【契約者限定】パークシティ大崎ザ タワー Part9

[住民さん]

パークシティ大崎ザ タワーのPart9です。


所在地：東京都品川区北品川5-3-1
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
山手線「品川」駅 徒歩18分 、京急本線「北品川」駅 徒歩17分
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585400/

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

[284: 匿名さん]

>>283
そんなにコスパいいわけではない

[285: 匿名さん]

>>284
一番人気があった方角なんだけど。住んでみての感想かな？

[286: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

西側もブライトコアより上ならいいよ〜。

[287: マンション住民さん]

西側って何階くらいから上っていう印象になりますか？オフィスビルは天井高いですからね。

[288: 匿名さん]

>>287
28階より上が眺望抜けます。
まあ、分譲価格にもそれ反映されてましたがね

[289: マンション住民さん]

西側28階以上が、これほどいい眺望とは、売る側もわかってなかったのではって思う。

[290: 匿名さん]

>>289
まあ、富士山はでかいかもしんないですね。永久眺望だし。
ブライトタワーが目障りだけど、それを気にしなければ東側より良い眺望かもしれないですね

[291: 匿名さん]

眺望って飽きない？。いつまでも価値を感じ続けられる感覚が逆に羨ましかったりもする

[292: 匿名さん]

>>291
飽きる飽きないじゃなくて、その景色が日常になるだけの話。
これは角部屋だからかもしれないけど、目の前がビルの壁より抜けていた方が圧迫感なくて良いと思うよ。
とはいえ、同じ値段で眺望抜けてる物件と抜けてない物件だったら、前者の方が早く売れやすい

[293: マンション住民さん]

自分が飽きる飽きないではなく、売却のときの有利不利が大切です。

[294: 匿名さん]

自分の住み心地はあんまり関係ないんだね。

[295: 匿名さん]

>>294
それは個人の問題

[296: マンション住民さん]

住み心地もいいし、眺望もいい部屋を選んでよかったです。

[297: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

数百万多く払って高層階を購入しても売却時にはそれ以上の差益を生むだろうって発想でしょ。仮に少しマイナスになったとしても眺望が良ければ相殺したことになるしね。

[298: 匿名さん]

>>297
差益に関しては眺望云々よりも、時勢の影響の方が大きいから意味ないかと。高く売れるに越したことないけどね。
やはり、売り抜けやすさというポイントの方が重要。
セカンドでちんたらリセールできるなら話は別だけど、多くの人は住み替えだろうからリセールし易さというのは大事。

そもそも、タワマンで眺望なんて意味ないとかいう話の段階でナンセンスなんですよ。

[299: マンション住民さん]

>>298
参考までに、何年後くらいにリセール考えてます？

[300: 匿名外部 [女性]]

あのブリッジ　階段取り付け工事をしていますが　花見時は　あそこだけ通り抜け出来ないのでしょうね残念
五反田ふれあい広場　プチ船着場の工事もしてますね

[301: 匿名さん]

>>299
具体的には何も考えていませんが、多くの方と同じように10年を一区切りに考えてます。住宅ローン減税もありますし。永住するつもりはないです。タワマンですし
ただ、今後麻布十番や白金の大規模再開発もありますし、市況とのバランスをみて決めようと思ってます

[302: 299]

>>301
１０年で一区切りですか。いろんな住人さんがいそうですが、一つ勉強になりました。

[303: 匿名さん]

>>293
何を大切に思うかは人それぞれだと思います。私は売却時のお金の大小よりも、ここに暮らす日々を存分に楽しみ味わうことの方が大切です。

[304: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

同感。上述の眺望云々といった話は一理あると思いますが、多くの人がリセールを前提にして購入しているという推定にはやや違和感があります。実際眺望を武器に売り抜きを期待できるのは上層階に当たる3分の1程度の部屋に限られた話ですし。

[305: マンション住民さん]

私も、売却時のお金の大小より、日々の充実感が大切です。
ここに暮らす日々はとても楽しいし満たされてます。
今のところ、素晴らしい眺望に飽きていないし、飽きる日が来るとしても、
売却価値の高さには変わりないので安心できます。

[306: 匿名さん]

あのブリッジ、結局大崎ニューシティには繋がらないのですかね？

[307: 匿名さん]

