたり、成約価格のデータを出してきて問題はないんだと反論し否定し出します。
でも実はそういう行政の資料を出してきたり成約価格のデータを出してきて反論している時点でもうダメなんです。

それらはダメな物件確定 なんですね。

えっ、何で資料まで出してしっかり反論しているのにダメなの？って疑問に思うかもしれません。

でもそれ、素人感覚なんです。

カリスマ的な評論家ならそんなことは誰でもわかります。

[56236: 匿名さん]

平成29年の水害と今回の台風19号の水害
もう2回目なんだよな
行政が平成29年の水害を受けての今回の被害だから、もうダメでしょ！
年々、気象異常が激しくなって今中国でも甚大な被害がでてる。
そりゃ、築5年以内の人は、売りたくなるよな

[56237: 匿名さん]

>>56235 誠実が命の正直不動産さん

あなたはカリスマ的な評論家ですか？

私はデータや資料の方が幾分か説得力があると思いますし、比較するにしても何が比較対照なのかハッキリしていない文章は結局イメージ操作に見えます。
あなたの文章はまさにイメージ操作の類いに感じますが、いかがでしょうか？

[56238: 匿名さん]

まー、坪単価が唯一の拠り所なんだな、タワマン民は！
可哀そう！！！

[56239: 誠実が命の正直不動産]

まず、そもそも不動産選びがどういうものなのかを考える必要があります。
人間であればなるべくいい物件を欲しがりますよね。
損得抜きで単なる好き嫌いにより選ぶ人もいますが、やはり不動産は超高額であり資産価値として存在感が大きいですし、
普通の多くの人は重要な財産としてできる限り良いものを選びたいと考えるのです。
つまり金儲け話や金融商品と同じように見たり考えたりするのです。

では本当に儲かるものや条件のスゴくいいものをわざわざ赤の他人に大々的にアピールし宣伝するでしょうか？
もちろん商品として販売する以上、一定の程度の広告は必要です。商品の内容を知らせるためにです。
でも大々的な宣伝は必要ありません。
本当にいい物件には です。

本当にいいものはそんなことしなくても買い手がつきます。
わざわざ映画に出したり、テレビ、雑誌などのメディアで、いい、いいと連呼しなくても
すぐに完売してしまうんです。

言い訳をしたり、執拗にアピールしなくても本当にいい物件ならば売れるものは売れます。
イメージダウンになるような事を言われてもそんなことに反論する必要なんてないんです。

[56240: マンコミュファンさん]

>>56239 誠実が命の正直不動産さん

仕事してますか？