ザ・パークハウス 杉並上井草についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kamiigusa/
所在地：東京都杉並区上井草3丁目48番1（地番）
交通：西武新宿線 「上井草」駅 徒歩5分 （南口）
間取：3LDK・4LDK
面積：66.62平米～85.40平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-20 12:43:27
現在の物件
ザ・パークハウス 杉並上井草
ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2016-01-20 21:23:55
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価格次第ですが立地は落ち着いた環境で良さそうだという印象ですね。
上井草駅周辺も必要最小限はある感じです。お世辞にも繁榮してるとは言えない田舎駅ですが まぁ西武新宿線沿線の駅は急行停車駅の上石神井でも同じレベルですからそこは西武新宿線沿線 では織り込まないといけないですね。 判断の分かれ目になるポイントのひとつは西武新宿線の利便性でしょうかね。 都内ワーストクラスと言われるだけあってこれ一本ではどこのターミナル駅にもいけないという悲しさ。 実質高田馬場での乗り換えが必須という現実が受け入れられるかですね。 もうひとつの分かれ目になるポイントとしては、このあたりは比較的安価な戸建が安定的に供給され続けていますし あえて利便性の低い沿線にマンションである必然性があるのか？というところでしょうか。 第1種低層がほとんどのここではマンションメリットの空間利用率を上げることもできずスケールメリットは 限定されてしまいますし。 面白いところです。 |
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| No.2 |
人気の西武新宿線物件ですね。
杉並アドレスですし、中央線と西武線にはさまれるポジションなので利便性も高いです。 でもきっとお高いのでしょうね。。。 |
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| No.3 |
>>2
不人気路線ですから､西武新宿沿線の23区内は一種低層の地域ばかりで大規模分譲マンションが建たず､沿線人口が急増しません｡お陰でラッシュアワーも人気沿線よりゆるく､先日の雪の日も京王や東急のような状態にはなりませんでしたよ｡ 価格は高いでしょうけど､地所は上石神井と保谷で完成在庫を抱えているし､上井草は慎重に価格決定するんじゃないかな？ |
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| No.4 |
>>3
嘘はいけませんね。 先日の雪では他の沿線と同様間引き運転と遅い速度によって人が満員になり、結果として乗客が気分悪くなり緊急停止ボタンを押し、それがまた後続の列車のそれを誘発するスパイラルを西武新宿線でも発生しました。普段15分程度の区間に最大4時間です。当時のツイッターでも見たらその時の様子がわかりますよ。 ただ西武新宿線は人気も知名度もないのでこういう場合はほとんど報道されませんけどね（笑）まぁ利用者数が多い他路線に比べればその影響度も限定的ですからなおさらです。 |
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| No.5 |
3
分譲中物件だけでも上石神井のブリリア、花小金井のパークハウスなんかは十分大規模だと思うが。 |
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| No.6 |
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| No.7 |
最近のパークハウスは西武線沿線にずいぶん力入れてますね。
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| No.8 |
ここは駅に近いし、バスで中央線にも出やすいからフットワーク軽いね。
杉並区らしい落ち着きもあるし。 坪500くらいするのかな？ |
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| No.9 |
>>8
さすがにそれはない。280ぐらいでしょう。 |
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| No.10 |
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| No.13 |
280くらい同感です。500って、この辺に億ションは建たないよ。
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| No.14 |
ここのライバルになるのはマンションではなく戸建でしょうね。
ちょうどいまこのマンション建設予定地の道を挟んだ真向かいは建売戸建をつくってますよね。 大体土地30坪建物90m2で5500万ぐらい、このあたりなら6300万ぐらいかな。 さて、ここのマンションがどのような戦略でくるのか楽しみですね。 うまくマンションなりのメリットを打ち出せるか。 |
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| No.15 |
ここのＨＰを見て気になったのは間取り。
玄関にはアルコーブもなく、廊下とぺったり平面。 これ、郊外の廉価版長谷工マンション以外では最近見ない形です。 そして廊下側の柱がガッツリ室内に食い込んでしまっている点。 これも高級路線を目指すのであれば絶対に避ける部分。 そしておそらくこのマンションで最も条件が良いと思われる南東角のルーバル付き住戸（Ｑｒタイプ）ですが この部屋でも玄関廊下が一直線、なおかつアルコーブなしなのには驚かされます。 さらに言うなら、マンションの間取りに少し詳しい方ならお気づきかと思いますが、Ｑｒタイプの柱の位置に注目してください。 この位置に柱があるということは、洋室１から３まで全室の真ん中に梁がどーんと下がってくる、いわゆる「ギロチン天井」になってしまうのです。 最高値をつけるべき部屋がこの間取りというのは、 うーん、三菱地所さんが描くコンセプトがいまいち見えてきません。 |
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| No.16 |
>>15
確かにアールコープは玄関アプローチとして欲しいところ､バルコニーの隔壁もぺラボーのようだし､まるで高級感無しですね｡ 北側､西側が接道で､西の向かいは中学校なんで部活動や学校行事の音がするだろうし､東側､南側の敷地境界もゆとり無さそう｡ 南向き中住戸のCタイプは68.40m2 3LDK､南西角住戸のMタイプは72.96m2 3LDKとあまりゆとりの無い間取りです｡ 空堀の地下住戸南向きで坪240ぐらいかな？ 北側道路の向かいの戸建ても地所なんで､価格のバランスは悩ましいでしょうね｡ |
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| No.17 |
中心価格で戸建てが7000万、マンションが6000万ってとこだろうね。
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| No.18 |
駅近で日当たりもいいので立地は良いですね。
価格が5000万なら買い、6000万なら戸建のほうをかったほうが幸せっていうことでしょう。 |
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| No.19 |
価格予想に乗っかてみようかな。
駅徒歩5分はプラス要素。駅近と言えるギリギリの範囲。 バルコニーはペラボーでスロップシンクなし。これはマイナス。 仕様は見てみないとわからないけど、三菱は専有部を頑張る方だからそこそこにはなりそう。 デザインは見た感じ悪くない。設計事務所が入ってればよりプラス。 廊下のアルコーブはなくて、廊下側はインフレーム。低層で柱は細いから小さい物件で今の相場ならギリギリ許容範囲。 ということで、明らかなマイナス要素は少ないから、 上石神井のパークハウスとかブリリアよりやや高めと見る。 地下を除いて坪単価260～280の間ぐらい。 と言っても280ならかなり割高感が出て長期戦になりそうだから、 1階260、2階270、3階280と予想。 地下住戸は間取り次第だから全然予想がつかないな。 |
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| No.20 |
>>19
かなりいい線いってると思います 今回のポイントは戸建街区とセットで売ることでお互いの相乗効果を 狙ってくるということでしょう これはなかなか面白いと思います。大規模開発でマンション街区と戸建街区を ひとつの街として作るのはよくありますがここは一応そういうのではないですからね！ どう攻めてくるのか今から楽しみにしています。 この辺りを気に入ってる人からしたらマンションと戸建も含めて検討されているとおもうので いいかなと思いますね。 |
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| No.21 |
この沿線でプラウドが戸建てとマンションを隣接で同時分譲したときはやはり1000万ほど戸建てが高い価格設定でした。
