武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

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【動画】武蔵小杉のタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3456

[37962: 匿名さん]

やっぱり解体は税金で対応するしかなさそうね☆

くやしいけど

[37963: 匿名さん]

地価が下がれば税金での負担も増えるということか、、、

とんだお荷物ですね。

野放図に建てさせたのが間違いだった。

[37964: 匿名さん]

本体価格が下がっても修繕維持費が高くなるんだったら購入には躊躇しますね。

リゾマンみたいにならないことを祈ります。

[37965: マンション比較中さん]

>>37962 匿名さん
修繕費を増やせば解決。
月10万円払って貰えば、解体費も賄えます。

[37966: 匿名さん]

次の理事会で提案してくださいね。

[37967: 匿名さん]

湾岸エリアのタワマンは放置しても構いませんが、武蔵小杉は交通の要衝だから治安のためにもちゃんと管理しないといけません。廃墟になるのはマズイですね。

あんなバカでかいものを住民に維持させるのはムリですね。行政に期待するしかないでしょう。

[37968: 匿名さん]

タワマンは近くで見ると圧倒されますね。あの中の一員になってみたいという憧れに似た本能に訴えかけるものがある。

[37969: 匿名]

>>37956 マンション検討中さん

やはり武蔵小杉のタワマン住民の将来に備える意識の高さには脱帽です。
住民が一糸乱れず修繕積立金を約2.5倍に引き上げるのは並大抵ではありません。月額ですよ。住民である794人の男は真の男になりましたね。

[37970: マンコミュファンさん]

たぶん大丈夫じゃないかな
ざっくり計算してみたけど、仮にSFTの場合、
敷地面積8,652m2
土地評価額　135万円/m2
で計算すると、約117億円になる
つまり解体費が117億円を越えればアウト
あとは土地評価額がここからどれくらい下がるかだね

参考までに、現時点の金額を643戸で割ると、1800万円/戸だね
ここから解体費の実費を等分したものが引かれて1000万ぐらいは手元に残るかな

ちなみに
土地の価格はここの新丸子2丁目
https://tochidai.info/area/musashi-kosugi/
敷地面積は
https://www.sutekicookan.com/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%8...
の書き込みを参照したよ
Wikipediaの敷地面積は地区全体だから参考にしなかった

とりあえず、税金投入はなさそうだ

[37971: マンコミュファンさん]

突っ込みどころは満載だと思うから、あくまで参考というか話の種ってことでお願いします。

[37972: 匿名さん]

>>37970 マンコミュファンさん

その土地を売って現金化しないとペイしないのでは？

[37973: 匿名さん]

うーん、自宅に解体業者が押しかけてきて上物を破壊された上に土地も取り上げられる

ということかな？

どういう根拠でそれが可能なのか知りたい。

[37974: マンコミュファンさん]

>>37972 匿名さん
いや解体する時の話だから、実際には管理組合が117億円を購入者から受け取って、解体工事を実施、残額を住民に分配金みたいな流れになるんじゃないかな？
とりあえず、解体時は土地売却額から解体費用を捻出ってのはよくある話みたいよ

[37975: 匿名さん]

集合住宅は管理組合が解体費も徴収できるからね。
建替えも考えると、今の2倍では足りないから更に上がるけど頑張ってね。

[37976: マンコミュファンさん]

>>37973 匿名さん
解体にしろ建て替えにしろ、住民の80％の同意の元に動いてるはずだから、押し掛けてきてっていうのは違うかな
あくまでずっと先の老朽化した頃の話だよ

[37977: 匿名さん]

>>37973 匿名さん

行政代執行ですね

空き家にして放置しておくと危険な場合、所有者に改善命令が出て、それも放ったらかしにしてると行政側で取り壊しをしてその費用を請求される。
タワマンだとどうなるのかは全く分からないですが。

[37978: 匿名さん]

住んでいる所に退去させるのは無理でしょうね。ゴネるだろうし。

[37979: 匿名さん]

