ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 杉並上井草についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kamiigusa/

所在地：東京都杉並区上井草3丁目48番1（地番）
交通：西武新宿線 「上井草」駅 徒歩5分 （南口）
間取：3LDK・4LDK
面積：66.62平米～85.40平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[373: 匿名さん]

>>371 匿名さん
コメント非難や揚げ足取りばかりしてないで、エリアや物件について自分の意見言ったら？マーケットがどうこうじゃなくて、自分にとってこの物件の適正価格がいくらであるかを！
坪255以下が妥当かと。最終期にはそのくらいにせざるを得ないでしょう。

[374: マンション検討中さん]

毎朝通勤電車内で書き込みを拝見して現在検討をしている者です。
伺いたいのですが、ポジティブ・ネガティブな書き込み両方出てくるのはとても参考になります。ありがとうございます。
ですが過度なアンチをしてる方の心理はどこにあるのでしょう？
私だったらここまで粘着せず、不便などを一度でも伝えたら後は検討から外しここには来ない気がしますが、、、
他の検討者様が熱心に不便をご教示して下さるとも考えずらいですし、地元の方も何度もそんなこと言わない気がしますし。
個人的にはこちらが販売好調だと困る関係他社様の気がしてならないのですが、T社様、S社様、M社様、N社様あたりですか？
大きな買い物ですし、不動産業界の方々にも誠実でフェアなご紹介を期待したいものです。
直接的な検討材料より、この辺りが気になって仕方がありません。
私の全くの見当違いであれば、非礼をお詫びします。

[375: 匿名さん]

>373

そんな値段になるわけないじゃん。
一生その値段になるのを待ってるといいと思うよ。

[376: マンション検討中さん]

>>374 マンション検討中さん
全く私も同感、業者さんの書き込みにしか感じませんね。
先日の夜は業者さんに対してのねぎらい の言葉が有りましたが削除されてました。
私達のコメントも削除されるのですかね。

私も見に行きましたが、いとこも近くに住んでおり、良い場所と伺っておりますよ。

[377: 匿名さん]

>>375 匿名さん
「一生待ってろ」みたいな言い方は相手を刺激するだけだからダメ。あくまで自分の見解と認識で。
条件がちがうとは言え、1.5キロ離れたパークハウス上石神井が220～230だから、ありえなくはないですね。

[378: 匿名さん]

プラウド上井草と似たような流れですね。駅近だとなんだかんだですぐ売れますよね。良し悪し各人の判断だし

[379: 匿名さん]

>>372 匿名さん

パークハウス上石神井は駅遠しかも線路沿い
土地形状ははNTT裏のいわゆる旗竿地。
上石神井徒歩11分、武蔵関9分でどっちつかずだから安いんだよ

[380: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

業者はそんな暇な事しないですよ。それに上井草駅だけ執拗に言ってるでしょ? ほしいのに買えないだけなんですよ。
スルーしておけば良いと思います。

[381: 周辺住民さん]

「西武鉄道、新宿線で新規2区間の連続立体交差化を進めると発表、野方駅～井荻駅と井荻駅～東伏見駅」
http://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1004983.html
ここには、いつまでに、とは書いていない。
練馬区のＨＰでは外環と関連させて高架化を進めると書いてある。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kunai_tetsudo/sinnjukusen...
高架化しないと青梅街道インターの設置や外環の２にあわせた駅前再開発ができない。
外環はオリンピックまでには無理だろう。６年後ぐらいかな。
そうなると上井草も随分様変わりするように思う。

[382: 匿名さん]

>>381 周辺住民さん
西武新宿線に関しては、過去何回かこういう発表して流れているからイマイチ信用できないんだよね。外環も何十年も前から計画あるけど、どうしても計画地周辺の住民からの反対が強くて流れっぱなし。
立体化も外環も時期が漠然としているし、反対もあるし、期待しない方がよいかと。

[383: 匿名さん]

>>378 匿名さん
状況と値づけが違うのでなんとも。

[384: 匿名さん]

