武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587421/


[スムログ 関連記事]
【動画】武蔵小杉のタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3456

[39378: 名無しさん]

>>39375 匿名さん
失礼ですね
消毒の件とか、行政への働きかけの件とか、住民の方が分かってないことアドバイスしても全部ネガ扱いだから参りますね

[39379: 匿名さん]

>>39378 名無しさん

ネガ派として一括りになってるから。
悔しかったらまずは仲間のネガを排除しましょう。

[39380: マンコミュファンさん]

タワマンについて否定的・批判的な書き込みが散見しますけど、そんな心配はありません。タワマンは戸建てと違って、誰でも買えるものではありません。なので医者や弁護士、一部上場企業社員などが大半です。

その英知を集合させるのであらゆる問題をしっかり解決していきます。

しかも理事会はその中でも住民から認められたエリートの集団です。つまり世の中の上位数%に入るような層です。その頭脳は、この掲示板での一般の方々の頭脳を遥かに超えるものですから、言われているような問題はもう対策が考えられていると思います。

後は住民を１つにまとめて実行していくだけの段階だと思います。理事会の持つ経営の腕の見せ所です。

というわけで心配している人には心配不要、からかっている人には残念でしたとお知らせしますね。

[39381: 匿名さん]

M不動産といえば、業界では泣く子も黙る最大手
やばくなったら計画倒産してバックレちゃう零細建売屋とは違って、逃げも隠れもできない
まあ、大丈夫だよ

[39382: 匿名さん]

戸建てのメンテナンス費はハウスメーカ、家の大きさ、屋根や外壁の仕様で大幅に異なりますが、
一般的には10年目100～150万、20～25年目200～300万程度です。
これは床面積50坪程度の比較的良心的なハウスメーカ、工務店の注文住宅、30坪程度の建売住宅での一般的な平均的な価格です。
(一般に注文住宅の方が耐久性高い物を使用するため建売住宅はやや割高です)
もちろん水回りの交換範囲やアップグレードする／しない、瓦屋根やタイル外壁はメンテ
安いなど変動はありますが、積水ハウス、住友林業、ダイワハウス、タマホーム、地域工務店などの注文住宅、野村不動産などの建売住宅あたりは大体これぐらいです。
新築引き渡し時に、毎月10000～15000円ぐらい積立ましょうとアナウンスしている会社が多いです。
但し極端に高額なハウスメーカもあり、最も高額と言われるヘーベルハウスの場合は10年目200～300万、20年目600万です。

内装は注文住宅の場合、自分で仕様を決めれるので一概には言えませんが、壁紙張り替えぐらいは含んでます。
フローリングを張り替える人はまず居ません。
もともと耐久性の高い高価な物が多いのと、無垢床などはワックスやオイルでメンテナンスしながら使う物で交換しません。
現在では和室が少ないので畳はせいぜい6枚ぐらいで大した金額になりません。
取り壊しは200万ぐらいです。

永住する(50年住む)なら戸建ての方が割安でしょう。

[39383: 匿名さん]

>>39380 マンコミュファンさん

よくぞ言ってくださいました。
すっきりしました。

[39384: 匿名さん]

>>39380 マンコミュファンさん
昨日のブブカの記事は弁護士さんが訴えてくれますよね！

[39385: マンション掲示板さん]

>>39373 匿名さん
丁寧にファイリングされていたら良いねw
ところで、君は小学生？もしくは中学生かな。いずれにしてもちゃんと勉強しないと落ちこぼれちゃうぞ笑

[39386: 匿名さん]

>>39380 マンコミュファンさん
>つまり世の中の上位数%に入るような層です

都内の新築マンションの25％がタワマンになってるのよー

[39387: 匿名さん]

汚泥がひどいんですね　この写真初めて見た
http://2ch.omorovie.com/2019/10/15/%E3%80%90%E8%A9%B1%E9%A1%8C%E3%80%9...

