武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての92です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587421/


[スムログ 関連記事]
【動画】武蔵小杉のタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3456

[76842: 匿名さん]

>>76840 マンコミュファンさん

どう見ても貴方たちの発言はことごとく
都民・高台・戸建への劣等感しか感じないね
悪いけど、間違っても水没地域の工場跡地で縦長の集合住宅には
頼まれても（勿論只でも）住まないので、ご安心下さい

[76843: 匿名さん]

都民はともかく（横浜出身者には都内に住む動機はないのだが）、高台・戸建てってのは呆れ果てるばかり。あほかと。
戸建て志向なら最初から武蔵小杉になんて住んでないわ。

逆に言えば、少数の戸建てに住んでる武蔵小杉民はもしかしたら田園調布に憧れ持ってるかもしれない。
e-マンションじゃなくて戸建て民が集まる掲示板でご自慢の邸宅をご披露したら？
ここじゃ馬鹿にされるだけだよ。

[76845: 匿名さん]

嫉みとも言い切れないんじゃない。こいつ住んだこともないくせにマンションが戸建ての下位互換だと本気で思ってるらしいぞ(笑)
じじいは戸建て板で暴れてろよ、ホレ
https://www.e-kodate.com/

[76846: 口コミ知りたいさん]

街全体を見渡せる眺望などステータス感溢れるタワマン。転勤とともに憧れのタワマンに引っ越してきた、渕上家。息子の悠真が近所の野球チームに所属すると、一気にエースになった。それをよく思わないのが、最上階に住むボスママの恵。エースの座を奪われたことで、渕上家に風当たりが強い。なかなか都会に馴染めない渕上家だったが、同じマンションの住人と関わることでさまざまな問題にぶつかる、グラハム子(@gura_hamuco)さんの新刊「タワマンに住んで後悔してる」を紹介する。

[76848: 匿名さん]

違うって。

[76849: 評判気になるさん]

タワマンは最下層貧民の長屋だからね　住むのは一生の恥

[76850: 匿名さん]

>>76843 匿名さん

強がり言うなよ　本音では後悔しているだろ

建替えもできず、いずれは100％廃虚化するんだから、
早めに上京民に処分した方がいい

[76852: 匿名さん]

>>76850 匿名さん
マスゴミのデマをそのまま信じてるみたいだけど、あんたが鵜呑みにしてるのは低所得者層向けのルサンチマン記事。
あんたにいくら資産があっても、意識の低さが貧民並みであることを自ら証明してしまっているぞ。

あんたの誤解を一つ一つ説明して解いてやってもいいんだが、過去のやりとりからするとあんたは何一つ受け入れないだろうから、無駄なことはやらない。
ここでずっと馬鹿にされてなよ、哀れなじいさん。

[76853: 匿名さん]

廃墟化するマンションの条件
①最寄り駅が不便･不人気
②駅から遠い
③容積率に余裕がない
④取り壊しが難しい超高層

まず何はなくとも①、まずは最寄り駅の駅力が全て。
次に②、マンションは駅近にこそ価値があるので、徒歩10分を超えると存在価値が薄くなる。
その次に③、容積率に余裕があれば区分所有者の費用負担が少なくなるが、長期的には大幅なインフレになることを考えればこれは絶対ではない。
最後に④、これはシンプルに経済性のみの問題であり、技術は既にあるし低コスト化の研究も進んでいる。③と関連して将来的にコストがペイできるなら問題なし。

結論。
真っ先に廃墟化するマンションは、乗降者数の少ない小さな駅の不便なエリアのマンションだが、そうなるようなエリアは戸建てにも住む人はおらず、駅に遠い戸建てから先に廃墟化が始まっている。
武蔵小杉のタワマンが廃墟化するのは、人口が減って武蔵小杉よりも大きい駅のタワマンで需要が満たされてしまった時。
武蔵小杉はJR東に限定しても849駅中27位の乗降者数で、これは東京都内143駅の中に入れても上位15%（21位）に相当する。東急線内でも全21駅中4位。（ちなみに田園調布は17位 笑）
この大きな駅の近くに建つタワマンが建て替え出来ずに廃墟になるようでは、日本は内戦下にあるか災害で最貧国になっているかのどちらかで鉄道も機能していないだろうから、論じても意味ないのは明白。

[76854: 匿名さん]

まず田園調布の廃墟化を心配する方が先だな。
あ、もう始まってるんだっけか。ごめんごめん。

[76856: e戸建てファンさん]

武蔵小杉の令和の西洋長屋で粋がっているバカ
こらしめてやりたい

[76857: 評判気になるさん]

欧米人はタワマン的な住宅での子育てを好まない。「ふさわしくない」と考えているのだ。中学受験を専門にしているベテランの家庭教師は「タワマンの子は成績が伸びない」と断言している。外出が少ないタワマンの子どもは屋外の自然現象を肌感覚で理解できにくく、それが理科などの成績が伸びないことにつながっているのだという。また、高層建物の住人が急病などで救急搬送された場合、階数が高くなるほど生存率が低いという、カナダの研究機関の調査もある。あたり前だが、低層階よりも上下の移動時間がかかるからだろう。