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| No.22 |
4LDKが絶対条件なら戸建て選んだ方がいいかも。
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| No.23 |
>>22
間取りでの選択では無いと思います。 まず、マンションの場合は本人が望む望まないに関わらず必ず売らないといけない。 住み替えが必須なのがマンションです。それはマンションは建物は問題無いけど 周りの住民の低下と意思合意形成の悪化は避けられませんから。 ポイントはまずここで骨をうずめる意思があるかどうかが一つ。 もう一つは車。この辺は車必須ですが駐車場代バカになりませんあしね |
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| No.24 |
>23
ちょっと古い常識ですね。 今は周りの住民の質低下なら戸建てのほうがひどいですよ。 新築マンションなら一斉入居ですし、賃貸に回して利回りが取れる場所でもないから、 比較的生活レベルが同じメンバーで老いていくことになります。 戸建てはもともといるご近所さんがいるので・・・ （当然この物件の周りがどうこうというのではなく、一般論です） 戸建て・マンション論争スレッドに入り浸ってる人かもしれませんが、 あそこは変な人が多いからあまり真に受けないほうがいいですよ。 |
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| No.25 |
今は戸建てかマンションかはライフスタイルの好き好きであって、必ずしも価格差があるとは限らない。
少なくともここの環境で坪300以下はあり得ない。 安い期待をするのは自由だけど、 価格が発表されてからギャーギャー騒がないように。 上鷺宮と比較してみればわかる。 あっちは中野区。しかも池袋線。 こっちは杉並区。新宿線と中央線療法利用可能。 住宅地としての格が違う。しかも周辺環境は区内でも特上レベル。 300台の後半でも不思議はない。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
杉並区の西武新宿線3駅は結構貧民多い。杉並ブランドで過剰な期待や上昇志向は持たない方が良い。善福寺まで行けば結構な住宅街だが、あくまで上井草は西武新宿線。
都心へのアクセスなら富士見台(上鷺宮)>上井草。 富士見台は銀座や渋谷へ直通あるし、池袋行くには練馬で快速や準急に乗り換えられる。 上井草は乗り入れないし、高田馬場行くには隣の井荻で通過待ちのハードルが待ち構える。中央線利用目的なら、中央線徒歩圏内の物件を選ぶべき。 |
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| No.28 |
坪300以上ならパス。もっと安くて便利で好環境の板橋や練馬の物件がいくつもある。
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| No.29 |
坪300以下では流石に無理でしょう。ここは杉並区でも別格の環境。上鷺宮よりは2割くらい高いのではないかと予想。
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| No.30 |
>>29
善福寺は別格だが、上井草は凡庸な郊外。過大評価もいい加減にしなさい。 |
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| No.31 |
>>30
ここの周辺に行ったことある？駅近なのにとても閑静で雰囲気良いですよ。善福寺ってもう流行らないでしょう。 |
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| No.32 |
お隣の井荻の物件でも同じ様な書き込みだらけでスレが荒れてたな。
この辺は特別な地域ではないし上鷺宮の方が格上なのはみんな知ってる。 |
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| No.33 |
何度も行ったが、ガンダムでアツくなっている以外、駅前商店がしょぼい。
8時代に各駅が9本しかなくて、高田馬場まで25分。昼間は各駅10分ヘッド。 ファミリーが戸建てで住むには良い環境だが、坪300という所ではない。ワセダが近いが特別教育熱心な地域ではない。 「井草」がつく杉並は、文化的にほぼ練馬。 |
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| No.34 |
>>26
上鷺宮より上はないですよね（笑） 中野区はあまりファミリーが住むに良い街ではありませんが、 上鷺宮は北側のほうにあり、いわゆる中野の影響はあまりまりません。 池袋線駅近徒歩３分なのであちらのほうが高いのは当たり前です。 ただ中央線を使えないってことはありませんよ。このあたりをすんでいればわかりますが 結構な人がバスをよく利用します。バスの本数が多いし便利だからです。 徒歩しか頭に無い人にはわからないのかもしれませんね。 |
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| No.35 |
>>32
杉並ブランドに過剰な期待した田舎者がこの辺に初めて住むと色々失望してパニックになるんだよ。西武新宿線の3駅は杉並の名がついた埼玉くらいに思った方がいい。民度も高くない。 上井草の駅力の弱さは23区内でトップクラス。安い杉並だが値段相応。坪300なんてとんでもない。250でも高いくらい。 |
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| No.36 |
上鷺宮、井草、下井草、上井草は練馬区になった方が自然。
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| No.37 |
>>27
上井草は貧困が多くないですよ（笑）むしろその逆ですねぇ〜 地主が多く、そこをうったところにファインコートやプラウドなんかの街区ができてますよね。西武新宿線沿線でも線路挟んで北側と南側でだいぶ違います。南側は裕福な家庭多いですよねぇ 学校いってもよくわかりますよ |
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| No.38 |
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| No.39 |
鷺ノ宮～上石神井の間の駅は通勤不便なのは確か。
適度に都心に近いし落ち着いていて生活しやすいとは思います。 |
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| No.40 |
駅の南側だと、踏切渡らないと上りホームに行けない。
目の前の各停電車が発車するまで踏切で待って、その10分後の各停乗って井荻で通過待ちして……。 安くて落ち着いた杉並を手に入れるための不便の代償が小さくないような。 |
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| No.41 |
即完売したライオンズ上井草は北口だったね。
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| No.42 |
まあ、住まいに落ち着きを求める人にとっては、各停10分ヘッドや踏切待ちや1、2回の通過待ちなんて気に留めないし、考えもしないんでしょうけど。
今住んでいるところの時刻表だって真剣に目を通していないでしょうし。 |
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| No.43 |
>>38
>>39 >>40 話題の中心はやはりまずは西武新宿線と上井草駅の話ですね（笑） 北側の駅そばに数年前にプラウド上井草があり、そこでも似たような話題でしたよ。 ここを検討なさっている方はそちらの掲示板のほうも覗いてみたら参考になるかもしれません。 私個人的に言わせて貰えば、ここを検討してる人＝西武新宿線を選んだ時点で もはや利便性に関しては我慢する（ってか諦める）、ってことだと思いますけどね。 なのでそこの問題ばかりをあげても意味が無いとおもいますけど。 だって利便性は都内ワーストクラスなわけで、だからこそ安いわけですよね（笑） 駅力がないっていっていますが、西武新宿線なんて急行が止まる鷺宮なり上石神井だって もはや駅力、なんて言葉を使っては申し訳ないぐらいの寂れ具合なわけで。 それに朝の通勤ラッシュは急行も各停もどちらも遅い。追い越しなどができる駅が 限られている点、鷺宮から高田馬場はカーブが多くノロノロ運転です。 高田馬場駅は狭いホームに人が大量におりよくあれで転落事故が起きないなっていつも思う酷さ。 なにより、電車一本で主要駅にはどこにもいけない酷さ。中央線はね、新宿だけではなく、 これ一本で東京駅までいけますからね。吉祥寺、中野、荻窪あたりも味のあるお店も多くて プライベートでも楽しめますよねぇ〜。西武新宿線って何か楽しめますか？いえいえ、ありませんね。 西武もダブルート、っていう苦肉のパスモを販売していますがね。新宿駅にすらいけない 私鉄はそれだけで利便性レベルは40%減って感じでしょうかね。 いずれにしても地元民で地元ラブな人を除き、中央線をかえる人はわざわざここには来てないと 思いますよ。逆をいえばここを検討してる人は地元ラブか、中央線は買えない人が安さを求めて ここにたどり着いただけだと思いますね。 そういう意味ではここを検討してる人にとって大事なのは鉄道利便性以外でどうなのか？ （=鉄道利便性を捨てて安いここにきたけど他の部分でそのマイナス分を埋められるか？）ってところでしょ。 埋められないとどうなるか？っていうとお隣上石神井の物件みたいに売れ残ることになるわけでね。 逆に埋められるとプラウド上井草のように即完売になるわけですな。 両者の違いをみると、住所が練馬アドレスか、杉並アドレスか。これはでかいよね。学区の問題もある。 杉並区のこのあたりは桃四か四ノ宮だがどちらも優秀。幼稚園もこのあたりは上質な幼稚園である八幡や 聖母がある。一方で練馬のこのあたりは？っていうとちょっとそこはやめておきましょう。あれそうなので。 駅近かどうか、これも重要ですね。中央線や東横線なら徒歩10分でもまぁ大したもんだが、西武新宿線の場合に 徒歩10分、これは中央線徒歩25分に相当するぐらいの遠さ。覚えておいたほうがいい。ここの徒歩5分も駅近と 思う人がいるかもしれないが西武新宿線の場合はギリセーフです。ってのはこのあたり徒歩30秒も歩けばいきなり 閑静な住宅街であり一般的な都内の駅感覚ではいけない。 |
