武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587421/


[スムログ 関連記事]
【動画】武蔵小杉のタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3456

[51851: 匿名さん]

横須賀線下りホーム増設着工
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4894/
改札＆エスカレーター増設と相鉄線上り順増便で随分と混雑が緩和し、
一時話題になったエスカレーター待ちの行列も今は昔。
にも関わらず、さらなる改善へ向けて資本投入。

[51852: 匿名さん]

>>51850 匿名さん
コンビニはあまり品切れなどなかったけど

[51853: 匿名さん]

川崎市内の桜が満開　散策を楽しむ人々が静かに花見「桜から元気をもらう」　
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200326-00000018-minkei-l14

[51854: 匿名さん]

今日も当スレは満開です☆

[51855: 匿名さん]

>>51850 匿名さん
三越恵比寿も閉店が決まったらしいし、百貨店は厳しいね。

[51856: 匿名さん]

武蔵小杉、どうなっちゃうんだろう？？
（ ? ?）

[51857: 匿名さん]

地価公示中原区 住宅地の上昇率､県３位
https://www.townnews.co.jp/0204/2020/03/27/522782.html

[51858: 匿名さん]

細かく見るとこうなのかな。

≫ 2020年［令和2年］ 公示地価
川崎市中原区小杉町3丁目441番29 180万0000円/m2 +8.43％
川崎市中原区新丸子東2丁目907番14 135万0000円/m2 +12.50％
川崎市中原区小杉町1丁目513番1外 76万1000円/m2 +5.99％
川崎市中原区今井南町21-34 75万5000円/m2 +3.85％
川崎市中原区小杉町2丁目207番4 67万0000円/m2 +5.35％
川崎市中原区小杉御殿町2丁目144番1 54万0000円/m2 +2.86％
川崎市中原区今井南町20-6 50万6000円/m2 +3.27％
川崎市中原区今井仲町6-1 45万5000円/m2 +3.41％
https://tochidai.info/area/musashi-kosugi/

[51859: 匿名さん]

>>51856 匿名さん

大丈夫だろうと思います。
武蔵小杉はコロナショックまで飄々と乗り越えてしまうでしょう。
リーマンショック、台風浸水へのレベルの低いフェイク、ことごとく不死鳥のように甦り、かつ以前よりマンション価格が上がるという武蔵小杉。フェニックスコスギと業界では言われているようです(フェニックスは不死鳥の英語)。
勝ちすぎは良くないと個人的には思いますがね。

[51860: 匿名さん]

東京に来ないでね
川崎に篭ってて下さい

[51861: 匿名さん]

>51858
住宅地といっても容積率２００％以上の所ばかりですね。狭小3階建てに向いた土地ということでしょう。

[51862: ご近所さん]

>>51858 匿名さん

ところで、タワマンの場合一戸あたり（仮に壁芯80㎡として）
土地所有権って何㎡位あるんでしょうか。

[51863: 匿名さん]

>>51861 匿名さん

収益を考えれば一概に悪いとも言えません

ウチの近所は条例で建ぺい率/容積率が40/80
しかも50坪以下の土地に分割できないから相続とか面倒だし
延焼リスクが少ない位のメリットしかありません
せめて容積率だけでも200あれば低層マンション建てられるんだけど
周囲の住民もブーブー言っています

[51864: マンコミュファンさん]

>>51859 匿名さん
頭大丈夫か？

[51865: 匿名さん]

>>51859 匿名さん

ロレさん　フェニックスの意味ならだぶん小学生でもわかりますよ。
不死鳥のように武蔵小杉が汚名返上できることをお祈りしています。

[51866: 匿名さん]

それでも大好きな武蔵小杉スレから離れられない

[51867: 評判気になるさん]

>>51862 ご近所さん
せいぜい数平米
地価が上がったところで、建物の老朽化による価値低下の方が遥かに大きい

まあ地価が100倍以上上がるなら話は違いますがそんなのは夢物語です

[51868: ご近所さん]