[39388: マンコミュファンさん]

>>39380 マンコミュファンさん

'武蔵小杉'の'タワマン'住人が、エリート中のエリートだって？(笑)

他のタワマンより圧倒的に、頭金が雀の涙で、35年フルローンを組むような経済状況だわぁ、住んでからは、20～30万円程度のディスポーザーや給湯器の交換すらローンでないと出来ないわぁ、ネットに張り付いて自分達を四六時中、セレブだとか自画自賛キャンペーンにひっしになってるわぁ、そんなエリート、いますか？ 笑

[39389: 匿名さん]

>>39376 匿名さん

そんなうんこまみれの上級国民いるか。

[39390: 口コミ知りたいさん]

>>39384 匿名さん
訴えたらブブカさんの思う壺じゃないですか？
裁判になったら裁判官が吹き出しそうな裁判になるだろうしブブカさんはそれを記事にして大儲け

[39391: 周辺住民さん]

>>39380 マンコミュファンさん

戸建もタワマンもピンキリだから、一概には言えないんじゃないかな。

職業や年収には貴賎はないと思うから、素性は明かしませんが、自分やご近所さんのかなりがあなたの考えている条件は大体クリアしていると思います。近所は運転手送迎や専用交番が門前にあるような家も多いですよ。　

[39392: 匿名さん]

>>39326 マンション掲示板さん

ご自慢のタワ民弁護士さんは当事者（利害関係者）だし、小杉のタワマン買うセンスからして、余り役立つとは思えんがな。

[39393: 周辺住民さん]

>>39340 匿名さん

戸建とタワマンの修繕費どちらが嵩むか。
他の方も仰るとおり、数十年の累計をどこで切るかで変わりますよね。

ただ、ご自身戸建に住まわれているからご存知でしょうが、私は両方経験ありますが、戸建にお金をかけています。（かかりますではない）
なぜなら自由にいじれるため、ついつい手を入れたくなるから。
十分住める古い家も、その気になれば気分一新で建替えられますしね。間取りも増減可能だし地下だって作れる。未然の補強とか、子供が増えたからというのもあります。共用なんてないから、全て自己責任です。ペンキだって自分で塗り替えることもあれば、業者さん任せも多いですよね。庭木の手入れも同じ。（これを修繕費とはいわないか）きれい好きか横着か人にもよります。
　いすれにせよ、戸建の場合積立てなんか意識しなくても、思いついたときの余裕資金で何とかするでしょう。少なくとも私は意識したことはありません。

[39394: 匿名さん]

今朝の日経新聞より
川崎市の賃貸不動産業者によると、台風以降、武蔵小杉駅周辺の物件照会は例年より落ち込んだ。
首都圏の物件事情に詳しい不動産鑑定士の浅井佐知子さんは「武蔵小杉はここ10年で人気が高まったエリアだが、行政や住民自ら浸水対策などに力を注がなければ、不動産取引価格にも影響を与えかねない」と語る。

行政が迅速に動くことは考えられないでしょうから、不動産価格の下落は免れそうもありません。

[39395: 匿名さん]

>>39394 匿名さん

なるほど。

[39396: 匿名さん]

>>39388 マンコミュファンさん

余程、武蔵小杉のタワーマンションの住人が好きなんですね。

[39397: マンコミュファンさん]

>>39275 マンコミュファンさん

定期交換が必要な、給湯器やディスポーザーすら月賦が多い、タワマンでは珍しいぐらい月賦世帯が多い事について、どう思います？

もしかして、セレブはわざと冷やかしで月賦にしてるだけとか苦し紛れな事、流石にいいませんよね？

[39398: (=^・^=)]

困ってるデベのためにCMキャッチコピーを。

毎年、塗れる . . .
慣れて、愛す。
街としての、トイレ

[39399: 匿名さん]

>>39397 マンコミュファンさん

いいと思います。キリッ！

[39400: 匿名さん]

>>39389 匿名さん

貧乏人がどんなに下で騒いでも、ウンコは届きません。

[39401: 匿名さん]

>>39394 匿名さん

ま、6000万台に落ち着くでしょう。

[39402: 匿名さん]