>>305
人それぞれというのはその通りでしょう。
眺望に関して1/3というのは流石に少なすぎです。
東側は低層であっても抜け感ありますし、3階4階の低層はエディブルの緑が目に入ります。
北は将来のソニー跡地というリスクはありますがら現状は健老施設とお見合いになる階以上は抜けてます。
現状だと、コアお見合いの西側27階以下、北側10階以下以外の住戸に関してある程度眺望という観点で多かれ少なかれ武器になるかと思います。全戸の6割以上ですね。

そもそもタワマンのメリットというのは、スケールメリットの充実した共有施設、大規模再開発や容積率緩和に伴う眺望なわけなので、やはり無視できない話だと思います。

逆に永住されるつもりの方にお聞きしたいのですが、大体15年位から修繕積立金が右肩上がりになります。また、今の年齢が30歳として60年後のタワマンってどうなってるか想像できますか？私は全く想像できません。セレブが多い佃のセンチュリーパークタワーですら、大規模修繕の際に大分住民間で揉めたと聞きます。それだけ大規模物件の住民の意思統一が難しいという話です。
これだけ都内にタワマンが乱立している中、タワマンの維持管理や建て直しという問題は先送りされてる現状です。
そういう現状について、リセールするつもりのない方、永住予定の方のご意見をお聞きしたいです。

以上の事は、私個人の私見ですので気を悪くされる方がいたら申し訳ありません。

[308: 303]

>>307
60年後のタワマンを考えることが、今のあなたの幸せにどう影響があるのですか？あまり遠い未来を考えすぎるのも、どうかと...。
あくまで個人的な意見ですが。

[309: 匿名さん]

>>308
私の文が稚拙で真意が伝わらなかったのですね。失礼いたしました。

タワマンは歴史も浅い上にたかだか15年の大規模修繕でも揉める。そんな状態なのにリセールを考慮してないというのは凄いなと思いまして。

[310: 住民さん]

>>308
不動産って水物で、今は売り手市場かもしれないですけれどいずれ買い手市場になるはずです。
そこ時にいかにスピーディーに売り抜けられるのかというのが、その物件の実力だと思っています。
なので今の幸せも大事ですが、将来の幸せも考えないといかんと思いますよ。

[311: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>307
リセール考えるにしても眺望だけのパラメータにこだわり過ぎじゃないですかね。東の中層以下は小学校の音が気になるという人もいましたし、北側の日照は南の比較にならない訳で。いろんなファクターを絡めて評価した方が良いと思いますけど。

[312: マンション住民さん]

西側で目の前の業務棟が被る部屋と抜ける部屋で違いが出るのは当たり前でしょう。
しかし西側高層については、強い西日を嫌って回避する人が一定割合いることもお忘れなく。

[313: マンション住民さん]

もう買って住んでるんだから、あとはマンションを大切に維持することくらいしかできないね。
隣の老健＋医療機関＋図書館は、強力なプラス材料だね。
市況みながら10年未満で売却予定だけど、自分にとって今はここがベストな環境ですわ。

[314: 匿名さん]

>>311
同条件ならどちらがリセールし易いかの話なので

そりゃ色々なパラメーター挙げればキリがないですよ

[315: 匿名さん]

6割の住戸がOKというんだから、そんなに敷居が高い話には思えないが。

[316: マンション住民さん]

もう買ってるんだから、今さら方角の話をしても仕方がないと思うけどねぇ。
実際に売ってからでないと、損得なんて分からないし。

[317: マンション住民さん]

タワマンに不安があるってことになると、前出の麻布十番や白金の大規模再開発なんかを例にすると、低層マンションや戸建てに住み替えるイメージなんでしょうか？

[318: 匿名さん]

購入層の平均は40歳代くらい？。自分の世代だけを考えれば20〜30年住む気でいれば感覚的には永住に近い。世代を跨ぐとなれば長期的に色々な問題が表出してきそう。

[319: 匿名さん]

>>317
タワマンに不安があるというわけではなく、物は老朽化してるのに、月々のランニングコストが右肩上がりの商品にどこまで魅力を持てるかという事です。

高級外車と似てます。高級外車を車検や新製品出る度に買い換えるか、維持費がバカ高くなっても愛着を持って乗り続けるか

[320: マンション住民さん [女性 50代]]