残念ながらタワマンの建て替えは無理でしょう。居住者も半減してるだろうから解体費用も捻出できない。壮大なオブジェにするしかなさそうですね。

[37980: マンコミュファンさん]

>>37978 匿名さん
むずかしいのは、中古販売が続くと住民の年齢差が大きくなっていくことだね

タワマンは歴史がないから予想でしかないけど、だいたい70～80年くらいで寿命がくると書かれてるコラムなんかをよく見る

仮にSFTなら、10年前に新築で買った人が当時30代なら死ぬまでそのままでいい
でも、築30年くらいで安くなったのを20代の人が買ってたらまだまだ住み続けることを考えて建て替えを希望するかもしれない
この辺が合意形成が難しくなっていく理由なのかなって推測。

[37981: マンコミュファンさん]

>>37979 匿名さん
土地評価額＞解体費　なら取り壊し
土地評価額＜解体費　ならオブジェ化
って感じかな
まあ立地的にも多少赤が出ても上物建てて販売すれば元は取れるなら、買う業者はいると思うけど60年後は想像がむずかしいね

[37982: 匿名さん]

世界遺産に登録してもらうしかないですねタワマン廃墟として。軍艦島みたいなもんです。

[37983: マンコミュファンさん]

>>37979 匿名さん
あと、なんか勘違いしてそうだけど、これは住民が解体費を手元から捻出しなくて済む方法だからね
退去時に手元に入る金額が差し引かれる話だから、捻出できるかは心配しなくていい

[37984: 名無しさん]

>>37978 匿名さん
修繕滞り住めない程になれば、最終的には提訴や強制退去があるのかもしれませんね。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191102-00590503-shincho-soci

[37985: 匿名さん]

このままあと2、30年したら国土のうち人が住んでるエリアの２割が無居住区になって外国人に占拠されます。武蔵小杉はそうはならないですが、現在のタワマン住民の殆どが高齢者になって修繕費など出せないし建て替えしても意味ないから賛成しないでしょう。結果的に外国人に占拠されます。

[37986: タワーマンションが好きな人間]

税金で解体費用に充てるといいですね。

[37987: 匿名さん]

少子高齢で家余りが確実なのにタワマンなんかこんなにいっぱい造る必要があったのかな、、、

[37988: マンコミュファンさん]

>>37986 タワーマンションが好きな人間さん
なんでそこまで税金にこだわるかわからん
土地売却で賄えるならそれでいいじゃん

[37989: 匿名さん]

>>37988 マンコミュファンさん

みんなの武蔵小杉だからw

[37990: 検討板ユーザーさん]

犯罪者とか外国人が勝手に住みつきそう

[37991: 名無しさん]

>>37986 タワーマンションが好きな人間さん
住民の財産があるのに税金投入はありえないから安心しろ
100歩譲って税金投入があったとしても、住民は身ぐるみはがされた後だからな
税金で解体してもらって自分の財産は確保とか甘ったれた考えは捨てろよ

[37992: 通りがかりさん]

なんかここ見てるとタワマン民が勝ち組なんて大嘘だったんだなとしか思えないなw

[37993: タワーマンションが好きな人間]

>>37988 マンコミュファンさん
買った時に8000万円以上も払ったよ。せめて土地代くらい戻して欲しい。次のマンションを買うための資金が必要です。

[37994: 匿名さん]

>>37991 名無しさん

その前に脱出するでしょ

残るのはカネのない住民だけ。

[37995: 匿名さん]

>>37993 タワーマンションが好きな人間さん

タワマンに住めたのだから有難いと思いなさい。

[37996: タワーマンションが好きな人間]

>>37991 名無しさん
買った時に解体費用を負担すると聞いたことはなかったよ

[37997: 匿名さん]

>>37992 通りがかりさん

そんなのはマスコミのイメージですよ。
信じ込む人がいるからタワマンの価格が上がる。

[37998: 匿名さん]

>>37996 タワーマンションが好きな人間さん

解体なんかしないから安心してくださいね。

[37999: 匿名さん]