>>39394 匿名さん
山王町、下沼部など向川原方面は浸水した被災地です。武蔵小杉駅周辺という全体でみたら下落は当たり前だと私は思います。
発表したのは賃貸不動産業だし。

[39403: 匿名さん]

6000万が5000万から4500万まで落ちたら適正価格だと思います。以前はタワマンそれぐらいで買えました。
80㎡くらい。6000万くらいになっているのを見てひきました。

[39404: マンコミュファンさん]

>>39297 マンコミュファンさん
>>39275 マンコミュファンさん

定期交換が必要な、給湯器やディスポーザーすら月賦が多い、タワマンでは珍しいぐらい月賦世帯が多い事について、どう思います？

もしかして、セレブはわざと冷やかしで月賦にしてるだけとか苦し紛れな事、流石にいいませんよね？

武蔵小杉のタワマン購入者が他と違う強い特徴は、購入者のかなりの世帯数が、住宅ローンで連帯保証人を要求された内容で、頭金少額で、35年フルローン。

そして20万円程度の設備、給湯器やディスポーザーも交換も月賦がめちゃくちゃ多い。


'武蔵小杉'タワマン住人が必死にやり続けるセレブアピール。

35年フルローンで、ガスの給湯器交換やら、定期メンテナンス費までフルローンって、一体どんなセレブやねん 笑

[39405: 買い替え検討中さん]

>>39394
10月中旬からすでに8件武蔵小杉タワマン成約していますが、
いずれも坪320?350万円で、それ以前と変わらないですね。

ただ、成約件数が増えているので、これを機に既存住民が逃げ始めている傾向は見えそうです。
あとは新しい住民希望者が枯渇するか否か、3ヶ月程度で結果が見えそうです。

被災後1ヶ月も立たず、被災前と同じ相場で買う人がいるという事実を目の当たりにすると
武蔵小杉が湾岸やみなとみらいと同じく、元の地位は低いが開発によってバリューを得た地域の一つになったのかなと感じますね。

[39406: 匿名さん]

>>39405 買い替え検討中さん
いま新築のタワマンは浸水した場所から離れています。
台風前から検討中の方がそのまま買ってしまったのでは。

[39407: 匿名さん]

いまムサコ買ったり借りたりする人なんて居ないでしょ
台風から１ヶ月、営業止まってるような状態
検討中だった人も多くは再検討してるだろう

この分だけでも下がるだろうね

[39408: マンション検討中]

>>39405 買い替え検討中さん
成約8件の根拠は何ですか？

[39409: 買い替え検討中さん]

ここ一週間で駅徒歩2分、徒歩4分の契約案件2件出てるので、現状は「いる」が正しい情報です。
申し込みから契約までは最大で伸ばしても2週間なので、あの水害の前後に内見・申込み、今月入って成約した強者がいるということです。

[39410: マンション検討中]

>>39409 買い替え検討中さん

根拠がなければ嘘付けだよ

[39411: 買い替え検討中さん]

>>39408
不動産会社でみたレインズ情報（国交大臣指定の不動産業者間のネットワーク）です

[39412: 匿名さん]

>>39406 匿名さん

今建築中のマンションって、まだ、売ってるの？建築開始前にほぼ完売してないの？

[39413: 検討板ユーザーさん]

知人の話だとあの周辺は堤防の案もあったのに景観を理由に地域住民が反対した事、タワマンの機械室が地下の設けられてたのも復旧に時間がかかった原因である。

マンション買う上でハザード見ずに買うのは論外かなと思います。

皆さんの意見を聞いて勉強になりました。

[39414: 買い替え検討中さん]

>>39410
不動産会社に出向いて最近の成約情報確認きけば、裏取りは誰でもできますよ。
もし、ご興味あれば。全国どの業者でも見れますので。

[39415: 匿名さん]

>39405
重要なのは
＞行政や住民自ら浸水対策などに力を注がなければ、不動産取引価格にも影響を与えかねない
であって目先の動向ではありません。

行政はもたもたして力を注ぐとは思えせん。
住民は他人任せのようで住民による浸水対策など期待できません。

結果、不動産価格が下落

日経をそこを指摘しているんだと思います。

[39416: 買い替え検討中さん]