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| No.44 |
>>41
ライオンズは即売してないですよ〜 大苦戦でしたね。 北側ってだけではなくあそこもやはり新青梅街道沿いでしたから。 利便性を捨てて（諦めて）住環境重視で来たのにそこでも車の排ガス？アーレーっ てなるのは当然ですわな。 世の中なんでも完全なものは無いので妥協はしていくわけですが諦め過ぎていくと 最後には「ここまで諦め、諦めするぐらいならもう買う必要なくない？」っていう ことになりますから。 |
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| No.45 |
閑静というか、西武新宿線の駅前、活気がない所が多い。
自分が住んでいた子供の頃の80年代はもう少し賑やかだったと思うが。 |
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| No.46 |
>>42
まったくもってそう思います。 鉄道利便性に優れ、駅近で、ハザードマップにもかからず高台地盤強固で、教育環境、住環境もよく、 広く、周囲に日照侵害するものもなく、また風通しもよく、うるさくなりそうな施設等もまったくなく静かで、 でも徒歩圏には便利な商業施設な病院も充実し、人気エリアでなおかつ治安もよく、そしてブランドマンション であり、豪華なエントランスに充実した共用設備、広い玄関と広いベランダ、設備は今時のものが「全部入り」 なのにお値段がなぜか安くて買いやすい！、なーんてマンションはありませんからね（笑） 西武新宿線の利便性が中央線と同等以上であればこんなことにはなってないわけで（笑） ちょっとそのあたりをわざわざディスり始めてる人はちょっと笑えてきます。きっと次は「資産性がー」 という話でもなさるんでしょう。資産性を気にされる方はやめておいたほうが良いかと（笑） |
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| No.47 |
この20年間で池袋線が着々と利便性を高めていったのに、新宿線が何も変わらず駅前が衰退気味なのが歯痒い。
都心から上井草の距離は近そうだが、ビックリするくらいの陸の孤島だ。不動産広告だけでは絶対にわからない。 駅まで5分でも踏切で止められたら電車乗るまで15分かかる。恐ろしい。 |
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| No.48 |
>>47
ご心配なく。今後も西武新宿線沿線が大きく変わることはありません。いま現在、中井あたりの地下化をやっていますが ご存知の通りあれはあくまでも都の都市計画整備の一環であり本当にただ地下化されるだけの話ですから。 上井草や上石神井のほうは高架化なんて話も草案はあるようですがまぁ認可はおりないでしょうし、おりたところで また都の事業でしょうから意味がありませんねぇ。もう変わらないですよ。 でも逆にそれが住環境としては逆に安心ではありますけどね。急進するような街ってのは公的施設なんかがおいついていかない 場合がありますからね。ここは安定してるので安定が好きな人にはもってこい！ |
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| No.49 |
ここはさすがに上鷺宮とは比べものにならないくらい上ですよ。中野区と杉並区の差は大きいです。上井草は練馬側もゆったりした住宅街で、超一流企業の社宅もあるようですので、学力レベルも高いですね。
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| No.50 |
>>49
上鷺宮と比べる理由がよくわかりませんね。上とか下とかここを検討されてる人にはどうでも良いと思います。 なぜなら、ここを検討されてる人の選択肢が上鷺宮のみ、二者択一なわけがないからです。 また、区単位でよその区との比較はもっと無意味かと思いますよ。 なぜなら、ここを検討されてる人が杉並区か、練馬区か？はたまた中野区か？みたいな検討はやはり されないからですし、上や下という話をしたところで、そういう選択方法で住まいは選べませんから。 現実的に考えたほうがよろしいと思いますよ。 |
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| No.51 |
上鷺宮より上とか、坪300とか500とか悪質な煽りだな。
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| No.52 |
>>51
はい、悪質だと思います。が、さすがに誰もそれで誤解する人はいないとおもうので大丈夫だともおもいます。 |
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| No.53 |
>>52
どう考えたってう坪300以下では無理でしょう。悪質なのは上井草を無理に格下に見せたい輩では？ |
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| No.54 |
杉並か練馬か（はたまた中野か）というアドレスのブランド価値？は西武新宿線に限ってはどこも余り変わらないと思います。限り無く低め安定という意味で。
杉並にもしよいイメージがあるとしてもそれは決して上井草じゃなく、中央線以南井の頭線辺りじゃないでしょうか。 井草によい学校があるなんて初めて聞きました。むしろ北側の練馬に学芸大付属も早稲田高等学院中もありますが（関町にまだ白百合幼稚園あるのかな）。 都心への通勤通学は自転車で西荻か荻窪使う方が早いかも知れません。荻窪は丸の内線座れて良いですよ。 |
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| No.55 |
>>54
ネガっても安くなりませんよ(^o^) |
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| No.56 |
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| No.58 |
ワーストクラスという言葉で新宿線をネガる方が約１名。
この方はブリリア上石神井のスレでも常連ですよね。 なぜ西武新宿線の物件にそこまで執着なさるのか。 なぜ武蔵関のＳ社のスレには同じことを書かないのか。 とてもとても不思議です。 |
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| No.59 |
なんかいきなり荒れだしましたね。まるでプラウド上井草のスレと同じ流れですね。
あそこも上井草を貶めるものと逆にあげるものの戦いでした。そしてそんなことを しているうちに即完売してしまったというオチでしたね（笑） |
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| No.60 |
西武新宿線の話はもう良いのでは？
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| No.61 |
>>58
ネガっているのではなく事実を書いてるだけですが。 西武新宿線の利便性の悪さは都内ワーストクラスなのは現実ですから。 逆に私にはあなたみたいな人のほうが理解できませんね。 なにゆえ人に対して批判するのか？（笑）ここの物件の話をしたらどうでしょうか？ 西武新宿線は乗り入れが東西線のみでしかもターミナル駅にもいかず、利便性がひどいわけですから 当然利用者数は減ります。そしてかわりに沿線は安いんですよ。 あなたも人に対してコメントをつける前に物件の話をしてくださいね。 |
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| No.62 |
ここを検討する方は､西武新宿線がポンコツなのは認識しているし､何をネガいても関係ない､上だ下だの比較も無意味､商品なりの価格なら買うでしょ｡
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| No.64 |
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| No.65 |
プラウド、ライオンズの価格知ってたら井草地域で坪３００なんて売れるわけないって
わかるだろうし、何も調べないで適当なこと言ってるだけでしょう。 |