8000万出す余裕があればふつうに一戸建てを買えば良いのに、と思うのだが、、、

[38000: 通りがかりさん]

>>37996 タワーマンションが好きな人間さん
当たり前だからじゃない？
だってオーナーはあなただよ？
賃貸と勘違いしてない？

[38001: 匿名さん]

>>37991 名無しさん

代執行は費用の回収がネックなんですよ。
その頃には高齢者と外国人しか居ないんだよ。

[38002: 匿名さん]

>>38000 通りがかりさん

オーナーっても600分の一しか持ってないんですが。

[38003: 検討板ユーザーさん]

>>37999 匿名さん
年齢によるんじゃない？
タワマンは年をとった人が住むには良いと思うし
子供が欲しい人や小さな子供がいる人はおかしいと思う

[38004: 名無しさん]

>>37996 タワーマンションが好きな人間さん
これって洋服買うときに、
「捨てるときはゴミ袋代が必要ですよ」
って言われなかったってゴネるのと一緒だよな

[38005: 匿名さん]

>>37922 マンション検討中さん
これ、三階建てなので直接重機で壊して一棟あたり500万です。
タワマンは重機では壊せず、屋上にクレーン設置して上から小型重機や人力で壊していくらしいです。
新しい資材は不要なももの建てるときと大差ない手間がかかり廃材処理も高額で50～100億はかかるだろとの事です(ゼネコン関係者)
これに新築時のようにデベが利益乗せたりすれば、ここで誰かが計算してる117億は超えそうです。（管理組合に即金が無いなら、デベ介在で建替えでしょう）
一棟あたり1000～2000万です。

法整備は既に国が検討を進めてるらしいです。
おそらく既存物件については管理費が増額され積み立てる事になるはずです。
受益者負担の原則です。

[38006: マンション掲示板さん]

すぐには解体しないけど、何十年後いざ解体するときに土地代金で賄えない場合、行政代執行するんだろうけど、住民から取りっぱくれないように、マイナンバー制度で相続人やら勤務先やら金になる情報を全て紐付けといてほしいね。相続人不明で空き家とかざらにあるからさ。
それと今の行政代執行法は用件が厳しすぎるからもう少し柔軟に使えるように法整備する必要もあるかな。

逃げ特は許さないよ。一国民として、血税発動だけは絶対許さない。

[38007: マンション検討中さん]

>>37993 タワーマンションが好きな人間さん

30年住めば年間270万円ぐらいの計算です。月当たり23万円相当です。
これに毎月の管理費が15,000円、修繕積立金が25,000円として約4万円。修繕積立金は時間が経つにつれ値上がりしますが、個々のマンションによる部分大きいので考えません。固定資産税は月割りで1万円と仮定します。

要は30年後まで28万円の家賃が維持できるようなクオリティのマンションに住み続けるなら、家賃相当額でタワマンをペイ出来ているので、払った8,000万円が戻ってくるという考えは捨ててしまっても良いと思います。

実際土地代などはタワマンでは微々たる持分しかなく、撤去費用で相殺されるかむしろマイナスになると思います。

[38008: タワーマンションが好きな人間]

>>38000 通りがかりさん
じゃ、管理会社が必要ないってことでしょう？税金で処理するか管理会社の責任でしょう？なんで住民の負担になるか理解出来っこない

[38009: 匿名さん]

他人のライフスタイルを自分の価値観重ねて批判するのってどうなんだろうね？
それぞれの事情ってものがあるわけでさ。
戸建てだって、マンションだってそれなりのリスクはあるよ。

[38010: マンション検討中さん]

>>38004 名無しさん

わかりやすい

[38011: マンション掲示板さん]

>>38008 タワーマンションが好きな人間さん
何か勘違いしているみたいだが、管理会社は管理組合の手足でしかない。
すべて住民自治で意思決定しているんだよ。
管理人にお前の責任だから金だせとは言えないでしょうに。
税金はあり得ない。それは既出の文章をよめ。
売り主の責任もない。自分で契約書にサインしたんでしょ。じゅうせつもあったはずだし。