買い替えの話が続く中、失礼します。

壁の下地に段差を発見された方はいませんか？
白い壁紙なので極力触らないようにしていたのですが・・・。
うっすらとした線状汚れだと思い触れたら、段差による影でした。
以前、壁紙や天井や床との隙間が話題されていましたが、さすがにこれは乾燥や湿気によるものではないかと。
アフターサービスで修理したら、かえって汚くされそうで恐いです。
我慢した方がよいか悩んでいます。

[321: 匿名さん]

>>320
下地の石膏ボードの継ぎ目が床から50cmくらいのところにあるからだと思います。
ウチも入居前の確認時に、同じ様に「うっすらとした線状の汚れ」が気になったので、何ヶ所か手直しをお願いしました。
手直しした箇所については、ある程度は目立たなくなりますが、やはり完全に無くなることはありません。
どうしても気になる部分についてのみ、アフターサービスにお願いしてみてはいかがですか？

[322: 匿名さん]

神経質すぎじゃないですかね

[323: マンション住民さん]

今日、不法侵入した人を注意した人が絡まれていて、エレベータホールが騒ぎになってましたね。

[324: 匿名さん]

>>323
詳しくお願いいたします

[325: 匿名]

ゲストは、人の後ろにくっついて中に入った時点で、不法侵入。エントランスで、きちんと来訪先の許可を得てから、入らないと。

[326: マンション住民さん]

>>324
不審者が、自分は17階の友達のところにきただけだ。名誉毀損で訴える、警察に行く、とか喚いてた。17階にはどうやって行くんですか？とも言ってた。よくわからんが、柄の悪そうな頭の悪そうな奴だった。
以上。

[327: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

あらまぁよぉ。

[328: 匿名さん]

>>326
で、どうなったんですか？

[329: マンション住民さん]

>>328
通りすがりで大声が聞こえただけなので、結末はわかりません。

[330: 320]

321さん、有難うございます。
その様な事情だったんですね。
気がついたのが最近でしたので、上部からの力で歪んだのかと思い心配していました。
手直ししてかえって悲しい状況になると嫌なのでアフターケアへの依頼はやめようかと思います。

[331: マンション住民さん]

内装のちょっとした傷、汚れは、生活でもできるので、気にしすぎるのもどうかと。

[332: 321]

>>330
上部からの力で歪んだのではないと思います。なので、そうですね、手直ししない方がいいかもですね。良いご判断だと思います。

[333: 入居済みさん]

不審者に声かけた人、コンシェルジュなのか
住民の方なのかわかりませんが、グッジョブです。

時々、ウロウロしている人がいて、声かけしようと思うことがありますが、
なかなか出来ません。


そういえば、先日、エレベータホールで
荷台に段ボールなど沢山資材のせて、エレベータに強引に入っていく
日本人夫婦らしき人がいました。あっけにとられてしまいましたが
そもそもホールのエレベータ使ってはならないし、ちゃんと注意すべきでした。
(13階か、17階に行くようなことを話してました)

[334: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

17階‥‥

[335: マンション住民さん]

１７階に何かありましたか？

[336: マンション住民さん]

17階には変な人が住んでるのかな。。

[337: 匿名さん]

それどの部屋かわかりますよ。お話もしたことあるし。
以前、駐車場から荷物運んでる時は非常用使ってましたよ。
どうやらセカンドらしく、荷物の行き来をしているそうです。なので、細かいルールをご存知じゃないかと思います。
話すと凄く気さくな方々ですから、笑顔でお話されればわかってくださるかと。
こんな掲示板に晒さないで

[338: 契約済みさん]

お、本人登場

[339: 337]

>>338
本人じゃねえよ。
自分は高層エレベーターだから低層エレベーターの事情はわからんが、いつか非常用で一緒になった時話したけど、良い人達でしたよ。

[340: マンション住民さん]

＞こんな掲示板に晒さないで

と言いながらその人の素性をバラしてるし。

[341: 匿名さん]

>>340
揚げ足取り乙

[342: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

非常用でちょっと一緒になっただけで、セカンドで荷物がどうとか話すかな？
しかも17階の夫婦と同一人物だって、何で分かるんだろう。

いろいろ怪しい‥‥

[343: マンション住民さん]