>>51867 評判気になるさん

やはり
ということは
災害を何度もくぐり､固定資産税や割増修繕・管理費を払い続け
40数年後、建物0円、土地500万円弱（人口減でそれ以下か）に下落
土地も切り売りできず、高島平団地みたいな歯抜け老人ホーム化
滞納者は続出、管理修繕費値上げの悪循環
低地の老朽タワマンじゃ買手もつかず
維持管理費は永遠に

一体　所有する意味って・・
いやいや、深く考えるのはよそう（ｗ）

[51869: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[51870: 都民さん]

>>51868　

仮に3LDK 90㎡ 　　　　　8000万とします。
　　頭金（手数料・税込）　2000万　　　フラット35(1%)　　　7500万　
　　管理/修繕費　50年　 　2400万　　　固定資産税　　　　　　1600万
　　修繕一時金予備 　　 　　300万　　　駐車場代　　　　　 　1200万
　　　　　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　15000万　
月割にならせば　　　　　　25万/月を　600回　(実際は凹凸あり）

ところが50年後売るとなると　殆ど数百万の価値しか残らず、売れないかもしれない。
長期でもタワマンに住むならいつでも脱出可能な賃貸がマシかと。

ちなみに世田谷や杉並の高台で同じ総額支出なら80坪建物150㎡車庫付1.1億程度の中古戸建が狙えます。
ほぼ土地代の価格で、建物も十分使えるものも多く維持費も割安です。
50年後でも都内だけに、土地だけで7，8千万は下りません。土地と立地が重要です。
これからの時代､都心部以外のタワマンでキャピタルゲインを狙うことはまず不可能。
交通乗換え便利だけで住処を選ぶことがいかに無謀か、これでお分りかと思います。　
　　　

[51871: 匿名さん]

>>51870 都民さん

問題はそこが便利とは限らないことです。
資産価値を優先するならその考えで良いかもしれませんが。

[51872: 匿名さん]

>>51867 評判気になるさん

駅前に数平米でも権利があるのです。
その価値は判断できませんか？
建物が二束三文なら買い集めるのみ。

ちなみに実家は100坪弱の土地で戸建てですが資産価値はそれほどありません。
広ければ良いという考えは特にありません。

[51873: 匿名さん]

>>51870 都民さん

子が１人で、且つある程度優秀じゃなければ相続で文筆されて終わりではないでしょうか？
都内の土地に執着することもまた無謀かと思われます。

[51874: 匿名さん]

>>51873 匿名さん

おっと、変換ミス失礼しました。
文筆→分筆

[51875: 匿名さん]

>>51873 匿名さん
なぜ優秀じゃないといけないのか
よくわかりません。

[51876: 匿名さん]

>>51870 都民さん

50年後に生きている自信はない。
せいぜい30～40年でシミュレーションしてほしい。

[51877: 匿名さん]

>>51875 匿名さん

ある程度優秀じゃないと固定資産税も相続も対処できなくなり、業者に乗せられるか競売行きで終わりです。

[51878: 匿名]

① 中原区に住んで武蔵小杉駅を利用する
② 新型コロナウイルスに感染する

究極の選択！！
その理由もおしえてください。笑

[51879: 匿名]

>>51878 匿名さん

③君が感染する

[51880: 匿名さん]

>>51878 匿名さん

質問が雑すぎて究極の意味が分からない。

[51881: 匿名さん]

>>51860 匿名さん

東京から出ないでね。
既に武蔵小杉スレまで回遊しに来てるようなので。

[51882: 匿名]

>>51880 匿名さん
どっちが耐えられますかという意味です。
私は迷わず②ですが。爆

[51883: 都民さん]