>>39415
行政に関する論評も住民に関するご意見も主観にすぎないので、
そういうご意見もありますね。終了かと思います。

ただ、現時点では下落してませんよーという実際の不動産購買行動のデータを示しただけです。
それは日経さんでも否定することできないはずです。事実なので。

[39417: 買い替え検討中さん]

メディアとしては、水害タイヘン！ムサコ価値下がる！で盛り上げて。
水害対策しっかりせんといけませんね。ともっともらしいことで紙面を飾れれば良いのかと思います。
新聞ってそういうメディアなので。

エセインテリみたいな人はその論調に流されるのが、玉に瑕ですが。

[39418: 匿名さん]

>>39412 匿名さん
素人考えですが、キャンセルが出てそれが売っているとか？

[39419: 匿名さん]

>>39412 匿名さん
最近売っていたタワマンは、価格をふっかけているからしばらく売れてなかった。
窓に貼られた広告懐かしいな。

[39420: 匿名さん]

>39416
＞現時点では下落してませんよ
僅か数件の物件がそうだったということで終了ですね。

実際には日経にある通り
＞武蔵小杉駅周辺の物件照会は例年より落ち込んだ。
です。
しかも、このまま放置では不動産取引価格にも影響を与えかねない状況に陥ってるのが武蔵小杉ということです。

[39421: 買い替え検討中さん]

>>39412 さん
デベロッパーによって考え方が異なるようです。
住友さんは築後数年でも未入居状態で販売継続します（売れないからと言って値下げしない。）
竣工時に完売している＝値付けが甘いとして良しとしません。

野村さんは入居までには完売が原則です。リスクある経営を良しとしません。

三菱・三井はよく知りませんので控えますが、
都心の外苑で建築中のマンションなどは、三井自身が抱え込み、入居後少しずつ放出する計画のようでした。

[39422: 買い替え検討中さん]

>>39420
売り出し65件に対して8件なので、割合は豊洲・勝どきと現状では変わらない率です。

物件照会が落ち込んだのは被災したのだから当然でしょう。
ポイントはその方々がこの後１２月?１月に戻ってくるか否かなのです。

ただ、そのような状況の中でも過去一年間と相場が変わらずに成約しているという事実がまずあります。

日経の記者さんはあまり相場の見方がわからないのだと思います。
経済に疎いから新聞記者になったのでしょうし。

[39423: 匿名さん]

>>39418 匿名さん

それはあるかもしれません。

[39424: 買い替え検討中さん]

ムサコを貶めたい気持ちをお持ちの方が多いのはわかりますが、
あれだけ一次被害、二次被害（メディア被害・風評被害）にあっても
ムサコを求める人がまだいて、それは続くのか、の方が現状の事実から論じるのが健康的かと思います。

新聞の描きたい物語とはズレてしまうので、購読者の方には面白くないかもしれませんが。
ない事実もとにして、ムサコいじめしても、気持ち悪いですし。

[39425: 匿名さん]

>39424
＞ムサコを貶めたい気持ちをお持ちの方が多いのはわかりますが、
そんな方が多くいるとは思えません。
むしろマスコミの情報を見て心配する声が多いのではないでしょうか。

新聞が指摘した事実とはズレてしまうので、住民の方には面白くないかもしれませんが。
事実に目瞑り、マスコミ批判しても気持ち悪いですし。

[39426: 買い替え検討中さん]

>>39425
心配の仕方がもう少し上手になることを期待したいですね。
事実＝データです。主観的な感想でもマスメディアの論調でもありません。

それを元に建設的に「武蔵小杉の今後」を語ることを心がけたいですね。

[39427: マンコミュファンさん]

2012年夏頃に武蔵小杉の某タワマン28階の部屋を底値の5800万円で買った。
ローン管理修繕費諸々の支払が月々24万円。
この部屋を賃料29万円で7年間貸している。
しかし現在の借人が3月に退去すると通知が来たので、そろそろこの物件を売却しようと思う。
今なら7000万円前後で売れるようなので。