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| No.66 |
>59
プラウド上井草を参考に考えると、 あそこの南向きは@260ぐらいだったように思います。 ※マンコミにも南は5500～6000という記述があったので、5700万70平米で概算すると260と270の間になるので、だいたいそんなもんでしょう。 で、時期を考えれば1割～2割増しぐらい。 地下除きで280前後になりそうですね。 地下除き平均300はありえない数字じゃないけど、相当欲張った数字といえる水準です。 パークハウス上石神井で苦戦してる地所レジがそこまでやるかというと・・・どうなんでしょうね？ 66平米の3LDKを設定してきているところを見ると安くはないだろうと思うのですが、 後は仕様を見てみないと決め手にかけます。 この場所がなんの跡地だったかわかれば正確な価格予測が出せる可能性もあるんですが。 |
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| No.67 |
>>66
前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。 |
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| No.68 |
>>66
戦略が見ものですよね〜 価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います. 徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、 西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。 地下は4500-700万ぐらいですかね〜 何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。 |
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| No.69 |
大手町勤務ですが、西武新宿線混まないしとても便利だよ。西新宿に通うにもJR新宿駅使うより便利ですね。
地盤も良さそうだし注目しています。 |
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| No.70 |
>>69
家族全員がそうならいいんでしょうけどね。 |
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| No.71 |
西武新宿線、自分が住んでいた子供の頃の方が本数多かったなあ。各駅が7-8分ヘッドだったし。
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| No.72 |
ここはあっという間に売れる気がする。
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| No.73 |
西武池袋沿線住みですが、言うほど便利じゃないですよ。
地下鉄２路線乗り入れの弊害というか、 ウチのような各停しか止まらない駅の場合、通勤時の池袋直通が１時間に４本しかないんです。 メトロの直通先へ行くにはいいのでしょうが、山手線や直通しない他の線に乗るのが大変。 （小竹向原経由だと運賃が余計にかかる） 他の線のダイヤ乱れの影響もあるし、 以前の、乗り入れがなかった頃のほうがずっと使い勝手が良かったと感じています。 複々線高架になって駅周辺がきれいになったのは喜ばしいですけどね。 新宿線よりこちらが上とか下とか、考えたこともありません。 メリットデメリット、それぞれです。 |
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| No.74 |
>>73
誰も池袋線便利だなんて思ってないですよ。。。 |
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| No.75 |
注目度高いようですね。プラウド上井草同様地味に即完でしょうか。
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| No.76 |
価格次第でそうなるかもですね
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| No.77 |
即完するような値段はつけないのでは？
三菱は体力がありますから。 ま、住友みたいなやり方はないでしょうけど、３百万／坪前後だと思います。 万一それ以下だったら我が家は即決で手を挙げます。 とにかく値段が発表されないことには、いいも悪いも言えませんね。 |
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| No.78 |
>>77
そうですね、もちろん売り手は売り手で利益最大化するためにやってくると思うので安売りをすることはないと思います。 ですが、単純な坪単価だけの話で決まるわけではないと思いますよ。坪単価250でも土地仕入れが安くて中身も削っていれば 利益は十分出るでしょうしその逆だったら坪300で売っても利益率が低いかもしれませんからね。 もうひとつここが面白いのは真向かいに同じ三菱で戸建街も売りに出されるところですよね〜。 このエリアを中心に検討されている方でしたら当然戸建のほうも視野には入っていますよ。 もともと西武新宿線沿線は戸建にとって適した住宅街ですしね。そして未だに戸建に憧れる人は 決して少なくはない。特にお子様がまだ小さいご家庭とかは尚更ではないですかね。 この周辺は駅徒歩10分前後で新築戸建が5000万前後、大手戸建でも6500万もあれば買えます。 中央線物件でこの価格でしたら3F建て日当たり悪い全面道路も狭いミニ戸決定であまり戸建の メリットはありませんが、この辺でしたら普通に2F建て土地100m2建物90m2でまぁまぁ普通の感じですし。 三菱戸建も大体こんな感じの区画で作ってくるでしょう。価格は6400-700万前後じゃないかな？と想像してます。 ってことを考えますと、このマンションが6000万とかで売りに出されることはまぁないですよ。 大規模で豪華なエントランスや充実した共用設備などの売りがあれば別ですがここの敷地を考えると そういうスケールメリットはもともと出せませんし、まぁ仮に出せてもこのエリアはそういうのが 売れるようなエリアでもやはりありません。浜田山あたりの高級低層マンションが立ち並ぶところでしたら 買う人もいるでしょうけどここではそういうのはないです。 ということはやはりボリュームゾーンは高くても5300程度にとどめておかないとみなさん戸建（真向かい だけではなく別のも含めて）に流れてしまうと思いますね。 東京での不動産購入の鉄則としては、やはりマンションの立地は戸建では絶対に買えない利便性の良い立地 のモノに限るってのがあります。ムサコの高層タワーが売れるのはやはりこの鉄則だからですよね。 駅近の中高層エリアに戸建なんて立てようものならそもそも土地を見つけるのも苦労しますし見つけても高いし 加えて日陰になって意味ないですからね（笑）マンションにはマンションに適した土地・エリアがありますし 戸建も同じ話ですね。 まぁなのでもともとこのエリアはマンションの値段自体があまり上げられないエリアと言えます。 人気エリアではありませんから、大枚叩いてもこのエリアなら買うっていう指名買いしてくるお客さんは 見込めませんしね。 まぁ説明会開催して食いつき具合を見てから価格は決めるのでしょうが大体そんなもので落ち着かざるをえない かなと勝手に予想してます |
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| No.79 |
>>78
長文ありがとうございます。 この辺の二階建て戸建ては8000以下では買えないべ。練馬区側の駅遠物件なら6000万もしないけどさ。 不動産道一本隔てただけで価値変わるからね。坪300以下でゲットするのは難しいと思うぜ。 |
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| No.81 |
戸建ては周辺でたくさん分譲中のファインコートの価格見れば相場がわかるよ。なかなか駅近はないけど。
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| No.82 |
>>81
近隣のファインコートというと、 まず上井草徒歩12分の物件がありますね。 5千万～8千万と幅がありますが、5千万台の区画は袋地で狭小。 きちんと接道している区画は8千万前後です。 次に同じ沿線ということで武蔵関徒歩12分。ここが6千万台前半～7千万前半。 このうち6千万台前半の１区画はちょっと訳ありなので、基本は7千万前後かと。 以上の比較から上井草徒歩5分（4分？）のこちらの戸建ての価格が見えてきたように思えます。 おそらく袋地状の区画は6千万前後、まともに接道している区画は軽く8千万を超えるでしょう。 隣接するこちらのマンションは6千万円台前半がメインになると思います。 坪単価300に乗るか乗らないかの微妙な線を突いてくることでしょう。 |
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| No.83 |
81です。だいたい同じような予想です。
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| No.84 |
>>82