明らかに住民でない人が、ともづれでマンション内に入ることを防ぐ方法は
ないものでしょうか？

気づいて警備員を呼びに行っても、その間にいなくなるでしょうし、
その場で注意すると、上の例のように逆切れされる可能性があるし。

そもそも、住民を訪問しに来た人であろうと、訪問先に解錠してもらわずに、
ともづれで入った時点で不法侵入です。
私の知っている多くのタワーマンションの入口には、見つけ次第、警察に通報
するとの警告が貼り出されています。

警備員も見つけ次第、つまみ出して欲しいです。
不法侵入を注意した人も悪いとか、喧嘩両成敗って、ここの警備員はおかしく
ないですか？

[344: 入居済みさん]

いちいちいいでしょ、どこのタワマンでもありますよ。これだけの戸数が入っている訳ですし避けようがないと思います。

[345: 匿名さん]

>>343
詳しい事はわかりませんが、警備員は警察じゃないから。
警察だって民事の場合は穏便に片付けようとしますよ。
ホントに一緒に入った人が不審者だったのなら、警備員も警察に連絡するでしょうし、そういう対応をされたのならホントに住民の友人だったのでしょうね。

[346: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

大人なら気にしすぎで終わるけど、子どもが一人で帰宅する際に付いてこられると心配ですね。

[347: マンション住民さん]

ドアがあいていれば、カギをかざすことなく入ってくる住民がほとんど

[348: [女性 40代]]

17階？１８階？民宿？

[349: 匿名さん]

この規模のタワーマンションだと人の往来も多いし、カギを翳さないで入る人を取り締まるのは難しいんじゃない？。グラスカあたりもドアの開閉に合わせれば簡単に入れるよ。

[350: 周辺住民さん]

他が緩いからここも緩くていいみたいなぬるいこと言わず、せっかくのオートロックをきちんと運用したい。

エレベーターが自分の階しか押せないようになればOk
ゲストは、コンシェルジュ通して受付表でも書く。そんで下まで迎えに行く。

[351: 匿名さん]

まぁ、理想なのは分かるんだけど、自分の階にしか止まらなくするって方法は導入コストに見合うかどうかの検討で難航しそうだね。頑張ってください。

[352: 周辺住民さん]

日立さんの新築用エレベーターでできてるものが東芝さんにできないことはないでしょう

http://www.hbs.co.jp/solution/security/new-apartment/

[353: 匿名さん]

>>350
周辺住民さんがなぜか熱弁してて、住民達は冷静という不思議。

[354: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

暇な周辺住民さんがいるもんですね。
で、何で東芝のエレベーターだって知ってるの？

[355: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

美容院の隣、カフェだね。

[356: 匿名さん]

>>354
それは、住人について入ったんでしょ。
犯罪行為を犯してでも、身を持って警告してくれてる良い人なんでしょう

[357: マンション住民さん]

なんか拘りのカフェっぽい感じですが、snow beans coffeeってどんな感じの店なんでしょうか？ご存知のかたいらっしゃいますか？

[358: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

カフェありすぎ

[359: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ゲ。飲食だけは勘弁して欲しかった。

[360: マンション住民さん]

パン屋使いもできると嬉しいな

[361: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

新店と言えば
気軽に歩いて…の距離じゃないけど
Bread&Coffee IKEDAYAMA　は美味かった。

[362: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>361
気になってました。情報ありがとう

[363: マンション住民さん]

なんだかんだ言っても五反田周辺の方がお店は揃ってるね。住むには大崎が環境良いけど。

[364: 住民さんＡ]

五反田はスグなので、両方の良さを味わえるね

[365: マンション住民さん]

>>351
自分のフロア以外はいけないようにできるけど、住民同士の往来ニーズを考えて
どの階のボタンも押せるようにしている、と購入前に営業から聞いたけど。
簡単にソフトウエアの設定でできるんじゃないの？
後は、管理組合が同意するかどうかだけかと。決議すればいいでない？

[366: 契約済みさん]

来訪者も、オートロックを解除してもらったら、どの階でも押せるので、行き先階だけしか押せないようにして貰いたいですよね。
たまたま住人と一緒に入って来る来訪者とかをよく見かけますし…
訪問階しか押せないなら、例え自動扉が開いてても、インターホンを押して解除してもらわないと、エレベーターに乗れないですから、みんなきちんとインターホン押すのでは…？