中村橋の三井と三菱は面白そうだな。どちらも駅近かつ価格もここと同水準。三井の方が少し安いかも。利便性はずっと上。
これらもよい比較対象物件ですね。

[385: 匿名さん]

>>381 周辺住民さん

地上部いじろうと思ったら外環よりも外環その2がどうなるかですねぇ
これをやるには住民の理解が得られるかですが難しいだろうねぇ。お金かけても立退き少ない地下方式にしておいて地上部作りますっていうのはねぇ。。出来てはほしいんだけども。

[386: 匿名さん]

リニア全開通と野方ー東伏見の高架化、どちらが先に実現するのやら……。

[387: 匿名さん]

>384

全然違う路線だからね。
しかも三井のほうはどっちかというとDINKS向けの広さ。

ここと対比するなら鷺ノ宮のプラウドじゃない？

[389: 匿名さん]

>>387 匿名さん
周辺環境が色々言われているけど、利便性なら明らかにプラウド鷺宮。あちらは330とかいくのかしら？そこまでして西武新宿線にこだわるわけではないですが。
池袋線と新宿線、住まいによっては両使いや頻繁な往き来もあって、両方見て損はないですよ。雰囲気や文化は共通する部分多いし、それぞれの沿線の塾は、双方から生徒が集まってますよ。

[390: 匿名さん]

>>387
プラウド鷺ノ宮パサージュは確かに比較対象になるかも.
私も>>389と同じ意見かな。利便性重視であれば鷺ノ宮徒歩7分のあちらのほうが利便性は良いですよね。
鷺ノ宮からでしたら高田馬場まで急行一本だし各停でも急行追い抜きがない場合もありますからね。
まぁただ西部新宿線に限っていえば正直劇的か？って言われるほどはないかな。
それよりも、パサージュのほうはバスでの中央線で阿佐ヶ谷、荻窪方面のアクセスが良いのは
プラスかな。利便性も商業施設も結局は中央線寄りのほうが充実してますからね。
そいういう面ではここも西荻窪や荻窪へのバスが出てるけど上井草駅から乗るとなると
ちょっと本数的にも時間的もあれかな。ただこちらは自転車で吉祥寺、っていう手もあるけど。

環境はここかなと思いましたね。マンションの土地形状、周辺環境、接道状況などを見ても
こちらのほうが頭一つ上。一方あちらは川側、不整形区画に細い道路の接道状況に、周辺も
まがりくねった路地上の道路が多く、中野や高円寺にありがちな細い路地の網目みたいなエリアで
微妙。周辺も都営団地が多くいけてない。

建物もこちらのほうが安心できそうなきはする。むこうは施工会社がイマイチ実績が不明りょ。
むこうも５１戸と小規模マンションなので将来性にもやや不安は残るかなぁ

[391: 名無しさん]

鷺ノ宮も検討しました！
でも住環境が不安過ぎてやめました！
あちらの掲示板に、すぐ脇の川の大雨時の映像がありました。
子供がいますので、あれでは安心できないと妻との意見一致の末です。
条件をお金で買う訳ですから、子供の安心して暮らせる住環境を第一優先で検討中です！
上井草パークハウスは、駅は確かに弱いですが素晴らしい物件と思っております(^^;;どーしたものか

[392: 周辺住民さん]

>382さん
>西武新宿線に関しては、過去何回かこういう発表して流れているからイマイチ信用できない

そんなことないですよ、池袋線では高架化で石神井公園駅はすっかり変わりましたし、中井‐野方間では工事が始まっています。
東京都のプレスリリースによると平成３２年度の完成予定です。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/04/20n41200.htm

中野区の資料によると、西武新宿線と地下鉄東西線の相互乗り入れを検討しているとのことですが、こちらはいつになるか、まったくわかりません。
http://kugikai-nakano.jp/shiryou/15316152129.pdf

[393: 匿名さん]