この辺りは南に行けば行くほど地価が上がります。 ファインコート上井草が高いのはそういう理由です。 青梅街道沿いには荻窪行きバスが何本も出てて利便性が高いのですよ。病院、塾、商業施設もまた充実してますしね 西武新宿線沿線はそういう特性を持ってるんですよ 【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.90 |
ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？
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| No.91 |
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| No.92 |
この地域は、道路が碁盤の目のように区画整理されています。かつての井荻村村長内田秀五郎の功績です。同じ杉並区でも、環８から東は、たとえば天沼のあたりのように細い道路が入り組んでいます。
井荻駅、上井草駅を誘致したのも彼の功績とされています。両駅とも練馬区との境の近くに作られていますが、彼が杉並区（井荻村）内に下井草に加えてあと２駅つくらないと線路を通させないと主張したことが、その理由と聞いています。その結果、これら３駅の間隔が近接することになってしまいました。上井草と上石神井、井荻とは近い。その結果、二つの駅に挟まれた上井草は乗降客数も多くなく、駅前商店街もわずかしかない住宅地のなかの駅のような趣になっております。乗降客に占める高校生の比率が比較的多いように思いますが、商店街にお金は落とさない。早稲田のラグビー場も近くですが、学生はあまりみかけません。 この地域を好むか否かは、ひとそれぞれでしょう。静かな住環境を好むのであればよい選択です。 プラウド上井草なども、高齢の方の購入が少なくなかったようです。通勤の便は考えず、あまり歩かずに駅にゆけることを優先したのでしょう。都心へのアクセスを最優先するひとは、ここは選択肢からはずしたほうがよいです。 他方、このマンションは小中高校、いずれも近くにあり、しかもスポーツセンターも近いということで、教育環境はよい。 買い物は日常的にはコープ上井草が近い。歩いて６分程度でしょうか。すこしよいものを、ということであればクイーンズ伊勢丹です。こちらは歩くと１５分以上かかるでしょうか。自転車でゆく距離です。 しばらく先のことですが、となりの上石神井に外環のインターができます。関越道、東北道は便利になります。適度に離れていますから、渋滞や排ガスなどの影響は考えられません。 |
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| No.93 |
上井草って青梅街道に近いほうが便利なんですよね。意外に安いかもですね
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| No.94 |
>>91
やはりお高いんでしょうね。坪300程度で収まって欲しいです。 |
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| No.95 |
住環境はいいですよね〜静かそう
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| No.96 |
最近ここみたいに大きなケチがつけにくいマンション向きの土地って少ないから価格がみあえば買いたい。
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| No.97 |
>>96
ほんと。子育てには良い環境みたいだし近くの区立スポーツセンターはプールやジムもあってプログラムも豊富なので大人も子供も楽しめそう。 駅周辺も何もないからかえって汚くなくて良いですな。 もうちょっち地元商店街が賑やかならなおいいけどまぁしょうがない |
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| No.98 |
この辺りの相場に詳しくないのですが、
皆さんの予想はだいたいどのくらいに なると思いますか？ ちなみに希望は72〜75平米3LDKです。 6000後半〜7000前半くらいでしょうか？？ |
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| No.99 |
あ、前の方に予想坪単価が書かれていましたね。
杉並区で駅近、ザパークハウスなので高めの 予想でしたが、中央線の荻窪などと比べて 予想してしまいました。6000前半から半ばで 買えたらいいですね！ |
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| No.100 |
5100万円スタートぐらいだとおもいますよ
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| No.101 |
中心価格は6.000万台でも地下は5,000万台前半が何個かありそう。
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| No.102 |
>101
それだと上鷺宮より高い水準ってことですよね？ そこまで上げてくるかな？？ 間取りを見てもメインは東向きっぽいですし、在庫に不寛容な三菱がそこまで思い切れない気がしてます。 狭い部屋も多そうだし、中心価格（2階中住戸）で5000万円台半ば～後半じゃないかな。 で、地下は5000万円台前半。 イメージとしては 地下：5100万 2階：5600万 3階：5800万 4階：6200万 こんなイメージじゃないでしょうか。 |
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| No.103 |
それだと隣のブリリアと変わらないんじゃ。
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| No.104 |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>102
プラス500くらいでしょうね。 |
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| No.107 |
恐らく、6000を切る5900位から8750位でしょう。
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| No.108 |
なんか価格予想ばかりですね、ここ。
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| No.109 |
立地も良くて低層で大きすぎず小さすぎずいいマンションだと思います。
売れるかどうかは価格次第でしょうね。 |
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| No.110 |
子育て環境が物凄く良いですね。早く価格帯が出て欲しいです
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| No.111 |
販売は６月からですね。
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| No.112 |
西武新宿線はここのところ競争が激しいですからね。
上石神井にはブリリアとパークハウス 鷺ノ宮・都立家政にはプラウド それぞれ特徴があって面白いんですが・・・ |
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| No.113 |
プラウド鷺ノ宮は広い間取りと利便性が魅力的ですね。ここよりだいぶ高そうですが。
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| No.114 |
>>113
利便性？ 鷺ノ宮も上石神井も鉄道利便性、駅力、駅周辺環境で言えばどちらも似たり寄ったり。中野区は質が悪いから個人的には好きじゃない。 |
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| No.115 |
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| No.116 |
>>115
私は値段の話をしていませんよ。値段でいえば鷺ノ宮のほうが高いことなんて相場みたらわかるでしょ？（笑） |
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| No.117 |
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| No.118 |
>>117
ですからね、私は値段の話も世間一般で人気かどうかも話はしてませんけど。完全にポイントがズレてますよ。 理解ができないような方でしょうか？ 駅力が同じでも都心部に近い方が地価は高くなりますね。それが世間一般の評価ですね。 周りの住環境が子育てやらファミリーに向かなくても都心に近づけば近づくほど、利便性が高ければ高いほど高くなますね。 それも世間一般の評価ですよ。新宿駅徒歩5分なんてとても子育て環境とは思えませんが当然高いですよね。そんなの みなさん知ってますよね。で、だからなんなんでしょう？ 住まう人にとっては、予算内で、自分たちが重視するポイントや価格のバランスを考えて買うだけですからそれでいいんでは？ |
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| No.119 |