[367: マンション住民さん]

セキュリティの話はこの程度でおしまい。

[368: マンション住民さん]

マイナス金利政策で住宅ローン金利は昨年６月の実行時よりかなり下がっていますね。変動１本や短期固定の人には借り換えのメリットはないと考えられますが、２０年以上など長期固定を組みこんだ人は借り換えのチャンスじゃないでしょうか。４月もさらに下がり調子になると予想していますが、借り換える場合はいつ頃まで待つのが良さそうでしょうか？。私見でも結構ですので、どなたかアドバイスいただけると幸いです。

[369: 匿名さん]

>>368
そんな点％変わったくらいでいちいちローン借換してたら経費貧乏になるわ。
そもそも長期固定金利を組んだ人っていうのは、そんな短期の微細な変化なんか考えてないでしょ。

[370: 匿名さん]

短期ではあるが微細な変化ではない。相場勘ないね。

[371: マンション住民さん]

>>369
借り入れ額など個々で事情は違いますが、昨年6月に1.5％以上の金利で借りたローンならほぼ借り換え有利となるでしょう。計算すれば分かりますが100万円以上の利息軽減が期待できるケースが殆どです。経費の点で一番問題となるのは先行ローンの保証料の戻りが少ないことですが、今回はまだ１年も経っていないので8割以上の返戻が期待できます（つまり新規ローンの保証料をかなり相殺できます）。ご存じのとおり、抵当権設定・抹消・手数料・印紙代等の経費は全て合わせても50万円以内で済みますので、経費損失よりも利息軽減の恩恵が遥かに大きくなるケースが出てくるって訳です。

[372: 匿名さん]

>>370
相場観って（失笑）
だったらなぜに最初っから変動にしないのさ。
長期固定が変動より利率が高いのは安定に対する保険料みたいなもんなのに、変動や短期固定が下がったからといってそれに飛びつくのはそもそも何で長期固定にしたの？って思っちゃうけどね

[373: 匿名さん]

固定から固定へ、同じ条件でトータル利息が大幅に減るなら当然動く。変動は0.1%も変わらないが長期固定の金利は既に0.5%前後下がっている

[374: マンション住民さん]

３０年固定を１％未満で借りられる銀行が出てくるかも

[375: 匿名さん]

借換は結構面倒だからね。
一番良いのは、最低金利の銀行の見積もりとって、それを使って今組んでる銀行と金利引き下げ交渉する事ですね。
ローン組んでまだ一年未満で対応してくれるか判りませんが、高金利でローン組んでくれる長期金利顧客を銀行も手放したくないでしょうから、話のもっていき方次第では金利引き下げに応じるかも。
交渉はタダなんだから、ダメ元でやってみるのが良いですね

[376: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マイナス金利になっても変動の店頭金利は2.475%のままだから変動で借りた人への恩恵はないですね。一方、今の金融政策で日銀が一定の物価目標を達成したあとは、利上げに転じる可能性が高いです。その際にどの程度影響を受けるかは不明ですが、変動ユーザーにとって少し不気味な流れになっていることは確かです。

[377: 匿名さん]

>>376
ホントに利上げできんの？
物価目標達成できるの？
と思ってる人が多いのでは。

[378: 匿名さん]

どうだろうね。これからローンを組む人が変動に拘るか、固定を入れてリスク回避する風潮なのか、世の流れを静観してみれば答えは自ずと出るのかも。

[379: 匿名さん]

>>378
今までと変わらず、変動が多くなるでしょ。
長期固定は少数派かと。
ちなみに10年固定当初引き下げローンは変動の括りですよ。このご時世

[380: 匿名さん]

変動は有事に一括返済できる体力さえあれば問題ないよ

[381: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

利上げが起こらないは楽観的過ぎ。極端に下がった固定金利はいずれ右肩上がりになる時代が来るよ。要は今の逆で固定だけで済むか、変動まで上がるかだと思うが、そんなことは誰にも分からん

[382: 匿名さん]

>>368
投資用や住み替え前提の人は変動か短期固定を選ぶ。ここはそういう住人が割と多いように思う

[383: 匿名さん]

1年半前は変動が7割でしたが、最近は5割ぐらいらしいのでトレンドは変わってますね。