西武新宿線の立体化はまぁむこう35年ぐらい見込んでおけばこの辺りもされるかもね。
個人的にはやはり見所は外観ノ2だね。果たして大泉から青梅街道まで地上部すべてを貫けるかな？
これができれば上石神井や上井草駅周辺も面白くなりそう

[394: 匿名さん]

オリンピック後の金不足で外環工事自体が中断されるか鈍化しそう

[395: 匿名さん]

なんだかんだ言って23区内物件では激安部類なのですぐ完売しそうだわね。
戸数も少ないし地元民の年寄りが戸建売却して住み替えるパターだけで埋まるかもね
いつの時代も駅近で環境が良いとすぐ完売

[396: 匿名さん]

坪280-90ってそんなに割高か？
普通23区なら最低坪340以上ではないとまともなエリアでは買えないわけで
坪400以上でようやくそこそこ都心部と言われるエリアにすめるわけじゃない？
はっきりいって坪200台なんてここみたいな郊外とか不人気エリアだけだよね。
それが高いとか言ってる人はそもそも23区なんかを選ぶこと自体が大きな間違いだ
と思うけど。このマンション価格帯だったら正直ここで出てた北区やらの物件でも
正直なんら大差ない話。あとは路線なり周辺環境なりで何を取るかで決めたら
いいんじゃね？って思うが。

[397: 匿名さん]

>390

ちなみに鷺ノ宮徒歩7分（徒歩10分以内）と上井草徒歩5分（5分以内）は中古だとそんなに差がついてない。
上井草のほうが売り物が少ないんで、誤差でそう見えてるだけかもしれないけど、
データ上は中古になると価格差はなくなりそうですな。

[398: 匿名さん]

>>397
そうなんだ。でもなんとなくわかる気がするなぁ。
パサージュがあるあのあたりのエリアって元は都営団地や古いアパート、家屋などがあった
整備されていないエリアだしね。道路も網目上になっていてしかも曲がりくねっているせいで
土地も必然的に不整形区画になるし効率よく利用できない。

一方上井草は他畑だったあとに綺麗に区画整理と道路整備がはいったおかげもあってか
生活道路もそこそこ広くてまっすぐだし安定した住宅街って感じ。

結局これぐらいの価格帯だと利便性を取れば環境がかなり悪くなるし、環境取れば
利便性を大きく損なうってところですわな。あとは自分が何を重視するかってところかね

[399: 匿名さん]

MRのテラスはかなりおしゃれですし、リビングと一体化していていいと思いましたが、
HPに載っているタイプとは違うのかな
キッチンもフローリングとカラーが同じですから、
家具の色もそろえればすっきりとした電設算にできそうなのは良いですね
MRのフローリングの色は少し濃いめですが、他の色もあるのでしょうか

[400: 名無しさん]

無償で選べると説明を受けましたよ
一期であればどのフロアも選べるみたいですが、今期過ぎての期限との兼ね合いはちょっと覚えてないですね
販売員に聞いてみてください
新築の醍醐味だと思いますから、家族でどれにしようか話すのも楽しいですよ

[401: 匿名さん]

アルコーブが欲しかったですね。
自転車やベビーカー、子供用三輪車を置くのに必要だと思います。ファミリー向けマンションなので余計に

[402: 匿名さん]

広いバルコニーが結構魅力的ですね！
ロースターとかで小さなホームパーティ出来そうです。

[403: 匿名さん]

集合住宅だと、共用部は火気厳禁って規約で決まっている可能性が高いですので、
ロースターは使えない可能性もあるかもしれないですが、
風にあたりながらお食事とかは気持ちいいかもしれないですねぇ。

三輪車とかは玄関内に置いておくというような形になるのかしら？
玄関先はアルコープじゃないからダメっていうことですものね。
たためるタイプの三輪車のほうが良いのかしら。

[404: 匿名さん]

>>403
子供用三輪車はしょうがないですし期間も限定されるので玄関前におくしかないとおもいます。
その辺りはどこのマンションでも許容範囲でしょう。アルコープがあればよかったんですけどね