なんだろう、都心に近ければ、土地の価値も上がるからね。
銀座なんて、とてもだけど高過ぎて畳一畳分も手が出せない。 あとは、近くに病院があるか、学校があるか、駅が近いかでもかなり変わるよね。 交通の便が良い所が一番いいのかな。 だいたい駅が出来たら周辺が発達してきますから。 |
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| No.120 |
>>119
普通はね。西武新宿線を除けば、ですが。 |
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| No.121 |
>118
自分で言ってておかしいと思わない？ 例えば、吉祥寺なんて阿佐ヶ谷・荻窪あたりよりずっと高いですよ？ 都心に近いとか、子育てに向いているとか、そういうのを総合して人気の土地の地価が高くなるんです。 ちなみに、新宿駅徒歩5分だと（方向にもよるけど）上井草よりも子育てに向いていると思いますよ。 学力の高い学校にアクセスしやすいし、大きな公園もあるし、学習塾も豊富。 そういう「子育て便利」もあるってことです。 |
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| No.122 |
鷺ノ宮がいいのは急行で山手線まで一駅ってとこ。
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| No.123 |
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| No.124 |
ここは何の跡地だったのでしょう？
買い物などは便利ですか？(スーパーなど) |
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| No.125 | ||
| No.126 |
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| No.127 |
ここの周りは官公庁の宿舎が多いですね。
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| No.128 |
>>127
民間の寮も多いですよ〜 ベットタウンで落ち着きます |
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| No.129 |
マンション増えそうですね。
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| No.130 |
>>129
どうですかね。どのみち一種低層なので戸数はかわらないんですよね |
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| No.131 |
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| No.132 |
坪単価300万ぐらいじゃないでしょうか
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| No.133 |
坪280予想
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| No.134 |
狭過ぎという印象があります。
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| No.135 |
低層ですが外観はおしゃれだと思いました
駅までの距離も近いですし住みよい場所だと思います 近所にはスポーツセンターがありますが、だれでも利用可能なのでしょうか？ |
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| No.136 |
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| No.137 |
「まちBBS上井草」では、商店の閉店という暗い話題ばかり。
駅の南側は、公共施設などが多く、人口が多くない。商売にはむかない土地ですな。 静かに暮らすのにはよいだろう。 http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1403862389/l50 |
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| No.138 |
中村橋にもパークハウスできるね。三菱は他より西武沿線に力入れてるみたい。
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| No.139 |
>>137
まぁ上井草に限らず西武新宿線沿線は基本そんな感じでしょ。 だからこそ安いっていうのと表裏一体だし繁華街の多さや利便性においては 中央線のほうが優れてるしその分価格も高くなるのはもう十分わかってる わけだしね。 ここの価格がいくらになるのかはまだわからんけど、中央線荻窪や西荻徒歩5分だと 70m2で7000万超なので. |
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| No.140 |
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| No.141 |
H.Pに3LDK 5700万円台〜と､西向きの地下住戸がでしょうか!?
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| No.142 |
地下住戸ってモグラ生活の住居？
もう、陽の光が入らないのなら、間取りがどこに向いていようと関係ないね。 そんな物件でも売れるのが不思議なくらいかなぁ。 三菱さん、マンションには改ざんデータはありませんよね。（笑） |
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| No.143 |
平均すると坪315くらい？
まあ、安くないですね。5年前なら山手線内に手が届きましたね。 |
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| No.144 |
>>142
物件によるんじゃない？上鷺宮と上石神井の 地下住戸はすごく良かったよ。セキュリティライン内で、南向きで日当たり抜群で、かつ住人からリビングが見えない壁の配置。そのためか、地下住戸の完売早かったです。 三菱の地下住戸はかなり良いと思います。 ここはどうなのかな？ |
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| No.145 |
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| No.146 |
場所は良いけど､つまらない切ないパッケージです｡アルコ無し､収納少ないゆとりが無い狭い間取りをごまかすような､テラスが50㎡以上もある2LDKに間取り変更したMRには､悪意すら感じる｡
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| No.147 |
>>146
MRに広いテラス？？地下推しなんですかね？一階住戸も専用テラスがあるのでしょうか？一般的には一階はテラスではなくて庭のケースがほとんどですけど。 |
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| No.148 |
上井草って、一応杉並区だけどほとんど練馬区でしょ。坪単価300超えって、西武新宿線沿いでそれはちょっと高すぎる。井荻のグランドメゾンが坪220くらいで今でも中古販売してるのに、杉並アドレスだけでこんな値段のハズがない。実際にはもっと安い価格を出してくると思う。街の機能でも個人的には井荻のほうが上だと思うし。
ただ、小さい敷地で一種低層だからスケールメリットが出せないとは思う。 |
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| No.149 |
西武新宿線の杉並三駅、佇まいや文化は練馬区とほぼ一緒。練馬区の一部よりも利便性は落ちる。
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| No.150 |
>>143
ずいぶん安く出して来ましたね。坪350は超えると思ってた。ここは環境もいいから瞬間蒸発かもですね。 |
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| No.151 |
>>147
東向の地下住戸がMRです｡この物件では地下住戸が1階扱いなので､地上レベルが2階で通常のバルコニー､床材が木目調シートになりリビングからの繋がり感を演出するそうです｡ 平均坪単価は今のところ290万円台ぐらいだと思います｡全ての住戸の価格はGW開け決定になるのでしょう｡ |
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| No.152 |
>>151
いまどきかなり良心的な価格設定ですね。ここは前面道路も穏やかで素敵です！ |
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| No.153 |
>>150