>>51871 匿名さん
>>51872 匿名さん

何を求めるかは人それぞれ。子孫に財産を残すなら土地だし、その土地もいくら広くても地方では財産価値は少ないですが自然好きにはたまらないでしょう。
　駅前の価値を認める人が多いのも解りますし所有権は貴重です。ただ自由に建築・処分できるという前提付です。私は車で都心や行楽地を移動するので、静かな場所を選びます。それでも今の家は玄関から駅ホームまで7分そこから渋谷・目黒は10分程度で買物も銀行も役所も近いから住んでいますが、車で移動できインタに近い庭付戸建で選んでいます。でも小杉の最上階タワマンより安い筈です。

今のタワマンはデベロッパーに踊らされ過熱気味。デベの参入を許さない住宅地の価値も住民以外には理解されにくい。ただ今後は本来の鞘に収まりマンションも業者マージンで割高な点も解消されるでしょうが、視点を変えればお買い得な戸建もあるということです。すでにタワマン住まいの方には申し訳ありません。

[51884: 匿名さん]

川崎市 下水道事業会計補正予算 市政レポートVol.10 短期的台風対策に４億３千万円を計上
https://www.townnews.co.jp/0204/2020/03/27/522877.html

[51885: 匿名さん]

>>51883 都民さん

どちらにせよ、資産価値を基にした価値観であることには変わりないのでは？

具体的な戸建て物件があれば教えてください。
あなたの住まいが便利なのかどうかはさておき、言うは易しですが現実はもっと厳しいように思います。

タワマンはデベに踊らされている。
戸建ては資産価値が維持できる。

まあそういう固定概念を広めたいのですかね？
タワマンは立地面で分かりやすいですが、戸建てのバリエーションは幅が有りすぎて一概には語れないと思います。

[51886: 匿名さん]

>>51883 都民さん

えっ
都民の方がこのスレでマウンティング？
まったくもって申し訳あるよ

[51887: 匿名さん]

>>51877 匿名さん
普通でいいのです

普通に

[51888: 匿名さん]

>>51887 匿名さん

普通の基準は？

[51889: 匿名さん]

>>51888 匿名さん

100人いたら50番くらい
半分でいいのです

意外と半分を維持するのは難しいのはみなさん同じでしょう。
ボリュームゾーンですから

[51890: 匿名さん]

>>51889 匿名さん

半分の知識でその道のプロに勝てるとでも？

[51891: 匿名さん]

川崎の物件に資産価値もクソもないよ
川崎の物件なんて所詮川崎の人間しか買わないんだから。

[51892: 匿名さん]

>>51890 匿名さん

勝たなくていいのです。
イーブンで良いのですよ

人生ほどほどに生きていればほどほどに良いことありますよ

何よりアドバンテージが高いことはラッキーです

[51893: 匿名さん]

>>51891 匿名さん

あらあら
地域を比較する前に
ご自身を見つめ直した方がよろしいかと

[51894: 匿名さん]

>>51891 匿名さん

その川崎にお住まいのくせに、、

[51895: 匿名さん]

>>51870 都民さん

ああ、購入時にそういうシミュレーションやったなあって懐かしくなった。
75㎡に置き換えて単純計算で総額12500万（実際にはもう少し低いと思う）として、
購入時期30、40代でこの額の頭金準備と住宅ローン審査を通過させるにはなかなかの収入が無いと厳しいのでは?
支払い総額で判断するより将来賃貸に出すことも考慮すれば随分考え方も変わる。
リタイア後はなにも武蔵小杉に留まる必要も無いし、安く広い家付物件なら郊外にいくらでもある。
一生都内の土地で暮らしたい願望があれば話は別だけど、都内に拘らなければ選択肢はものすごく広がるよ。

[51896: 匿名さん]

今となっては、武蔵小杉のタワマン住民の方々が本当に不憫でなりません。

[51897: 匿名さん]

>>51896 匿名さん
どこ住んでんの？
川崎なのにね

[51898: 匿名]

>>51896 匿名さん
そうですね。ちゃんと避難できるか心配です。

[51899: 匿名さん]

>>51897 匿名さん

川崎ドンマイ。武蔵小杉ドンマイ。

[51900: 匿名]

ドンマイって、何の慰めにもなりませんッ！！
（>_<）