[405: 匿名さん]

1期販売後､急にネガティブ減りましたね｡
1期27戸は完売ではないようですけど｡

[406: 匿名さん]

戸建派が圧倒的多数だろうねぇ

[407: 匿名さん]

なんだかんだ、この掲示板が盛り上がる物件は人気物件で、完売が早いというのは既に証明済みですからね。
こちらの物件に問わず、人気のあるマンションは早く動かないといいお部屋、無償で選べる範囲など、どんどん無くなっていきますね。

[408: 匿名さん]

>>407 匿名さん
営業さんでしょ？

[409: 匿名さん]

>>408
よくそうやって営業、営業っていうけど実際営業の人ってそんなことしない。
そんなに愛社精神がある人がいないっていうのと、営業の人にとってライバルは他者ではなく
同じマンション販売を行う同僚だからね

[410: 匿名さん]

>>407 匿名さん

まーその通りだよなー

[411: 匿名さん]

>>408 匿名さん

407です。
私は営業ではなく、昨日は登録者で、現在は申込者です。
担当の方も良くして下さり、少しは情報ももっておりますので、答えられることはお答えしますよ。

[412: 匿名さん]

正直買うなら戸建のパークハウスステージでのほうでしょうね
そっちは一生モノにになるかとおもいます

[413: 匿名さん]

>412

資産価値的には厳しいだろうけどね。
昨今の東京は戸建て離れ、マンション人気が明らかになってるから、
趣味としての一戸建てが好きな人じゃない限り、価格的にも高い一戸建ては勧めにくい。

[414: 匿名さん]

>>413
逆だと思いますよ。戸建は新築価格がすごくリーズナブルになってきています。とくにこのあたりのエリアは。
一方マンションは住んでも費用対効果が低く、資産価値としては終わってます。資産価値として機能するマンションは
大規模、人気エリア、駅近、利便性が良いところだけです。
ここは駅近は当てはまりますが、それ以外がすべて当てはまりません。そんなところに賃貸でも売却でも高値で買いたいという
人はいません。候補者を見つけるだけで大変な苦労になるはずです。実際、ここもそうだしお隣の急行停車駅である上石神井
も中古が激安じゃないですか。それでも客がつかないんです。賃貸だって、仮にここを新築で出したらいくらなら人がつくと思ってます？　18万、19万では貸せませんよ。人が来ないから。住宅ローンに11万払って固定資産税、修繕費(積立一括金)、管理費入れたらざっと月額維持費が16万じゃないですか。駐車場まで借りるなら18万近くになりますよ。
どうせ中古で売ってもここを築浅で売却しても4000万がいいところです。
そんな金額払えるなら迷わず真向かいの戸建のほうがよいでしょうね。

[415: 匿名さん]

>414

戸建てを選ぶ人ってデータをまったく見てないのがわかりますね。
一戸建てを選ぶかマンションを選ぶかは物件選びとあまり関係なので、ほどほどにしますが

まず、売却価格についてはレインズマーケットインフォメーションで正確なデータが出ます
11_西武鉄道新宿線_上井草_徒歩5分以内_杉並区井草_平米単価76万円_3LDK_築年2013年から2014年
12_西武鉄道新宿線_上井草_徒歩5分以内_杉並区上井草_平米単価55万円_3LDK_築年1993年から1994年

上井草駅徒歩5分以内、60平米以上の直近一年のデータは上の二つ

11番の物件はおそらくプラウド上井草。平米76万で成約してるから、70平米換算で5,320万
このことから、築浅で売却しても4,000万がいいところっていうのは大嘘。普通に5,000万オーバーの値が付く可能性が高いです。
次に、12番の物件は「アドリーム上井草」かな？（これは自信ない）で、こっちは築23年と築古の物件
これは平米55万だから、70平米換算で3,850万。築20年ぐらいでやっと4,000万弱になります。