3年程前のプラウド杉並上井草､上井草北口徒歩2分が坪250万で即完売したようだけど､南口徒歩5分で坪290万だったとしても高いと思うけどね｡ 杉並とはいえ西武新宿の各駅最寄りじゃ坪350万はあり得ないでしょ｡下落合最寄りのプラウド新宿中落合だったらもっと高いでしょうけど｡ |
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| No.154 |
>>150
坪350なら湾岸と池袋－上野間の山手線に手が届きます。先月上野駅徒歩5分で坪270の新築物件が1ヵ月もしないうちに完売蒸発しました。上野駅は東京駅まで一駅5分なんですよね。 このくらいのインパクトないと完売は難しいですよ。 |
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| No.155 |
>>154
埋立地の湾岸に坪350出すなら杉並上井草が坪350でも全然おかしくないね。 |
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| No.156 |
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| No.157 |
>>156
そんなもんです。西武新宿線、下井草〜武蔵関は徒歩10分圏内で坪200-250が本来の相場です。最近は1、2割高いですけど。 |
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| No.158 |
>>155
武蔵野台地の住宅を選ぶ人は、価値観が湾岸住民と真逆だが、それはない。利便性は軽視すべきでない。 |
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| No.159 |
>>157
豊洲あたりだって本来の相場は坪200万円程度なのに今は坪350も出てますからねー。やはり杉並区のここが坪300万円半ばでも不思議じゃない。 |
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| No.160 |
豊洲はともかく、ここの坪350はおかしい。350ついたら相場や値付けがおかしいから、動いたらいかんな。
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| No.161 |
>>160
もっと相場を勉強しなさいよ。確かに安く買えるに越したことはないが、今のマーケットじゃ坪350前後ですよ。 |
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| No.162 |
>>161
だからこの相場で手を出していい都内の新築マンションなんて今殆どないんだよ。この物件も例外ではない。 高く買わされて安く売らされる、典型的な気の毒なタイミングの郊外物件ですよ。坪300下回るなら、低いダメージで済みそうですが。 |
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| No.163 |
坪350か、3年前なら富久クロスの高層階に手が届いたなあ……。
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| No.164 |
坪350話はこの物件とは無関係です｡他でやって下さい無神経な方々｡
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| No.165 |
このスレ、現実離れした高値で煽って荒らす人がしばしば出るよねえ。
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| No.166 |
ここは地盤もいいですし、周囲に古い建物もないので災害にも強そうかなと思う。
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| No.167 |
販売予定価格帯5,700〜9,500万円台が5,400〜9,000万円台に変更されたけど､最多価格帯5,900万円台は変更なし｡
価格が下がった住戸は少ないと見るべきでしょうか？ |
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| No.168 |
ここでこの価格帯ならもう5〜10分駅から離れた戸建てにするわな。
駐車場代月15000円としても35年で600万掛かるしだったら戸建てだな。 |
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| No.169 |
そもそもがここは駅に近い所で、というニーズをくむ立地何じゃないかと思います。
DINKSなどが対象といいますか。子どもがいたとして共働きであったり。 ですので、戸建て云々という比較よりは、便利に暮らせるかどうかが要因になってくるのではないか、と考えられるのです。 マンションだと共用部の掃除は管理会社にしてもらえるのでその点は楽ですよ。 |
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| No.170 |
坪280-350かぁ。信じられない。徒歩五分ってそんなに価値あるのか。駅力は半端なく低いと思うが。
あとは杉並アドレスか。 |
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| No.171 |
一種低層で上井草最寄りの最高額になるような価格帯｡高いと思うけど来月には一期販売の予定､客が付いているのでしょう｡
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| No.172 |
オリンピック特需でゼネコン優位な状況､コスト高､高額なのにパッケージとしてはダウンした魅力薄の物件が増えた気がする｡
やはりオリンピック特需が落ち着くまで､待つべきですかね？ |
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| No.173 |
>172
いつ落ちるかわからないよ。 オリンピックが終わっても、すぐにストンと落ちるわけじゃない。 これから熊本の復興関連の公共事業も始まるし、少子化で職人が増えるわけじゃない。 金利も安いから破産者の売りが急増することもなさそう。 ここからさらに上がるかというと疑問だけど、 下がる要素は5年ぐらいのスパンでみても見当たらないんですよね。 |
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| No.174 |
いくら駅近５分、杉並区アドレスと言っても中央線沿線でも無いのに＠３５０～って？
池袋、新宿、霞ヶ関、東京駅に行くのにも３０分以上掛るって・・・。 ＠３５０～も出すなら、同じ杉並区でも浜田山の方が良いかな？どうしてもこの辺りが良いなら、三井、三菱等の戸建ての方かな、どうでしょうか？ |
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| No.175 |
>>174
異論ございません。仰る通りです。 |
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| No.176 |
>174
ネガるならちゃんと物件概要を読まないと説得力がなくなるよｗ 最低価格が5,400万円台で、最小面積が66.62平米 ってことは、最大の5,499万円としても平米82.5万円＝坪270万円前後。 最高価格は9,000万円台で、最大面積が85.40平米 9,099万円換算で、平米106.5万円＝350万前後 結論からすると、坪350万円を超える部屋はほとんどない。 一番いい部屋がちょうど350万円ぐらいで、それは1つか2つ。 そんなもんですよ。 |
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| No.177 |
ざっくり@300前後か。安いとは言えないなあ。
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| No.178 |
全部の電車ではないが、井荻で1回抜かれて鷺ノ宮で降りないと次の急行乗り継ぎができないのはイラッとくる。そうやって25分近くかかってようやく高田馬場到着。
利便性なら上井草より優れた多摩地区神奈川埼玉千葉はいくつもあるよな。 |
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| No.179 |
価格面に関しては、そうなんですよね…
建物は良いとして、このエリアでこの価格だとバランスが…と思われる方が出てくるのだろうなと思いました。 価格の見直しがあるといいのに。 でも建物や設備仕様はしっかりしているので、そうはしてこないのかな。 建物に納得できて、もともとこの辺りで考えていたという人であればマッチするマンションなのかもしれないです。 |
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| No.180 |
>>179
建物､間取りと設備も上鷺宮の方が上だけど､上鷺宮のB棟に近い広さで､上井草の方が高額だから残念です｡ |
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| No.181 |
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| No.182 |
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| No.183 |
>>182