[76862: 匿名さん]

>>76857 評判気になるさん
この記事を書いた榊淳司氏は、もう20年近く「タワマンはもうすぐ暴落する」と騒ぎ立てて外し続けている、ルサンチマンジャーナリストの代表格です。
この人が「タワマンはダメ」と言い続ける限り、武蔵小杉は安泰。

[76863: 匿名さん]

別に嫉みじゃないでしょ。
ただ馬鹿なだけ。

[76865: 販売関係者さん]

>>76862 匿名さん
https://www.youtube.com/watch?v=U0bWqrEtVdE

[76866: 匿名さん]

>>76865 販売関係者さん
なんの販売関係者？タワシとか草履とか？
20年前から言われていることが、ずんだもん動画でやっと理解できたか。
ではさらに、親切な俺様が丁寧に補足してやるぞ。

①そもそもタワマン市場は今バブルではない
バブルの定義にも色々あるが、重要な要素の一つに「運用利回りが長期金利を下回っている」というものがある。
1990年代のバブル終盤はまさにこれで、8%の長期金利に対して2%程度の運用利回り。明らかに利回りを無視してキャピタルゲインだけを目当てに価値のないものに資金を注ぎ込んでいたわけで、そりゃいつか崩壊するわ。まさにババ抜き。
それが現在では、1%台の長期金利に対して東京の新築タワマンでも4%の利回り。キャピタルゲインが取れなくなったらインカムゲインでいいや、という選択肢が取れる状況な上に、世界的な資材の高騰（インフレ）と外資の流入（円安）で、頭打ちや小幅な値下がりは今後あったとしても、日本の不動産が暴落する要素は一つもないと言っていい。

②武蔵小杉は実需層中心
タワマンの購入者層が見栄っ張り・老人・投資家・パワカの4パターンというのはまさにその通り。
このうち見栄っ張りと投資家は都内ではない武蔵小杉のタワマンには見向きもせず、おかげで湾岸とは坪単価にずいぶん差が付いてしまった。悪く言えば資産性が低いとも言えるが、投資家はその多くを外資が占めているため、為替リスクが高い。暴落しようがないことは①で説明したが、今後の為替次第で相場がフラフラする可能性はある。
これに対して武蔵小杉は圧倒的にパワカの実需が強く、SUUMOでちょっと調べればすぐに分かるが売り物件や賃貸物件の割合が豊洲や勝どきあたりと比べて圧倒的に低い。これは前述の「インカムゲインでもいいや」の選択肢が取りやすいということでもあり、都内の物件と比べると突き抜けたキャピタルゲインは得にくいかもしれないが、安定志向には魅力的なエリア。
ますます、暴落とは縁がないというわけ。


その動画は「小癪なタワマン購入者が困るといいなー」という低所得者層の願望を、親しみやすいキャラクターで誰にでも分かりやすく具体化したもの。
その動画を引用している時点で「ぼくはうんようするおかねがないびんぼうにんです」って書いているのと一緒だよ。

[76867: 匿名さん]

あと、動画の登場人物はローンでカツカツだったけど、武蔵小杉のタワマンの実際の購入者でそういう人は少数派だということも知っておくといいよ。
見栄っ張りが多い都内タワマンだとそういうのが多いのかもしれないけど、武蔵小杉のタワマンじゃ見栄なんて張れないし(笑)

[76868: 周辺住民さん]

うちの会社の50歳の行かず後家さんは中層階に一人で住んでいるし、南武線沿線の土地を売って小杉のタワマン最上階買った知人の爺さんもよく知っている
カツカツかどうかは分からないが、共通するのは大体同じ服着ているし、時計は通販によく数千円のカシオだし、吉野家とかサイゼでよく晩飯を食うと本人達からは聞いている

[76869: 匿名さん]

都内メインに定点観測している人からは武蔵小杉は物足りない感じに見えてしまうのだろうが、裏を返せば都内と比べてそれだけ健全だって話にもなる。なんせ実需な街なわけだし。すでに都内超高額物件は借主なき超低利回り物件と化して外国人内でぐるぐる回るだけ、日本人には関係ない話となりつつ、湾岸物件も同じ兆候で一息つきだして売るにも売れない状況になりつつある。実需の強みは投資というよりも現金化しやすい点で、武蔵小杉はそうした点において一定の人気を保っていく感じになるだろうね。

[76870: 匿名さん]

武蔵小杉住みですが、逗子、鎌倉方面のお金持ちも結構増えて来てますよ。
平日は武蔵小杉で週末に電車で鎌倉に行ったり来たり
武蔵小杉はすべてが駅近で生活は楽すぎると話してましたよ。