ちなみに、一戸建てがリーズナブルになってきているのはいわゆるパワービルダー系ですね。
確かに、このあたりだとパワービルダー系ならこのマンションと大差ない金額で狭小とは言わないまでもやや小さめの一戸建てが出ています。
売主の体力・瑕疵があった時の対応などを考えてなお一戸建てにあこがれるならそういう選択もいいと思いますよ。

[416: 匿名さん]

そうそう。

戸建ての資産価値が厳しいのは、パワービルダー系が見た目安い戸建てを作ってくるからです。

6000万円弱で新築戸建てが買える地域に、7000万円オーバーで買った中古戸建てを売りに出した時にいくらの値段が付くでしょうか？
このメカニズムで中古の戸建ては売れない・値段が下がるといった苦境に立たされてるんですね。

[417: 匿名さん]

>>415
はぁ、やはりこの手の話をするとRMIどころか数字と統計にだけ振り回されてまともな議論もできずに
ただただ闇雲に「マンションのほうがすごいんだから！もう！」っていうのになりがちなんですよね。

レインズは全ての取引が載ってるわけでもなく、またそこでの数字は実際の取引額とは異なりますよ。
ご存知なければ調べておいたほうがいいですね。そのように盲目的に信じていらっしゃるようで。
また、66万/m2, 40-60m2 2013-4でしたね、残念でした。やはり4000万未満のようですよ、築浅でさえもね。

>一戸建てを選ぶかマンションを選ぶかは物件選びとあまり関係なので、ほどほどにしますが
ええ、本当、嘘もほどほどにしておいてください。このマンションのことを貶めているのではなく
一般的な傾向や、このエリア周辺相場は正しく理解なさったほうが良いと思いますよ。

> 一戸建てがリーズナブルになってきているのはいわゆるパワービルダー系ですね。
いいえ、土地だけをかっての注文住宅でも同様にリーズナブルなのです。パワービルダー系や、建売に
限定されるものではありません。だからこのあたりのエリアでは戸建のほうがよく売れるのです。
もともと第一種低層住宅は戸建住宅街のためにあります。マンションで低層にしてもスケールメリットが
得られずマンション最大の武器であり合理性とスケーラビリティが一切働かないからです。
そういう意味では一種低層マンションというのはマンション本来が持つメリットを捨てた欠陥品とも
言えますが、逆に集合住宅、ということを感じさせない稀少性と高級感を出しやすいというメリットは
あります。よく浜田山とか善福寺みたいなところでも多いです。が、この場所ではそうする理由もない
でしょうが。
なのでプラウド上井草のような大衆臭たっぷりにリーズナブルでいくか、もしくは戸建のほうがお得な
エリアだと思いますよ。ここを買うなら素直に真向かいのパークハウスステージのほうが良いと思います。
資産性云々をこんなエリアで語るのであればなおさらここでは戸建のほうが資産性的にも有利。
どうしてもこのエリアでマンションが買いたいのであれば素直に中古で良いかと思います。格安で手に入ります。
ただし、手放すときも格安です。

[418: 匿名さん]

上記方々、よそでやってくださいよ読むのもめんどくさい

[419: 匿名さん]

最近パークハウスはなかなか良い立地に出してきてますよね。
ここと比較するならパークハウス杉並高井戸プレイスも良いかもしれませんね。
井の頭線徒歩5分で5600万台からスタートで価格帯はほとんどここと同じです。
利便性でいえば高井戸のほうがいいですね。吉祥寺、渋谷、新宿、と利便性が高い駅に
一本でいけますし資産性もそちらのほうが良いでしょう。
住環境はこちらでしょうね。あちらは環八一本入ってるとはいえ環八そばですしね。

[420: 匿名さん]

長文氏復活してたのか。

検討の邪魔だから自分のブログ開設したら？

[421: 匿名さん]

7500万円〜ぐらいらしいね、目の前の戸建。これは結構楽しめるかもしれない。

[422: 名無しさん]

戸建てみて来ましたよ。
価格の割には程度が低い。その一言に尽きますね。
近隣との関係もマイナスでしかないですね