当時は上鷺宮もエリア最高額で､既に値上がり始めていました｡そんな上鷺宮でさえ地下住戸は坪240〜ほどでした｡ |
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| No.184 |
週刊誌の中釣りに「マンション投資はバブル末期」とあったけど､オリンピック前に落ちるかな？
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
売れないと思うよ。個数少ないけど、それでも竣工しても完売していないでしょう。
あと、中野区が杉並区に地価や印象で劣るとは思わない。 |
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| No.188 |
中野はファミリーが暮らすようなエリアじゃ無いから。利便性はもちろんここより良いけどね
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| No.189 |
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| No.190 |
上鷺宮は利用駅が練馬区で、練馬区と杉並区と接している中野区という絶妙なポジションの住宅街。
上井草から自転車等で行ったことある人も多いでしょう。 |
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| No.191 |
>>189さん
私がいった「中野」ってのは「住所的な中野区全域」を指して言ってはいません。 JR中央線・総武線の中野駅、東中野、丸ノ内線の新中野、中野坂上あたりのThe 中野、のことです。 パークハウス上鷺宮は住所こそ中野区ですが実質的には練馬区、最寄りは西武池袋線富士見台ということで ここはもはや中野の色などまったくないただの練馬区の名もなき住宅地です。 富士見台、南田中と同列で、なんら特色もないエリアです。この上井草もアドレスこそ杉並区ですが ここもまた同様のことが言えます。 が、上井草は区画整理もされていて住みやすいでしょうね。ただ何もないのは同じですけどね。 そういう意味では「アドレスが杉並区」っていうことで変な勘違いをしてる人は避けておいたほうがよろしいかと思いますよ The杉並を求めてる人は多少高かろうがなんだろうが、中央線沿線か井の頭沿線など、青梅街道南側をお勧めします。 |
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| No.192 |
西武新宿線より北側の中野区杉並区は実質練馬区。
この物件は南側だが、新宿方面ホーム行くための踏切と、井荻での急行通過待ちがとにかくストレス。そういう時間を受け入れられて予算があって上井草がとにかく好きな人しか検討できないでしょう。 |
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| No.193 |
上井草は戸建の街なんでマンション買うと浮くよ、学校で。
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| No.194 |
なんかごちゃごちゃ言っているけど、186がこの物件は杉並区で坪300は良心的で瞬間蒸発だとか言いだしてから変な流れになってる。
ともかく売れないよ。皆さん言ってるとおり、実質練馬区。駅力低い。坪280-320じゃあ高すぎる。 |
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| No.195 |
>>194
よく価格に対して高いだの安いだの言ってるんだけどさ、そういうの意味ないんだよな。 自分の会社の給料安いだのボヤいてるのと全く同じ感じにしかみえない。 不動産は家電みたいな大量生産品でもなければ金融商品みたいにモノ自体には色が付いて ないものとも違う一点モノなんだから相場はあれども、その相場の密度と精度が モノや金融商品とは全然違って粗い。 高いと思うか安いと思うか、なんてのは個人が自由に判断したら良い話であって相場や過去の価格と 比べて高いだの言っても意味ないし、同様に今の価格高騰を受けた状況での他の23区物件と比較したら 安いだのってのもまた無意味。買うか借りるかってのもまた同じ無意味さ。 そういう意味ではまぁ恋人や結婚相手選びと同じじゃないかね。 選ぶも選ばないも自由だし人間はたくさんいるけどその人はその人だけしかいないから。 上井草に限っていえばまだまだたくさん地主がもってる畑や駐車場があるので今後もチラホラ出てくると思うよ。 その時にはまたその時の情勢での価格付けになるわけだし、「今必要ない」人は無理に買う必要もないわけだし、 「上井草である必要がない」人もまた別にここである必要はないわけでしょ？ 駅力低いっていうけど、それは欠点ではなくてそういう「特徴」なんだとおもうけど。 駅力が高い駅近にいけば利便性、資産性は向上するけど、代わりに住環境は悪化するし 取得単価もまた高くなる。なにより不動産は早い者勝ちなわけで、良い条件のものは もう何年も昔に陣取られておりそもそもそんな条件よい立地の物件自体がそもそもレア＝もっと割高になる。 上井草、っていうか西武新宿線沿線はまさに「条件が悪いエリア」だから、昔から開発が後回しにされているし 物件だって安いわけで、当然駅力なんてあるわけがない。西武新宿線自体が都内鉄道網の中で１、２を争う 利便性の悪さなわけなんだから。時代の流れでそういうところもこれだけの価格をつけるようになってきたって ことなんじゃないかね？練馬や板橋の利便性が悪いエリアもそういう感じで値上がってきてるのも事実。 デベにとっては売らないことにはビジネスにならないからね。かといって時代的にもバカスカ売れるわけでもないし こういう郊外だと都心部タワーとかとちがって実需のみになるからなおさら薄利多売なんかはできないからさ。 だからこそ「数」も調整してるわけだし、常に一定数は「今必要な人」ってのがいるからそこに照準合わせてるだけかと。 個人的にはここが評価に値するのはまず駅徒歩5分っていうところだよ。 これ、利便性がよい私鉄やJRの沿線だと徒歩5分ってのは文句なく「駅近」扱いになるんだけど これが利便性がワーストクラスの西武新宿沿線になると話は変わってくる。 西武新宿沿線はどこも駅から徒歩1分ですぐに戸建街が広がる田舎なので、徒歩5分ってのは実は JR沿線でいうところの徒歩12-3分相当の価値しかない。つまり徒歩10分なんてのは西武新宿沿線では もはや論外と言える。そういう意味ではここの徒歩5分ってのは評価できる。 当然毎日の利便性にも関わる話なので重要だし。 二つ目の利点はこの上井草周辺、そしてなによりマンション周辺も狭い路地やら一通ばかりの 袋小路の変な土地ではなく非常に綺麗に区画整理されてる場所であること。車でも自転車でも 入りやすく出やすいし見通しも良い。 ３つ目の利点は近くに区内最大のスポーツセンターがあること。ここはジムもあるし区立で非常に安い。 大人も子供も楽しめる。プールもある。コナミスポーツとかない代わりにここがあるのは大きいね。 ４つ目は子供を育てるのに適した場所ってこと。公園も多いし公立小学校、中学校も評判が良い。 最大の欠点は面白みがない街、今後の発展は見込めない街、西武新宿線の利便性が悪すぎて応用が利かなさすぎることってことかしらん。 |
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| No.196 |
>>195 匿名さん
>練馬や板橋の利便性が悪いエリアもそういう感じで値上がってきてるのも事実。 30年スパンで見て、それらの利便性が向上し、見直されているから値上がっているのですよ。地下鉄が伸びたり乗り入れしたり、埼京線が伸びたり。 しかし、西武新宿線は変わらないどころか、各駅停車の本数が削減されている。記憶ベースで申し訳ないが、自分が子供の頃は下井草で1時間8-9本はあったな。 今は城北地域に住んでますが、利便性はかなりいいですよ。電車は都心副都心とも直通で、商店街も活気があって。 |
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| No.197 |
>>196
ええ、だから城北がよろしければそこにいらっしゃったらいいのですよ。誰もこっちに来てくれとは頼んでいませんから。 私は個人的に都営住宅が多く生活保護受給世帯やも多く世帯収入も低いエリアが集中している城北エリアは環境的にも 子育てに向いているとは思いませんので対象外です。 ですが、それもまた人それぞれの判断ですからね。 |
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| No.198 |
>>197 匿名さん
今住んでるとこと子供の頃住んでた杉並北部地域、民度は対して変わらんのだか。 大地主Mさん所有の土地に建てられたいくつものアパートに住んでた家庭の子、裕福なのは皆無だったな。 城北地域は便利な立地の大きな工場や倉庫が次々再開発大規模マンションに変わっている最中で、化ける可能性はありますよ。得だから投資しろとはいいませんがw |
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| No.199 |
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| No.200 |
区単位の煽りとかなんの参考にもならない
ましてや城西、城北とかもう他所でやってくれ |
現在の物件
ザ・パークハウス 杉並上井草
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
